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土地权利理论与方法 中国地质大学 武汉 资源学院 土地登记代理 考试目的 考察应试人员掌握土地权利 土地确权争议调处等方面专业知识和法律政策的程度以及运用土地权利理论和有关法律法规及政策处理土地确权问题 解决土地纠纷的能力 一 土地权利 掌握土地权利的概念及特征 我国土地权利制度安排的指导思想和基本原则 我国土地所有权 土地使用权及土地他项权利的内容 特点 熟悉我国土地权利制度在社会主义市场经济发展中的地位和作用 了解我国土地权利立法的基本情况 土地权利制度的历史变迁 土地权利的概念和特征 概念 土地权利是土地法律制度的核心内容 一般属不动产物权范畴 是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利 所谓支配 就是直接对土地实施取得利益的各种行为 特征 对土地的支配权 排他性财产权 对世权 绝对权 必须由法规定 物权法定原则 权利的变动一般采取登记的公示方式 土地权利 财产权物权所有权国家所有 集体所有用益物权土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权和地役权担保物权不动产权 土地权利登记制度 土地登记时土地权利变动的基本公示方式 是判断土地权利变动生效的主要依据登记成立主义 德国 台湾地区 登记对抗主义 法 日 按照土地的性能和用途利用土地 从而实现利益的权能 指的是土地权利四项基本权能中的A占有B使用C收益D处分 解释 对土地权利四项基本权能的理解 1 占有指对土地事实上的管领 也即实际控制的权能 它总是表现为一种持续的状态 2 使用指按照土地的性能和用途利用土地 从而实现利益的权能 3 收益指获取土地利用带来的经济收入 4 处分指权利人依法对土地进行处置 从而决定土地命运的权能 包括事实上的处分与法律上的处分 下列对物权的表述错误的是A物权是一种财产权B物权是以一定的物为客体的财产权C物权是请求型财产权 是支配型财产权 D物权可分为自物权和他物权 下列哪项是唯一的自物权种类 A所有权B使用权C抵押权D租赁权 确定土地的权利是指A依法确定土地权利的用途 性质和内容B 依法确定土地权利的用途 主体和内容C 依法确定土地权利的主体 客体和内容D 依法确定土地权利的用途 性质和条件 以下对土地所有权的理解中 错误的是 A 土地所有权与自然资源所有权可以分开B 集体土地所有权的性质在某些情况下可以改变C 空间所有权包含在土地所有权范围内D 集体土地所有权具有绝对性 二 土地所有权 掌握土地所有权的概念 特征 国家土地所有权和集体土地所有权的概念 国家土地所有权和集体土地所有权的主体与客体 内容与限制 取得与丧失的法律特征 国家土地所有权和集体土地所有权之间的区别 集体土地征用制度 熟悉我国土地所有权立法的基本情况和管理制度 土地所有权 基本要点 1 权利主体 2 权利客体 3 权利性质 具有支配性和绝对性 特征 1 主体的特定性 2 交易的禁止性 3 权属的稳定性 4 权能的分离性 土地所有权的客体 物权法 明确规定 国有建设用地使用权可以在土地的地表 地上或地下分别设立 土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的 矿藏 水流 所有人不明的埋藏物 隐藏物及地下文物属于国有 国家土地所有权和集体土地所有权 国家所有权的概念 指国家依法对其所有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 集体土地所有权的概念 集体依法对其所有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 国家所有权的主体 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使 集体土地所有权的主体 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有 土地所有权的主体和取得 主体 国家或农民集体取得 须依据法律规定 而不得约定 国家土地所有权 国家土地所有权主体不能亲自行驶所有权 而只能由其授权的代表代为行使所有权国家土地所有权主体不能亲自形式土地所有权的占有 使用权能国有土地所有者对土地保有最终的处分权 集体土地所有权 集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有 使用 收益和处分权能 其权利行使受法律限制集体土地所有权具有不完全性 在收益和处分方面受到一定限制集体土地所有权的权能分离集体土地所有者代表对土地行驶处分权的限制 土地征收征用制度 土地征收土地所有权变化土地征用只是使用权的改变 土地征收制度 土地征收的程序土地征收的审批权限土地征收的补偿安置土地征收权的性质国发 2004 28号文 在我国 国家土地所有权由 代表国家行使 A国家主席B国务院总理C国土资源部D国务院 土地所有权有争议 不能依法证明争议土地属于农民集体所有的 属于 所有 A 国家B 农民个人C 城市全民所有制单位D 城市集体所有制单位解析 国家土地所有权推定原则 对国有土地所有权的代表有以下几种说法 其中错误的是 A 行使国家土地所有权的主体可以是多级的B 国家土地所有权存在多个代表C 国有土地使用权的划拨是由市 县级政府土管部门作为土地所有者代表实施的D 国家直接以国有土地使用权对企业进行投资的 由国务院或地方政府土管部门委托国有企业或政府机构代表国家土地所有者行使投资者收益权 国家土地所有权行使的权利内容包括 A 国有土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者B 国家对土地依法享有收益权 并保有最终处分权C 国家土地所有者代表可以依法通过出让 出租和划拨的方式将国有土地使用权让与土地使用者D 县级以上地方政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限划分依法确定E 县级以上地方政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级政府及其职能部门上缴全部土地收益解释 我国一直由市 县级人民政府及其土地管理部门直接行使国有土地的收益和处分权利 并依法向上级政府审批 以及向上级政府上缴部分土地收益 国家土地所有权行使具有以下 特点 A 国家土地所有权主体只能由其授权的代表代为行使所有权B 国家土地所有权主体代表必须亲自行使土地所有权的占有 使用权能C 国家土地所有者代表对土地保有最终的处分权D 国家享有实现所有权经济功能的收益权E 国家土地所有者可以作为划拨国有土地使用权人享有土地所有权的占有和收益权能解释 国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有 使用权能 即使是行使占有 使用权能 其身份也非所有者代表 而是划拨国有土地使用权人 我国国家土地所有权的客体包括 A 城市规划区的土地B 农村和城市郊区中已经被国家依法没收 征收 征购为国有的土地C 除依法确定为集体所有的土地外的林地 草地 荒地 滩涂及其他土地D 建成区或市区边缘 原农民集体所有的全部土地变成建设用地 且全体成员已经转为城镇居民 其土地转为国有E 因国家组织移民 原农村集体所有的但迁移后不再使用的 且国家进行了土地置换的土地 集体土地所有权的客体不包括以下 内容 A 土改时分给农民并颁发土地所有权证 现在仍然由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的土地B 根据 人民公社六十条 规定 已确定为集体所有的耕地 自留地 自留山 宅基地 山林 水面和草原等C 农民集体连续使用其他农民集体所有土地已满20年的土地D 既不能证明是集体也不能证明是国有的土地 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 国家应当依法将国有土地与原集体土地进行置换 迁移的农村集体经济组织农民集体对置换后的土地享有A国有土地所有权B集体土地所有权C国有土地使用权D集体土地使用权 关于集体土地所有权的说法 正确的是 A 集体土地所有权不及于地下矿产B 集体土地所有权由村委会代表行使C 集体土地所有权不需要登记D 集体土地所有权可以转让 集体土地所有权的客体包括以下 内容 A 土改时分给农民并颁发土地所有权证 现在仍然由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的土地B 根据 人民公社六十条 规定 已确定为集体所有的耕地 白留地 自留山 宅基地 山林 水面和草原等C 农民集体连续使用其他农民集体所有土地已满20年的土地D 农民集体连续使用其他农民集体所有土地不满凹年 但经县级以上人民政府确认其所有权的土地E 既不能证明是集体也不能证明是国有的土地 确定集体土地所有权的方法有 A 是否办理过集体土地所有权登记B 是否拥有集体所有权证C 享有集体所有权的事实被依法确认D 历史上集体所有土地是否发生过变动E 集体土地是否被征用 1 掌握建设用地使用权的权利性质和特征 建设用地使用权 地表 地上 地下 的设置原则 权利主体和客体 内容及权利限制 以划拨 出让等不同方式取得的国有建设用地使用权在权利内容 权利限制以及权利灭失等方面的区别 2 掌握国有企业改制中土地资产处置方式的内容和特征 通过保留划拨 出让 作价出资或者入股 租赁等不同方式取得的国有建设用地使用权在客体 内容及权利限制等方面的区别 三 用益物权 3 掌握集体建设用地使用权权利主体 客体 内容及权利限制 依据集体建设用地管理相关规定 确定集体建设用地使用权主体和权利归属 4 掌握土地承包经营权的主体 取得 权利的内容及权利限制 依据有关规定 确定具体土地承包经营权的主体 客体及权利归属 三 用益物权 5 掌握宅基地使用权的取得 权利主体 权利内容及权利限制 依据有关法律规定 确定具体宅基地使用权的权利归属 6 掌握地役权的取得 地役权人的权利和义务 地役权的消灭 确定地役权的条件和方法 区分地役权与相邻权的关系 三 用益物权 用益物权概述 用益物权 是指对他人之物所享有的以使用收益为目的的物权 用益物权和担保物权 属于他物权 用益物权的特征 所有权派生出的物权 他物权 一项独立的物权 虽由所有权派生 但是一种独立的财产权 受限制的物权 只具有所有权权能的一部分权能 具有一定的期限 用益物权人必须根据法律的规定和合同的约定正确行使权利 以使用 收益为主要内容 以对物的占有为前提一般以不动产为客体 即为不动产物权 所有权和担保物权的标的物包括不动产和动产 土地用益物权及内容 物权法 中 用益物权主要包括 建设用地使用权土地承包经营权宅基地使用权地役权等 建设用地使用权 物权法 将建设用地使用权作为一项独立的土地权利类型进行了单独规定 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有 使用和收益的权利 有权利用该土地建造建筑物 构筑物及其附属设施 建设用地使用权的特征 权利内容的特定性权能的差别性国有建设用地使用权有期限限制 权能较为完整 集体建设用地使用权无期限限制 处分权能受到严格限制可以分层设立地表 地上 地下 建设用地使用权 建设用地使用权具有以下特点 在设立范围上 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 在设立方式上 建设用地使用权可以采取出让或者划拨等方式 在权利内容上 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让 互换 出资 赠与或者抵押 但法律另有规定的除外 建设用地使用权转让 互换 出资或者赠与的 附着于该土地上的建筑物 构筑物及其附属设施一并处分 建筑物 构筑物及其附属设施转让 互换 出资或者赠与的 该建筑物 构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分 建设用地使用权 建设用地使用权具有以下特点 在期限上 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期 依照法律规定办理 以划拨方式取得土地使用权的 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 集体所有的土地作为建设用地的 应当依照土地管理法等法律规定办理 根据我国现行法律规定 集体建设用地的处分等权能仍受到严格的限制 同国有建设用地使用权相比 集体建设用地使用权仍在权能上具有不完整性 国有建设用地使用权的类型 通过有偿出让方式取得的建设用地使用权通过行政划拨方式取得的通过租赁 作价出资 入股 和授权经营等方式设立的 国有建设用地使用权的特征 设立方式多元化权利内容完整与地上物所有权一并处分使用期限届满的处置因用途不同而有所区别应当依法办理登记 划拨国有建设用地使用权的特征 通过行政划拨方式无偿取得没有期限的限制交易受到严格限制 设定划拨国有建设用地使用权的范围 国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地法律 行政法规规定的其他符合条件的用地 划拨国有建设用地使用权的特征 1 以划拨方式取得的土地使用权 除法律 行政法规另有规定外 没有使用期限的限制 2 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置 补偿费用 如城市的存量土地或集体土地 和无偿取得 如国有的荒山 沙漠 滩涂等 两种形式 3 除法律 法规另有规定外 以划拨方式取得的土地使用权 未经许可不得进行转让 出租 抵押等经营活动 4 取得划拨土地使用权 必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续 国有企业改革中对划拨国有建设用地使用权的处置 一 保留划拨国有建设用地使用权的情形 二 采用国有土地出让和租赁的情形 三 以建设用地使用权作价出资 入股 方式处置的情形 四 以授权经营方式处置的情形 划拨国有建设用地使用权的收回 因公共利益需要使用土地的 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨的国有土地的 公路 铁路 机场 矿场等经核准报废的 出让国有建设用地使用权 国家以土地所有者的身份 将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者 土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而取得的有期限限制的国有土地使用权 出让国有建设用地使用权的特征 有偿取得有使用期限一种相对完整的土地权利 出让国有建设用地使用权的取得 取得方式招标出让拍卖出让挂牌出让协议出让 出让合同采用招拍挂 协议等出让方式设立建设用地使用权的 当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同 出让国有建设用地使用权的取得 出让金的支付 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 第23条规定 受让人依照出让合同的约定付清全部土地出让价款后 方可申请办理土地登记 领取国有建设用地使用权证书 出让国有建设用地使用权的权利限制 期限的限制70年 50年 40年条件的限制超出出让合同约定的动工开发日期满一段时期的违约责任出让国有建设用地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地 出让国有建设用地使用权的转让 转让要件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 出让国有建设用地使用权的转让 权利义务同时转移原则 认地不认人 转让的年限原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 出让国有建设用地使用权的终止 一 出让国有建设用地使用权年限届满续期申请的公益性界限未申请续期和续期申请未获批准的法律后果 二 提前收回出让国有建设用地使用权因公共利益的需要因用地者违法或违约 三 土地灭失 集体建设用地使用权 特征权利主体的特定性权利的限制性权利客体的特定性权利性质的物权性 分类乡镇企业建设用地使用权乡村公益建设用地使用权 集体建设用地使用权的终止 国家征收土地集体收回土地为乡 镇 村公共设施和公益事业建设 需要使用土地的 不按照批准的用途使用土地的 擅自改变土地用途 长期闲置土地 不当使用土地 只是土地状况严重恶化 违法转让土地使用权 因撤销 迁移等原因而停止使用土地的 集体建设用地使用权的流转 符合土地利用总体规划 小城镇建设规划已取得集体土地使用证具有地上建筑物的合法证明取得同意流转批准书 土地承包经营权 土地承包经营权是在土地公有制的基础上确立的 它是依赖于国家 集体土地所有权的一种权利 是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地 林地 草地等享有占有 使用和收益的权利 它是一项独立的物权 土地承包经营权的特征 土地承包经营权中的各项权利为法定权利 不得随意变更 土地承包经营权作为用益物权 期限较长 比较稳定 承包人依用益物权享有自主将土地承包经营权流转的权利基础 任何人不得强迫或者阻碍 征地补偿时 承包人可以作为独立的权利主体 土地承包经营权可以作为独立的财产权获得相应的补偿 土地承包经营权的主体 本集体经济组织成员 及本集体经济组织以外的单位和个人须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意 并报乡镇人民政府批准 土地承包经营权的取得 几个应该注意的问题区分不同的承包主体关于承包 四荒 土地的特殊规定土地承包经营合同内容承包期限承包土地的调整 土地承包经营权的取得 通过招标 拍卖 公开协商等方式承包荒地等农村土地 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定 其土地承包经营权可以转让 入股 抵押或者以其他方式流转 土地承包经营权的取得 基于民事行为取得承包经营权的 包括创设取得和移转取得两种情况 1 土地承包经营权的创设取得指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权 分为家庭承包与以招标 拍卖 公开协商等方式进行的承包 通过这两种方式承包的 都应当签订承包合同 承包合同自成立之日起生效 承包方于合同生效时取得土地承包经营权 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证 林权证 草原使用权证 并登记造册 确认土地承包经营权 土地承包经营权的取得 基于民事行为取得承包经营权的 2 土地承包经营权的移转取得指在土地承包经营权的流转过程中 受让人通过转包 互换 转让等方式 依法从承包人手中取得土地承包经营权 我国物权法规定 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定 有权将土地承包经营权采取转包 互换 转让等方式流转 流转的期限不得超过承包期的剩余期限 未经依法批准 不得将承包地用于非农建设 土地承包经营权人将土地承包经营权互换 转让 当事人要求登记的 应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记 未经登记 不得对抗善意第三人 土地承包经营权的限制 不得擅自改变权利取得时设定的土地用途不得闲置耕地 宅基地使用权 宅基地使用权作为一项独立的土地权利类型 是 物权法 中的新规定 根据 物权法 土地管理法 等法律规定 宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的 没有使用期限限制的一种土地权利 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施 宅基地使用权 宅基地使用权具有以下特点 宅基地使用权的取得 行使和转让 适用土地管理法等法律和国家有关规定 宅基地因自然灾害等原因灭失的 宅基地使用权消灭 对失去宅基地的村民 应当重新分配宅基地 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的 应当及时办理变更登记或者注销登记 宅基地使用权按照批准程序取得 实行无偿 无期限的使用制度 宅基地使用权不得单独转让 出卖 出租住宅的 再申请宅基地不予批准 宅基地使用权 权利类型为用益物权权利主体具有特殊性权利客体为农民集体所拥有的土地取得需要经过依法审批无偿取得 没有使用期限限制宅基地使用权权能 数量 面积等受到限制 宅基地使用权的主体 符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员 不是宅基地所在集体经济组织成员的 不得申请取得该集体经济组织的宅基地使用权 宅基地的取得 严格控制用地面积遵守土地利用规划审批要公开 公平和公正 关于宅基地的处分 转让 出租住宅的 不得在申请宅基地权利人转让房屋及其宅基地使用权的 应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员转让房屋及宅基地使用权后 宅基地使用权主体发生变化 并涉及到受让人取得新的宅基地 故应当依法办理变更登记手续 宅基地闲置的处置 确定土地所有权和使用权的若干规定 第52条 空闲或房屋坍塌 拆除两年以上未回复使用的宅基地 不确定土地使用权 已经确定土地使用权的 由集体报经县人民政府批准 注销其土地登记 土地由集体收回 地役权 地役权是指土地权利人因通行 取水 排水等需要 按照合同约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益的权利 物权法 首次将地役权作为一项重要土地权利写入了我国法律中 并对其形式和内容进行了具体规范 地役权 根据 物权法 规定 地役权具有以下特点 地役权的设立 设立地役权应当采取书面形式订立地役权合同 地役权自地役权合同生效时设立 当事人要求登记的 可以向登记机构申请地役权登记 未经登记 不得对抗善意第三人 已经登记的地役权变更 转让或者消灭的 应当及时办理变更登记或者注销登记 地役权的期限由当事人约定 但不得超过土地承包经营权 建设用地使用权等用益物权的剩余期限 地役权特点 地役权的优先效力 物权法 第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的 设立土地承包经营权 宅基地使用权时 该土地承包经营权 宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权 地役权特点 用益物权对地役权的优先效力 物权法 第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权等权利的 未经用益物权人同意 土地所有权人不得设立地役权 地役权特点 地役权不得单独转让和抵押 土地承包经营权 建设用地使用权等转让的 地役权一并转让 但合同另有约定的除外 土地承包经营权 建设用地使用权等抵押的 在实现抵押权时 地役权一并转让 需役地以及需役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 受让人同时享有地役权 供役地以及供役地上的土地承包经营权 建设用地使用权部分转让时 转让部分涉及地役权的 地役权对受让人具有约束力 地役权特点 地役权消灭的情形 物权法 第一百六十九条 地役权有下列情形之一的 供役地权利人有权解除地役权合同 地役权消灭 一 违反法律规定或者合同约定 滥用地役权 二 有偿使用供役地 约定的付款期届满后在合理期限内经两次催告未支付费用 地役权特点 地役权消灭的情形 需役地丧失对供役地的利用需要需役地对供役地利用的不能权利期限届满地役权人放弃权利混同 可依法取得出让国有建设用地使用权的主体为 A 特殊主体B 一般主体C 境内法人和非法人组织D 境内外法人和非法人组织 关于出让国有建设用地使用权的说法 错误的是 A 权利具有相对独立性B 权利及于地下无限空间C 权能相对完整D 有固定期限 建设用地使用权转让的 附着于该土地上的建筑物 A 可不转让B 随之转让C 可分开转让D 延后转让 根据 城市房地产管理法 划拨国有建设用地使用权经批准转让的 应当由 办理出让手续 并按有关规定缴纳土地使用权出让金 A 转让方B 受让方C 双方约定的一方D 双方中的任何一方 根据国家有关政策 不能通过划拨方式设定建设用地使用权的是 A 经济适用房用地B 监狱用地C 限价商品房用地D 国防公路用地 2 国有企业改制中土地资产处置方式 1 保留划拨建设用地使用权的情形2 采用国有土地出让和租赁的情形3 以建设用地使用权作价出资 入股 方式处置4 以授权经营方式处置的情形 国家依法实行国有土地有偿使用制度 但是在法律规定的范围内 除外 A 出让土地使用权B 租赁土地使用权C 划拨土地使用权D 国有土地使用权作价人股 划拨国有土地使用权随地上建筑物 附着物转让或以其他方式交易的 其土地收益原则上应当上交 A 集体B 国家C 原土地使用权主体D 新土地使用者 划拨国有土地使用权人对划拨土地享有的权利有 ABD A 占有权B 使用权C 抵押权D 部分收益权E 处分权 下列哪些情况下 国家可以收回划拨国有土地使用权 ABCD A 因公共利益需要使用土地的B 为实施城市规划进行旧城区改建 需要调整使用土地的C 交通道路及站场经过核准报废的D 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨国有土地的E 商业企业需要使用土地的 下列哪些情况下 国家在收回划拨国有土地使用权时应对用地人予以一定的补偿 AB A 因公共利益需要使用土地的B 为实施城市规划进行旧城区改建 需要使用土地的C 土地出让等有偿合同约定的使用期限届满 土地使用者未申请的D 因单位撤销 迁移等原因 停止使用原划拨国有土地的E 公路 机场 矿场等经核批准报废的 国有企业改革中涉及到划拨国有土地使用权处置不能采用的方式有 C A保留划拨国有土地使用权B 国有土地使用权出让C 国有土地使用权出典D 国家以土地使用权作价人股 3 集体建设用地使用权 集体建设用地使用权是指农村集体经济组织及成员 以及符合法律规定的范围内对集体所有的建设用地享有的用益物权 特征 1 权利主体的特定性2 权利的限制性3 权利客体的特定性4 权利性质的物权性 集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的 C A 担保物权B 自物权C 用益物权D 财产权 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的 由 级人民政府登记造册 核发证书 确认建设用地使用权 A 村B 县C 省D 国家 集体土地使用权的客体为 C A 集体所有土地下的矿产B 集体经济组织的成员C 集体所有的土地D 依法获得集体土地使用权的单位或个人 集体经济组织成员以外的单位和个人取得农地使用权的应得到 C A 村委会的同意B 集体经济组织的同意C 村民会议2 3以上成员同意 并报乡 镇 人民政府批准D 集体经济组织半数以上成员的同意 并受到政府的制约 宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的 D 限制的集体土地使用权 A 40年使用年期B 50年使用年期C 70年使用年期D 没有使用期限解释 我国对农民宅基地使用权的权利存续状态没有使用期限限制 农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保护 乙的行为侵犯了甲的 C 权利 A 相邻权B 住宅所有权C 宅基地使用权D 宅基地所有权 乡村公益用地的权利主体为 A A 农村集体经济组织或其依法设立的公益性组织B 集体经济组织的成员C 居委会D 乡 镇 土管所 我国法律规定宅基地的权利主体为 D A 农村集体经济组织B 农村集体经济组织所设立的企业C 乡 镇 政府D 农村集体经济组织成员 空闲或房屋坍塌 拆除 B 年以上未恢复使用的宅基地 不确定土地使用权 A 1B 2C 3D 5 尊重历史和现实 分阶段处理土地权属问题不包括以下 D 方面的内容 A 正确处理国家所有土地与集体所有土地之间的土地权属问题B 正确处理集体之间土地所有权的归属问题C 分阶段处理国家建设征用集体土地和集体之间使用土地的土地权属问题D 集体所有土地的推定原则 即不能证明为国家所有的土地归集体所有 不属于集体土地使用权的是 D A 农民宅基地使用权B 乡镇企业用地使用权C 乡村公益用地使用权D 采矿用地使用权 集体可以收回集体土地使用权的情形有 ABCE A 为乡村公共设施和公益事业需要使用土地的B 擅自改变土地用途的C 违法转让土地使用权的D 为乡镇企业需要使用土地的E 不当使用土地致使土地状况严重恶化的解释 其中BCE均属 不按照批准的用途使用土地 所包含内容 此外 因撤销 迁移等原因而停止使用土地的 集体也可收回集体土地使用权 4 土地承包经营权 土地承包经营权是指个人 单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植 林业 畜牧业 渔业生产经营并获得收益的权利 土地承包经营权可由农村集体经济组织成员依法取得 也可由本农村集体经济组织以外的单位和个人依法取得 需要注意以下几个问题 1 区分不同的承包主体2 关于承包 四荒 土地的特殊规定 下列权利类型中 属于我国特有的权利是 A 土地承包经营权B 债权C 地上权D 财产权 农地使用权一般通过 A 方式取得 A 承包经营B 农村居民提出申请后经县级人民政府批准后由本集体经济组织分配C 县级人民政府直接审批后经本集体经济组织2 3以上成员同意通过D 由县级以上地方人民政府批准后 经本集体经济组织拨付解释 农地使用权一般通过承包经营的方式取得 通过这种方式取得的集体土地使用权被称为土地承包经营权 5 宅基地使用权 宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利 是农民的安身之本 它由作为集体成员的农民无偿取得 无偿使用 1 权利主体具有特殊性2 权利客体为农民集体所拥有的土地3 取得需要经过依法审批4 无偿取得 5 没有使用期限6 宅基地使用权能受到限制7 宅基地的数量受到限制8 宅基地的面积受到限制9 权利类型为用益物权 宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的 D 限制的集体土地使用权 A 40年使用年期B 50年使用年期C 70年使用年期D 没有使用期限 农民甲因其邻居乙越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保护 乙的行为侵犯了甲的 C 权利 A 相邻权B 住宅所有权C 宅基地使用权D 宅基地所有权 我国法律规定宅基地的权利主体为 D A 农村集体经济组织B 农村集体经济组织所设立的企业C 乡 镇 政府D 农村集体经济组织成员 关于宅基地使用权叙述正确的有 ABCE A 宅基地使用权属于集体土地使用权B 其权利主体为集体经济组织成员C 权利取得方式为集体经济组织分配D 其用途限制为仅可建造居住之用E 其权利的存续状态为没有使用期限限制解析 宅基地使用权人对宅基地的占有 使用 并不限于居住之用 也可以用于从事家庭生产和经营活动 地役权特征 1 利用他人的不动产来提高自己不动产的效益 是地役权设立的主要目的2 具有从属性3 地役权的不可分性 6 地役权 按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用 收益其不动产的权利指的是 B A地役权B永佃权C地上权D典当权解释 考察考生对以上几种土地权利定义的理解 1 永佃权 又称永借权 是按年向土地所有权人交付租金而长期或永久地使用 收益其不动产的权利 2 地役权 为自己土地的便利在他人土地上所设定的权利 3 地上权 以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利 整个土地利用权体系的核心是 B A土地所有权B土地使用权C地役权D地上权 在地役权法律关系中 下列表述错误的是 A A 地役权是为特定人设定的B 地役权是为需役地设定的C 地役权可以是有偿取得的D 地役权也可以是无偿取得的 下面哪项在法律上已经取得土地承租权 A A 办理了租赁登记 尚未交付土地B 未办理登记 但事实使用土地C 已取得了土地借用权D 取得了地役权 四 土地担保物权 1 掌握担保物权基本内容 2 掌握土地抵押权的范围 内容与限制 终止 以及确权原则与方法 3 掌握最高额抵押权所担保的债权的范围 期间以及债权额 最高额土地抵押所担保的主债权和最高额土地抵押的转让 最高额土地抵押有关内容的变更 最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系 4 了解质权和留置权担保物权 是与用益物权相对应的他物权 指的是为确保债权的实现而设定的 以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利 土地担保物权 担保物权是以担保债权为目的 即以确保债券的履行为目的的限制物权 抵押权质权留置权 抵押权 质权 留置权 抵押权是不用转移标的物的担保物权 所以必须要办理登记等手续 而适用抵押权的往往为不动产 以及相对价值大的物体 质权则是要转移标的物的占有 所以不用办理登记等相关手续 转移占有相当有公示效力 而可以适用质权的物体范围也广泛一些 而上述两种权利当事人的权利义务也不相同 相对而言质权的债权人权利更广 毕竟可以占有物体 收取孳息等等 留置权则是一种法定的权利 是在特定的合同中 当债务人不履行债务的时候 债权人可以依照法律规定留置标的物 并给予一定宽限期 如果过了宽限期仍然不履行 则债权人享有对标的物的优先受偿权 它只发生在保管 雇佣等特定的移转占有的合同中 担保物权的设立的内容 一 设立担保物权一般要签订担保合同 二 担保物权的担保范围主要包括主债权及其利息 违约金 损害赔偿金 保管担保财产和实现担保物权的费用 当事人另有约定的 按照约定 担保物权的消灭 一 主债权消灭 二 担保物权实现 三 债权人放弃担保物权 四 法律规定担保物权消失的其他情形 土地抵押权 土地抵押权是指土地权利人以其合法拥有的土地使用权作为履行债务的担保 当使用权人到期不履行债务或宣告破产时 抵押权人有权处分土地使用权 并从中优先受偿的权利 土地抵押权 根据 物权法 担保法 等法律规定 土地抵押权具有以下特点 抵押标的限定性 可以抵押的土地权利包括 a建设用地使用权 b以招标 拍卖 公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 c以建筑物抵押的 该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押 以建设用地使用权抵押的 该土地上的建筑物一并抵押 抵押人未依照前款规定一并抵押的 未抵押的财产视为一并抵押 d乡镇 村企业的建设用地使用权不得单独抵押 以乡镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的建设用地使用权一并抵押 e土地所有权不得抵押 耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权不得抵押 但法律规定可以抵押的除外 土地抵押权 特点 抵押财产折价或者变卖的 应当参照市场价格 土地使用权与地上建筑物及其他附着物不可分割抵押 土地使用权抵押时 其地上建筑物 附着物随之抵押 反之 地上建筑物 其他附着物抵押时 其使用范围内的使用权随之抵押 建设用地使用权抵押后 该土地上新增的建筑物不属于抵押财产 该建设用地使用权实现抵押权时 应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分 但新增建筑物所得的价款 抵押权人无权优先受偿 土地抵押权 特点 土地抵押权实现后 未经法定程序 不得改变土地所有权的性质和土地用途 土地抵押权有下列情况之一 即终止其效力 第一 主债权消灭 第二 土地灭失 当作为担保财产的土地使用权所依附的客体土地灭失时 附在其上得土地使用权抵押权当然随之消灭 第三 土地抵押权实现 土地抵押权的特点 土地抵押不是实物抵押而是权利抵押土地抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权 即权利客体具有限制性抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人土地使用权抵押不影响土地上其他权利人的权利 土地抵押权 主体 抵押权人 物权法意义上的权利主体 抵押权对于所担保的债权有附属性 土地抵押权 客体 国有建设用地使用权的可抵押范围法律允许单独流转的国有建设用地使用权依法以国有土地上的房屋抵押的 被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权划拨土地使用权的抵押集体土地使用权的可抵押范围公开竞价方式取得的荒地等的土地承包经营权农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的集体建设用地使用权 可以设定土地抵押权的权利 1 法律允许单独流转的国有土地使用权2 依法以国有土地上的房屋抵押的 被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权3 依法承包并经登记的集体荒地的土地使用权4 农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围内的乡 镇 村企业集体土地使用权国有土地使用权可抵押范围 1 以出让方式取得的国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押 也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押2 国有土地上的房屋抵押时 其占用范围内的土地使用权同时抵押3 以乡 镇 村企业的厂房等建筑物抵押的 其占用范围的土地使用权同时抵押 该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押 禁止抵押的土地权利 土地所有权耕地 宅基地 自留地 自留山等集体所有的土地使用权学校 幼儿园 医院等以公益为目的的事业单位 社会团体的教育设施 医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用的土地所有权 使用权不明或者有争议的土地依法被查封的土地法律 行政法规规定不得抵押的其他土地权利 土地抵押权的取得 签订土地使用权抵押合同平等自愿 抵押权人取得抵押权的前提办理抵押登记抵押登记是抵押权人取得抵押权的必要条件 土地抵押权的内容及限制 关于房产和地产的关系关于抵押的期限关于抵押权的实现条件抵押物在抵押期间的处分限制土地使用权抵押与土地使用权出让合同 租赁合同的关系划拨国有建设用地使用权的抵押乡镇企业用地使用权的抵押 土地抵押权的终止 1 土地使用权所担保的债务因清偿而消灭的 2 抵押权人免除土地使用权所担保的债务的 3 经抵押权人同意 抵押人以替代担保取代该土地使用权抵押的 4 抵押合同或者被担保的主债权合同依法归于无效或者被撤销的 5 抵押的国有土地使用权因国家收回 期限届满或者土地灭失而终止的 6 抵押的集体土地使用权因国家征收 集体土地所有者收回 期限届满或者土地灭失而终止的 7 随同地上建筑物 其他附着物抵押的土地使用权因该建筑物 附着物的消灭而终止的 最高额土地抵押权 最高额土地抵押是限额土地抵押为将来发生的债权提供担保所担保的最高债权额是确定的 但实际发生额不确定是对一定时期内连续发生的债权作担保 最高额土地抵押权 担保法 第61条 最高额抵押的主合同债权不得转让 物权法 第204条 最高额抵押担保的债权确定前 部分债权转让的 最高额抵押权不得转让 但当事人另有约定的除外 这说明被担保的债权可以转让 最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购 管理 处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定 第10条规定 当债权特定化以后 最高额抵押的主合同债权可以转让 最高额土地抵押权 最高额土地抵押担保的债权确定前 当事人可以协议变更最高额土地抵押的有关内容 主要包括 债权确定的时间债权范围最高债权额 最高额土地抵押权所担保的债权确定 一 约定的债权确定期间届满 二 没有约定债权确定期间或者约定不明确 土地抵押权人或者土地抵押人自最高额土地抵押权设立之日起满二年后请求确定债权 三 新的债权不可能发生 四 土地抵押财产被查封 扣押 五 债务人 土地抵押人被宣告破产或者被撤销 六 法律规定债权确定的其他情形 最高额土地抵押权与一般土地抵押权的关系 最高额土地抵押权具有一定的独立性最高额土地抵押权所担保的债权在设立时具有不确定性在最高额土地抵押权中 当事人必须约定土地抵押权人得以优先受偿的最高债权数额 私有房屋所有权的处分必然伴随着私房用地使用权的处分 城市私房用地使用权人根据房地一致的原则实现对国有土地的有限的处分权能 所谓有限的处分权是指 AE A 城市私房用地使用权不得脱离房屋单独处分B 城市私房用地使用权人可以随意改变房屋的用途C 城市私房用地使用权人可以擅自改变其占用土地的用途D 城市私房用地所有权人可以根据自己的意愿翻建房屋E 城市私房所有权转让 抵押或者投资时 其用地使用权不得脱离房屋单独 下列关于抵押人权利的表述 正确的是 ACD A 抵押人享有对抵押物的占有权B 抵押人不享有对抵押物的处分权C 抵押人可以对抵押物设立多项抵押权D 抵押人可以对抵押物设立用益物权E 抵押人不享有对抵押物的占有权解释 抵押权是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而提供担保的财产 在债务人不履行债务时 依法享有的就担保财产变价并优先受偿的权利 其中 债务人或第三人为抵押人 抵押人仍为设定了抵押权的财产的所有人 所以 依我国担保法规定 抵押人对抵押物享有下列权利 占有权 依法设定多项抵押权 设定用益物权 处分权 分清抵押人和抵押权人的概念 用益物权与担保物权之区别 1 用益物权与担保物权虽同为物之支配权 但两者对物进行支配的主要方面则有所不同 用益物权以追求物的适用价值为内容 标的物须具有使用价值 而担保物权主要以标的物的交换价值和优先受偿为内容 因此 担保物权的标的物必须具有交换价值 用益物权与担保物权之区别 2 用益物权具有独立性 担保物权则具有从属性 一般地 用益物权根据法律的规定或与财产所有人的约定独立存在 不以用益物权人对财产所有人享有其他财产权利为前提 因此 用益物权都是主权利 而担保物权系以担保债务履行为目的 其存在则以担保物权人对担保物的所有人或其他关系人享有债权为前提 它因债权的产生而产生 因债权的消灭而消灭 因此 担保物权是从物权 用益物权与担保物权之区别 3 用益物权往往有明确的存续期间 在物权关系解除后 权利归于消灭 而在权利的存续期间 权利人可以依法或依合同规定行使权力 担保物权以债权的存在为前提 在担保物权实现之时 该权利亦归于消灭 用益物权与担保物权之区别 4 用益物权的行使 必须以占有标的物为前提 而担保物权的行使 除留置权 质押权外 均不以直接占有标的物为前提 用益物权与担保物权之区别 5 就目的实现之时间而言 担保物权须于接受担保债权届期未受清偿时 始得实行 其目的实现的时间系于将来 而用益物权一旦设定 即能实现用益的目的 故其目的的实现时间系于现在 用益物权与担保物权之区别 6 担保物权具有物上代位性 而用益物权则不具有这一性质 担保物权的标的物灭失 如不能归责于担保物权人 担保物权人可以请求担保人以其他物替补 而用益物权的标的物灭失 用益物权人不得请求所有人以其他物替代 五 土地确权法律政策概述 掌握土地确权的概念 一般原则 确定土地所有权 土地使用权和他项权利的法律依据 原则和方法 熟悉我国土地确权的历史沿革 土地确权与土地登记的关系 确定土地权属的法律 法规和政策 确定土地所有权和使用权的若干规定 的主要内容 土地确权的概念 确定土地权利 是指县级以上人民政府依法对土地权利的主体 客体 内容进行认定 明确土地权属的行政行为 狭义的土地确权 仅指依法确定土地权利的归属 即依照法律 法规和政策的规定 确定某一范围内土地 或一宗地 的所有权 建设用地使用权 宅基地使用权 地役权和抵押权等土地权利归谁所有 广义的土地确权 不仅包括确定土地权利的归属 还包括确定土地权利的主体 客体和内容 土地确权的依据 一 法律依据1 基本法 宪法 民法通则 2 土地法律 土地管理法 城市房地产管理法 3 相关法律 物权法 城乡规划法 农业法 农村土地承包法 森林法 草原法 渔业法 矿产资源法 环境保护法 水法 文物保护法 等4 土地行政法规 土地管理法实施条例 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 外商开发经营成片土地管理暂行办法 城镇土地使用税暂行条例 中外合资企业建设用地的暂行规定 铁路留用土地办法 等5 部门规章及政策性文件 确定土地所有权和使用权的若干规定 土地权属争议调查处理办法 土地登记办法 农村人民公社工作条例修正草案 等6 其他有关的地方性法规和政府规章等 土地确权的依据 二 事实依据1 当事人依法达成的协议 2 县级以上人民政府的批准文件 处理决定 3 县级以上国土资源行政主管部门的调解书 4 人民法院生效的判决 裁定和调解书 5 生效的遗嘱 6 土地详查或更新调查形成的土地权属协议书 认定书 7 新中国成立之后双方签订的土地 山林等权属或界线的协议 8 法律 法规规定的其他文件 土地确权的基本原则 一 合法性原则 二 合理性原则 三 城市土地属国家所有原则 四 国有土地所有权性质不可变更原则国有土地可以由农民集体长期使用 但不能因此而改变土地所有权性质 对于国家建设征收后 由于种种原因又退还给原农民集体使用的土地 其国有土地的性质不得改变 五 尊重历史 面对现实原则 六 有利于生产生活和社会稳定原则 土地确权中应把握的几个问题 正确划分国家土地所有权和集体土地所有权正确处理铁路 公路 水利 电力 军队使用的土地确权问题正确处理农民集体使用的国有土地确权问题 国家土地所有权正确划分国家土地所有权和集体土地所有权 1 国家依法征收的土地 围海 围湖造地或者因自然力量形成的土地 确定为国家所有 2 下列土地可以确定为国家所有 依据一九五 年 中华人民共和国土地改革法 及有关规定 当时没有将土地所有权分配给农民集体的土地 实施一九六二年 农村人民公社工作条例修正草案 时未划入农民集体范围内的土地 农村人民公社工作条例修正草案 公布以前 全民所有制单位 城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的