《房地产业普查培训》PPT课件.ppt

房地产业普查培训教材 普查工作指南 安徽省统计局投资处 房地产开发生产经营活动 房地产开发企业 单位 投资 资金和土地情况 一 普查表的格式 房地产开发企业 单位 投资 资金和土地情况 X104表 二 普查表的填报方法 计划总投资 指标解释 指房地产开发企业 单位 在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程 按照总体设计规定的内容全部建成计划 或按设计概算或预算 需要的总投资 该项指标自项目开始累计 跨年度指标 指标设计目的 了解并掌握房地产开发经营行业在建项目的计划总规模 指标来源 企业计划部门或前期工程部门负责 数据来源于批文 预算或概算 如何填报 计划总投资属于时期指标 是房地产开发企业所有开发项目的计划总投资 1 当企业只有一个开发项目时 按照总体设计规定的内容全部建成计划 或按设计概算或预算 需要的总投资来填报 若该项目分期分批开发 则只填报告期施工工程的计划总投资合计数填报 2 当企业有多个开发项目时 则将多个项目计划总投资汇总填报 3 房地产开发企业房屋建设工程或土地开发工程在本年度投资全部完成 项目全部结束 则该项目的计划总投资在下一年度报告期不再填报 案例 1 某开发企业建设富丽山庄小区 计划总投资30000万元 分二期 三年实施 2006年开发第一期 计划总投资10000万元 2006年上报房地产开发报表时 计划总投资报10000万元 相对应的指标 施工面积 本年新开工面积等指标 也按此口径填报 2007年继续开发第二期 计划总投资20000万元 2007年上报房地产开发报表时 计划总投资就要填报全部30000万元 相对应的指标 施工面积 本年新开工面积等指标 也按此口径填报 2 某开发公司 2007年分别开发A B C三个小区 计划总投资分别为1000万元 2000万元和3000万元 其中 A B小区在2007年年中竣工 2007年上报年报时 计划总投资填报6000万元 2008年填报计划总投资就仅报C小区3000万元 审核关系 计划总投资 自开始建设累计完成投资计划总投资 本年完成投资 注意事项 1 计划总投资为跨年度指标 2 计划总投资指标可根据企业计划实际变动情况进行调整 自开始建设累计完成投资 指标解释 指房地产开发企业 单位 在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本期止累计完成的全部投资 其计算范围原则上应与 计划总投资 指标包括的工程内容相一致 该项指标自项目开始累计 跨年度指标 指标设计目的 了解并掌握房地产开发经营行业在建项目实际完成总规模与总进度 由此观察开发项目的计划完成程度及与计划的差额 指标来源 统计人员每个报告期填报的统计资料 是每期完成投资额汇总的结果 如何填报 依据指标解释 该指标与计划总投资为配套指标 自项目开始建设 每次填报该指标 均应加上上一报告期 本年完成投资 一直累加到该项目投资全部结束 报告期以前已建成投产或停 缓建工程完成的投资以及拆除 报废工程的投资 仍应包括在内 但转出的 在建工程 累计投资应予以扣除 转入的 在建工程 以前年度完成的投资应当包括 审核关系 计划总投资 自开始建设累计完成投资 注意事项 1 自开始建设累计完成投资同样为跨年度指标 2 如果该指标大于计划总投资 必须调整计划总投资 本年完成投资 指标解释 指从本年 月 日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程 土地开发工程的投资额以及各种公益性及配套性建筑和土地购置费等的投资 本年完成投资是核心指标 由其中项和两类分组构成 自本年完成投资指标以下 均为年度内累计指标 指标设计目的 该指标是房地产开发统计投入部分的核心指标 最后归入全社会固定资产投资额或规模以上固定资产投资额中 目的是掌握报告期房地产开发经营业在房屋建设工程 土地开发工程的实际投入 是以货币形式表现的房地产开发企业在一定时期内进行房屋建设及土地开发所完成的工作量及有关费用的总称 指标来源 企业的工程 前期 成本核算 及财务部门负责 数据来源于实际工程形象进度及项目全过程的财务实际支付 如何填报 1 房地产企业开发项目一般流程 A 购置土地 支付土地购置费 毛地 没有进行道路 给 排水 供电 通讯等加工的生地和荒地 需土地开发 净地 已经拆迁并 七通一平 完成的土地 无须土地开发 B 前期准备 支付商品房屋建设各项费用 获得土地证 施工许可证 财务部门发生投资各项费用 C 开工建设 按照工程预算进行施工 施工部门掌握工程形象进度 D 预售阶段 取得销售许可证 开盘 销售 销售部门获得 期房销售面积 期房销售金额 E 工程完工与现房交付 工程质检部门批准竣工验收报告 确定竣工 兑现销售合同 交付给购买者 F 房屋空置 尚未销售出去的房屋 销售部门库存 2 房地产开发完成投资额两种分组 A 构成分组 建筑工程 安装工程 设备 工器具购置和其他费用 B 用途分组 住宅 办公楼 商业营业用房和其他 3 填报操作 1 房地产开发企业统计人员应在建立好统计网络基础上 定期分别向工程 财务等涉及部门收集资料 形成内部原始资料 2 工程部门应依据施工单位上报的房屋建筑 安装工程和土地开发工程的形象进度或工程监理部门上报的形象进度 各项预算完成工作量乘以预算单价 计算投资完成数额并上报给企业统计人员 同时 财务部门应根据项目成本核算资料 将项目全过程的实际费用支付情况上报给企业统计人员 3 房地产开发企业统计人员将收到的原始资料 定期整理 汇总到本年完成投资及其分组当中 形成完整的投资完成情况 案例 1 工程部门负责工程预算的执行及竣工情况 在房屋建设中 工程预算共分十大类 每类工作量完成的形象进度乘以其单价再加总 即可得出建筑 安装工程的实际投资完成金额 例如 报告期 某项目墙体工程总价10000平方米 单价100元 平方米 工程形象进度完成50 则当前墙体工程完成投资额为 10000 平方米 50 100 元 平方米 50 万元 各类工程完成投资之和 即形成构成中的建筑工程投资 例2 报告期 某项目发生3项成本支出 1 土地购置费15000万元 2 原材料5000万元 留待领用 3 前期各项规费2000万元 报告期 财务部门发生的投资完成额应为 1 土地购置费 3 各项规费 17000万元原材料5000万元计入财务状况中的 存货 会计科目 领用出库后再计算投资额 审核关系 1 本年完成投资 土地开发投资本年完成投资 配套工程投资本年完成投资 建筑工程 安装工程 设备购置费 其他费用本年完成投资 住宅 办公楼 商业营业用房 其他本年完成投资 土地开发投资 配套工程投资2 本年完成投资 本年资金来源合计 本年各项应付款合计 注意事项 1 投资完成额原则上以市场交易价格作为计算依据 一般以工程的预算计算投资额 但在预算价格之外发生的工程价差 量差 应视同修改预算价格 投资完成额按修改后的预算价格调整 实行招标的工程 按中标价计算投资完成额 2 房地产开发企业除承担商品房屋建设外 还以统建代建 拆迁还建 代拆迁等方式承担的非商品房屋建设和土地开发投资 这部份投资额也应纳入投资完成额中 但代为建设的城际 城市 道路及桥梁 市政设施等则应归入固定资产投资统计当中 3 现行统计制度规定 在项目开发过程中 房地产开发企业不能以财务实际支付给建筑承包商的款项代替工程形象进度完成工作量统计 土地开发投资额 指标解释 指房地产开发企业完成的前期工程投资 即路通 水通 电通 场地平整等 也称七通一平 所完成的投资 一般指生地开发成熟地的投资 在旧城区 老区拆迁 的开发中 如果有统一的规划 如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中 有场地平整 原有建筑物 构筑物拆除 供水供电工程等工作量也可计算 指标设计目的 房地产开发包含房产 地产开发 通过对 土地开发投资额 和 本年完成开发土地面积 这一对价值量和数量指标的统计 反映地产开发在整个房地产开发当中的比例关系 指标来源 企业的工程部门 数据来源于 七通一平 及原有建筑物 构筑物拆除 供水供电工程等工作量的形象进度所形成的投资额 如何填报 与投资额中建筑工程形象进度填报原理一致 审核关系 本年完成投资 土地开发投资 注意事项 1 未进行开发工程 只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计 2 土地开发投资额在投资用途分组中 能根据规划用途分摊的部分就分摊 土地开发用途不明的 全部计入开发用途分组中的 其他 配套工程投资 指标解释 指为供出售 出租用的商品房屋工程配套的服务设施所完成的投资额 具体是指房地产开发企业 单位 为完成楼盘总体规划而进行的小区内的道路建设 以及为提高商品房的品质而进行的绿地和其他必要设施所完成的投资 指标设计目的 反映房地产开发商品房屋总体配套情况 指标来源 企业工程部门 数据来源于工程预算完成工作量所产生的价值 如何填报 按工程预算分类 每类工作量完成的形象进度乘以其单价再加以汇总 案例 报告期 某公司开发富丽山庄小区 其中配套工程如下 1 小区道路路面工程预算100万元 完成工作量50 2 小区绿化树苗及种植50万元 3 购置安装小区防盗系统80万元 报告期配套工程投资 100 万元 50 50 万元 80 万元 180 万元 审核关系 本年完成投资 配套工程投资 注意事项 1 在房地产开发高度市场化的条件下 各地政府及企业都非常重视环境及产品品质 因而 商品房屋配套工程在总投资中的比重一般不能为零 2 配套工程既包括小区内道路 桥梁 绿化 景观等 又包括小区配套的学校 幼儿园 会所和物业管理房屋等 相关房屋的面积竣工后 不作销售的填入 不可销售面积 中 建筑工程 指标解释 指各种房屋 建筑物的建造工程 又称建筑工作量 这部分投资额必须兴工动料 通过施工活动才能实现 指标设计目的 它是完成投资的构成之一 反映建筑工程在房地产投资中的比重 指标来源 企业的工程部门 数据来源于工程预算完成工作量所产生的价值 如何填报 见本年完成投资指标中的表述 审核关系 本年完成投资 建筑工程 注意事项 1 现行统计制度规定 建筑工程投资以工程形象进度即工程预算完成工作量分别乘以预算价格汇总产生 而不能简单以财务实际支付 其主要原因在于 财务实际支付数一般远远少于工程形象进度 会出现少报或漏报 2 建筑工程投资一般占房屋建设项目完成投资的40 左右 安装工程 指标解释 指各种设备 装置的安装工程 又称安装工作量 指标设计目的 它是完成投资的构成之一 反映安装工程在房地产投资中的比重 指标来源 企业的工程或财务部门 数据来源于工程预算完成工作量所产生的价值 如何填报 该指标的填报原则与建筑工程相同 其投资额是通过对设备 装置等的安装以及试运行来实现的 审核关系 本年完成投资 安装工程 注意事项 实际工作中 房地产开发项目的安装工程可能会出现以下统计制度允许的变化 1 开发企业将一般设备安装工程委托给承建项目的建筑公司 则安装工程包含在建筑工程当中 2 开发企业购买的设备由生产企业负责安装 设备 工器具购置总价款包含安装费用 设备 工器具购置 指标解释 指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动 包括建设单位或企 事业单位购置或自制的 达到固定资产标准的设备 工具 器具的价值 指标设计目的 它是完成投资的构成之一 反映设备 工器具购置在房地产投资中的比重 指标来源 企业的采购部门 数据来源于采购部门出库单 如何填报 实际工作中 开发企业为保证项目质量 一般自己购置设备 工器具 填报原则应为领用或安装即计算投资额 审核关系 本年完成投资 设备 工器具购置 注意事项 如果由建筑承包企业代购设备及安装 则可能漏填此项指标 应予以关注 其他费用 指标解释 指在固定资产建造和购置过程中发生的 除建筑安装工程和设备 工器具购置投资完成额以外的费用 不指经营中财务上的其他费用 包括土地出让金 大市政费 四源费 煤 热 自来水 污水 不可预见费 旧房屋购置 基本畜禽支出 林木支出 退耕退牧还林还草 土壤改良 城市绿化 办公生活用家具 器具购置 建设单位管理费 土地征用 购置及迁移补偿费 政府收费 勘察设计费 研究实验费 可行性研究费 临时设施费 施工机械转移费 设备检验费 负荷联合试车费 土地占用 使用费 建设期应付利息 包干结余 企业债券发行费 合同公证费及工程质量监测费 国外借款手续费及承诺费 汇兑损益 调整器材调拨价格折价 坏帐损失 固定资产亏损及损失等 指标设计目的 它是完成投资的构成之一 反映各项费用在房地产投资中的比重 指标来源 由企业的财务部门负责 数据来源于财务实际支付 如何填报 依据开发项目成本核算中的实际支付数填列 支付多少填报多少 审核关系 本年完成投资 其他费用 注意事项 1 除本指标解释所列费用外 构成开发项目成本的费用还有很多 包括一些地方制定的规费 原则是直接纳入项目成本范围的费用 2 其他费用一般占房屋建设项目完成投资的20 40 左右 旧建筑物购置费 指标解释 指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物 即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费 指标设计目的 原单列该指标是用于扣除投资中的重复部分 现指对旧房屋拆迁的补偿费用 指标来源 由企业的财务部门负责 数据来源于财务实际支付 如何填报 依据开发项目成本核算中的实际支付数填列 支付多少填报多少 审核关系 其他费用 旧建筑物购置费 土地购置费 指标解释 指房地产开发企业通过各种方式取得土地使用权而支付的费用 土地购置费包括 1 通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费 附着物和青苗补偿费 安置补偿费及土地征收管理费等 2 通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金 3 通过 招 拍 挂 方式取得土地使用权所支付的资金 指标设计目的 该指标是 其他费用 的其中项 反映土地购置费用在全部投资和其他费用中所占比重及影响 可以观察土地购置费用的波动与增减变化 指标来源 由企业的财务部门负责 数据来源于财务实际支付 如何填报 依据开发项目成本核算中的实际支付数填列 支付多少填报多少 审核关系 其他费用 旧建筑物购置费 土地购置费其他费用 土地购置费 注意事项 1 以划拨和 招拍挂 方式取得土地所支付的资金在房地产项目竣工后计入新增固定资产 以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产 该指标的计算方法中 以出让方式取得土地所有权所支付的出让金不计入新增固定资产 与新会计准则不符 目的是要扣除重复计算投资额 所以 要高度关注这种差别 2 土地购置费按当期实际发生额计入投资 土地购置费为分期付款的 应分期计入房地产开发投资 3 由于有先行 招拍挂 土地 然后再注册开发企业这种情况 因而土地成交总价款数据滞后于国土部门相关数据 投资额按工程用途分组 1 商品住宅 指标解释 指专供居住的房屋 包括别墅 公寓 职工家属宿舍和集体宿舍 包括职工单身宿舍和学生宿舍 等 但不包括住宅楼中作为人防用 不住人的地下室等 住宅按照用途可以划分为普通商品住房 经济适用住房和别墅 高档公寓等 按照户型结构可以划分为90平方米以下住房 140平方米以上住房等 指标设计目的 它是完成投资的用途分组之一 反映住宅品种在房地产投资中的比重及其自身变化 指标来源 企业的工程 财务部门负责 数据来源于实际工程形象进度及项目全过程的财务实际支付 如何填报 见本年完成投资填报方法 审核关系 1 本年完成投资 住宅2 住宅 经济适用房 别墅高档公寓3 住宅 90平方米以下 140平方米以上 注意事项 住宅品种的土地使用权年限为70年 其中 经济适用房 指标解释 指根据地方经济适用房计划安排建设的政策性住宅 经济是指房屋建筑造价和销售价格低于一般商品住宅 适用是指适合中低收入家庭购买使用 经济适用房主要是由地方政府统一下达投资计划 房地产公司开发 对外销售 用地一般采用行政划拨或招标投标方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费减半征收 开发利润不超过3 销售价格实行政府指导价 指标设计目的 该指标可以分析房地产投资结构 反映中低收入家庭商品住宅的供求平衡情况 指标来源 企业的计划部门负责 依据政府有关批文确定性质后填报 如何填报 见本年完成投资填报方法 审核关系 住宅 经济适用房 注意事项 经济适用房是品质标志的指标 是住宅品种的其中项 其中 别墅 高档公寓 指标解释 指建筑造价和销售价格明显高于一般商品住宅的商品住宅 别墅一般指地处郊区 独立成栋的商品住宅 高档公寓一般指地处市内高尚社区 高层或多层的商品住宅 指标设计目的 该指标可以分析房地产投资结构 反映高收入家庭商品住宅的供求平衡情况 指标来源 别墅 高档公寓的确定标准 一是经有房地产投资计划审批权的主管部门审批建设的别墅 高档公寓开发项目 二是别墅 高档公寓的造价高于当地同等地段商品住宅造价的一倍以上 如何填报 见本年完成投资填报方法 注意事项 1 销售价格高于当地同等地段商品住宅平均销售价格一倍以上 可以作为一个重要参考指标 2 别墅 高档公寓是品质标志的指标 与经济适用房一样 均属住宅品种的其中项 其中 90平方米以下住房 指标解释 是指在房地产开发企业 单位 投资建设的商品住宅中 套型建筑面积不超过90平方米 包括90平方米 的住房 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积 由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准 期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计 待住宅竣工交付使用后 应根据实际测绘面积进行相应调整 指标设计目的 为反映 国六条 精神中 2006年6月1日后 新审批的商品住宅70 的套型建筑面积不超过90平方米 而设置 2008年以后 该指标更据有现实意义 指标来源 与住宅统计相同 如何填报 填报方法与住宅相同 如果单体 单幢 建筑不完全是90平方米以下 则按照设计建筑面积中90平方米所占比例 计算该指标投资额 案例 报告期 某开发企业开发富丽山庄小区 同时建设10幢住宅 总建筑面积40000平方米 当期完成投资15000万元 其中 建筑面积90平方米以下套型建筑面积32000平方米 投资完成情况应为 本年完成投资15000万元住宅15000万元90平方米以下住房32000 40000 15000 12000万元 审核关系 住宅 90平方米以下住房 注意事项 90平方米以下住房 是数量标志的指标 为住宅品种的其中项 与经济适用房 别墅高档公寓同为并列指标 其中 140平方米以上住房 指标解释 是指在房地产开发企业 单位 投资建设的商品住宅中 套型建筑面积超过140平方米 不包括140平方米 的住房 现房应以商品房销售合同中实际测绘的建筑面积为统计标准 期房根据商品房预售合同中规划设计面积进行统计 待住宅竣工交付使用后 应根据实际测绘面积进行相应调整 指标设计目的 反映大面积商品住宅在全部商品住宅中结构与比例关系 指标来源 与住宅统计相同 如何填报 填报方法与 90平方米以下住房 指标原理相同 审核关系 住宅 140平方米以上住房 注意事项 140平方米以上住房是数量标志的指标 为住宅品种的其中项 与经济适用房 别墅高档公寓 90平方米以下住房同为并列指标 四个指标不可相加 2 办公楼 指标解释 指企业 事业 机关 团体 学校 医院等单位使用的各类办公用房 又称写字楼 指标设计目的 它是完成投资的用途分组之一 反映办公楼品种在房地产投资中的结构及其自身变化 指标来源 与住宅统计相同 如何填报 见本年完成投资填报方法 审核关系 本年完成投资 办公楼 注意事项 1 办公楼品种的土地使用权年限为50年 2 办公 住宅两用楼盘 应按照土地使用权年限 分开填报 3 商业营业用房 指标解释 指商业 粮食 供销 饮食服务业等部门对外营业的用房 如度假村 饭店 商店 门市部 粮店 书店 供销店 饮食店 菜店 加油站 日杂等房屋 指标设计目的 它是完成投资的用途分组之一 反映商业营业用房品种在房地产投资中的结构及其自身变化 指标来源 与住宅统计相同 如何填报 见本年完成投资填报方法 审核关系 本年完成投资 商业营业用房 注意事项 1 商业营业用房品种的土地使用权年限为40年 2 如果单体建筑下面部分是商业营业用房 上面部分是住宅或办公楼 则基础部分投资额按面积拆分填报 然后填报商业营业用房投资完成额 再填报住宅或办公楼的投资完成额 4 其他 指标解释 凡不属于上述各项用途的房屋建筑物 如中小学教学用房 托儿所 幼儿园 图书馆 体育馆 车库等 指标设计目的 区别于前三个指标 反映附属配套房屋投资额 指标来源 与住宅统计相同 如何填报 见本年完成投资填报方法 审核关系 本年完成投资 其他 注意事项 其他 指标中 包含有两种非建筑物情况的特例 1 土地开发投资额在投资用途分组中 能根据规划用途分摊的部分就分摊 土地开发用途不明的 全部计入用途分组中的其他 2 配套工程既包括小区配套的学校 幼儿园 会所和物管房屋等 又包括小区内道路 桥梁 绿化 景观等 在投资用途分组中 全部计入用途分组中的其他 本年新增固定资产 指标解释 指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值 指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果 即为社会提供的固定资产 而且是在报告期内新增加的 不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加 指标设计目的 反映开发企业经营活动的最终成果 即为社会提供的固定资产 而且是在报告期内新增加的 通过该指标可以计算投资率 指标来源 企业的财务部门 数据来源于项目成本核算资料 如何填报 1 本年新增固定资产的价值包括 1 建筑工程 2 安装工程 3 设备 工器具购置 4 建造和开发过程发生的应分摊计入新增固定资产的其他费用 2 本年新增固定资产的价值不包括 以出让方式取得土地使用权支付的土地购置费用 因此 这种情况下 本年新增固定资产小于该项目投资完成额 3 新增固定资产的价格与房地产开发投资额价格相同 4 凡能独立使用的房屋和已完成开发的土地 在建成交付使用后 一般情况下以竣工验收合格为标准 即计算该工程的新增固定资产 5 凡购置或自制达到固定资产标准的设备 工器具 需要安装的 要安装就位 不需要安装的 交付使用后 都计算为新增固定资产 审核关系 本年新增固定资产 房屋竣工价值 注意事项 1 填报房屋竣工价值 就要填报本年新增固定资产 2 如果单纯进行土地开发 则填报本年完成土地开发面积 就要填报本年新增固定资产 本年完成开发土地面积 指标解释 指报告期内对土地进行开发并已完成 七通一平 等前期开发工程 具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积 指标设计目的 反映完成土地开发的数量和规模 指标来源 企业的工程部门 数据来源于工程竣工报告 如何填报 根据实际完成的面积填报 一般情况下 有本年完成开发土地面积 就有土地开发投资额 注意事项 该指标为时点指标 反映某一时点完成的土地开发情况 待开发土地面积 指标解释 指经有关部门批准 通过各种方式获得土地使用权 但尚未进行开发的土地面积 指标设计目的 反映开发企业土地储备数量及规模 指标来源 企业的计划部门 如何填报 通过各种方式获得土地使用权的土地面积 扣除已施工建设的土地面积 注意事项 该指标为时期指标 反映报告期尚未开发的土地面积 本年购置土地面积 指标解释 指在本年内通过各种方式 划拨方式除外 获得土地使用权的土地面积 指标设计目的 反映年度内开发企业新获得的土地数量与规模 可以观察土地供求状况 指标来源 企业的计划部门 数据来源于土地出让生效合同 如何填报 报告期内 土地出让生效合同中记载的土地面积 审核关系 本年购置土地面积 本年土地成交价款 0 注意事项 1 本年购置土地面积是土地出让生效合同中记载的土地面积 2 本年购置土地面积与本年土地成交价款是一对配套指标 二者同时存在 3 以划拨方式取得的土地使用权 计算在内 本年土地成交价款 指标解释 指进行土地使用权交易活动的最终金额 在土地一级市场 是指土地最后的划拨款 招拍挂 价格和出让价 在土地二级市场是指土地转让 出租 抵押等最后确定的合同价格 指标设计目的 土地成交价款与土地购置面积同口径 可以计算土地的平均购置价格 指标来源 企业的计划部门 数据来源于土地出让生效合同 如何填报 报告期内 土地出让生效合同中记载的总价款 审核关系 一般情况下 本年土地成交价款与土地购置面积之比应不低于各地方上年土地成交最低价 注意事项 1 本年土地成交价款土地使用权交易活动的最终金额或生效合同中记载的总价款 不能与当期 土地购置费 划等号 2 以划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费 附着物和青苗补偿费 安置补偿费及土地征收管理费等费用 也应计算为本年土地成交价款 资金来源 一 本年资金来源合计 指标解释 指房地产开发企业 单位 在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和 包括上年末结余资金 本年度内拨入 借入或以各种方式筹集的资金 指标设计目的 反映开发项目资金总体配套情况 指标来源 企业的财务部门 数据来源于财务相关科目的报告期发生数 如何填报 上年末结余资金 本年度内拨入 借入或以各种方式筹集的资金汇总而成 审核关系 本年资金来源合计 上年末结余资金 本年资金来源小计 注意事项 1 本年资金来源合计是时期指标 在年度内 报告期应大于上期 2 本年资金来源合计及以下其中项 均为配套投资项目的实际发生数累计 而不考虑会计核算的转出 1 上年末结余资金 指标解释 指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金 包括尚未用到工程上去的材料价值 未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等 指标设计目的 反映结转资金数量与规模 指标来源 企业的财务部门 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 本年资金来源合计 上年末结余资金 注意事项 上年末结余资金不能出现负数 即不能把上年应付工程 材料款作为上年末结余资金的负数来处理 2 本年资金来源小计 指标解释 指房地产开发企业 单位 当年实际拨入的 用于房地产开发的各种货币资金 包括国内贷款 利用外资 自筹资金和其他资金 指标设计目的 反映当年资金到位或配套情况 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 本年资金来源小计 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金来源 注意事项 本年资金来源小计及以下其中项 均为当年配套投资项目的实际发生数累计 而不考虑会计核算的转出 1 国内贷款 指标解释 指报告期房地产开发企业 单位 向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款 包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款 上级主管部门拨入的国内贷款 国家专项贷款 包括煤代油贷款 劳改煤矿专项贷款等 地方财政专项资金安排的贷款 国内储备贷款 周转贷款等 指标设计目的 反映开发项目配套贷款资金数量与规模 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 国内贷款 银行贷款 非银行金融机构贷款 注意事项 1 国内贷款是时期指标 非贷款科目余额 2 周转或短期贷款的统计原则是 开发项目的贷款额应与投资完成额相对应 应按年内实际发生的贷款额计算 其中 银行贷款 指标解释 指向各商业银行 政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款 指标设计目的 反映开发项目配套的银行贷款资金数量与规模 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 国内贷款 银行贷款 注意事项 银行贷款是时期指标 非财务贷款科目余额 其中 非银行金融机构贷款 指标解释 指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款 非银行金融机构包括城市信用社 农村信用社 保险公司 金融信托投资公司 证券公司 财务公司 金融租赁公司 融资公司 中心 等 指标设计目的 反映开发项目配套的非银行贷款资金数量与规模 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 国内贷款 非银行金融机构贷款 注意事项 非银行金融机构贷款是时期指标 非财务贷款科目余额 2 利用外资 指标解释 指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金 包括外国及港澳台地区 包括外商直接投资 对外借款 外国政府贷款 国际金融组织贷款 出口信贷 外国银行商业贷款 对外发行债券和股票 及外商其他投资 包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款 国际租赁 指标设计目的 反映房地产开发经营业利用外资数量与规模 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 本年资金来源小计 利用外资 注意事项 不包括我国自有外汇资金 包括国家外汇 地方外汇 留成外汇 调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等 各类外资按报告期的外汇牌价 中间价 折成人民币 万元 计算 其中 外商直接投资 指标解释 指外国投资商在与中国企业 政府 合资 合作或独资中以外汇现金 设备 或实物 技术 专利或其他方式投入的资金总量 指标设计目的 反映外商直接投资于房地产开发的情况 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 利用外资 外商直接投资 注意事项 在实际工作中 外商及港澳台的 境外法人 和 外币 两项标志是判断外商直接投资的重要指标 3 自筹资金 指标解释 指各地区 各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金 指标设计目的 反映开发企业自己筹集资金的能力及在资金来源中的结构 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务发生数填报 审核关系 本年资金来源小计 自筹资金 其中 自有资金 指标解释 指凡属于房地产企业 单位 所有者权益范围内所包括的资金 是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金 包括企业折旧资金 资本金 资本公积金 企业盈余公积金及其他自有资金 也包括通过发行股票筹集的资金 指标设计目的 通过开发企业自有资金的规模 反映企业开发能力 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 自筹资金 自有资金 注意事项 一般情况下 开发企业首先使用自有资金开发项目 所以 在填报资金来源时 自有资金大于零 4 其他资金来源 指标解释 指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金 包括国家预算内资金 债券 社会集资 个人资金 无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费 移民费等进行房地产开发的资金 指标设计目的 既反映开发企业资金来源的一方面 又反映企业资金回笼情况 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 本年资金来源小计 其他资金来源其他资金来源 定金及预收款 个人按揭款 注意事项 1 其他资金来源指标包括企业报告期所有房屋销售回笼金额 2 其他资金来源指标下 单列 定金及预收款 个人按揭贷款 其中 定金及预收款 指标解释 指房地产开发企业 单位 预收的购买者用于买房的定金及预收款 定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同 根据有关规定由购房者或单位在报告期交纳的押金 预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后 由于经营活动的需要 在报告期由购房者或单位提前交付的购房款 包括预收购房款中的外汇 指标设计目的 当前 其他资金来源指标重点反映的是消费者购房的定金及预收款 个人按揭贷款等方面情况 指标来源 企业的财务部门 数据来源于相关财务科目 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 其他资金来源 定金及预收款 注意事项 1 在期房销售情况下 特别是采用 税控发票 的地区 企业的定金及预收款科目中均包含个人按揭贷款 在填报时应扣除 2 在现房销售情况下 销售回笼金额填入 其他资金来源 其中 个人按揭贷款 指标解释 又称 个人住房商业性贷款 是指按照中国人民银行 个人住房贷款管理办法 银发 1998 190号 中规定 贷款人 商业银行 向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款 它是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款 具体指具有完全民事行为能力的自然人 购买商品房时以其购买的产权住房 或银行认可的其他担保方式 为抵押 作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款 从1999年2月开始 个人住房贷款可扩大到借款人自用的各类型住房贷款 关于开展个人消费信贷的指导意见 银发 1999 73号 指标设计目的 反映资金来源中个人按揭贷款情况 指标来源 企业的财务部门 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 其他资金来源 个人按揭贷款 注意事项 个人按揭贷款包括 个人住房公积金贷款 二 本年各项应付款合计 指标解释 指在房地产开发过程中应付未付的投资款 包括应付工程款 应付器材款 应付工资 应付有偿调入器材及工程款 其他应付款 应交税金 应交基建收入 应交投资包干结余 应交能源交通建设基金 应交预算调节基金及其他应交款 指标设计目的 反映开发企业占用其他方面资金的情况 本年各项应付款合计也属于一种资金来源情况 指标来源 企业的财务部门 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 本年完成投资 本年资金来源合计 本年各项应付款合计 注意事项 各项应付款填报本报告期实际增加数 或发生数 不是填报开始建设以来的累计数 其中 工程款 指标解释 指在房地产开发过程中应付未付给施工单位 乙方 的工程投资款 指标设计目的 重点反映开发企业资金占用当中应付未付给施工单位工程款的情况 指标来源 企业的财务部门 如何填报 按指标解释 根据有关财务数字填报 审核关系 本年各项应付款合计 工程款 注意事项 资料直接取自财务入帐的应付工程款 且是报告期实际增加数 房地产开发企业 单位 施工 销售和空置情况 X105 房屋施工面积 指标解释 指报告期内施工的全部房屋 包括地下室 半地下室以及配套房屋 建筑面积 包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积 以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积 本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中 多层建筑应填各层建筑面积之和 指标设计目的 反映开发企业在建房屋面积总规模及结构 指标来源 企业的工程部门 数据来源于项目工程预算报告 1 房屋施工面积与本年完成投资及其用途分组投资存在对应关系 是反映投资完成额的数量方面 从开发项目兴工动料 开挖基础开始 企业在填报本年完成投资及其用途分类同时 也要填报房屋施工面积及其用途分组的分类 如何填报 2 房屋施工面积为跨年度指标 延续填报到房屋竣工年份的年底 下一个年度报告期 由于投资完成 房屋竣工 房屋施工面积不再填报 案例 2007年 某房地产开发企业开发建设富丽山庄小区 同时新开工5幢住宅合计30000平方米 1幢办公楼5000平方米 1幢商场5000平方米及1幢会所3000平方米 本年完成投资1000万元 其中 完成住宅投资700万元 办公楼100万元 商业营业用房100万元 其他附属建筑100万元 具体填报如下 本年完成投资1000万元其中 住宅700万元办公楼100万元商业营业用房100万元其他100万元房屋施工面积43000平方米其中 住宅30000平方米办公楼5000平方米商业营业用房5000平方米其他3000平方米房屋新开工面积43000平方米其中 住宅30000平方米办公楼5000平方米商业营业用房5000平方米其他3000平方米 审核关系 一般情况下 有本年完成投资 同时有施工面积 如投资完成 房屋在下年度竣工 则下年度填报 房屋施工面积 和 房屋竣工面积 没有 本年完成投资 数据 注意事项 1 房屋施工面积是以单体 整幢 建筑面积为计算原则 不能分层填报 2 有本年完成投资 无施工面积的情况有两种 1 单纯拆迁和土地开发项目 没有施工面积 2 只有土地购置费和前期费用 尚未兴工动料开挖基础的 没有施工面积 房屋新开工面积 指标解释 指在报告期内新开工建设的房屋面积 不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积 房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽 地基处理或打永久桩 的日期为准 指标设计目的 反映每年新开工房屋建设规模 观察房地产开发的连贯和持续性 指标来源 企业的工程部门 数据来源于项目工程预算报告 如何填报 房屋新开工面积以年度为报告期 当年开始破土刨槽施工的房屋面积 即为房屋新开工面积 下年度不再作为新开工填报 审核关系 房屋施工面积 房屋新开工面积 案例 接上面案例 进入2008年 某房地产开发企业开发建设富丽山庄小区 又新开工5幢住宅合计30000平方米 上年项目继续建设中 今年完成投资2000万元 其中 完成住宅投资1400万元 办公楼200万元 商业营业用房200万元 其他附属建筑200万元 具体填报如下 本年完成投资2000万元其中 住宅1400万元办公楼200万元商业营业用房200万元其他200万元房屋施工面积30000平方米 43000平方米 73000平方米其中 住宅30000平方米 30000平方米 60000平方米办公楼5000平方米商业营业用房5000平方米其他3000平方米房屋新开工面积30000平方米其中 住宅30000平方米办公楼0平方米商业营业用房0平方米其他0平方米注 今年新开工的5幢住宅面积 分别累计到施工面积和填入房屋新开工面积 指标解释 指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工 达到住人和使用条件 经验收鉴定合格或达到竣工验收标准 可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和 房屋竣工面积 指标设计目的 反映房地产开发企业生产完成合格房屋的总量和结构 指标来源 企业的工程部门 数据来源于房屋的竣工验收报告 如何填报 报告期 房地产开发企业按照设计要求完成房屋建筑工程 必须按照各级政府建设主管部门要求 报经质量监管部门鉴定合格 获得竣工验收报告 方可将房屋交付给消费者 企业的工程部门将竣工验收报告报给统计人员 统计人员据此填报房屋竣工面积及其中的不可销售面积 同时 通过财务部门的成本核算或工程部门的预概算 填报竣工房屋价值 审核关系 房屋竣工面积 竣工房屋价值 0 注意事项 1 特殊情况下 房地产开发企业一定时期内未获得竣工验收报告 但房屋已交付使用 统计人员可以对该房屋做竣工处理 2 房屋竣工后 经政府部门勘测 竣工房屋的实际面积与设计面积存在差异 则要调整相应的房屋施工面积 不可销售面积 指标解释 指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积 接受委托 定向开发建设 并收取一定的管理费所建设的统建代建房屋竣工面积 竣工的学校 幼儿园 派出所 居委会 商店等公益设施建筑面积 指标设计目的 反映公益性附属配套房屋及非商品性房屋竣工交付情况 指标来源 企业的工程部门 数据来源于房屋的预算及竣工验收报告 如何填报 见房屋竣工面积填报方法 关键在于确定房屋建设性质和企业有无权力销售 审核关系 房屋竣工面积 不可销售面积一般情况下 不可销售面积 0 注意事项 一般情况下 房地产开发企业承担 拆迁还建 统建代建 均为定向非销售行为 仅代为建设管理 若 拆迁还建 采用货币化形式 房地产开发 为卖而建 则不应作为不可销售面积 住宅竣工套数 指标解释 指报告期内按照设计要求已全部完工 经验收合格 达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量 以设计图纸为准 指标设计目的 反映住宅可以入住的数量 便于计算套均面积 指标来源 企业的工程部门 数据来源于房屋的预算及竣工验收报告 如何填报 与房屋竣工面积填报的方法相同 审核关系 有住宅竣工 就应有住宅竣工套数 注意事项 1 只有住宅品种有套数 非住宅品种没有套数 2 住宅竣工面积与住宅竣工套数之比不能出现奇大奇小 竣工房屋价值 指标解释 指在报告期内竣工房屋本身的建造价值 竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算 包括竣工房屋本身的基础 结构 屋面 装修以及水 电 卫等附属工程的建筑价值 的购置和安装费用 也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备 如电梯 通风设备等 不包括厂房内的工艺设备 工艺管线的购置和安装 工艺设备基础的建造 办公和生活用家具的购置等费用 购置土地的费用 迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资 竣工房屋价值一般按结算价格计算 指标设计目的 反映建造完成的房屋价值 观察房屋建造的单位价格 指标来源 企业的工程部门 数据来源于工程预算最后确定的结算价格形成的造价 如何填报 与房屋竣工面积的填报方法相同 审核关系 本年新增固定资产 竣工房屋价值房屋竣工面积 竣工房屋价值 0 注意事项 由于竣工价值仅指在报告期内竣工房屋本身的建造价值 不含购置土地的费用和迁移补偿费 场地平整的费用及城市建设配套投资 一般情况下 竣工房屋价值应小于本年新增固定资产 否则 无法观察房屋建造的单位价格 出租房屋面积 指标解释 指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积 指标设计目的 反映房地产开发企业不销售而采用出租形式 经营商品房屋的情况 指标来源 企业的经营部门 数据来源于企业内部经营报表 如何填报 报告期末开发企业正在出租的商品房屋全部面积 不管租用期限长短 注意事项 该指标是时点指标 不能在年度内 外反复相加 商品房销售面积 指标解释 指报告期内出售商品房屋的合同总面积 即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积 由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成 指标设计目的 反映房地产开发企业生产成果的数量指标 指标来源 企业的销售部门 数据来源于企业销售月报表 如何填报 房地产开发企业统计人员在建立统计网络时 除工程 财务部门外 还要包括销售部门 前两部门负责上报房地产开发投入部分的原始资料 销售同财务部门负责上报房地产开发产出部分的原始资料 在销售部门的销售月报表中 应做好符合统计分组要求的数量 品质标志分组 如 90平方米以下 经济适用房 期房等 统计人员根据销售月报表 填上报报表的有关内容 审核关系 商品房销售面积 现房销售面积 期房销售面积商品房销售面积 商品房销售额 0 注意事项 1 依据建设部门规定 住宅中2 2米以上阁楼作为销售面积 2 住宅中作为人防用 不住人的地下室不能作为销售面积 其中 现房销售面积 指标解释 是指在报告期内正式签订买卖合同 已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积 包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积 指标设计目的 反映现房交易数量 结构及在商品房销售中的比重 指标来源 与商品房销售面积统计相同 如何填报 见商品房销售面积填报方法 审核关系 商品房销售面积 现房销售面积现房销售面积 现房销售额 0 注意事项 现房是指已经竣工达到入住条件的商品房屋 现房销售与普通商品销售形式相同 其中 期房销售面积 指标解释 是指在报告期内正式签订买卖合同 正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积 包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积 期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积 指标设计目的 区别于前三个指标 反映附属配套房屋投资额 指标来源 与商品房销售面积统计相同 如何填报 见商品房销售面积填报方法 审核关系 商品房销售面积 期房销售面积期房销售面积 期房销售额 0 注意事项 期房销售面积数据在年度内发