某地房地产楼市供应报告.doc

东莞东莞 0505 年第二季度楼市供应报告年第二季度楼市供应报告 目录 1经济综观 3 1 1宏观经济 3 1 2房地产开发3 2全市总况 4 3本季供给 5 3 1供应套数 5 3 2供应面积 7 3 3供应户型特征 9 4价格走势与特征11 楼市中国季度供需报告 本报告用于住宅物业二级市场季度监控 经济综观 宏观经济 指标数据列表 2005 年一季度 指标数值 增长率 上年同 比 国内生产总值 GDP 327 31 亿 元 18 0 全社会固定资产投资额 FAI 70 23 亿元25 9 房地产开发投资额14 40 亿元24 2 房地产开发投资额 固定资产投 资额 20 5 进出口贸易总额 151 22 亿 美元 11 9 居民价格消费指数 CPI 103 1 3 1 人均可支配收入8273 元14 9 数据来源 东莞市统计局 主要经济指标走势 示例 数据来源 东莞市统计局 2005 年二季度东莞经济继续保持旺盛的增长势头 从国内环境看 多种因素支持经济的平稳快速增长 经济 内在增长动力还较强 宏观经济发展的国内外环境总体继 续趋好 CPI 3 1 FAI 25 9 GDP 18 0 进出口贸易总额 11 9 2005 年二季度东 莞经济继续保持 旺盛的增长势头 房地产开发 指标数据列表 指标2005Q12004Q42004Q32004Q22004Q1 商品房施工面积 万 平方米 266 65623350 88240 21 商品房施工面积增长 率 46 1 商品房竣工面积 万 平方米 7 969762 7942 69 商品房竣工面积增长 率 54 5 47 1 商品房新开工面积 万平方米 30 97 商品房新开工面积增 长率 商品房批准预售面积 万平方米 73 3753 57140 3172 06 商品房批准预售面积 增长率 61 8 94 7 商品房销售面积 万 平方米 37 2950 6569 9357 7331 71 商品房销售面积增长 率 26 4 27 6 21 1 82 1 商品房销售额 万元 106958 7125864 1 商品房销售额增长率 15 0 数据来源 世联数据中心 全市总况 指标数据列表 2005 年一季度 指标数值 增长率 上年同 期 推盘个数29 推售面积 万平方米 62 25 推售套数 套 5340 成交总面积 万平方 米 30 6343 成交总套数 套 2644 成交总金额 万 106958 782 均价 元 349230 吸纳率19 8 空置率80 2 数据来源 东莞市建设局 世联数据中心 2005 年第二季度东莞市 144 平方米以上住宅市场监测 全市供应套 数 144 平方米以上 套数 豪宅套数占全市套数比 7065 套1082 套15 3 二季度东莞 144 平方米以上住宅套数占全市套数比为 15 3 属正常供应范围 由于之前东莞购房的契税标准 是以所购房屋的总售价除以房屋套内面积 3000 元 平方 米以下的按 1 5 收取 3000 元 平方米以上的按 3 收 取 在实际交易中 也有不少以合同单价为标准 目前东 莞市区商品房均价已达到 3500 元 平方米 从东莞市房协 公布的 2004 年度及 2005 年第一季度住房需求面积来看 目前东莞需求量较大的主要是 80 120 平方米的户型 而 这部分户型的套内价格不少达到 3000 元 平方米以上 所 以有关普通住宅标准的调整对东莞房地产市场影响甚小 而事实上随着本季新推中高档次楼盘的增多 本季 豪宅 供应也相对应增长 本季供给 供应套数 指标数据列表 单位 套 分区域供应套数指标东城区南城区万江区莞城区镇区全市 推售套数 1903887959033167065 二季度东莞 144 平 方米以上住宅套数 占全市套数比为 15 3 属正常供 应范围 推售套数 占全市比例26 9 12 6 13 6 046 9 100 推售套数 上季环比增 长率 68 6 435 8 023 6 108 6 分户型供应套数指标1 房2 房3 房4 房4 房以上别墅 推售套数 33514154181723100311 推售套数 占全市比例4 8 20 0 59 2 10 2 1 4 4 4 推售套数 上季环比增 长率 7 2 36 3 181 2 138 6 12 4 185 3 注 东城 莞城上季无新楼盘推售 数据来源 世联数据中心 附 单位 套 各镇 供应 套数 指标 常平虎门 樟木 头 横 沥 黄 江 寮 步 东 坑 中 堂 塘 厦 厚 街 凤 岗 石 龙 合计 推售套 数 117059243432927116810770646033183316 推售套 数 占镇 区比例 35 3 17 9 13 1 9 9 8 2 5 1 3 2 2 1 1 9 1 8 1 0 0 5 100 数据来源 世联数据中心 2005 年东莞第一季度各行政区供应总套数及较上季变化 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 东城区南城区万江区莞城区镇区 套 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2005年第一季度2005年第二季度增长率 数据来源 世联数据中心 2005 年东莞第一季度各镇供应套数比较 0200400600800100012001400 常平 虎门 樟木头 横沥 黄江 寮步 东坑 中堂 塘厦 厚街 凤岗 石龙 套 数据来源 世联数据中心 本季度东莞楼市开始复苏 与上季相比 总体推售套 数大幅攀升 主要原因是受 五一 黄金周的重要影响 由于 五一 长假已成为市场上一个常规销售旺季 不少 楼盘都刻意安排在 五一 前后集中上市 这种情况在市 区表现尤为明显 因此五月也是二季度新推楼盘最多的时 段 东莞市区 4 个行政区 与镇区 28 个镇 推盘个数 比为 10 19 推售楼盘比为 1 13 1 从分区域供应来看 上季没有新推楼盘的东城区本季 新开盘量最多 开盘规模也较大 如凯旋城二期 万科城 市高尔夫二期 蔚蓝星湖二期 丽阳时代二期 推售套 数居全市之首 南城区推售套数稳步上升 且有个别大盘 出于市场定价原因推迟了原定开盘时间 进入观望状态 预计下季度至十月前后南城区推盘量将出现 井喷 万 江区本季推售量比上季爆增 但属旧盘新推 且后市供应 乏力 镇区本季推售量虽比上期增长 但是有 12 个镇新 本季度东莞楼市 开始复苏 东莞 市区 4 个行政 区 与镇区 28 个镇 推盘个数 比为 10 19 推 售楼盘比为 1 13 1 推盘 比上季多了 7 个镇 排名前三位的是常平 虎门 樟木头这三个镇区中房地产开发最早的镇 不过镇区总体 来看后市供应可观 2005 年东莞第二季度各户型供应套数比较 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 1房2房3房4房4房以上别墅 套 50 00 0 00 50 00 100 00 150 00 200 00 环比增长率 推售套数环比增长率 数据来源 世联数据中心 从分户型供应量来看 三房作为市场上主流户型地位 牢不可破 独占 6 成 其次是两房 除一房供应有小幅下 降外 其他户型供应套数都有增长 特别是三房 四房 别墅供应量增长显著 从 2004 年东莞市商品房成交数据 看 三房是最畅销户型 占成交总量的 54 因此各开发 商今年都有相应调整其产品策略 4 房供应量爆增则是因 为二季度新推盘中以中高档次的楼盘居多 4 房以上户型 增长则是 水涨船高 的关系 供应面积 指标数据列表 单位 平方米 分区 域供 应面 积指 标 东城区南城区万江区莞城区镇区全市 三房为市场上主 力户型 独占 6 成 其次是两房 推售 面积246302 39125106874150378464 97837288 36 推 售面 积 占全 市比 例29 4 14 9 10 5 045 2 100 推 售面 积 上季 环比 增长 率 276 7 274 9 0 7 2 80 3 分户 型供 应面 积指 标 1 房2 房3 房4 房4 房以上别墅 推售 面积14112 52111238 34464785 36134852 5426533 1785766 43 推 售面 积 占全 市比 例1 7 13 3 55 5 16 1 3 2 10 2 推 售面 积 上季 环比 增长 率 25 0 3 5 136 9135 5 12 5 57 5 注 东城 莞城上季无新楼盘推售 数据来源 世联数据中心 附 镇区各镇供应面积 单位 平方米 各镇供应面积 指标 常平虎门樟木头横沥黄江寮步 推售面积112343 9 7642729705 63025040865 913566 占镇区比例29 7 20 2 7 8 8 0 10 8 3 6 各镇供应面积 指标 东坑中堂塘厦厚街凤岗石龙 推售面积30438 0 2 74647425 1410283110418655 41 占镇区比例8 0 2 0 2 0 2 7 2 9 2 3 数据来源 世联数据中心 2005 年第二季度东莞各区供应总面积及较上季的变化 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 东城区南城区万江区莞城区镇区 平方米 50 0 50 100 150 200 250 300 2005年第一季度2005年第二季度增长率 数据来源 世联基础数据库 2005 年东莞第一季度各镇推售面积比较 020000400006000080000100000120000 常平 虎门 樟木头 横沥 黄江 寮步 东坑 中堂 塘厦 厚街 凤岗 石龙 平方米 数据来源 世联数据中心 本季全市推售面积环比上季增长 80 3 但增长速度 小于推售套数增幅 反映出户均面积在下降 从各区域来看 东城区推售面积遥遥领先其他行政区 主要原因是其供应量大 推售套数最多 南城区由于上季 小户型楼盘推售比例较大 本季全面供应中大户型 所以 增长率很高 万江区上季推售量本身较少 而本季为正常 供应 因而增长率显得很高 镇区是唯一出现推售套数增 高而推售面积下降情况的 从实际调查来看 应是受前后 两季供应区域和供应类型变化的影响 2005 年第二季度东莞各户型供应面积比较 数据来源 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000 1房2房3房4房4房以上别墅 平方米 40 00 20 00 0 00 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 120 00 140 00 160 00 环比增长率 推售面积环比增长率 世联数据中心 从各户型供应面积来看 三房供应面积为整个市场供 本季度推售面积比 上季增长 80 3 但增长速度小于推 售套数增幅 反映 出户均面积在下降 应面积的 55 5 较上季上升 136 9 足见整个东莞房地 产市场三房供应量之大 与供应套数增长相比 四房供应 面积反小幅下降 户均面积缩小 这也从侧面反映了市场 中三房 大三房需求旺盛 别墅项目供应面积增幅亦小于 其供应套数增幅 增幅比例约为 1 3 可见各房地产开发 商为占领一定的市场分额 同时为规避风险 纷纷以市场 为导向调整其产品类型 供应户型特征 指标数据列表 各区域供应户型配 比 1 房2 房3 房4 房4 房以上别墅 全市 套 33514154181723100311 东城区 46 9 18 2 28 7 37 1 22 0 南城区 0012 9 26 8 049 2 万江区 013 0 18 1 1 1 9 0 莞城区 000000 镇区 53 1 68 8 40 3 35 0 69 50 8 各区域户均面积东城区南城区万江区莞城区镇区全市 户均面积 平方米 129 43141 0491 15 114 13118 51 户均面积 增长 率 上季环比 123 4 30 0 25 0 13 6 全市各户型户均面 积 1 房2 房3 房4 房4 房以上别墅 平均面积 平方米 42 1378 61111 17186 52265 33275 78 各户型户均面积 上季环比增长率 19 2 24 0 15 7 1 3 22 1 44 8 数据来源 世联数据中心 附 各户型在各镇中供应比例 套数比 各镇供应户型 配比 1 房2 房3 房4 房 4 房以 上 别墅 合计 套 数 常平 11 8 33 7 46 3 8 2 001170 虎门 011 5 61 1 24 7 2 7 0592 樟木头 0051 6 48 4 00434 横沥 12 2 40 7 45 6 1 5 00329 黄江 019 2 66 4 0 4 14 0 0271 寮步 050 50 000168 东坑 00000100 107 中堂 014 3 85 7 00070 塘厦 010 9 76 6 1 6 10 9 064 厚街 0080 0 6 7 13 3 060 凤岗 00000100 33 石龙 00000100 18 数据来源 世联数据中心 从各区域来看 1 房供应量主要集中在东城区和镇区 纯小户型楼盘 中惠丽阳时代使得东城区以一房供应量 为主 约为整个东城区总供应量的 50 南城区一直是小 户型供应大户 由于上季主要的小户型楼盘已经推出 本 季暂时回落 预计下半年在 CBD 及四环路地段又将有放量 供应 镇区新推售的 1 房大多数在常平 这也是由于常平 一直以来将香港作为其外销基地 受香港影响的缘故 别 墅供应方面 市区 镇区比例相当 市区本季仅有世纪城 国际公馆一个楼盘推售别墅 而且已经不是传统意义上的 独栋和 TOHO 面积也偏小 预计市区的别墅供应量将逐 渐萎缩 镇区将成为今后别墅供应的主战场 2005 年第二季度东莞全市不同户型户均面积及与上季环比 0 100 200 300 400 500 600 1房2房3房4房4房以上别墅 平方米 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2005年第一季度2005年第二季度户均面积环比 各户型面积均呈收 缩趋势 本季市面 推售的 3 房户均面 积为 111 平方米 比上季下降了 20 平方米 2 房户均 面积为 78 6 平方 米 比上季下降 24 平方米 数据来源 世联数据中心 从不同户型户均面积看 各户型面积均呈收缩趋势 本季市面推售的 3 房户均面积为 111 平方米 比上季下降 了 20 平方米 2 房户均面积为 78 6 平方米 比上季下降 24 平方米 这其中有镇区新推盘覆盖区域变化的原因 另外也与东莞购房者年轻化趋势上升 小家庭比重增大有 关 需求影响了供给 别墅户均面积下降最大 这是因为 世纪城 国际公馆推出的 153 套叠加别墅户均面积只有 200 平方米左右 拉低了总体水平 2005 年第二季度东莞全市各区域户均面积比例及较上季 环比 0 20 40 60 80 100 120 140 160 东城区南城区万江区莞城区镇区 平方米 套 40 20 0 20 40 60 80 100 120 140 2005年第一季度2005年第二季度增长率 数据来源 世联数据中心 从各区域户均面积来看 剔出别墅之后 东城与南城 本季供应的洋房户均面积相当 万江户均面积最小 而镇 区的户均面积下降则是受常平 樟木头等传统户均面积偏 小的地区的放量供应而导致 价格走势与特征 指标数据列表 2005 年第二季度 全市及不同区域均价 东城 区 南城 区 万江 区 莞城 区 镇区全市 均价 元 平方米 412840834096 37994018 均价上季相比 增长 率 0 1 1