某年成都房地产指数统计分析.doc

2003年4月成都房地产指数统计分析 2003-06-19成都房地产市场报告成都市房地产开发继续保持快速发展势头，1-4月累计完成开发投资58.63亿元，其中住宅投资41.13亿元，分别增长45.4、47.3。成都市房地产开发投资较快增长的原因:一是受开发规模扩大影响前4个月商品房在建规模达1407.58万平米，增长15.7。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别为1161.1万平米、55.15万平米、142.34万平米，分别增长16.5、61.2、7.1。新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积367.66万平米，增长32.9，其中住宅297.53万平方米，增长25.1。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达163.11万平米，占住宅开发量的14。二是受土地购置费大幅增加的影响1-4月开发商购置土地241.78万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长78.9，总额达19.88亿元，占房地产开发投资的33.9。三是开发资金充足前4个月房地产开发资金来源合计97.18亿元，增长47.8，到位资金为实际完成投资的1.66倍，反映出房地产开发有充足的资金作保证。其中银行贷款28.61亿元，企业自筹划27.29亿元，购房户定金及预付款34.76亿元，分别增长82.9、26.8、59.7。购房户定金及预付款占资金来源总计的35.8，从侧面反映出目前商品房销售市场仍趋旺盛。商品房销售势头良好 1-4月累计销售商品房154.11万平米，实现商品房销售额32.37亿元，分别增长19.0、24.3。其中住宅销售144.15万平方米，增长18.1，商业用房销售8.06万平米，增长55.0。住宅销售占据市场份额的93.5，反映出成都市以住宅为主体的房地产市场格局。个人购住房的比例达到93.5，成为市场消费的主体。在建楼盘预售情况良好，1-4月商品房预售192.35万平米，其中住宅预售177万平米。商品房价格走势平稳，房价稳中有升，全市商品房均价2100元，其中住宅1921元。不同区域房价差距较大，城区和郊区(市)县住宅均价分别为2530元、1518元。城区房地产开发随着向二、三环路周边集中，均价有所下降，而郊区(市)县房价则随着知名企业开发的大楼盘陆续上市和市民购房观念的逐渐改变涨趋势。 空置商品房继续增加 在商品房空置面积中，空置时间超过一年期的达到79.71万平米，增长59.4，其中住宅46.21万平米、写字楼9.76万平米、商业营业房12.77万平米，分别增长63.1、17.9和80.6，应引起开发商的重视。 成房指数仍是向上攀升的走势，显示出成都市房地产市场的稳步发展态势。各类物业指数的升跌状况如下： 表1 各类物业指数的升跌状况综合指数 住宅物业 办公物业 商业物业1 1 1 一、综合物业指数 2003年4月的成房综合指数达到了984点，比三月上升1点，同比去年上升达4点。不管是投资还是销售4月都有较大的增长率。前4个月商品房在建规模达1407.58万平米，增长15.7，新开工面积继续增加，在建规模中，当年新开工商品房面积367.66万平米，增长32.9：商品房销售势头良好。1-4月累计销售商品房154.11万平米，实现商品房销售额32.37亿元，分别增长19.0、24.3。 成都重点建设项目进展顺利，1-4月，中心城区旧城改造工程完成投资4.77亿元，沙河综合整治工程投资3.08亿元，紫坪铺水利枢纽工程投资2.75亿元，樊钢技改工程投资2.08亿元，第二污水处理厂投资1.28亿元，川大双流新校区投资2.7亿元，交大高新西区新校区投资1.46亿元。 1、最高法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释 日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。 最高人民法院副院长黄松有说，商品房买卖合同纠纷只是房地产纠纷中的一类案件。随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国的不动产立法还不完善，市场机制也不健全，商品房交易行为很不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，有的制作虚假广告，设立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房买卖合同欺诈买受人，有的商品房面积严重缩水，有的商品房则存在严重质量问题，这都严重损害了买受人的合法权益。在消费者协会的统计资料中，商品房买卖纠纷被列为当前十大投诉热点之，已经成为社会关注的焦点。 黄松有指出，由于商品房买卖合同纠纷逐年增加，而相关法律规定比较原则，人民法院在处理此类纠纷中也遇到了许多具体适用法律的问题。为了及时指导各级人民法院公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，最高人民法院决定制定关于如何处理当前商品房买卖合同纠纷的司法解释 解读商品房买卖纠纷司法解释 销售广告可以成为商品房买卖合同内容 最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 买房子“缩水”3将难以解除合同 买房者都会担心一个问题缩水，也都明白一个3的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3将难以解除购房合同。 房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价 商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。 到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失 购买商品房却迟迟拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。 “交钥匙”就算房屋的交付使用 房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。 商品房质量严重影响正常居住购房合同可解除 如果购买的商品房因质量问题影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。 商品房买卖合同将不被轻易确认无效 将于6月1日起施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，充分体现了促进商品房市场健康发展的精神，主张不轻易确认合同无效。 集资房、房改房、经济适用房不适用商品房买卖纠纷司法解释 将于6月1日起施行最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。 法院应支持拆迁户优先取得补偿安置房 人民法院应该支持拆迁户优先取得补偿安置房屋。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。 包销商也要参加商品房买卖合同纠纷诉讼 如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。这是最高人民法院日前公布的、将于6月1日起施行的司法解释作出的规定。 商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款 在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院日前公布“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”作出的规定。 2、CBD规划的出台引领城市大变革 按照国务院批准的成都市总体规划(1995年-2020年)，成都市将在北以羊市街、西玉龙街为界，南以陕西街、梨花街为界，东以顺城街、大业路为界，西以东城根街、文惠路为界的1.3平方公里区域内构建城市核心区。骡马市顺城街盐市口一线再成热点。经过长时间的酝酿，广受业界人士关注的成都市CBD规划方案终于浮出水面。 成都CBD的规划出台也带来了一系列的联动效应，CBD的建设也将促进该区域的旧城拆迁、道路改建及各类物业特别是商业物业的快速发展。据了解，目前已经有钱江银通、统建合能、建川房屋、合力达等开发企业介入CBD建设的房地产争夺战中。 3、土地市场趋于完善 自从今年土地第一拍的成功拍卖，第二拍，第三拍即将举行，开发商土地获取的方式将有巨大的转变，通过拍卖方式取得土地将逐渐成为各开发企业获得土地的一个主要方式，这也是成都土地市场最终走向市场化、规范化的一个终极化表现，也是检验个开发企业综合竞争力的最直接的方面。土地储备对于开发企业体现出了前所未有的重要性，成都市的很多开发企业将在土地这一环节上被淘汰出局。 1-4月开发商购置土地241.78万平米，虽比去年同期有所下降，但支付土地购置费因受供地方式改变的影响却大幅增长78.9，总额达19.88亿元，占房地产开发投资的33.9。可以看出，供地方式的改变对开发商的资金实力提出了更高的要求。 表2 2002-2003年综合指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年9809789789809779789809809819819829822003年983982983984二、住宅物业指数 表3 2002-2003年住宅指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年9959929939959939959969969979979989992003年100099899910004月住宅物业指数达到1000点，比上月增加1点，同比去年增加5点。前4个月住宅的在建规模已达到1161.1万平方米，当年新开工面积为297.53万平方米，增长25.1。新开工面积过快增长的势头应适当加以控制。别墅和高档公寓开发规模有所扩大，总量达163.11万平米，占住宅开发量的14。小户型项目发展迅速，销售状况奇好，市场上推出的小户型项目越来越多，容量越来越大。 小户型发展迅速 今年春季房交会的小户型成为房交会风头的主角。据估计，今春约有30个以上的纯小户型项目面市。成都市小户型市场供应量大大超过了往年，小户型租赁市场价格今年将会出现一定幅度下降，但日益成熟的小户型还是吸引了众多白领、房产投资者的青睐。 市中心小户型项目仍占据了极佳的地理位置优势，项目小巧精致，具有一定的投资价值。如芝华室、锦上花、美丽人生、SOLO个人酒店寓所、彩虹商务大厦、毕加索小屋、大发百度城、星城银座、聚星城、贝多小屋等。与往年不同的是，成都二环路以外和周边郊区也同样出现了一些小户型项目。由于地处城外，环境比城内小户型好、价格也有一定优势。二环路沿线出现了西财骏苑、锦绣朋城、海棠月色、好莱坞广尝金色起跑线、华达雅阁、双楠所有阳光、双楠回归、新巢等项目，青城山的青城阳光、青城山水、天下青城半山酒店、龙泉的阳光体育城等更以优美的自然环境、总价不超过10万元的诱人优势吸引了足够的人气。 小户型在一些大项目中也占了不小比例，如玉林王府花园中的小户型就备受购房者喜爱，CBD核心区域的熊猫万国商城在本次住交会上推出了几万平方米的商务公寓，市中心的三洲娇子苑，也有一些32-38平方米的小户型面市。小户型大有遍地开花之势。 小户型大盘带来了小户型项目的新景象。4月18日，长富集团占地50余亩的长富新城，推出1000余套小户型的城中心社区，以其环境、配套及实用等，在成都楼市引起了轰动，据称，4天销售了1亿元，可见，小户型市场的潜力正在被不断的挖掘。 三、办公、商业物业指数 表4 2002-2003年办公物业指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年9479449469459449459479469479469479462003年947947948949表5 2002-2003年商业物业指数趋势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2002年9119079079089059079079099109119119112003年912911912912写字楼市场总是联动着这个城市的经济发展状况，自中国加入WTO后，成都就关于写字楼市场的话题一直没有间断过。1-4月的写字楼在建规模已达到55.15万平方米，同比增长达61.2，写字楼空置面积(空置时间超过一年期的)有9.76万平方米，与成都现有写字楼存量相对比，空置率较低，写字楼的租售市场显示良好的发展状况。 自去年以来，写字楼的销售量出现成倍增长的势头，高档写字楼的出租率也呈现出节节攀升的势头，新推出的产品如世界、城市之心等产品的功能定位也很好的满足了市场的需求。成都作为西部发展的龙头城市的作用越来越明显，大批外资公司及外地大企业涌入成都市，使得成都的高科技、金融等行业得到了蓬勃发展，这些外资公司及外地大企业形成了写字楼市场的一个有力的支撑点，当然，写字楼市场的投资者增多也是对