三四章练习原始版本.doc

一、单项选择题 1.房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。 A.供给、需求、利用状况 B.价值、使用价值、供求 C.有用性、稀缺性、有效需求 D.权利、租金、利率 2.下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是（ ）。 A.都是价格用货币来表示 B.都有波动，受供求因素的影响 C.都是按质论价 D.都受个别因素的影响 3.房地产价格的实质是（）。 A.房地产区位的价格 B.房地产权益的价格 C.房地产实物的价格 D.房地产租金的折现值 4.需求规律是指需求量与价格（）的关系。 A.正相关 B.负相关 C.零相关 D.无法确定 5.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与价格呈（）。 A.反方向变化 B.同方向变化 C.无变化 D.无法确定 6.决定房地产需求量的因素不包括（）。 A.房地产商对未来的预期 B.该种房地产的价格水平 C.相关物品的价格水平 D.消费者的收入水平 7.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 8.在替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会（ ）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 9.下列情形中会不会导致房地产当前需求增加的是（）。 A.消费者预期未来的房地产价格上升 B.消费者预期其未来的收入增加 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者的收入增加 10.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括（）。 A.房地产开发商对未来的预期 B.消费者的预期 C.该种房地产的价格水平 D.该种房地产的开发建设成本 11.在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给（）。 A.增加 B.减少 C.不变 D.无法确定 12.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。 A.存量+新增竣工量-拆毁量 B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量 C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 13.决定房地产需求量和供给量的共同因素是（）。 A.相关物品的价格水平 B.该种房地产的价格水平 C.房地产开发商对未来的预期 D.消费者对未来的预期 14.房地产估价中的价值，一般是指（）。 A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值 15.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区房地产的供求状况，这是因为（）。 A.房地产的不可移动性 B.中国经济地区差异明显 C.不同地区人们的消费习惯不同 D.地区间的政府管制 16.严格来说，正常成交价格的形成条件不包括（）。 A.适当的期间完成交易 B.卖者和买者都具有完全信息 C.特定的买者和卖者 D.公开市场 17.（）是在经纪人假设下，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格： A.市场价格 B.成交价格 C.理论价格 D.清算价格 18.成交价格围绕着（）而上下波动。 A.市场价格 B.理论价格 C.清算价格 D.原始价格 19.在房地产价格中，市场价格是（）。 A.稳定均衡价格 B.不稳定均衡价格 C.长期均衡价格 D.短期均衡价格 20.收益法求得的价值趋向于（）。 A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.评估价格 21.市场法求得的价值趋向（）。 A.成交价格 B.市场价格 C.理论价格 D.评估价格 22.在房地产市场存在泡沫的情况下，收益法求得的价值（）市场法求得的价值。 A.高于 B.低于 C.等于 D.无法确定 23.城市房屋拆迁估价应当采用（）标准。 A.清算价值 B.公开市场价值 C.账面价值 D.原始价值 24.某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值是（）。 A.使用价值 B.原始价值 C.投资价值 D.市场价值 25.按照国家规定，经济适用房的利润需控制在（）以下。 A.1 B.2 C.3 D.5 26.基准地价是城市中均质区域内的土地（）。 A.最低价格 B.最高价格 C.平均价格 D.成交价格 27.甲乙两宗土地，甲单价为900元/，乙单价为600元/，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性的房地产开发商会选择购买（）。 A.甲 B.乙 C.甲、乙一样 D.无法判断 28.一套建筑面积为100，单价为2000元的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（）。 A.实际单价为2000元/，实际总价为30.16万元 B.实际单价为1950元/，实际总价为20万元 C.实际单价为2000元/，实际总价为20万元 D.实际单价为2200元/，实际总价为30.16万元 29.在成交日期时一次付清的价格或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格为（）。 A.名义价格 B.实际价格 C.市场价格 D.成交价格 30.当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。 A.10 B.20 C.30 D.50 二、多项选择题 1.房地产价格的特征主要包括（）。 A.房地产价格受建筑技术的影响很大 B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 C.房地产价格形成的时间通常较长 D.房地产价格实质上是房地产权益的价格 E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 2.房地产价格与一般物品的价格，共同之处是（）。 A.有波动 B.生产成本 C.用货币表示 D.按质论价 E.受供求因素的影响 3.下列情形中会不会导致房地产当前需求增加的是（）。 A.消费者预期未来的房地产价格上升 B.消费者预期其未来的收入增加 C.作为互补品的房地产的价格上升 D.消费者的收入增加 E.预期出现通货紧缩 4.房地产需求形成的条件有（）。 A.购买计划 B.购买决策 C.购买欲望 D.支付能力 E.购买行为 5.下列不存在替代关系的有（）。 A.普通住宅与娱乐房地产之间 B.经济适用房与普通商品住宅之间 C.经济适用房与高档别墅之间 D.普通住宅与商业用房之间 E.宾馆与写字楼之间 6.决定房地产供给量的因素有（）。 A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.该种房地产的开发技术水平 D.房地产开发商对未来的预期 E.相关物品的价格水平 7.理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。 A.全国房地产总的供求状况 B.本地区房地产总的供求状况 C.全国同类房地产的供求状况 D.本地区同类房地产的供求状况 E.房地产的短缺或者充足供求状况 8.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不等于 E.无法确定 9.下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的是（）。 A.原始价值高于或等于账面价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 E.评估价值等于理论价值 10.同一房地产对于不同投资者之所以会有不同的投资价值，是因为（）不同。 A.开发成本 B.经营费用 C.纳税状况 D.对未来的信心 E.评估方法 11.成本租金构成中有（）因素。 A.折旧费 B.维修费 C.管理费 D.保险费 E.投资利息 12.投保火灾险时的保险价值有可能是（）。 A.遭受火灾毁损的建筑物价值 B.遭受火灾毁损的土地价值 C.连带损失 D.租金损失 E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本 13.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。它又可称为（）。 A.历史成本 B.账面净值 C.折余价值 D.实际价值 E.原始购置成本 14.经济适用房的成本包括（ ）。 A.征地和拆迁补偿安置费用 B.建筑安装工程费 C.管理费 D.贷款利息 E.小区营业性配套公建费 15.在商品房交易中，常见的最低价格有（）。 A.商品房销售中的起价 B.拍卖活动中的保留价或起拍价 C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D.招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E.采用收益法确定的参考价格 三、判断题 1.房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但不可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 （） 2.房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和需要三者结合而产生的。 （） 3.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （） 4.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要不但愿意购买而且有能力购买。（） 5.价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。 （） 6. 房地产价格既有使用代价的租金，又有交换代价的价格。 （） 7.消费者收入水平的变化是影响房地产供给量变化的主要因素之一。 （） 8.吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与价格成同方向变化。 （） 9.对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。但对于低档商品来说，当消费者的收入增加时，反倒会减少对商品的需求。 （） 10.对于大城市郊区的住宅，当修建连接它与市区的高速公路时，消费者对其需求就会增加。 （） 11.当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。 （） 12. 当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。 （ ） 13.在房地产替代品之间，一种房地产的价格上升，另一种房地产的价格如果不变，则对另一种房地产的需求就会增加。 （） 14.当某种房地产的替代品价格低或互补品价格高时，消费者对该种房地产的当前需求通常更多。 （） 15.消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。 （ ） 16.供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量。 （） 17.当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常更多；反之，该种房地产的当前供给通常更少。 （） 18.市场供给是所有房地产开发商供给的总和。 （） 19.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。 （） 20.房地产估价所评估的是房地产的市场价值。（） 21.在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。 （ ） 22.使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定没有交换价值。反过来也一定成立。（） 23.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格。（） 24.从某种意义上讲，收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格。 （） 25.城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清算价值标准。（） 26.投资者评估的房地产投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件。（） 27.在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（） 28.抵押价值是在抵押期间的某一时点，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。（ ) 29.楼面地价等于土地单价除以容积率（ ）。 30.对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 （） 31.买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。（ ） 第四章房地产估价原则一、单项选择题1.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（2005年试题） A.委托人 B.估价报告预期使用者 C.管理部门 D.中立 2.（ ）是房地产估价的基本原则。 A.最高最佳原则 B.独立、客观、公正 C.估价时点原则 D.合法原则 3.房地产估价的合法原则是针对（ ）来讲的。（2001年试题） A.估价机构 B.估价人员 C.估价对象 D.估价方法 4.在依法判定的使用权利方面，应以（ ）为依据。 A.国家的价格政策 B.相关合同 C.法律、法规、政策 D.使用管制 5.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按（ ）进行估价。 A.服装店用途 B.超市用途 C.社会平均收益 D.地价加房价 6.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 A.小于 B.大于 C.等于 D.无法确定 7.（ ）是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降。 A.收益递减规律 B.边际效用递减规律 C.土地过度开发 D.使用管制 8.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（ ）。 A.该建筑物的价值低于拆除费用 B.该估价结果肯定有误 C.甲土地的价值高于乙土地的价值 D.不可能出现这种情况 9.（ ）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定最佳用途。 A.适合原理 B.均衡原理 C.收益递减原理 D.最佳使用原则 10.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。（2003年试题） A.保持现状前提 B.装修改造前提 C.转换用途前提 D.重新利用前提 11.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（ ）进行估价。（2002年试题） A.保持现状前提 B.装修改造前提 C.转换用途前提 D.重新利用前提 12.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（ ）进行评估。（2001年试题） A.工业厂房 B.工业用地 C.商品住宅 D.商住用地 13.最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。（2008年试题） A.收益递增递减原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.适合原理 14.估价通常是求取估价对象在某个特定时间上的价值，它必须根据（ ）来确定。 A.估价对象 B.估价目的 C.估价程序 D.估价原则 15.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（ ）。（2005年试题） A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 16.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（ ）。（2003年试题） A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签订估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 17.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（ ）。（2004年试题） A.估价时点为未来，估价对象为未来状况 B.估价时点与房地产状况均为现在 C.估价时点为现在，估价对象为未来状况 D.估价时点为现在，估价对象为过去状况 18.房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为（ ），估价对象为（ ）状况 A.现在，历史 B.现在，现在 C.历史，现在 D.未来，现在 19.在城市房屋拆迁中，评估期房的价值应以（ ）为准。 A.以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中的约定 B.房屋的实际状况 C.评估人员的专业判断 D.评估人员的现场勘察结果 20.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。（2008年试题） A.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 B.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 C.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 D.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 21.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离（ ）在同等条件下的正常价格。 A.相同房地产 B.同一城市房地产 C.类似房地产 D.同样用途房地产 22.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。（2003年试题） A.合法原则 B.最高最佳使用原则 C.替代原则 D.公平原则 23.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（ ）的收益估计值。（2008年试题） A.较高 B.较低 C.最高 D.居中 二、多项选择题1.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（ ）。 A.独立、客观、公正原则属于普适性原则 B.合法原则属于一般性原则 C.最高最佳使用原则属于技术性原则 D.谨慎原则属于一般性原则 E.估价时点原则是特殊 2.在具体估价中应遵循的技术性原则主要有（ ）。 A.谨慎原则 B.独立、客观、公正 C.合法原则 D.估价时点原则 E.最高最佳原则 3.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）等进行估价。 A.各方当事人均是理性的 B.估价人员应以各方当事人的心态来考虑评估价值 C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值 D.估价人员以专家身份反复、精细的权衡评估价值 E.估价人员以委托人的立场来考虑评估价值 4. 在依法判定的权利类型及归属方面，应以（ ）为依据。 A.不动产登记簿 B.社会公认原则 C.权属证书 D.政府有关部门的决定 E.有关合同 5.目前，我国房屋权属证书不包括（ ）。 A.房地产权证 B.房屋所有权证 C.房屋占有权证 D.房屋他项权证 E.房屋使用权证 6.土地权属证书有（ ）。 A.国有土地使用证 B.集体土地所有证 C.集体土地使用证 D.土地他项权利证明书 E.国有土地所有证正确答案：ABCD 7.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（ ）。（2007 年试题） A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 C.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果 D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 8.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。（2005年试题） A.土地所有权 B.国有工业用地土地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 9.我国物权法规定，下列不得抵押的财产有（ ）。 A.自留山 B.自留地 C.被依法查封的财产 D.被依法监管的财产 E.乡镇企业的厂房抵押时其占有范围内的土地使用权 10.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。 A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 B.取得土地使用权证书 C.按照出让合同约定进行投资开发，属于范围建设工程的，完成开发投资总额的30以上 D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件 E.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 11.寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方法，然后按照下列（ ）方面筛选。 A.法律上的许可性 B.技术上的可能性 C.经济上的可行性 D.道德上的可行性 E.价值是否最大化 12.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（ ）。 A.最佳规模 B.最佳经营手段 C.最佳集约度 D.最佳管理方式 E.最佳投资渠道 13.最高最佳使用包括上（ ）的最佳。 A.用途 B.规模 C.集约度 D.档次 E.规划 14.以下（ ）有助于把握最高最佳使用原则。 A.替代原理 B.收益递增递减原理 C.均衡原理 D.适合原理 E.经济人原理 三、判断题1.独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ） 2.谨慎性原则既是特殊原则也是技术性原则。 （ ） 3.合法原则就是指只有合法的房地产才能成为估价对象。 （ ） 4.任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，都可以将其作为合法产权的房地产来估价。 （ ）5.如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ） 6.评估政府