鑫苑碧水尚景产品品质说明会.doc

直播回顾：鑫苑碧水尚景产品品质说明会25日举行鑫苑碧水尚景中国百强鑫苑置业品牌之作，位于北园大街与东工商河交汇处向北300米，标榜地段，扼守城市发展脉络：济泺路、北园大街、大纬二路等城市主干道环绕四周、交通顺畅；长途汽车总站、火车站近在咫尺，泺口服装城、西市场市场等商圈云集，坐地生金，财源尽在掌握！鑫苑碧水尚景11万现代国际高尚社区，以建筑对话艺术，规划超前、气质高贵，17栋（小）高层与1栋临街商业，在简约的线条变幻中围合出安全而静谧的现代主义至尚空间；三线双气、中水系统、地下车库等金装配套让居住与世界同步；70米阔朗楼间距，入口节点景观、中央灵动水系、主题休闲广场形成点线面和谐交融的诗意人居，以艺术节奏勾勒空间的节奏韵律。尊崇32-144功能空间，坚持现代主义设计风格，以国际化人居标准严格要求，以社区景观为参照设计功能区间，无论是270度客厅观景阳台还是百米无障碍视野，都在有序的空间里彰显主人无限的畅想与荣耀。全天候、全过程、全系统、全方位的“4F”鑫苑物业服务，以“六心”服务宗旨向全城名仕精英敬礼，传承ISO9000（2000）国际质量体系认证，以向国际高尚生活接轨的姿态引领泉城专署阶层进入国际品质生活制高点！ 说明会现场主持人：尊敬的社会各界来宾，尊敬的各位先生、各位女士，大家下午好！非常感谢各位在座的来宾在百忙之中能够抽出时间与我们分享鑫苑置业、鑫苑红三月之鑫苑碧水尚景产品品质说明会。首先请允许我表达最诚挚的感谢，感谢各位的支持，使鑫苑在入驻泉城半年来就形成了双星耀泉城的局面。今天就让我们共同分享鑫苑11万平方米鑫苑碧水尚景产品品质说明会，谢谢各位。在会议开始之前，请允许我先自我介绍一下，我叫李培培，是鑫苑置业市场推广部副经理。会议分为以下几个议程，首先由山东鑫苑置业有限公司总经理余登攀对鑫苑置业做一个简要的介绍，第二有请山东鑫苑置业有限公司规划设计部经理张小琴女士介绍一下建筑设计，第三我们邀请了芝加哥凯德(QID)空间设计有限公司的彭祥先生给我们介绍一下鑫苑碧水尚景的设计理念，当然我们还邀请了河南鑫苑物业管理有限公司的业务总监王研博女士为我们介绍一下鑫苑的物业。 下面就有请山东鑫苑置业总经理余登攀先生为我们介绍一下鑫苑置业的情况，有请余总。鑫苑置业山东鑫苑置业总经理 余登攀余登攀：尊敬的各位来宾、各位朋友，大家下午好！首先我谨代表山东鑫苑置业有限公司对大家的到来表示热烈的欢迎，同时对大家对鑫苑的厚爱表示衷心的感谢。下面我将对鑫苑中国以及山东鑫苑做一个简单的介绍。首先介绍一下我们的客户观点，我们鑫苑中国一直秉持顾客就是上帝，在我们心目中顾客就是第一位。正因为我们秉持着这样的客户观，因此得到了客户的厚爱，我们的客户满意度一直保持在98%以上，我们的客户中有58%是由老客户介绍来的。2006年8月美国投资公司EI和蓝山中国与河南鑫苑置业有限公司开展全面合作，鑫苑（中国）置业有限公司应运而生。10年来，公司累计完成目前房地产开发面积50余万平方米，在建工程达到80余万平方米，创造出销售收入年均增长率87%的发展奇迹。公司前后推出陇海星级花园、鑫苑都市领地等新楼盘。2006年3月公司荣获“2006年中国房地产百强企业百强之星”；2006年6月鑫苑中国入驻济南，山东鑫苑置业有限公司注册成立；2006年8月美国UN投资、蓝山中国资本与河南鑫苑置业有限公司展开全面合作，鑫苑（中国）置业有限公司成立。我们现在整个集团公司下述有以下10个分子公司，其中包括河南鑫苑、山东鑫苑、郑州建投鑫苑联合地产、苏州鑫苑、安徽鑫苑、河南鑫苑物业、河南鑫苑房产经纪这十家公司全都是我们鑫苑中国的控股公司。我们拥有MBA以及硕士研究生超过50名，中高层管理团队全部接受过MBA核心课程培训。80%以上的技术人员拥有中高级专业技术制成或注册职业资格。我们坚信：一流的团队铸就一流的企业，一流的企业打造一流的产品。我们的企业精神是追求进步、超越自我，核心价值观是崇尚荣誉、捍卫责任、创造价值。我们的经营系念是“创造经典、止于至善”。我们公司的使命是“创建美好家园是我们共同的心愿”，我们的公司愿景是创造核心价值和有公众影响力的公司。在这里我重点向大家介绍一下我们公司的使命。我们公司的使命是“建造美好家园”。我们从开始第一个楼盘陇海花园至今，我们一直把楼盘升值空间留给了客户，到现在为止，我们的产品是没有贬值的，一直在升值。我们这个愿景的第二部是只有志存高远、品行兼优的队员队伍，才能实现我们的愿景，因此我们的顾客是第一位的，员工是第二位的。公司对社会各界的奉献，不仅仅是经济效益、社会效益、环境效益，同时更有我们的精神理念和原则方法，我们每个人更愿意吸收他人的经验和教训。第四坚持为股东创造源源不断的价值，使我们最终能够成为有价值和影响力的公司和股东！我想这个社会也是这样的，如果你不给社会创造财富，如果不让有限的资金发挥最大的效益，我们社会就不会进步。这种企业愿景反映了我们公司在各种公司塑造方面的顺序排列，也就是我们首先把客户放在第一位，其次是员工、社会，再次是股东。这是我们鑫苑（中国）的业绩增长，我们从2004年开始，我们业绩在郑州销量第一，达到2.1亿，我们连续四年销量位居郑州第一。2006年我们整个集团完成了销售收入15.18亿。下面看我们公司荣誉，这个是中国房地产百强企业，在2006年3月我们第一位位居中国地产百强，位居第87位。今年已经从北京传来消息，我们继续蝉联中国地产百强，并且名次从87位前进至77位。我们公司曾经获得“中国值得尊敬的房地产品牌企业”、“2004CIHAF中国名企60”、“2005年河南最佳企业雇主”等等。 下面介绍一下我们鑫苑开发的楼盘，我们开发过陇海星级花园、鑫苑名家、鑫苑城市花园、鑫苑都市领地、鑫苑城市之家、山东鑫苑碧水尚景等等。鑫苑陇海星级花园是1998年公司成功开发了6.5万平方米的郑州市首席纯欧陆建筑风尚精品住宅。2000年我们开发鑫苑名家，占地376亩，荣获中国名盘50强、中原地产十年最具影响力楼盘、国家物业管理住宅示范小区、河南省人居环境样板示范社区。应该说，在座的各位有的可能去看我们这个楼盘，这个楼盘目前已经成了郑州市的名片。我们这个楼盘建成曾经接待过来自国内外的近500家团体的参观考察。鑫苑都市领地是我们2005年开发的，占地94.6亩，总建筑面积为13.6万余平方米，当年完工，荣获中原地产2005年最具潜力楼盘称号。鑫苑国际城市花园，40万平方米超级居住区，拥有市中心罕有绝版地段，9月从建设到开工到卖、到入住，我们用了9个月的时间。鑫苑城市之家，中原首次多层花园式纯小户型，我们也是用了9个月。下面看我们山东鑫苑置业有限公司。山东鑫苑置业有限公司是鑫苑中国置业有限公司的全资子公司，成立于2006年6月，公司总部位于南槐荫区，我们公司全部员工具有大专以上学历。我们开发的鑫苑城市之家位于张庄路68号，19栋唯美多层灵动活泼，27127平方米的精致户型享受健康品质生活。我们今天隆重推出第二个楼盘叫鑫苑碧水尚景，位于北园大街与东工商河交汇处向北300米，17栋（小）高层与1栋临街商街构筑11万平方米的现代国际高尚社区，现在我们这个楼盘一期已经全部开工。山东鑫苑落户泉城半年就取得了双星联展、辉耀泉城的良好局面。鑫苑城市之家开盘百天就取得了热销过亿的好成绩，门前道路即将修缮通达，都市精品社区即将全部落成，圆您精工适度、品位生活的居家梦想。2005年年度矩献，鑫苑碧水尚景亮相北园济洛，工程进展如火如荼，掀起国际品质人居惊世传奇！最后，感谢大家的光临，我们绝不辜负大家的期望！鑫苑碧水尚景规划设计主持人 李培培主持人：感谢余总对鑫苑的介绍，不知道大家是否认识到一个问题，鑫苑公司认为房子不仅仅是一个钢筋混凝土的建筑，而是您的一个家，包含着您理想的生活，而鑫苑公司对产品的发展更是精心一致。今天我们做这样一个说明会，并不是推销碧水尚景的房子，而是希望通过此次产品说明会，使您加强对一个社区的认识，对一个楼盘的认识，对于物业管理的知识，也希望对您以后选购一套房子有更好的帮助。当然，我们更愿意相信的看到您能够成为碧水尚景的业主。相信各位非常愿意知道碧水尚景是什么样的项目，我们谈碧水尚景是11万平方米的高尚社区，对于人、对于水的尊重放大到无限大。我们不是在模仿某一个小区或者是鑫苑公司开发过的某一个小区，而是秉承着鑫苑公司一贯的理念。我们这里有几个对话，有人与建筑的对话、建筑与景观的对话以及人与景观、与建筑的对话，都包含在碧水尚景的设计、施工以及后期的物业管理当中。（如图）这是我们看到碧水尚景的一个实景效果图。在这里鑫苑碧水尚景提倡了从文化理念上与国际接轨的思考方式，我们倡导人与社会、自然相互尊重。碧水尚景崇尚自然，崇尚天人合一的自然栖居，通过规划设计、景观设计、智能化来改善我们的生活状态，最终实现心理文明与自然文明有机合一的理念。碧水尚景现代主义建筑风格，以时代特征为主，一切以强调功能出发，讲究造型比较适度，后面我们会有请鑫苑建筑设计公司的张小琴经理给我们介绍。在景观设计方面，我们也专门请到了芝加哥凯德（QID）空间设计公司创新打造。在配套方面，大家也都知道，一个小区的配套与否，对一个小区也具有重要的意义。2250米平米性国际化会所，享受360天恒温泳池带来的时尚生活、让健康伴随左右，将家的概念无限放大。当然相信参与过郑州之行的朋友们，对八大智能化管理肯定有直接的了解。从建筑外墙到景观材质到智能化安防系统，将现代关系、生态、智能、材质等四款技术充分运用，使您在小区内能安心、放心。下面我们专门有请到了规划设计部的张小琴经理为我们介绍一下建筑设计。规划设计部经理 张小琴张小琴：大家好，我想在听到前面对鑫苑公司的介绍之后，大家最感兴趣的就是这个小区的规划。我就讲讲我们这个项目是怎么做成的。首先就是我们项目的定位。我们公司既然来到济南，就是本着为大家打造高尚社区的目的，我们不是去复制一些原有的小区的规划，而是通过得现代人对居住的把握，我们秉承我们公司的一贯理念打造了鑫苑碧水尚景这个社区。说起牛尔明教授应该知道，深圳的旺科四季花城是他的一个作品，它获得了中国住交会的名盘称号，同时也开创了中国房地产业的大盘时代，牛尔明教授与我们公司的结缘也是开始于郑州的鑫苑名家。去过鑫苑名家的人应该知道的，我想从大家看到的这个图，从他的总体规划说起，从我们设计上的专业角度来考虑，是怎么样为大家考虑的。（如图）这个项目位于济南天桥区，占地92亩，这个方案我想参加过城市之家的朋友都知道，我们已经做过一个方案，那个方案已经报批了。我们也是想着把它做得更好，也就是现在呈现给大家的这个作品。我们正厅整体的布局，从南面看，是一个南低北高、外紧内松的布局。我们前面有8、9、10、11号楼，这里是从南面的一个效果能够展现出它的一个层次感，而不是以前传统的行列式布局，比较呆板。所以从外围的一个直接的感觉，应该是一个错落有致的。这是我们从汽车厂东部能看到的，而从东工商河路，大家看到，有一个10层和2个18层的楼，这就是说在外面已经有一个错落有致的环境。我们的房子在夏天是很美丽的，所以我们在临近东工商河路的近端也做了一些处理，就等于把工商河的景观能够引进到我们小区。下面我们再给大家说说我们的整个景观与朝向。我们已经说过了，我们是南低北高，也就是说我们前低后高，这样就能够充分的利用阳光和空气，也就是前面的人挡不住后面的人。再一个我翻到前面的效果图，也能够看到我们的楼不是传统的正南正北的楼，这是以前单一、古板的做法，我们在正南正北的同时也做了一些朝向东西的楼。我们还妥善处理了社区中人与社区场所对应的问题，这是说明什么呢？大家可以看一下，会发现我们的社区中部是很空的，如果到售楼处看过我们沙盘的会知道我们底部会有镂空层，这就是为了在小区入住的时候能够给我们更大的空间以及顶部的空间。还有大家比较担心，这样一个小区，人流和车流怎么控制呢？我首先要保证平时的安全，同时又要保证消防情况下的人和车的紧急疏通。我们做到了人流和车流分开。大家看，这里有三条路，东工商河路和西工商河路以及正在规划要修缮的路。我们在东工商路有一个路口主要是对汽车的，而我们人行的主要口是在南面。在看车流的时候，我给大家看一下交流的分析图。我不知道大家能不能看得清楚，我们这个红色的线就是表示我们在紧急疏散时候的消防通道红色的线是消防通道。也就是说紧急情况下，我们每一栋楼消防车都是能够通达的。但是一般情况下，我们会封闭局部的道路。为了配合我们的景观，我们的道路情况是根据我们景观的要求来做变化的。 刚才给大家看了，我们的厕所、餐厅都是采光的，而我们侧面都是通透的，我们的餐厅和客厅没有做分割，是为了让大家更好的利用这个空间。同时，大家能够看到黑色的线和稍微灰色的线，就是说如果有必要，我们住户内部的空间，大家是可以自由分割的，能够局部处理的。在内部和外部的时候，从公共通道进去的时候，我们在每一户进去都有一个玄关，这是为了从公共空间到私密空间的过度，另外也是为了大家换鞋等等从有用的角度考虑的。从我们户外的时候说，我们尽量的减少了垃圾面积，把最大的使用面积留给住户，同时我们在立面的时候，采取了局部的构架、飘窗以及遮阳板的设计，包括我们空洞、外洞，我们都是已经留好的，大家进去直接安装就可以了。我们还是回到以前那个小区，大家会发现我们小区有两种颜色，这也是为了小区颜色不致于单调。我们小区中间是明快的颜色，外围是比较现代的，用两种颜色区分出来，把我们板式和点式楼区分出来，同时也能够作为一个景观的切入点。还有一点就是我们所有的配套措施，我们的商业是沿着对立面和南立面来布置的，这也是因为东立面和南立面是市政的配套，这里面有游泳室、棋牌室，方便大家娱乐的空间。我想我就从这几个方面讲讲吧，谢谢大家！ 鑫苑碧水尚景景观设计说明会现场主持人：非常感谢张经理的介绍，可能规划设计这方面，很多客户不太关心，很多客户走进我们售楼处首先就是问你们有什么户型的房子？但是说实在话，社区景观设计的好坏对改善您的生活有非常大的意义。所以在碧水尚景，包括我们鸟瞰图中可以看到，每一条路都不是直的，我们可以讲通而不畅，您可以在每天回家的时候都选择不一样的道路，使您每天回家都有不一样的心情。而且在外立面上，我们建筑9层的、10层的、11层的，使您回家的时候都可以看到城市的不同的景观，叫做建筑的“第五立面”。在这里，您抬头15度就可以看到蓝天白云，这就是建筑师和设计师怎么样使您的生活更加舒适。相信我讲到这里，更多的朋友就更关心碧水尚景的景观设计，下面我们就有请芝加哥凯德（QID）空间设计有限公司彭祥经理给我们介绍一下碧水尚景景观设计“折线韵律”，有请。 芝加哥凯德（QID）空间设计有限公司高级景观设计师 彭祥彭祥：各位叔叔、阿姨、大哥、大姐，大家下午好！在介绍之前我想先介绍一下我个人买房子的观点，希望与大家有一个交流。我个人认为在买房子之前最关心的肯定就是户型了，户型下来是价格，价格之后再更关心的就是它的景观。景观，说到“景”，就是一个家的后花园。在农村，都有院子，在城市里一个社区的景观能够成为一个家的一个院子，所以我想这一点与人的生活是息息相关。这一点大家通过这么多年的生活，我相信大家肯定有这方面的体会。下面我不多说了，我就说一下我们在景观这方面如何考虑的，如何与大家的生活密切结合的。首先我们看一下，这是我们总的一个图。（如图）这张是我们的总平面图，第一眼大家首先看到的是中央的一个水系。一个小区里面不能没有水，这是肯定的，如果没有水，肯定整个小区就缺少了一个灵气。我们所有的景观点就是围绕这些水系，布置一个功能空间。大体的平面大家可以看到是由斜线在组成。为什么呢？就是充分来表现我们韵律的空间，这是大的平面的一个布局。（如图）大家通过这张分析图可以看到，这个蓝的椭圆形是中央的水系部分，周边的红色是各个功能空间有广场部分，有休闲平台、休闲长廊，特色花池，生活广场，儿童活动区等等，都在这条主要的水系周围，通过中央水系景观向周边扩散。下面我就把各个部分会出现的一种大体的效果给大家介绍一下。首先我们从主入口开始，也就是南入口。大家首先感觉到是一个很高的架构，这样形成一种很大气的现代的造型手法。就是下班后回家之后，首先感觉到的是这个小区是很现代的，很大气的。不管你是在低层还是上层，就感觉到这是我的地盘。进来之后就看到一幅韵律雕塑，全部是由很现代的手法来做的。它是通过折线来做的，点名了韵律的主题。一个小区它必须有它的性格，它的主题也就是它的性格。如果没有主题的话，所有的小区都一样了，你住在这里就很无聊了。所以我们在这个小区里面，创造的就是一种韵律，希望在这里创造一种韵律的空间。（如图）这里，小区的东入口，大家刚才可能有所了解。而这是小区的主入口，我们通过一组现代化很强烈、韵律感很强的一组花池来表现。这样就是说通过这个花池，首先是上面种满花，有一种迎宾的感觉，你回家来之后就可以感觉到一种轻松。这是西入口，它是以车型为主的，我们在设计上是以低调处理，不做太高调的一种手法。但是它与小区的主题相符，它是通过它的装饰来体现我们的主题。（如图）这是从主入口进来之后，广场的效果，大家可以看到，一进来之后有一个平台，这个平台上面有一种景树，进来之后首先有一个大开阔，让大家有一种心情舒畅的感觉。而且这种空间有什么作用呢？一个是休闲，一个是实用。为什么实用呢？就是有些年轻人，愿意滑旱冰什么的，这里可以提供给他使用。而这是再往里走，前面有一个现代化很强的景观亭，大家可以看到，从这里开始，在水边出现了自然的石块，也就是从现在开说向自然过度，看起来非常宁静。所以，我们要把这种环境还是做得以宁静为主。这是一个廊架，这种空间大家第一感觉应该是它很安静，为什么呢？周边是树荫，中间是廊架，这样老人也好，儿童也好，年轻人也好，在节假日没事的时候，都可以在这里休息、聊天。这是提供一个平台，促进人与人之间的一种交流。 （如图）这是一组花池，这组花池是一长条特别长的，这里可能感觉不是很强烈。但是实际效果出来了会感觉很热烈，然后配合上面的植物，既现代，又温馨。这一部分是我们的韵律广场，也是靠近水边一个大空间，小区里面是应该有一个大的活动空间。小区也是一个大的社区，因可能节假日可能要举办一些活动什么的，然后把这个空间开辟出来，给人们提供一些活动场所。包括它的周边是一些折线为主的大台阶。（如图）这是我们的儿童活动空间，首先大家可能会说，儿童活动空间怎么没有滑梯？我们当时的考虑是不做滑梯。为什么呢？大家如果注意的话，大家会发现有滑梯的小区里面，它的利用率并不高。这样来做的话，一个是影响景观，再一个是浪费。为什么呢？因为儿童大部分的时间是在幼儿园里，而幼儿园里面什么都有。所以我们在小区里面，我们认为儿童需要的是他的一种创造力的发掘。所以我们做的是四组假墙，让他们自发地游戏，这样就可以创造儿童的创造力。如果是滑梯的话，他们只能在上面滑来滑去。但是如果是假墙的话，可以让他自己创造各种各样的游戏，所以这是我们从现代的一个发展的模式上去考虑的。（如图）这是宅间的一个绿地，大家看到有一个亭子，最右边是一个停车位，旁边是树，通过这些树，把停车位与这个空间分割开来，使它显得很安静。而更重要的是，这个空间的花池与亭子的形式都是完全符合整个我们小区的韵律空间这个主题。（如图）这是我们的架空层景观。我们有一部分楼梯是架空。因为在这部分，一年四季都没有阳光的，说实话，我们想道到种一部分室内植物，加一点绿化进来，大面积的是做一种枯山水的景观效果。大家可能不是很明白什么是枯山水，这就是说用一种没有水的材料，包括乱石什么的，来创造一种雅致的效果。下面我说一下我们的植物部分。我们植物的造型，一个小区里面可能植物是具有很大的影响的，这个大家都很清楚。进到一个小区里面，满眼都是绿色，那肯定是不一样的。通过草坪与落叶乔木的搭配，在草坪上我们种一些乔木，这种高与低的对比是一种非常大气的效果。而第二常绿植物与乔木的搭配，高高低低好几个层次看过去，有一种密密麻麻效果，给大家一种小森林之类的感觉，夏天会感觉到很荫凉。还有一种很现代的、很规整的现代守法，就是应和现代的一种口味，一种现代木人的欣赏观念。还有一种是落叶乔木错落有致的搭配。因为济南是北方，如果想要达到四季常绿，并不是很容易，所以我们在选用的植物基本上是用本土植物，基本上不用南方植物。我在南方，遇到很多北方过去的，他们80%的人不选择在南方安家。因为他们不喜欢南方的气候，还是喜欢北方的四季分明，在南方是没有落叶的，我在火车上还遇见过一个小女孩问她的妈妈，为什么树上的叶子都没有了？所以我们还是要保留北方四季分明的特点来做景观，让整个小区更为和谐、更为统一。在植物的选型上，我们选的植物品种也都是从北方这边的一些植物，各种各样的落叶的、常绿的都有。我们会保证四季常绿，当然没有四季常绿的小区就没有生机了，我们还要保证三季有花，保证小区的温馨。好，我就介绍到这里，谢谢大家。 鑫苑碧水尚景建筑工程主持人：非常感谢彭经理，他也是专程乘早上的飞机来到济南为大家做这场专程的汇报。我们大家都知道，在购房过程中，我们希望看到非常精制的景观和超前的设计。大家知道，一个房子最基本的质量问题，是大家非常关心的，就像今天大家看到我这套服装，如果我这套服装产生问题的话，相信就会产生一个又一个的麻烦。所以房子的质量是最关键的。对于质量的，尤其像大型的房地产公司，就像我们的珠宝一样，对于它的专业知识的了解是非常重要的，所以我们有时候会相信品牌。比如家电，我们选海尔的，那么在买房的时候，也是不断的循环品牌地产的发展趋势，像万科等等都是非常有名的房地产商，他们在自己的工程管理建设上有一套行之有效的方法。同样的，鑫苑也形成了自己的一套管理方法，而且有一些独到的见地希望和大家分享。我们有请山东鑫苑置业有限公司副总曾明为大家汇报一下。有请曾总。 山东鑫苑置业有限公司副总经理 曾明曾明：刚才建筑设计师和景观设计师已经把我们的小区的未来做了一个介绍，那么怎么来保证这个呢？就靠我们的工程建设。我下面就说一下工程建设的理念与方法。第一个是在我们国家的法律法规下施工，我们遵循建筑法、安全生产法等法律法规。第二是按照政府规定办理施工许可证，确保工程建设合乎法律规定。第三是用公开招标招标的方式选择优秀的施工企业。第二是编制详尽、规范的项目建设规划的，我们编制详细的项目建设规划，包括“三通一平”、“单项工程里程碑计划”等等。施工单位、监理单位确定以后，组织对项目经理监理工程师进行集中培训，进行管理模式、管理制度，充分宣传沟通鑫苑公司的原则，立场与方法，保证我们的工程顺利进行。第三个是我们严格按照合同规定，与施工企业、材料设备共赢商开展合作，签订双方合作宣言，作为合同的附件，重申诚信合同、法律意识，这双方合作宣言是我们每一个单位跟我们进行合作之前，我们都要求和对方合作的一个宣言，包括我们的诚信、包括我们的合同履约等等。这个合同更多讲的是道德层面上的东西，所以我们在公司内部，我们把双方合同宣言称为“道德合同”。你首先要承诺对我们的诚信，我们再进行下一步的经济合同。再就是按照工程里程碑结点支付工程款，调动施工企业的积极性。严格执行工程后评价制度，对履约优秀的合作单位授予诚信合作单位荣誉。我们有一个3A、2A的评价体系，对我们合作好的单位，我们都会对它进行受信。第四就是科学、规范地进行工程建设质量、进度控制。一个产品的质量好坏在于质量控制。第一个是政府工程质量管理部门对施工进行全程监督，组织对基础、主题、装饰、竣工四次专项验收。监理单位在施工一线对规程进行全面质量控制，按规范进行旁站监督。所有的材料、生活进场前全部经过有资质的检测单位检验，不合格料、设备禁止进入现场。第四个我们质量控制措施是我们QC小组。这个小组由我们鑫苑标准的制定，为什么要有鑫苑标准呢？因为国家标准有些方面不够人性化，我们每一个操作的标准都由我们亲自设计。你像我们细部做法交底、关键部位施工，包括我们智能化安装的位置都有详细的规定。我们每一个详细的部位，我们都会充分考虑到比如烟道等等。 我们最具有质量管理特特色就是我们的房间验收档案。我给大家看一下。这是我们的房间验收档案。你的房子从第一块砖起，就建立了验收档案。我们主体里面包括你的客厅、餐厅、主卧、次卧等等，都严格在我们的档案里面表现，由我们的监理部门分别填写。我们有控制值，实层值，允许偏差、整改情况等等。还有一个装饰的，在装饰施工过程中对房间方位、开间尺寸都有一个详细的跟踪，还有一个关于安装方面的，像电器方面的配管，灯具等等。这个方案是我从我们的房子的第一块砖开始就进行跟踪，保证交付的房子是合乎国家要求的。还有一个控制质量的措施是物业提前介入检查。我们的物业公司的前提介入是很规范的，是严格按照业主的角度对我们的质量要求来进行的，可能业主你们自己注意不到的问题，我们的物业人员都给你提出来，有什么问题可以在交房之前提前整改，最后是工程竣工交付合格率是100%。再有就是我们的进度控制，就是编制了一些施工组织设计，施工组织设计总监理工程师审定后严格执行，保证让大家早一点住上房子。第五是格严格按照国家的规定进行施工。我们做好了安全施工的部署，在项目部对各施工安全进行考核、评分，奖优罚劣，所有的标段都要达到安全标准。这是我们在工程管理方面的理念与方法，感谢大家！ 鑫苑碧水尚景物业服务主持人：感谢曾总，相信各位听了工程的介绍之后，对鑫苑工程有了一点点的认识。我想对于前期购买了鑫苑城市之家的朋友，对于这个施工档案非常熟悉。这个档案就像您房子的一个出生卡，就像一个孩子的档案一样，一出生就有一个档案。最后把这份档案，从工程到物业，交到您的手上，让您有安安全全的家。从物业公司方面，虽然我们鑫苑城市之家今年7月份可以提前交房，但是我们鑫苑物业公司在今年6月份就要提前介入。为什么说我们公司有58.6%的老业主有重复购房率和介绍购房率，这也是对我们鑫苑物业的认可。对于物业公司的发展，我们有请河南鑫苑置业管理有限公司副总经理王研博女士对于物业管理的介绍，对于小区生活做一个介绍，有请王总。 河南鑫苑置业管理有限公司副总经理 王研博王研博：尊敬的朋友们，大家下午好！非常荣幸今天能够来到这里，给大家介绍鑫苑物业公司，虽然我来了只有短短的半天时间，但是美丽的泉城和今天牺牲休息时间来到这里的碧水尚景的业主们，已经给我们留下了非常深刻的印象。下面有请大家和我一起来认识鑫苑物业。鑫苑置业，（如图）这是我们的服务口号，“以爱为本、服务社会”。企业精神：追求进步、超越自我；核心价值观：“崇尚荣誉、捍卫责任、创造价值”；企业使命：创造美好家园是我们共同心愿；企业目标，创品牌物业，创一流社区。服务质量：星级标准、星级服务、精益求精、尽善尽美。下面由我为大家介绍一下河南鑫苑物业。河南鑫苑物业管理有限公司成立于1998年，是经河南省工商局批准成立的专业物业管理企业，具有国家二级物业管理资质。公司管理人员全部具有大专以上学历，均具有全国物业管理岗位资格证书，其中研究生学历占4%，本科学历占22%，工程技术和维修人员全部持证上岗。公司经过8年来的成长和发展，积累了丰富的物业管理经验，培养和锻炼了一支专业高效、高素质的物业管理团队，成为中原物业的领跑者。截至2006年底，公司已接管有陇海星级花园、鑫苑名家、鑫苑都市家园、鑫苑都市领地、鑫苑商务大厦、富润大厦等等，直接服务的业主有8千多户。（如图）这是我们接管的一些楼盘，总体来看这个物业公司是在蓬勃发展，积极向上。鑫苑物业的成绩与荣誉，这是国家领导人刘云山和彭珮云到鑫苑物业管理的小区视察的留念。2002年4月公司并评为郑州市物业管理先进企业；2002年9月鑫苑名家被大河报社、郑州市旅游局授予郑州市首家旅游观察小区等等。鑫苑物业的服务特色，多年来公司始终以客户为中心，坚持以“客户的满意度作为衡量物业公司工作绩效的唯一标准”。树立“先服务后管理”的管理理念，提高业务想象力和业务创新力，不断向客户提供高质量、全方位、多层面的物业管理服务，形成了一套有鑫苑物业特色的物业管理服务。建立完善了公司内部控制制度，进一步规范简化公司各项业务流程，不断细化国际ISO9000管理模式，在新建小区不断成功复制。服务的规范化、标准化。严格按照ISO90000国际质量管理体系标准作为业主提供专业的化、规范化、精细化的物业服务。服务的人性化和个性化，坚持“以爱为本”的服务思想，以“六心”服务理念，根据业主的不同需要，提供个性化的服务。服务的四F化。 下面我来介绍一下鑫苑碧水尚景服务方案。客户服务篇，管理处设立客户服务中心，24小时开通服务电话，对客户的各种保修、投诉、咨询等实行首问负责制，以“六心”服务理念为您提供人性化、规范化的物业服务，实行个性化、菜单式的服务。安全管理。园区实行人车分流管理，安全秩序员24小时上岗巡逻，设有安全监控中心，配备智能化电子对讲门禁系统、电子巡更系统、摄像监控系统、周边纠纷解决系统等等。社区文化。社区文化是社区的灵魂，是社区居民的精神家园，我们以建立和谐社会为目标，从人的五个需求层次，充分关注客户的切身体验与感受，充分整合社区内部资源，有计划、有组织的开展丰富多彩的社区文化活动，不断提升小区文化品位、力争把小区建设成为高品位的文化小区。增值服务。精选商家鑫苑名家会为您提供精选商家服务，签约精选商家，定期向业主提供服务。专业放心的物业代管服务。物业服务管理目标，客户满意度达95%以上，业主对服务质量投诉出率及时率100%，业主咨询回复时间不超过24小时，其中保洁服务满意度达95%。设备、设施完好率达到95%，房屋完好率98%，这些指标呢，它不是概念很含糊的一个数据，是具有可考核性的，我们原则上要每一季做一次服务的测评，我们物业公司有比较完善的考核体系。我们以客户满意度作为我们的考核标准，我们员工的薪酬都是和这个考核服务挂钩的，以此实现可量化、可考核。实现物业接管第一年达到济南市物业管理示范小区，两年达到山东省物业管理示范小区。 我来之前，和余总沟通的时候，说鑫苑物业是出故事的公司，能不能把你们的故事跟济南的朋友分享一下。我就从我记忆库里调出一两个故事来给大家分享，故事不是杜撰的，我要在这个故事上加一个修饰词，那就是“真实的”。这都是我们员工为业主服务的时候，发生的真实的故事。应该是2006年2月1号，如果我没记错的时候，应该是大年初四，当天已经到了下班时间了，鑫苑物业的保洁员王丽骑自行车回家了。所不同的是，她知道家里有亲戚朋友在家等待着她，所以她当天回家骑车的步子比较急。突然她看到了一个熟悉的身影，她想，那不是鑫苑小区的王大爷吗？当时正应该是吃饭的时间，怎么在冬风中独立呢？她停下来看向王大爷，发现王大爷已经说话含糊了，王丽就意识到这位老人已经迷路了。看到了这里，王丽就拉着他的手，把他送回了家。当时老人的家人已经是非常着急，他女儿看到老人平安回家之后非常感谢。最后送完老人之后已经是万家灯火，王丽想这时候赶回家还能赶上为家人刷碗。“摆正心态、不盲目攀比”是我们公司倡导的财富观，拥有大量的金钱是物质财富，而拥有良好的品质却是宝贵的精神财富。在2005年8月份的一个夏夜，在国际银河湾，已经是深夜了，这时候突然传来一阵拍打门的声音。保安员小赵赶快过去一看，原来是49号楼的一位先生在酒醉之后拍打单元门。尽管这位先生语气很是不好，又打又骂，但小赵还是彬彬有礼地询问，但这位先生很不配合。终于后来搞清楚这位先生姓罗，他是刚刚搬来的，对单元楼的密码不是很清楚。小赵过来了以后他马上要小赵开门，而小赵就询问他的名字，他就很不耐烦。但是小赵不理会这些，仍是彬彬有礼地把罗先生送回了家。小赵从单元门里出来之后，到大堂里看到一个黑色的皮包，小赵马上就联想到这个包可能是罗先生的。打开一看，发现里有一万两千多元的现金，还有一些票据。由于怕罗先生第二天着急，所以小赵接着又把皮包送到了9层的罗先生的家里。打开楼门的时候，罗先生的家人也是一脸诧异，不明白怎么三更半夜的，物业管理处的人怎么会上楼。当叫醒罗先生核对以后，如梦初醒的罗先生非常感谢，硬要拿出一千元感谢我们保安员小赵，结果被小赵婉言谢绝了。在鑫苑物业，这样的例子还有很多很多，我就不一一介绍了。我想鑫苑物业培养出的这些优秀的保安员、保洁员，正是在这样平凡的岗位上来阐述了鑫苑物业的文化。现在鑫苑物业的同仁们，都在以日计算我们什么时候接管鑫苑碧水尚景的项目。我今天来的时间也很短，但是大家都很羡慕我能有机会跟大家面对面的沟通，所以我们都很渴望在美丽的碧水尚景演绎居住神话。我的介绍就到这里，谢谢大家！ 主持人：相信通过短短几分钟的物业公司的汇报，也使泉城人民感受到了鑫苑物业公司的真情。我们鑫苑物业就是通过这样的专心、诚心、尽心、细心，来塑造提供这样贴心的服务。鑫苑名家会的成员可能都知道，我们鑫苑公司为了表达对鑫苑名家会所有会员的感谢，特意举行了“鑫苑红三月客户答谢周”的活动，这次碧水尚景产品品质说明会也是这样一个客户答谢周的一个重头戏。鑫苑名家会相信大家也有所了解，它是鑫苑置业下面的客户俱乐部，至此我们已经成功了7期，第8期名家会积分计划将会在今年的8月份举行，更有近2000名会员通过了积分累积获赠了价值不同的奖品。对于回报周我们的活动已经开始了，像电影周、这次的品质说明会等等，以后我们还会有一个闭幕会，还有一个漫步草莓林等等。下面可能是我们碧水尚景的客户非常关心的一个问题，就是我们的销售安排。现在根据工程进度的安排的话，城市之家最快的楼层已经到四层结顶了，我们接着还会安排现场的答疑，相信客户对我们销售进度，对我们计划安排都有有强烈的认知。我们还邀请到了山东师范大学房地产系主任程道平教授，就我们购房过程中的一些疑问做出分析，下面有请程教授。 山东师范大学房地产系主任 程道平程道平：各位来宾、各位朋友，大家下午好！我来自山东师范大学，是山师大房地产系的负责人，我们这个系呢，每年都在培养房地产专业的毕业生。就产品说明会来说，我今天还是很高兴过来能和大家做一个交流，在过去的一些日子里，包括从去年到今年的时间，我推迟了好几次类似产品说明会或者说与客户做活动的活动，原因呢，一方面有时候是工作忙，脱不开身；另一方面也有另一种考虑，就是我不想过多的介入为各个企业都去做说客。作为专业人士，我还是希望保持一个中立的、相对公正的一个立场。今天的这个活动呢，公司邀请我之后呢，我还是很愉快的接受了，愿意做这样一个交流和配合。理由是，我比较欣赏鑫苑公司。当然，早期的时候，去年早期有一次活动，我因为有别的事情没有能够参加。这次活动我觉得很愿意和大家做这样一个交流。通过近大半年的了解，首先是我注意到了鑫苑公司在入驻公司做开发业务，他们已经开发的这两个楼盘，开发的这个风格很鲜明，运作的速度非常快，三个月完成前期准备，六个月就能进入开盘，这在济南的房地产开发界是少有的，所以这也引起了我很大的兴趣，所以就愿意进一步多做了解。通过进一步了解发现，鑫苑公司有很多值得业界同行研究和借鉴的优点和经验。所以我也略作思考，跟大家做一个交流。 我想简单的跟大家讲两点，一点是关于房地产品牌问题。房地产这种产品，尤其是对于住宅楼盘来说，有没品牌？说实在的，房地产是不动产，不动产就不能够大范围的流通，它不像电器和其他产品。比如说海尔，一家生产、全球销售。而房地产这种产品不能移动，不能搬到外地销售，因此它就有很明显的区域性，市场范围就有一定的局限性。在这种情况下，房地产的品牌，品牌的意义在哪儿？大家也都了解到，在咱们前几年的房地产行业开发经营各个环节当中，由于发展的快，由于有体制上其他的原因，房地产产品，包括房地产的服务，还存在着很多问题。就有人对房地产这种产品，能不能形成品牌，就产生了怀疑。但是现在随着行业发育的逐步成熟，越来越趋向于规范，房地产品牌的作用也越来越显示出来。同样，和其他产品一样，房地产这种产品，住宅也好、商铺也好，它成为具有品牌效应。这种品牌仍然是产品的使用者，也就是咱们的业主、购房者使用种产品的保证。开发商打造这种产品，我们购房者使用这种产品，购房者和开发商这两者之间非常需要具有可靠的品牌保证，来建立这种联系。打一个比喻，这就像谈恋爱一样，爱情就可以类比这个品牌。恋爱的双方就是产品的提供者和产品的使用者，通过这种可靠的品牌信誉来连接两者。房地产作为不动产的品牌和其他产品品牌不太一样。 我总结房地产的品牌突出表现在三个方面：第一，首先是这个楼的品质，从规划到设计、到施工，产品本身质量必须要有保证，要有着可靠的产品质量。第二，房地产产品的生产过程、生产经营的过程，也就是开发经营必须要规范。规范了，就让人对这个企业产生一种尊敬感。大家可能也或多或少了解到房地产的业有一些不规范的行为和现象，使得在房地产行业管理当中，引发一些不正常的权力寻租，不正常的经营行为，那么这都是属于不规范造成的。而房地产这种产品，它需要和很多管理部门打交道，一个项目开发完成需要开办的手续和盖的公章就有100多个，所以它的开发过程比较复杂，接受的政府的管理部门和环节比较多，这是和其他产品不同的。正是由于这个原因，在开发经营过程当中，开发行为更需要规范。房地产企业有三六九等，规模也有大有小，尤其是一些规模还不够大的，缺乏先进理的一些开发企业，可能走的路子就不太正，用的招数就不太规范，所以产生了一些不良后果。这样的情况出现，是让人很遗憾的。所以那种不规范的企业行为，是不能赢得社会的尊敬的。现在咱们国家迫切需要，尤其是在房地产行业迫切需要规范化的运作，规范化的管理，这样的企业应该尽快地发挥更大作用。这样的企业越多，对这个行业的健康发展就越有利。 我在这之前和余总交流过不少观点，我就问鑫苑置业的余总，我说你能运作的速度这么快，你的经验是什么？他说我们首先是规范化运作，规范化运作我们不使歪招，不使其他的非正常手段。在这个过程中，同时就赢得了政府管理部门的、政府公务员的认可和尊敬，在一定程度上赢得了尊敬。所以，在这个配合上、在效率上，反而能比较快。那么这样的一个情况，这样的一个结果，这样的快速现象产生之后，当然在房地产行业圈子里也赢得了业界同行的尊敬和认可。我觉得这一个经验很值得总结升华。作为我们学院派，专业办教育、办专业的专业人员来说，也非常希望能够及时总结出一些先进经验、也价值的模式提供给行业，这是我想说的第二点，就是规范化运作。房地产品牌的第三种表现就是产品得售后服务，这就是物业管理。房地产产品，物业管理就显得更为重要。如果物业管服务不够好，跟不上，房地产这种物业就可能会受到损害，就会贬值。我们都期待着购房之后，使我们的生活能够比较方便、比较完善，同时我们的物业、房子还能够随着时间的推移，还能够升值。那么好的物业管理就能够使房地产产品达到这样的目的。那么物业管理就涉及到服务要好、同时收费还不要太高，有物美价廉的物业服务。如何才能做到这一点呢？余总跟我谈过他的一种思想。他说他原来当过几年物业公司的老总。他倡导的理念有这样的观点：他希望物业管理，物业管理的收费，占物业公司收益的比例应该逐渐降低，而更多的收益要从物业的增值活动过程中获取。譬如说充分挖掘社区业主的潜在的价值，把这种能量聚集起来，形成合力。比如说组织团购，组织团购可以便于向商家谈一个比较优惠的价格，同时给业主带来实惠，这是举的一个例子，这就是一个很好的物业管理的效益的增长点。那么这种效益越来越多，就可以降低物业收费的标准。我还联想到，除了这种商品、包括材料的团购之外，包括我们正常生活之后，我们的旅游，旅游也需要团购服务，向旅行社谈价格。如果物业公司能够发挥这种联系业主的作用，可以联合起来，组团旅游，同时有一个凝聚力，有一个靠山，一旦旅游中出现了纠纷就可以更好的和旅游社进行交涉。我在前不久去海南旅游了一趟，带着家人和我们一个合作单位一块去的。在第一天地陪导游的服务不够好，他任意调整旅游计划，引起我们的不满。然后单位的负责人就直接给济南的旅行社通电话，要求换导游。给海南的合作公司要求他们换导游，在这个压力之下，第二天终于换了一个新的导游。新导游上任，服务得就很好。如果不是这种单位的、集团式的游客组织，要是平常散客组成的旅游团，跟旅行社要求换导游，这种约束力就不够大，可能就换不成。所以我联想到这样一个例子，也给大家交流，这样呢，以这个例子来支持鑫苑置业公司余总的这种想法。所以呢，我联想到房地产产品品牌，它有它的独特性，表现在这三个方面。 那么接下来，我再简单谈一点对济南市房地产市场的走势的看法。大家知道，中央政府对近几年房地产行业的发展，对房价增长过快不太满意，宏观调控政策出了很多。现在重点是稳定房价，同时力推中小户型，这种低价位的住宅来满足市场的需要。所以地方政府，包括济南市也在努力的执行中央的调控政策。所以下一步中小户型，也就是90平米以下的住宅要占到多数，目标是要占到70%，这是一个大趋势。半年前，我们对济南市住宅消费需求专门做过调查，我们发放了调查问卷1000多份，确实多数人购买力还是有限的，要求说总的价款必须不要太高，这样的房子就是中小户型，面积如果太大了，房款就比较高。因此中小户型有比较明显的市场，这一点已经成为济南市新审批项目的一个定式。另一个特点是济南市由于国家对于耕地管理、耕地保护力度加大，新的项目开发用地的审批就要难得多了。因此新的土地逐渐减少，而更多的是棚户区改造，这样的新上项目会逐渐增多。这样的项目也有它的优势，它一般来说位于相对比较成熟的社区环境，居住在这样的区域能享受到生活配套比较方便，更能节省生活的成本。所以济南市为此在06年8月份专门成立了旧城改造中心，来力推旧城改造的工作，已经有两批项目向社会做了推介。对于济南市的房地产开发市场来说，已经由新区的转向了已有城区的土地挖潜，旧城改造。在今后的这两三年内，这两个趋势会继续越来越明显地持续下去。 经常有朋友问我，房价是会降还是升？我想我也简单地提一句我的看法。至少在07年，在这一年之内，调控政策要继续发挥作用。另外济南市新的城市总体规划，虽然报到国务院已经半年多了，但是还没有批。据内部消息人士透露，07年可能也批不了。这就意味着，新区扩张、新区的空间还不容易落地，这样大家就要更重视在旧城区范围内投资置业，有着更明显的升值空间。尤其济南有几个大的城市改造的工程，形成几个热点。这几个热点，其实重点的有这么两三个区域。首先大规模的是位于天桥区、规模比较大的北园大街的改造和小清河综合整治。这是两个带，横跨济南城区北部，投资规模也最大，涉及到的影响区域也最广。它必然会带动天桥区从北园大街向北这个地带，一直到小清河，这以前是济南的一个低谷，有了这两个工程，必然会引起这个区域价值的升值。其他的热点区域呢，包括奥体中心地带，这是东部。西部有槐荫区的京沪高速铁路，要建新济南站，它也会带动一个新热点。带动的规模，这三处相比较的话，以天桥区占的战线最长，受益最大。也就是以北园大街和小清河工程影响最大，这都是已经开始发