从法律角度看房地产项目开发全过程关键管控点与解决之道(之一).doc

（一）从法律角度看房地产项目开发全过程关键管控点与解决之道(之一)1、投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析1.1投资决策阶段不可忽视的九大风险因素1.2案例分析1.3科学决策的八大策略1.4做好可行性论证（1）房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的（2）可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误（3）如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”（4）可行性论证过程中应关注的十大要点（5）合理设计可行性论证流程的“天龙八步”（6）可行性论证操作流程图（7）模板一：项目可行性研究报告内容指引模板二：项目可研报告1.5做好前期法律风险防范（1）项目用地取得使用权的一般法律程序（2）获取项目的六种方式（3）一级开发权的获取及模板 模板一：土地一级开发所需文件汇总模板二：土地一级开发政府谈判交流提纲范本模板三：土地一级开发协议范本（4）一、二级联动的四种模式及五大关键管控点（5）必须招拍挂的情形（6）项目直接转让的法律分析与风险防范（7）股权收购获取项目的法律分析与风险防范 模板一：法律尽职调查报告 模板二：法律意见书 模板三：合作开发协议1.6做好投资收益的控制（1）成本预测（2）税务分析（3）项目资金预测模板一：可研经济测算经济指标部分模版模板二： 项目经济测算（4）经济效益与敏感性分析 模板： 项目敏感性分析1.7做好经济环境预测1.8做好信息的收集1.9合理选择合作方式（1）五种合作方式（2）与合作风险有关的因素（3）不同合作方式的潜在风险与关键管控点1.10各部门参与配合（1）财务、物业等部门参与投资决策的必要性（2）各部门在投资决策过程中的分工与配合1.11与政府资源和谐对接（1）企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点（2）如何处理地方政策与国家政策的冲突（3）开发商如何协调与地方政府之间的利益关系2、房地产企业不同的拿地方式的操作及风险防范2.1房地产企业可以通过哪些途径获取土地（1）房地产企业的六种拿地方式 （2）六种拿地方式的利弊分析 （3）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式2.2一、二级联动获取土地实操及风险防范 （1）如何成功获取土地一级开发权 （2）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析 （3）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总 （4）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？ （5）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析 （6）如何策划前期资金投入保障资金安全 （7）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒 （8）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜 （9）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现 （10）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍2.3 二级市场拿地方式实操及风险防范 （1）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？ （2）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析 （3）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？ （4）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？ （5）如何避免“招拍挂”雷区？ （6）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果 （7）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧2.4直接进行项目转让获取项目实操及风险防范 （1）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？ （2）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效 （3）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动 （4）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本 （5）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范2.5股权收购获取项目实操及风险防范 （1）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍 （2）股权收购如何做好合理避税 （3）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析 （4）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？ （5）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操 2.6商品房包销获取项目实操及风险防范 （1）商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现 （2）商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱 （3）商品房包销如何合理避税 （4）真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范2.7承包经营获取项目实操及风险防范 （1）通过承包经营获取项目有哪几种方式？ （2）承包经营获取项目几种方式的不同之处及利弊分析 （3）企业如何审时度势在几种方式中进行取舍 （4）真实案例全面解析承包经营获取项目实操及风险防范2.8模板 （1）前期开发的法律文件 （2）土地一级开发的法律文件（3）收购土地及拆迁的文件 （4）基础设施投资类文件 （5）前期费用文件汇总 （6）计入土地一级开发成本的二级开发文件 （7）招拍挂成功拿地策划案 （8）招拍挂拿地相关法律文件 （9）股权收购获取项目策划案 （10）股权收购获取项目交流提纲 （11）股权收购获取项目尽职调查报告 （12）股权收购获取项目法律意见书 （13）商品房包销获取项目策划案 （14）商品房包销合同范本3、房地产企业规划设计阶段风险防范与限额设计 3.1规划设计对建设项目总成本的影响 3.2规划设计阶段潜在风险分析（1）设计单位选择没有经过审慎调研与比较，后续配合困难（2）设计合同的拟定过粗，很多纠纷在后续解决时无据可查 （3）没有很好的运用限额设计，导致成本控制失利 （4）各部门未能积极参与设计审图，设计交不了圈3.3设计合同中不得忽视的四个问题与案例分析 （1）设计合同中应严格确定总设计师及总设计师必须参加的会议与罚则 （2）设计合同中应明确出图数与免费修改情况 （3）设计合同中应明确设计失误的损害赔偿责任与办法 （4）设计合同中应明确设计变更各方当事人的职责 3.4房地产企业限额设计实战技巧及典型案例分析 （1）设计周期与过程控制要点掌控 （2）设计要求关键点分析 （3）成本控制、设计深度与成果要求 3.5真实案例展现其他部门参与