基于互联网平台西安市闲置房转化为家庭宾馆的策略探讨.docx

本科学年论文论文题目：基于互联网平台西安市闲置房转化为家庭 宾馆的策略探讨 学生姓名： 辛恒 学 号： 1302120131 专 业： 工程管理 班 级： 1301 指导教师： 何荣霞 完成日期：2016 年 8 月 20 日 基于互联网平台西安市闲置房转化为家庭旅馆的策略讨论 内容摘要住宅建设由于具有较强的产业关联性和广泛的国内市场，被政府确定为国家的经济支柱产业，并作为今后带动国民经济增长的新经济增长点。但由于房地产业在我国的发展尚处于起步阶段，土地有偿使用、住房商品化也刚刚开始，加上92, 93年的房地产过热引起的盲目投资、乱投资，住房的供给与需求之间出现较大的脱节。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标，合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化，使住宅的供给和需求达到均衡。其次由于旅游业的蓬勃发展，所带来的旅游收入也十分可观，西安作为历史文明古都，常年游客数量巨大，旅游资源丰富。多数游客会选择实惠的酒店宾馆入住，可是怎么价格也是不便宜，空置房作为一种闲置资源，如果能做成家庭旅馆，有互联网统一支配经营，那也是对资源的充分利用，可以为闲置房拥有者带来额外收入。本次调研地点选在西安这座历史古都，着重调查重点景区周边房屋空置率情况。综合统计空置房情况，结合互联网营销，使空置房发挥应有作用。 关键字： 房地产市场 重点景区 房屋空置率 均衡 互联网 家庭旅馆 目录第一章 西安市景区住宅空置的理论分析.1 1.1西安市景区住宅的发展回顾.11.1.1第一阶段，1980年至1988年.21.1.2第二阶段，1988年一1998年.2 1.1.3第三阶段，1998以后.3 1.2西安市商品住宅整体空置状况分析.4 1.3西安市商品住宅空置率的市场结构分析.41.3.1从物业类型分析 .51.3.2住宅空置率与住宅价格的关系分析.51.3.3从空置住宅面积状况分析.6 1.4小结.6第2章 互联网平台上的家庭旅馆.7 2.1家庭旅馆的起源.8 2.2西安周边景区家庭旅馆的现状.9 2.3网络平台家庭旅馆营销管理.9 2.4家庭旅馆的安全规范管理.10 2.5家庭旅馆前景展望.10第3章 空置房转化成家庭旅馆的实际意义和作用.11第4章 参考文献.12 序言 随着我国人民生活水平的不断提高，人民生活方式的转变，旅游成了人民的需要。如2000年五一期间，全国有4600万人出游，北京外出旅游150-170万人次，外地来京旅游250-270万人次，国内旅游市场全面启动。但是国内游客的消费主要集中在中低档饭店，且以家庭旅游者为主体。据中国旅游报报道，2000年五一期间，各地中低档酒店的出租率是100%，热点景区的饭店均告爆满，而四五星级的高档饭店则无明显提升。价格是决定国内游客选择饭店的关键因素。如福建省泰宁县农民自筹资金兴建了近50家家庭旅馆，有1300多个床位，其收费标准仅是星级饭店的20-30%，深受广大国内游客的欢迎。 第一章西安市景区住宅空置的理论分析 1.1西安市住宅产业的发展回顾 改革开放以后，随着住宅及房改政策的逐步落实与深化，西安市住宅建设事业发展很快，1981年至1985年“六五”期间，新增住宅建筑面积581万平方米，比“五五”期间增长量提高1.12倍;1986年至1990年“七五”期间，新增住宅建筑面积421万平方米，相当于“六五”期间增长量的95.3%; 1990年后，西安市住宅建设更是以前所未有的速度发展着。回顾这一发展过程，住宅产业既有快速发展的高峰期，也有经济紧缩后的低谷期，其波动规律与经济运行周期和政策变化有关。按此划分，西安市住宅产业的发展大体可以分为三个阶段。 1.1.1第一阶段，1980年至1988年 邓小平同志在1980年4月同中央负责同志的一次谈话中指出:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁花的市中心和偏僻地方的房子，交通不便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给与补贴。 这一阶段，西安市的住宅建设由国家统管，转向发挥中央、地方和企业三者积极性，调动一切力量集资建房，减轻国家财政负担。八十年代初，在保障国家福利分房的基础上，成立了几家半政府职能、半事业职能的建房单位，如1981年8月从房地局划出的住宅办(后更名为西安市城市建设开发公司)，还有后来的城乡建设委员会等。以这些单位为主体，尝试住宅供给，对住宅市场化进行了初步探索。但总的来说，这一阶段的西安市实行的是福利分房制度，城镇居民的住宅主要来自企事业单位自建自用住宅和单位购买的公益住宅，前者住房产权归单位所有，后者住宅产权归国家所有，住户只享有住宅的使用权。 1.1.2第二阶段，1988年一1998年 到九十年代中期，西安市的住宅建设达到了第二个高峰。这一阶段西安市的住宅建设基本形成产业。住宅建设增长速度很快，1987年的本年新建住宅竣工面积仅为117万平方米，到了1998年则达275万平方米，是1987年的2.35倍;城镇居民的住房条件得到很大改善，人均居住面积由1987的5.95长到了1998年的8.42，增幅达41.5%;住宅的一、二级市场建立起来，并得到一定发展;城市建设也取得了前所未有的成绩。究其根源，应归于国有土地使用制度的改革。土地由无偿使用变为有偿使用，并作为资产应用到经济活动中，九十年代初，西安市对涉及土地使用权出让的房地产开发项目，制定了西安市城镇国有土地使用和转让实施方法和西安市城市建设综合开发管理暂行管理规定。接着于1994年6月25日公布了西安市分地区、分项目性质的土地使用权出让基准。这些政策的相继出台，吸引了许多外商和外部投资者，首先是带动了写字间、办公楼等公建市场的需求。写字楼和商业服务设施的建设又产生了大量的动迁居民，对动迁住宅的需求量剧增，原有的住房供应体系满足不了急剧膨胀的住宅要求，西安出现了真正意义的商品住宅。 1.1.3第三阶段，1998年以后 九十年代中期，国民经济受到了通货膨胀和亚洲金融危机的影响，GDP的增长率持续走低。对此，国家采取积极的货币政策，发行债券，加大投资，刺激消费。在此大环境下，住宅建设作为即可以拉动投资，又可以拉动消费的经济增长点，迎来了它的又一长安大学硕士学位论文个高峰。 1998年开始，福利分房制度的全面取消，使集团消费需求在短期内迅速增加，拉动房地产市场走向市场化，之后二级市场的开放和抵押贷款制度的推行，更增加了个人的住房需求，促使房地产市场很快繁荣发展起来。 1.2西安市商品住宅整体空置状况分析首先我们通过一些数据来看西安市商品住宅空置情况:附注:数据来源于西安市统计年鉴(2000-2006)从图3.1可以看出，2000年以来，西安市住宅空置面积总体呈上升的趋势发展，每年以10万平方米的速度递增。这种递增很大程度上由于投资开发额的大幅增加。除本土的老牌房地产开发公司外，许多外埠巨头如中海地产、金地等纷纷进驻西安，大量圈地，大规模开发，有时一个楼盘动辄上千亩地。房地产住宅开发量在持续增长，投资规模上升很快。1999年房地产住宅投资额为30.21亿元，2005年房地产住宅投资额为146.4亿元，年均增长31%，远远超过了GDP的平均增长速度，也高于固定资产投资的平均增长速度。 但同时从图3.2，我们也应该看到，作为住宅市场供求状况的指示器，住宅空置率除2003年，历年空置率都在自然空置率以下，说明西安住宅市场供不应求，大量潜在需求无法满足。同时，从表3.2和图3.3可以看出，1999年以来，西安住宅销售面积的增长率总体高于住宅竣工面积的增长率，即住宅的供给增长速度低于住宅需求增长速度。主要原因在于西安近几年来住宅需求的急剧增加。 表3.2西安市1999年一2006年住宅竣工与销售情况 西安住宅需求的急剧增加始于几年前开始的大规模的城中村改造。西安市从2002年开始进行改造。2002年有37个城中村改造立项。2005年57个城中村改造立项。过去几年拆迁带来的需求，加上由于居民收入水平提高的二次置业需求，外地在西安置业安家大军的涌入以及大量的投机需求，使得住宅销售面积的增长率高于竣工面积的增长率。 通过对图3.1和图3.2的对比分析，本文得出以下结论: (1)住宅空置率的大小与空置面积的多少有一定的关系，但不能简单地以空置面积的多少来判定空置率的大小。即判断住宅空置程度不能以空置面积作为指标。例如，2003年西安住宅空置面积为52.34万平方米，住宅空置率达到6.2%; 2006年西安商品住宅的空置面积增长到58.65万平方米，住宅空置率下跌至3.4%. (2)宏观调控对房地产市场的影响显著。政府对住宅市场的调控，即政府对市场供给和需求等进行不同程度的调节和控制。空置实质也是一种供给。图3.2中2003年商品 第三章西安市住宅市场空置的实证分析 (3)西安市住宅空置率整体比较低，仅占全国住宅空置率的四分之一。较低的空置率不利于住宅市场的可持续发展，广大居民的住房需求长期无法得到满足，住房价格不断攀升，必然会引起住宅市场的波动，影响社会和谐发展。 1.3西安市商品住宅空置率的市场结构分析 由于房地产市场本身就是一个十分复杂的体系，房地产市场结构涵盖了供求双方的主体结构、产品结构、价格因素、投资结构等组合体。根据市场结构理论:只有一个充满众多竞争主体的市场最后会成为一个具有提高生产能力和效率的市场。 1.3.1从物业类型分析 根据物业类型分类，房地产住宅市场产品分为三大类:普通住宅、别墅高档公寓和经济适用房，廉租房。由于市场需求、消费者心理、价格以及空置边际费用等差异，不同的物业在同一城市、同一经济环境下空置情况也有所不同。本节将分别阐述各物业类型的空置情况。 表3.2显示，西安市经济适用房的空置率非常低，住宅市场中经济适用房严重缺乏。同时，从表3.3可以看出，尽管西安市经济适用房供不应求，经济实用房的投资额却逐年降低，截至2006年经济适用房投资额所占比重降低为8.8%，这严重与我国建立以经济适用房为中心的供给体系相违背。 表3.2西安市2000-2006年经济适用住房的空置情况 ii平均销售时间 市场的平均出售(出租)时间是市场状况重要的晴雨表。销售时间较长表示市场的空置总量比较高，销售速度低于平均值。从表3.3可以看出，尽管2004年以前西安市每年完成的住宅投资呈增长趋势，但经济适用房的建设投资额却逐年减少。与之对应的经一一一一一一一一一一一一一狙皇里迭鱼丝的实证分析._._._济适用房的平均销售时间逐年增加(如表3.4所示)。这说明西安经济适用房市场机制中存在很多问题，广大居民对购买经济适用房的热情不高。 综上分析，西安市经济适用房市场出现了两大矛盾:一方面住宅空置严重不足，广大居民对经济适用房的潜在需求很大，但经济适用房的投资建设却逐年降低;另一方面，尽管经济适用房的潜在市场需求很大，但居民对经济适用房的购买热情却不高。 (3)别墅高档公寓 在西安，自从城区内相继建成曲江皇家花园、枫叶苑等别墅项目后，从2002年起，南郊的曲江、秦岭北麓和北郊的未央湖畔一度成为西安别墅的主战场。截止2006年底，西安共有房地产别墅项目28个。 (4)廉租房 西安自1997年开展对住房困难户的资金扶持，比国家提出发展城镇廉租房建设早2年。但在10年中，西安只兴建了一个“明德门廉租房小区”，这是西安市唯一一处廉租房小区。小区建筑总面积1.4万多平方米，共有6幢264套住房，统一为两室一厅户型，建筑面积为51平方米和52.8平方米的的各132套。小区在2001年竣工后，除安置了长安大学硕士学位论文50余户危房拆迁户，其余大部分住房已经空置了近6年时间。直到2007年1月，“明德门廉租房小区”的200多套房子才被分配到“无房户”手中。 1.3.2住宅空置率与住宅价格的关系分析 (1)空置率对价格的影响 住宅市场的空置现象非常普遍，但是，空置现象的存在却未必表示供过于求，也不会影响市场租金的大幅变化。自然空置率的变化并不会对市场的价格或租金带来上升或下跌的压力。而随着市场供求变化而变化且足以引发市场价格或租金水平大幅度变化的空置率则是实际空置率。需要说明的是:尽管实际空置率对价格有明显的影响，但它并不能完全决定价格的变化。如当买方认为将来价格有可能上升时，即使实际空置率大于自然空置率，也可能不会降价出售，而是选择等待。 (2)住宅空置率与住宅平均销售价格的相关性分析 通过数据的搜集和整理，可以得出西安市 1997年一2004年商品住宅的平均销售价格和空置率的数据。见表3.5 表3.5 2000-2006年西安市商品住宅平均销售价格和空置率的相关 根据上表的数据，横坐标表示住宅平均销售价格，纵坐标代表住宅平均销售价格。在平面直角坐标系中将2000年一2006年的数据用散点图表示出来，得到下图3.3.第三章西安市住宅市场空置的实证分析 1.3.3从空置住宅面积状况分析 对于一个开发商来讲，各种面积的户型应该占到整个楼盘多少比例是一个非常重要的决策问题，户型面积是否符合所定位的潜在购房群体的需求，将在相当程度上决定了开盘后住宅的空置状况。 1.4 小结 本节首先简单回顾了西安的住宅市场发展，并分析整体住宅市场空置情况，得出结论: (1)西安总体空置率很低。持续较低的空置率使得住宅市场大量潜在需求长期无法得到释放，如果不加快住宅建设的步伐，势必会带来引起房价持续攀升等一系列问题，严重者会危及社会的和谐发展。 (2)西安市住宅供给体系不合理。普通住宅与高档公寓的比例不协调，与广大居民的住房需求不适应;经济适用房和廉租房发展缓慢，与国家住房供给体系的政策相悖;大户型住宅供给过多，中小户型住宅供不应求，远远超过大多数消费者的购买能力。(3) 住房价格与空置率具有较强的相关性。当实际空置率小于合理空置率时，价格上升，反之，价格下降。西安市住宅市场实际空置率长期保持在自然空置率以下，价格持续攀升。如果住宅价格增长过快，导致房价收入比过高，广大消费者无法承担，必然抑制住房需求，阻碍住宅市场的健康发展，因此，各相关部门必须给予足够的重视。 第二章互联网平台上的家庭旅馆. 2.1 家庭旅馆的起源 家庭旅馆起源于英国。二战后，许多美国士兵等待回国，但许多人要等待好几个星期才轮到机会，因此士兵们就利用这个机会去看看他们曾经战斗过的地方。由于当时旅馆房源紧缺，出现严重的供不应求的现象，当地妇女便向年轻的士兵开放自己的家。这种行为立即得到了当地政府的支持，于是家庭旅馆就这样应运而生了。 2.2 西安周边景区家庭旅馆现状 我选择了陕西省西安市华阴县华山、临潼兵马俑以及西安大唐芙蓉园等地区家庭旅馆的 17 位经营者进行访谈。通过访谈得知目前经营比较成功的方面主要在区位环境和服务上, 包括旅馆靠近景区、周围优美的自然风景、真诚朴实的服务态度、价格优惠、体验农家乐趣等。存在的主要问题是游客对设施设备特色的要求、网络设备的提供、一次性用品的提供等。此外, 还存在着广告宣传、联合价位等宏观问题。同时, 笔者还选取了西安市和渭南市华阴县华山的家庭旅馆作为案例研究对象, 对家庭旅馆经营状况以及原因进行了分析。发现良好的外部生存环境是家庭旅馆能够存在的必要前提。而突出旅馆所在地的文化特色、家庭氛围和个性化的服务是成功经营的保证。在此基础上, 设计了调查问卷。然后选取了陕西省内家庭旅馆集中地区的游客为主要调查对象, 调查时间为 2005年7- 8 月, 共发放问卷350 份, 其中有效问卷260, 回收有效问卷率为88. 1%。根据有效问卷的统计, 对所得数据做了相关统计分析。选择家庭旅馆的游客中男女比例基本平衡, 其中女性稍多; 年龄分布上, 主要在15- 24 岁、25- 44 岁、45-64 岁; 职业以学生、专业技术人员、职员、政府工作人员、退休人员等为主; 教育程度以本科及以上居多; 婚姻状况则以未婚的居多。绝大部分的游客会事先预订; 在如何得知家庭旅馆调查中, 以亲友介绍为主, 其次为曾经住过和广告宣传; 入住决定权, 主要是大家商量; 住宿伙伴以朋友、同学或同事最多; 合理的住宿费用以50- 100 元为主。 2.3 网络平台家庭旅馆营销管理家庭旅馆市场定位是指为了让家庭旅馆产品在目标市场游客的心目中树立明确及深受欢迎的形象而进行的各种决策及活动。 2.3.1. 目标市场定位 根据实证研究结论, 大部分游客投宿家庭旅馆是因为其优美的自然景色、价格低廉、体验当地民俗风情等特色。因此, 家庭旅馆的目标市场应当放在有体验异地文化需求, 又对价格比较敏感的游客群体上:( 1) 普遍收入不是很高, 但是又有一部分闲钱去满足追求旅游消费的潜在愿望的工薪阶层; (2) 对价格因素非常敏感, 而时间支配上更加自由, 爱好旅游, 有着巨大的旅游消费需求的学生; (3) 对健康和生活品质有追求的离退休人员; (4) 钟情特色旅游产品的游客。 2.3.2. 主题特色定位 家庭旅馆应该从游客的体验需求出发, 树立一个能够深入游客心底的形象。可以从以下几方面考虑主题特色定位:(1) 设施的针对性。一是必须基于特定目标游客需求和爱好, 如退休职工休养者、年青旅游者等; 二是必须体现当地的文化。每个地区的家庭旅馆应当具有体现当地特色的建筑外观和具有地方风味的旅馆装修风格来区别于另一地的家庭旅馆; 同一地区的家庭旅馆可以从主人爱好或者当地风俗的某些点出发, 设计不同于区内其他旅馆的特色硬件设施风格, 以此从硬件设施外观上给游客留下深刻的印象。(2) 服务的个性化。家庭旅馆的服务内容和方式,必须具有地区特色, 如山村旅馆、农家旅馆、渔家旅馆等。不仅要为游客提供基本的住宿服务项目, 同时要通过为游客提供个性化的旅游服务安排和体验程度比较高的当地产业活动, 使游客的体验需求得到更进一步的满足。此外, 由于家庭旅馆规模一般不大, 所以经营者可以通过自己的专门化、个性化服务策略, 使目标顾客产生忠诚。(3) 诉求的专一性。家庭旅馆实际上采取的是目标集中的战略。所以, 利益诉求必须满足特定目标顾客的欲求, 具有专一、独特性。 2.3.3. 价格定位 调查显示, 投宿家庭旅馆的游客大都对价格比较敏感, 最能接受的价位是50- 100 元人天, 如果高于这个定价, 则游客很难接受, 而低于这个价位, 经营起来就比较困难。因此, 家庭旅馆的定价不但要满足游客追求经济实惠的需求, 还必须考虑到经营者的利润空间, 否则过低价格带来的经营者积极性下降、服务不周、各种项目的偷工减料将影响家庭旅馆整个行业的发展。另外, 考虑到住房的机会成本, 并不是所有的居民住房都适合经营家庭旅馆。在乡村的家庭旅馆由于区位原因比城市的家庭旅馆有更大的利润空间和价格吸引力。 2.3.4 选择并创造优良的区位和环境 优良的区位和环境是家庭旅馆成功经营的重要因素之一。作为家庭旅馆, 由于是以个人的私有住房作为主要的接待设施, 一般情况下无法再次选择区位与环境, 但是在创办之前, 应当充分考虑到自己住房的区位与环境是否适合作为家庭旅馆对外经营, 并在创办后, 尽量创造优良的环境来吸引游客。 2 4 家庭旅馆的安全规范管理住宿环境的安全和隐私保障是人们最基本的住宿要求, 也是游客最为关心的因素。研究表明, 游客对消防安全和客房私密性最为担心。大多数家庭旅馆都存在着消防安全标志不明显、消防设施看不到或不容易找到、客房的隔音效果较差等问题, 经营者目前急需加强消防安全和隐私保障这两方面问题的整改。经营者首先需要树立较高的安全意识, 以避免安全事故的发生。家庭旅馆的安全设施必须符合有关规定, 配备必要的消防设备, 并摆放在游客容易看见的地方, 安装质量有保证的客房门锁等等。此外, 客房私密性的问题可以通过安装隔音效果比较好的门窗来进行改造。 2.5 家庭旅馆前景展望建设是一时的，管理是长期的。家庭旅馆的健康发展，需要政府加强管理。1、首先，要让家庭旅馆合法经营。税收