1房地产基本理论.ppt

2020 2 7 1 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 讲座一 张鸿雁 2020 2 7 2 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 一 房地产市场与社会发展及特点1 什么是房地产市场在西方学者看来 主要是指全国范围内的存量建筑 用于建造这些建筑物的土地和其他所有空置土地 土地使用者 公司 政府部门 非营组织和相关机构的办公场所 或者是私人住宅 房地产价值在国家的财富中占有最大份额 在家庭中也是如此 美国一般城市家庭预算中约有三分之一用于住房 同上 页 2020 2 7 3 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 在美国新建筑的投资大约占国内生产总值 GDP 的7 在这7 中 60 支付给了建筑部门 包括劳动力收入和设备投入 40 支付给了建材厂家 房地产市场范围 其地域范围强调应该包括受到相同条件影响的所有房地产项目 存在着明显的区域性市场特性 2020 2 7 4 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 2 房地产市场的特点 资产与资本具有某种决定性房地产是耐用消费品 其生产和价格是在资产和资本市场中决定的 其价格取决于希望拥有住宅的家庭和现实居民拥有的住宅数量 就一定阶段来看 由房地产建设过程中存在着相对滞后和拖延的现象 往往会出现价格和成本之间发生较大的背离现象 假如房地产的存量固定 而社会需求突然增加 必然会导致房地产的价格上升 就会产生新的开发项目 随着供给量的增加 价格会发生回落 住房存量 即为了人们居住面积累的固定资本 住房服务 即住房使用中产生的住房流量 2020 2 7 5 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 3 房地产市场的价格影响因子 租金房地产市场在某种程度上表现为空间属性 具有空间价值性 任何家庭使用住宅具有消耗成本意义 即使用成本就是获得房屋使用权的所需要的年度支出成本 即租金 对承租人来讲 租金是租约中明确指定的 对业主来讲 租金被定义为与物业所有权相联系的年度成本 租金是根据物业市场上的空间使用情况而定的 而不是根据资产市场上的所有权确定的 因为在物业市场上 使用空间的供给量是一定的 其基本来源于房地产市场 房地产市场上形成的租金水平是决定房地产资产需求的关键因素 丹尼斯 迪帕斯奎尔 城市经济学与房地产市场 经济科学出版社2002年 9页 2020 2 7 6 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 4 房地产市场供给的变化 供量减少较高银行利率融资难度增大新的严格的政策法规 增加成本 新的货币政策等 2020 2 7 7 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 5 房地产市场与产品的差异化特征 1 房地产的单位产品是完全差异化的 每个项目都占有独一无二的位置 是典型地产品差异化市场 与劳动力市场相类 2 每个项目和土地随着建筑属性的变化 价格随之而变 特性的认知是价格的变化的原因 3 整体价格波动对差异化的房地产商品来说 价格波动是同比例的 4 两个以上商品不能相互代替 5 价格的变化与区位 文化 属性 邻里关系等多种要素有关 交通成本 可视景观 自然特性等 包括差异化的区域市场 因为城市本身的差异创造的 2020 2 7 8 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 6 房地产商品的复杂性住房上一种特殊商品 具有复杂的特征 最明显的也许是耐久性 沃纳 P93 复杂性主要是指多样性和多重性 如数量特征和质量特征 而且质量特征不仅包括住房本身还包括住房外部条件等 每套住房不管有什么固有特征 都包括位置 供暖 面积 装饰等 都可以看作是居住者消费的一种特殊的经济商品 我们可以集聚这些商品 并把所有这些特征总合起来称为 住房服务 而加以概括 如一个豪华住宅 修缮精美 位置优越 有空调设备 装饰豪华气派 则我们说他住房服务较多 或换个方式说 住宅服务流量越多 则住宅质量越高 2020 2 7 9 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 二 房地产市场与政府行为1 房地产市场与观经济 市场反映的滞后性房地产是一个波动性大 风险性大的产业 而且与经济波动呈正相关势态 即经济发展快的时期 房地产是受益最快的企业之一 相反 也是经济下滑时期容易最先受损伤的企业 房地产的发展与城市经济的发展密切相关 特别是中国市场经济和城市法规还不健全的条件下 房地产的盲目开发和竞争 使城市建设处于非正规发展状态 更多的是会导致城市不按规划发展 城市布局紊乱 并使城市基础设施滞后 影响城市的发展 2020 2 7 10 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 2 政府干预的必然性开发商的利益最大化是符合市场经济规律的 但与居者有其屋的梦想是冲突的矛盾的 1949年美国住房法就呼吁美国 向每一个美国家庭提供体面的住房和舒适的环境 沃纳 赫希 城市经济学 第91页 商品房的价格与个人收价值差异比较大 市场调节功能比较弱 供求关系反应迟纯 房地产业的政府干预在全世界内都有着特殊的要求 即必须由政府进行干预 才有可能使房地产业向成熟发展 在美国学者沃思的著作中 也提到 打破房主相互牵制的困境通常需要政府干预 沃纳 赫希 城市经济学 第 页 2020 2 7 11 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 房地产的开发周期比较长 市场机制不可能调节到低收入群体 也就是说 没有政府行为的干预 房地产业不可能真正成为为解决社会全员住房着想的一种社会行为 2020 2 7 12 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 3 西方国家政府干预的主要方式 法规建设与管治 2 减少新建房成本和整修成本 补贴利率 减免税收 降低贷款成本 改革规章 6 金融机构监管 如智利政府 年制定了住宅津贴分配计划 向居民出售住宅并提供年息 的优惠信贷 当时的市场贷款利率为 以上 巴西实行的是利用全国住房建设银行通过各州 市大众住宅公司向家庭收入低于最低收入水平 倍以下的家庭提供年息 的长期优惠信贷 2020 2 7 13 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 在一个典型的美国城市中 有三分之一的土地用于住宅使用 工资收入达四万以上的家庭 住房费用要花费 美元 占整个收入的 这个百分数在美国城市平均为 而在佛蒙特州的伯林顿则仅为 4 沃纳 赫希 城市经济学 89页 在美国有的住房贷款可达 年抵压贷款 私有住宅在 年为 到 年为 2003年已经超过80 美国有互助银行 自第二次世界大战以来 住宅合作社在全世界范围内得到较大的发展 在全世界 多个国家都有住房合作社 达 万多个 合作社家庭约 万户 很多国家对住宅合作社都与政策或减免税收方面的优惠 如德国政府向住宅合作社提供贷款最高年息不超过 还款期达 年 北京 上海 深圳等已经组织了不同形式的 住房合作社 这种 合作社 大多数是由房地产开发公司牵头 吸收企业和个人构成 这种作法既可以使开发周围形成住房购买群体 又可以使房地产开发公司创建一个有效的销售住房网络 2020 2 7 14 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 4 政府城市建设对房地产的影响区位是房地产市场中消费者的一个核心意识 即区位的本质是日常生活的消费成本的构成 与方便性 假设城市只有一个中心 中心区位的房租必然会上升 就业中心是惟一的 离中心的近的房租会上升 城市的扩张会形成多中心就业体系 就业空间被再创造 城市政府的公共交通建设 随着历史的变化会创造一个城市多中心 或城市的 区域核 围绕多中心发展的房地产 会创造新区位及区位优势 东京闹市区的土地价格是郊区的1000倍 随着竞争的发展的城市空间会分化 形成集聚与扩散 集中与分散 侵入与接替和隔离机制 2020 2 7 15 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 5 城市人口增长是决定住宅价格的重要因素人口的较快增长会带来土地和租金的增长 这些增长额被资本化后的价值成为价格的构成基础 城市经济学与房地产市场 P61页 2020 2 7 16 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 6 城市再开发创造房地产的新空间是资本被不断取代的过程 城市整体规模在扩大 横向扩张性显性化 土地价值规律影响城市再开发形式与城市走向 2020 2 7 17 经济 社会发展与房地产市场 房地产基本理论 土地是人类生存的重要资源 在城市中土地的资源具有多重属性 如经济属性 空间符号属性和政治属性等 中国古代孟子说过 诸侯之宝有三 土地 人民 政事 孟子 尽心篇 政治经济学的鼻祖十七世纪的经济学家威廉 配弟