估价对象实地查看记录.doc

.估价对象实地查看记录（含照片）要求一、实地查看的重要性：在房地产估价实务中，现场查看是估价人员亲临估价对象实地，对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。房地产估价规范4.0.5明确规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况、并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需要的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等”。因此估价人员到估价对象现场查看是估价工作中重要的一个环节，无论估价对象规模大与小，都是估价工作中必须履行的工作程序，应该得到充分重视。二、估价对象实地查看的要求：（一）、全面性对估价对象的现场查看要做到从整体到局部，准确、细致、全面不漏项。拍摄影象资料要多角度全面拍摄，充分体现估价对象及周边环境状况。（二）、客观性对估价对象的现场查看在全面性的基础上，还要做到客观性。（三）、准确性准确性方面最主要的一点就是权属证件同实物的对应。曾经有一则案例，委托方为了使价格高估，向估价人员指认其相邻的，装修及经营状况较好的一宗房地产，但估价人员经实际与房产平面图核对，发现委托方指认的是错误的。所以现场查看的准确核对是必要的。三、实地查看的工作要点：（一）、准备工作：1、研究分析委托方提供的有关估价对象的权属资料，提出哪些情况应利用实地查看进一步核实。2、针对估价对象的用途及其他具体情况，确定哪些区域因素和个别因素作为实地查看的重点。3、选择相应的实地查看记录，为了做到对现场查看不漏项，查看记录最好按估价对象设计用途选用表格式，分别为住宅（见附件1）、商服用房（见附件2）、工业厂房（见附件3）。4、必须的工作装备（如照相机、测距仪、卷尺、指南针、书写板等）。（二）、实地查看的主要内容：从某种意义上讲，实地查看记录实际上是估价人员在现场进行观察和调查了解各种信息的一个平台。一个好的实地查看记录表要设计合理、使用方便，才能使估价人员在现场工作时比较从容，不至于忙乱和遗漏某些重要的查看内容。具体步骤如下：1、仔细查看房屋坐落及房屋评估范围。房屋位置的正确性是房屋估价的基本前提，所以必须认真对待。2、对现场估价对象房屋权属资料上记载的内容逐一进行核对、核实，对出入较大的项目要特殊记录，以备日后到有关部门进行查实。必须核对的重点项目有建筑结构、建筑年代、建筑面积、附属设施等，在实际工作中，由于各种原因，都有可能造成以上项目与实际产生差异，而这些项目又是对房地产价值影响的重要因素之一，所以认真核对重要项目是非常重要的。3、查看房屋实体状况，是对估价对象墙体、屋顶、地面、门窗、顶棚、卫生设施和暖气设备等进行逐项记录其材质及成新、并进行相应拍照。4、查看周边环境，绘制位置简图。环境条件也是影响房地产价格的重要因素，而环境条件变动性较大，所以估价人员要亲临现场，对估价对象价格有影响的各种因素进行客观认识。周边环境包括临街状况，临街宽度、交通情况等，都要认真记录，做到多看、多问、勤记、对有疑问的事项千万不能图快、怕麻烦而轻易放过每个疑点。所谓“多看”就是要对估价对象的周边环境如对繁华度等的亲身感受，是确定其区域价格的重要因素；实体状况中的结构、装修、设备等项目的直观判断是评定房屋成新的重要因素。“多问”就是针对单宗房地产项目，其委托人（或产权人）更能了解一些有关估价对象在使用过程中的一些具体情况。所以“多问”就能了解更多相关信息。“勤记”就是及时把了解到的相关信息在查看记录上记录下来，以备日后查询。在绘制位置简图时，查看人员应尽可能的面朝北画简图，这样能尽量避免方位的确定错误。5、查看记录其他项目的填写包括查看人员、参加人员、估价时点、影象资料编号、联系人、联系方式等。在有些估价目的的评估项目中，需要当事人确认，并且当场签字为证。影象资料编号可以在日后查找时作到准确、快捷。（三）、影象资料拍摄要求：首先是影象拍摄器材的选取，拍摄影象资料的器材主要有照相机、摄象机等，市场上各种照相机的功能及型号品种繁多，针对房地产评估中空间取景的要求，我们认为照相机应选择广角的，以便于估价对象的整体拍摄，摄象机应选用清晰、便携式的，而且应是易于操作的。影象拍摄器材应备有备用电池，应及时把备用电池充好电，以保障现场拍摄顺利进行。估价中经常遇到的房屋类型有住宅、商业网点、工业用房等，针对不同用途的房屋，照片拍摄所侧重的方面略有差异。1、首先住宅房屋现场查看时的照片拍摄。可按照由室内到室外的拍摄顺序，也可按照由室外到室内的拍摄顺序，由实际工作的方便程度来决定。所在单元所在楼所在小区客厅所在户下面以由室外到室内的拍摄顺序进行详细阐述：卫生间厨房居室（卧室、书房等）（1）、在拍摄所在小区时，如果估价对象所处封闭式小区时则较容易，因为该类住宅小区均有封闭小区大门及小区名称，在把小区大门及名称拍摄清楚的前提下，尽可能的体现一下小区整体即可，如图1：图1估价对象所处非封闭式小区时，则应选取有标记性特点的参照物进行拍摄，最好把估价对象所在楼以及参照物同时拍摄到同一画面为最佳，如图2：图2（2）、所在楼的拍摄时，要把整栋楼全面的拍摄下来，而且是分正立面、侧立面、背立面等多方面、多角度全面拍摄。所谓全面拍摄是避免截取一部分拍摄，要使整栋建筑在画面中全面体现，如图3：图3（3）、所在单元拍摄，清晰拍下单元门，绝大多数单元门上面都有单元编号，要拍摄清楚，如图4：图4（4）、所在户门拍摄，清晰拍下进户门，一般进户门上方都有门牌号，应拍摄清楚，如图5：图5（5）、客厅拍摄，客厅的拍摄应选择好角度，尽可能把地面、墙面、顶棚、灯饰等全面拍摄下来，清晰反映客厅形式（明厅、暗厅、通厅），如图6：图6（6）、居室拍摄，应充分反映出地面、墙面、顶棚、灯饰、门窗等方面，如图7：图7（7）、厨房及卫生间的拍摄，应充分反映出地面、墙面、顶棚、灯饰等方面，如图8：图82、商业网点影象资料的拍摄：商业网点的拍摄应侧重其所在街路，即其商业氛围的体现，另外，所在楼及所在具体网点也较重要，便于准确位置的体现。商业网点也可采用由外及内的拍摄顺序即：室内所在网点所在楼所在街路（1）、所在街路拍摄时，应把估价对象主临的街路体现出来，既便于所处区位的体现，又能反应出区域商业氛围及周边网点经营状况。如有可能，照片能带有该区域内较为标志性建筑则更佳，如图9-10： 图9 图10（2）、所在楼的拍摄是将整栋建筑完整拍摄下来，具体要求同住宅用房的所在楼拍摄基本一致。（3）、所在网点拍摄即是拍摄估价对象门脸儿，在充分体现估价对象的同时，应附带一下左邻右舍，如图11：图11（4）、室内拍摄应详尽，光线应调整好，避免出现光线太暗或反光现象。3、工业厂房影象资料的拍摄：一般情况下评估工业厂房时都不是单宗房屋，这就需要先将院落内的厂房整体拍摄下来，尽可能体现出每个单宗房屋，然后再详细拍摄每宗房屋。在拍摄单宗房屋整体外观时应附带一下相邻宗房屋，以便体现出相邻关系，便于整体的对号入座，拍摄完单宗房屋外观应及时拍摄其室内状况，最后把单宗房