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财产行为税业务宣讲 主讲人李彤2010年3月 财产行为税简介 财产与行为税不是一个独立的税种 是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称财产税是以法人和自然人拥有和归其支配的财产为对象所征收的一类税收行为税是指以纳税人的某种行为为课税对象而征收的一种税 最大特点是征纳行为的发生具有偶然性或一次性 财产行为税简介 按收入划分 在我国属于地方税目前我处管理着 十一税二费 所辖税种并非严格意义上的财产行为税 具体为 城镇土地使用税 资源税 耕地占用税 房产税 车船税 印花税 契税 城建税 土地增值税 投资方向调节税 筵席税和教育费附加和地方教育附加 财产行为税简介 城镇土地税 资源税 耕地占用税是以自然资源为征税对象 属资源税体系房产税 车船税分别以房产 车船征税为征税对象 属财产税体系印花税 契税是以书立 领受应税凭证 承受转移土地 房屋权属为征税对象 属行为税体系城建税 土地增值税 教育费附加 地方教育附加属特定目的税体系 契税的沿革 契税是在土地使用权 房屋所有权发生转移时 向承受土地使用权 房屋所有权的单位和个人征收的一种税我国契税起源于东晋时期的 估税 至今已有1600多年的历史1997年7月7日 国务院发布 中华人民共和国契税暂行条例 1997年10月28日 财政部明确了实施细则2002年9月10日 省人民政府公布 河北省契税实施办法 2005年9月23日 省政府修订了 河北省契税实施办法 纳税人 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人为契税的纳税人 应当依照本条例的规定缴纳契税纳税人不分所有制性质和国藉 对所有单位个人一视同仁纳税人的认定以房地产权属登记为要件 征税对象 契税的征税对象是指在我国境内的土地 房屋权属转移行为契税的征税对象可以分为两个要素来理解 一是转移的对象 二是转移的方式 征税范围 国有土地使用权出让土地使用权转让 包括出售 赠与和交换房屋买卖 房屋赠与 房屋交换以土地 房屋权属作价投资 入股以土地 房屋权属抵债以获奖方式承受土地 房屋权属以预购方式或者预付集资建房方式承受土地 房屋权属 计税依据 契税的计税依据是转移标的 土地 房屋权属 的价值国有土地使用权出让 转让 房屋买卖 计税依据为成交价格国有土地使用权赠与 房屋赠与 计税依据由征收机关参照市场价格确定国有土地使用权交换 房屋交换 其计税依据为所交换的土地 房屋价格的差额以划拔方式取得国有土地使用权的 计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益对成交价格明显低于市场价格且无正当理由的 计税依据由征收机关参照当地市场价格核定 税目税率 契税实行3 5 的幅度比例税率 各省 自治区 直辖市在这个幅度内自行确定本地区适用税率并报财政部和国家税务总局备案我省契税税率为4 个人购买自用普通住房的 税率为3 目前实行减半征收个人首次购买90平方米及以下标准住房的 税率暂按1 普通住房的标准 需同时满足以下三个条件 单套建筑面积在140平方米 含140平方米 以下住宅小区建筑面积容积率在1 0以上实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1 2倍以下 经济适用住房的标准 是指政府提供政策优惠 限定建设标准 供应对象和销售价格 具有保障性质的政策性商品住房建设用地实行行政划拨方式供应建设和经营中的行政事业性收费减半征收 小区外基础设施建设费用由政府负担严格控制在中小套型 中套住房面积一般控制在80m2左右 小套住房面积一般控制在60m2左右 房屋附属设施 承受与房屋相关的附属设施的要征收契税承受与房屋相关的附属设施不涉及产权转移的 不征契税承受的房屋附属设施权属如为单独计价的 按照4 的税率征收契税 与房屋统一计价的 适用与房屋相同的契税税率 税收优惠 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋权属用于办公 教学医疗 科研和军事设施的城镇职工第一次购买公有住房的因不可抗力灭失住房而重新购买住房的土地 房屋被征用 占用后重新承受土地 房屋权属的纳税人承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权用于农林牧渔业生产的应当予以免税的外国驻华使馆 领事馆 联合国驻华机构及其外交代表 领事馆员和其他外交人员承受土地 房屋权属的财政部规定的其他减税免税项目 对个人购房的税收优惠 对各类公有制单位职工购买的普通商品住房免征契税对个人购买自用普通住房 暂实行契税减半征收的政策优惠对个人购买经济适用住房 在法定税率基础上减半征收契税对个人首次购买90平方米及以下普通住房的 契税税率暂统一下调到1 纳税义务发生时间 契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当日 或者纳税人取得其他具有土地 房屋权属转移合同效力的契约 协议 合约 单据 确认书等凭证的当日纳税人因改变土地 房屋用途应当补缴已经减征 免征契税的 其纳税义务发生时间为改变有关土地 房屋用途的当日 纳税期限及纳税地点 纳税人应在纳税义务发生之日 权属转移合同签订之日 起10日内向土地 房屋所在地的征收机关 办理纳税申报 并在征收机关核定的期限内缴纳税款属于免税的行为 也应该在权属转移合同签订之日起10内进行纳税申报 减免税审批 申报减免的纳税人应在土地 房屋权属转移合同签订之日起10日内 向地税部门提出减免申请对符合条件的减免税申请 其减免税计税金额不足5000万元的 由县级地方税务机关办理减免手续 计税金额5000万元以上 含5000万元 不足1亿元的 由设区市地方税务机关办理减免手续 计税金额1亿元以上 含1亿元 的 由省级地方税务机关办理减免手续 契税的退还 对纳税人已缴纳契税但未履行所签订土地 房屋权属转移合同的 全额退还已经缴纳的契税如果购