月湖板块市场调研.ppt

洋溢地产 月湖板块项目市场调研 长沙洋溢房地产营销策划有限公司 洋溢地产 目录Contents Part1 Part2 Part3 Part4 长沙宏观经济分析 长沙房地产市场整体分析 月湖板块市场分析 区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 洋溢地产 长沙宏观经济分析 洋溢地产 2005年 2010年长沙市GDP产值情况 亿元 近几年来长沙GDP保持快速增长和人均GDP都保持两位数以上的增长速度 较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台 同时房地产业对GDP的增长起到很大推动作用 洋溢地产 长沙市历年固定投资完成额度 亿元 近六年来 长沙市固定资产投资额保持稳步 快速增长 洋溢地产 长沙历年社会消费品零售总额 亿元 长沙市社会消费品零售总额增长迅速 居民消费逐年升温 市民消费意识强 人均消费性支出占可支配收入的比例较大 居民用于储蓄的部分有限 高消费 低储蓄是长沙居民普遍生活状态 洋溢地产 近年来长沙人口数量 万人 近年来 随着长沙城市化进程加快 长沙市人口呈现稳步 快速地增长趋势 人口的快速增长 尤其是城市人口的增长为城市房地产发展提供了强有力的基础 为房地产发展提供了强有力的市场保障 洋溢地产 2005年 2010年长沙市城市居民人均可支配收入 元 长沙市人均可支配收入高 消费型城市特征十分明显 洋溢地产 小结 与其它中部城市相比 长沙可支配收入排名较前 但房价排名却偏后 长沙经济水平处于中等水平 未来的城市经济发展空间很大 长沙储蓄存款余额明显相对较少 消费水平比较高 消费支出大 城市GDP及人均GDP均呈两位数的增长速度 经济高效 快速发展 城镇居民生活稳步提升 区域房地产价格偏低现象等种种数据表明 未来长沙房地产市场发展仍有较大的上涨空间 洋溢地产 长沙房地产市场整体分析 洋溢地产 长沙房地产重要动态 部分楼盘被要求限期整改 5月31日 长沙楼市 一房一价 政策实行 满月 长沙市物价局派出60名人员对长沙市42家楼盘的明码标价情况进行检查 发现执行情况参差不齐 此次检查中发现的不规范楼盘 将是我们的监控重点 我们将跟踪管理 限期整改 长沙市物价局相关负责人表示 他们还会加强对商品房明码标价的监督检查 扩大检查范围 实行拉网式排查 对屡教不改 涉嫌价格欺诈的违规行为将从重处罚 洋溢地产 湖南32个违法用地市 县区 负责人被集中约谈 6月7日 省政府在长沙召开全省2010年度土地卫片执法检查警示约谈会议 32个市 县 区 政府负责人作为被约谈对象到会 省委常委 常务副省长于来山对被约谈对象进行了集体谈话 他指出 各地各部门要高度重视土地卫片执法检查工作 各地政府主要领导要亲自抓 亲自部署落实 确保执法检查工作顺利实施 整改到位 洋溢地产 7月1日起长沙住房公积金最高可贷50万元 从长沙住房公积金管理中心获悉 7月1日起 长沙市住房公积金个人住房贷款最高额度将由40万元调整为50万元 含县 市 按照首套房首付三成 贷款七成计算 最高可买71 43万元的房子 望城正式成为长沙第六区 据了解 经省政府报请国务院批准 中共长沙市委 长沙市人民政府6月21日以长发 2011 18号文件明确 撤销望城县 设立长沙市望城区 望城正式成为长沙市第六区 洋溢地产 今年计划投资292亿元建125个重点工程项目 6月16日 长沙市住房和城乡建设暨重点工程建设工作会议举行 会上下发了 长沙市政府2011年市本级城建重大建设项目投资计划 明确今年长沙共安排城建重大建设项目125个 年度计划投资292 7亿元 长沙市委副书记 市长张剑飞强调 今年要特别强化重点工程安全质量管理 工程进度无论什么时候都要服从工程质量和安全 洋溢地产 长沙市楼市动态销售情况2010年 2011年长沙内五区销售网签面积月度走势 万 25020015010050 0 套21000180001500012000900060003000 纯商品房149 6486 79118 01180 72121 4392 89 84 92100 14122 08195 5173 11189 15194 3176 34 77 44 76 63108 7893 26 住宅 139 176 6107 21164 67114 2282 81 75 9487 43112 81180 6161 94179171 2269 27 70 31 69 14100 9884 47 住宅套数124927442978214728101897663 7014874710990173011545316914165686554 6497 617795397619 1月 2月 2011年6月份商品房网签成交量为93 26万 环比上下降14 3 其中住宅成交84 47万 环比下降16 3 同比上升2 2011年6月住宅销售网签总套数为7619套 环比下跌20 1 同比下降0 5 房交会之后的6月 市场放量减少 成交量较5月有较大的下降 但是同比成交面积有微幅上升 3月 4月5月6月7月8月9月10月11月12月 11年1月2月3月4月5月6月 洋溢地产 6月全市仅4块工业用地挂牌成交 非工业用地共无成交 土地市场 2011年6月长沙市内五区商品住宅成交均价为7194元 环比上升9 3 本月由于长沙几大品质高端楼盘 如 万达 万科城的洋房以及保利等上市 促使商品房均价达到7492元 商品住宅均价达到7194元 住宅均价月度价格首次突破7000元大关 小结 供销 2011年 长沙房地产市场虽受政策影响成交量有所下降 但从整体供销比来看 仍然延续着去年供不应求的状态 随着未来供应量的逐渐加大 加之调控政策的影响 预计下半年的销售压力将有所加大 价格 2011年 受到开福万达广场 运达中央广场以及保利国际广场的影响 成交均价有较大的上涨 6月成交均价首次突破7000元 随着后市泊富 华远等项目的上市 市场均价还会有一定程度的上升 洋溢地产 月湖板块市场分析 区域发展特征综述 月湖板块是长沙新城市扩建中的重要组成 在长沙市民心中是新城改造区 发展对比长沙其他区域相对滞后 主要表现为这一区域集中了大量的新住宅 由于入住率较低 导致商业及相关金融等生活配套不够完善 片区环境差 大量的工地开发建设 严重影响了区域内居民的生活 居住人口多为新城人群 城中村原居民 居住人群的组成决定了区域居住人群普遍收入较一般 置业能力一般 区域置业能力的限制以及区域自身配套条件的影响 一直制约着月湖板块的房地产开发 虽然在成交上一直不错 但由于离市区太远加上长沙交通现状 目前在主力置业群中并不是首选地段 相对南北市区 发展仍然滞后 档次品质较低 目前区域内价格暂时还未配套 入住率等因素产生较大波动 同比长沙市其他区域基本差距不大 市场均价在6200元 平米 6500元 平米 毛坯 精装户型8000元 平米 区域房地产发展格局 本案 湖景片区 万家丽路区 江景区 月湖板块住宅供应量主要集中在左边图上三个片区 目前市场以湖景区为最大供应区 万家丽路上项目基本已进入末期开发 项目体量不大 江景区只有少量的项目 目前在售的只有金色溪泉湾 区域规划 本案 区域内规划信息 1 根据长沙市城乡规划局公布信息 目前三一大道浏阳河桥将进行重建 左图1 2 浏阳河风光带二期主体工程完成75 预计国庆前可竣工 红线图左图 3 长沙地铁5号线沿万家丽路从南走到北区域内规划形成住宅 商业 教育基地配上地铁交通形成城市高端生活区 为本案项目带来良好的发展前景 浏阳河大桥 区域销售现状 根据上表可看出目前片区内项目还是得到了购房者的认同 项目消化率处于正常水平 但也看出威尔士春天这种营销成功楼盘与卧琥普通楼盘的差别所在 随着下半年市场推量的增加 市场可能面临严峻考验 2010年12月 2010年7月 2010年6月 2010年10月 区域未来的价格发展 伍家岭 月湖板块样本数据 截止5月份 从上图可以看出 在成交均价与成交量上 月湖板块基本保持稳定态势 随着藏珑 恒大等高端项目推出精装房后 目前市场均价已达到8000元 平米 精装 的水平 这也进一步显现出该区域价格有着提升的潜力 伍家岭 月湖板块虽是新兴城区 但其自然资源优势显著 或成为未来人居生活典范 这也是月湖板块离市区偏远但价格一直能保持跟主城区同跑的原因 数据来源 长沙市住房和城乡建设委员会 长沙市房地产开发协会的 长沙市房地产开发预警预报信息系统 区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 区域在售楼盘分布 本案 威尔士春天 立面风格 新古典主义 又称欧式简约主义 是现代与古典的完美结合 新古典主义建筑创造了一种与现代主义建筑不同的人性化空间 把建筑从一种冷冰冰的物体 变为一种富有人情的自然空间 给人以最完美的视觉美感和居住舒适感 园林景观 以中心湖为中心 以组团绿化为细胞 沿着景观中轴线向四周扩散 并结合地块的原生坡地 绿化主题各不相同 如一幅随行的英伦画卷 风光各异 盛景尽收 3万平米中心英伦园林 户户观景64 超高绿化率 别墅级的景观享受 130米超宽楼间距 大空间 大尺度 另附威尔士春天宣传视频 面积 103 9平米 超长客厅 让顾客感受自由 相对应有了阳台这里稍显多余 主卧和书房共用阳台 建筑学上巧妙的增加了使用面积 威尔士春天 主力户型为87 117 这一区间所占比重最大 威尔士春天 项目小结 长大 卧琥 立面风格 长大卧琥的外立面设计还算不错 米黄色为主的外立面给人感觉很结实耐看 时间长了也不会显旧 不过就是建筑形态显得有些过于沉闷了点 不晓得是不是因为追求质量而忽略了设计美感 长大卧琥打造的是中式园林设计 但进入了还未完工的部分园林参观时 觉得好像并没什么特色 很普通的园林规划设计让小编觉得没啥感觉 甚至有些细节方面显得很不精致 这和他们的主打品质建筑显得有些格格不入 园林景观 卧琥 主力户型为94 128 这一区间所占比重最大 卧琥 面积 125平米 卧室采用落地窗 景观生活 入户花园 双阳台设计休闲生活 项目小结 财富名园 立面风格 新古典主义风格立面 给人一种高贵简洁的感觉新古典主义建筑创造了一种与现代主义建筑不同的人性化空间 把建筑从一种冷冰冰的物体 变为一种富有人情的自然空间 给人以最完美的视觉美感和居住舒适感 园林景观 270度湖光美景简洁中式园林设计给人心旷神怡 面积 143平米 户型较为开阔带入户花园 动静分区 舒适生活 财富名园 主力户型为143 146 这一区间所占比重最大 财富名园 项目小结 藏珑 立面风格 简约欧式风格但色彩搭配美观感不强 园林景观 由南及北 由低矮的湖上独岛别墅过渡到花园洋房再过渡到高层住宅区 错落有致 并充考虑地形环境 以 水 为核心 从月湖引一条形态宜人的水脉贯穿整个小区 保证了景观资源的最大共享性和视觉的穿越性 面积 127平米 空中花园提高品质 主卧面积超大 藏珑 主力户型为39 127 这一区间所占比重最大 藏珑 项目小结 恒大雅苑 立面风格 采取恒大统一的古典风格壮观华丽彰显大气 园林景观 翠湖 绿地