房地产估价—第二章房地产价格PPT课件.ppt

第二章房地产价格 2020 02 08 1 教学目标在学习和把握房地产价格的内涵 特征的基础上 正确区别日常生活中不同类型的房地产价格及其相互的联系和区别 了解房地产价格与一般商品价格相比的共同之处和不同之处 熟悉影响房地产价格的因素 理解房地产的供求与价格的内在联系 掌握房地产价格的各影响因素对房地产价格的影响方向 程度及影响关系 2020 02 08 2 教学要求 2020 02 08 3 2 1房地产价格概述 房地产价格的定义和形成条件1 房地产价格的定义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 在现今社会它通常用货币来表示 惯例上也是用货币形式来偿付 但也可以用实物 劳务等其他形式来偿付 2 房地产价格的形成条件房地产之所以有价格 与其他任何商品有价格一样 需要具备3个条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 2020 02 08 4 房地产价格与一般商品价格的不同 2020 02 08 5 2 2房地产价格与价值的种类 评估价格 2020 02 08 6 按房地产评估价格的内涵不同 房地产价格可划分为 基准地价 标定地价和建筑物重置价格 基准地价 标定地价和建筑物重置价格是城市房地产管理法提到的三种价格 都属于评估价格 这一组价格类型不是面对具体的估价对象 尽管与政府主管部门和政府行为有密切关系 但本质上属于日常专业业务管理的范畴 2020 02 08 7 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 8 2 2房地产价格与价值的种类 抵押价格 2020 02 08 9 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 10 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 11 楼面地价又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价 土地总价 总建筑面积 练习 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为1000元 平方米 乙为800元 平方米 丙为500元 平方米 其容积率分别为6 4 2 如果三块地其他条件完全相同 则明智的买者应购买哪一块地 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 12 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 13 2020 02 08 14 补地价是指需要补交给政府的一笔地价 练习 某项目土地总面积20000m2 出让取得时规定的建筑容积率为2 0 土地单价为3800元 m2 现允许容积率增加到3 2 则应补偿多少地价 2 2房地产价格与价值的种类 2020 02 08 15 需求量 价格 d1 d0 d 房地产需求 一 房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内 在某一价格水平下 消费者对某种房地产愿意而且能够购买的房地产数量 2 3房地产的供求与价格 2020 02 08 16 需求影响因素 1 该种房地产的价格水平 2 消费者的收入水平 3 消费者偏好 4 相关房地产的价格水平 5 消费者对未来的预期 2020 02 08 17 二 房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内 开发商在各种可能的价格下 愿意而且能够供给的房地产数量 如下图所示 供给量 价格 S1 S0 S 房地产供给 2020 02 08 18 供给影响因素 1 该种房地产的价格水平 2 该种房地产的开发成本 3 该种房地产的开发技术水平 4 开发商对未来的预期 2020 02 08 19 三 房地产供求平衡我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格 如下图所示 数量 价格 s Q0 d 房地产供求均衡 P0 2020 02 08 20 均衡是市场价格运行的必然趋势 如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格 则必然会出现过剩或短缺 导致卖方之间或者买方之间的竞争 形成价格下降或者上升的压力和趋势 并最终趋向于均衡价格 2020 02 08 21 四 房地产供求弹性一 需求弹性和供给弹性商品的价格是由需求和供给共同决定的 而具体到某一个商品 需求和供给分别受价格的影响程度是有区别的 不同性质的商品其需求量 供应量对于价格的敏感程度不同 即使是同一商品 在不同的价格下需求量 供应量对于价格的敏感程度也不一样 为了精确地分析价格与需求量 价格与供给量之间的关系 有必要通过经济学中的弹性理论 来探讨商品的需求弹性和供给弹性 比较需求量或供给量对于价格变动的反应敏感度 1 需求弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 也就是需求量变动对价格变动的反应程度 根据需求弹性系数大小 分为完全弹性 完全无弹性 单一弹性 富有弹性 缺乏弹性等五类 影响需求弹性的因素包括商品的可替代性 商品用途的广泛性 需求程度及所占预算的比例 耐用程度 时间长短等 2 供给弹性是指价格变动所引起的供给量变动的程度 即供给量变动对价格变动的反应程度 根据供给弹性系数大小 分为完全弹性 完全无弹性 单一弹性 富有弹性 缺乏弹性等五类 影响供给弹性的因素主要有生产成本或技术 供应能力 生产周期 时间因素等 2020 02 08 22 二 房地产市场的供需弹性房地产作为一种特殊商品 其供给 需求和价格之间的关系有其特性 需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样 一般来说 房地产市场的需求对价格敏感性大 相对主动 变化快 而供给对价格敏感性小 相对被动 变化慢 也就是房地产市场的需求弹性大 供给弹性小 2020 02 08 23 2020 2 8 24 1 房地产需求弹性 房地产需求是在一定的时期内 一定的价格水平上 消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量 商品需求规律揭示价格与需求之间呈反方向变化 房地产市场同样存在需求规律 当房地产价格下跌 会激起消费者的购买欲望 市场需求量上升 当房地产价格上涨 增加了消费者的购买成本 就会抑制一部分的需求 市场需求量下降 但房屋是一个特殊的商品 具有居住和投资的双重功能 加之房地产市场的买卖双方信息不对等 有时并不完全遵循需求规律 例如当房价出现上涨 消费者心理上会形成继续上涨的预期 市场上出现 追涨 现象和 买涨不买跌 所以价格虽然上涨但是需求仍然上升 而当房价出现下跌 市场上也有可能形成观望 需求反而下降 房地产需求弹性指价格变动所引起的需求量变动的程度 即房地产需求量对价格变动的反应程度 房地产需求对价格较为敏感 例如一些楼盘出现降价或推出大幅优惠促销时 出现排队抢购的场面 需求量迅速增加 而当价格上升特别是持续上升时 也会形成市场的恐慌心理和上涨预期 需求仍较为旺盛 所以房地产市场的需求对价格比较敏感 弹性较大 无论价格涨与跌 都会引起需求量的更大反应 2020 02 08 25 1 房地产需求的价格弹性 房地产的需求弹性 2 房地产需求的收入弹性 3 房地产需求的人口弹性 4 房地产需求的交叉价格弹性 5房地产需求的价格预期弹性 2020 02 08 26 房地产需求 价格 弹性是指房地产价格上升 下降 1 消费者对房地产的需求量将会下降 上升 的百分数 反映了需求量对于价格变化的敏感性 2020 02 08 27 2 房地产供给弹性 房地产供给是房地产开发商在某一时间内 在一定的价格水平上 对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量 大多数商品其供给量与价格是同方向变化的 即商品价格上升 供给量增加 价格下降 供给量减少 同样 当房地产价格上涨 利润增加时 房地产开发企业开发投资意愿增强 市场供应增多 反之 当房地产价格下跌时 开发企业投资兴趣降低 投资规模收缩 市场供应减少 房地产供给弹性指房地产价格变动所引起供给量变动的程度 即房地产供给量对价格变动的反应程度 房地产投资规模大 生产周期长 审批环节多 当价格变动时 其供应量变动比较缓慢 短期内 房地产开发企业能够提供给市场的产品量 仅限于已经可以上市销售的产品存量 无法在短时间内增加供应 供应量不会因价格的变化而迅速得以调整 长期来看 房地产开发商可以通过调整投资和开发规模 对价格变化作出反应 房地产供给的弹性增大 但由于房地产业受土地的制约较多 土地供应的弹性非常小 土地的稀缺性和不可再生性使得房地产的长期供给也缺乏弹性 2020 02 08 28 1 房地产供给的价格弹性 房地产供给弹性 2 房地产供给的要素成本弹性 数量 价格 S0 S1 S2 2020 02 08 29 3 弹性数值的类型 弹性较大 说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是敏感的 弹性较小 说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的 弹性数值分为5种类型 弹性大于1的情况 称为富有弹性 弹性小于1的情况 称为缺乏弹性 弹性等于1的情况 称为单一弹性 弹性为无穷大的情况 称为完全弹性 弹性等于零的情况 称为完全无弹性 一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品 在有较相似的替代品存在的时候 价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买 而转向购买更多的替代晶 这时需求的价格弹性较大 如果没有较相似的替代品 需求往往就缺乏价格弹性 2020 02 08 30 房地产供求与价格之间关系的特殊性可以将房地产的供求状况分为4种类型 全国房地产总的供求状况 本地区房地产的供求状况 全国本类房地产的供求状况 本地区本类房地产的供求状况 由于房地产不可移动及变更用途困难 决定某一房地产价格水平高低的供求状况 主要是本地区本类房地产的供求状况 至于其他类型的房地产供求状况对该房地产价格有无影响及其影响的程度 要视这些供求状况的波及性如何而定 2020 02 08 31 2 4房地产价格的影响因素 2020 02 08 32 1 供求状况 供给和需求是价格水平形成的两个最终因素 其他一切因素 要么通过影响供给 要么通过影响需求来影响价格 房地产的价格也是由供给和需求共同决定的 其价格与需求成正相关 与供给成负相关 房地产的供求状况包括如下4种类型 城市或全国房地产总的供求状况 城市或全国本类型房地产的供求状况 本地区房地产的供求状况 本地区本类型房地产的供求状况 前两种类型应归属于一般因素 后两种类型则归属于区域因素 2020 02 08 33 2020 02 08 34 2 自身因素 1 土地自身因素 1 位置 面积 地势 地质 2 形状 宽度 深度 3 日照 通风 湿度 温度 4 临街状态2 建筑物自身因素 1 面积 结构 材料 2 设计 设备 施工质量 3 朝向 楼层 建筑物外观 2020 02 08 35 3 环境因素 1 自然环境因素主要有噪声 空气质量 水质量 景观 卫生状况 2 社会环境因素交通 商业设施 教育设施 2020 02 08 36 4 人口因素 房地产的需求主体是人 人的数量 素质决定了房地产的总体需求及使用方式 从而也影响到房地产价格 人口因素对房地产价格的影响 具体可分为人口数量 人口素质 家庭规模三个方面 2020 02 08 37 5 经济因素 1 经济发展水平2 物价水平3 居民收入水平4财政收支与金融状况 2020 02 08 38 6 社会因素 1 政治稳定状况2 社会治安状况3 房地产投机4 城市化 2020 02 08 39 7 行政因素 1 土地制度 住房制度2 城市规划 土地利用规划3 房地产税制4 交通管制5 行政隶属变更 2020 02 08 40 8 心理因素 1 购买或出售时的心态2 个人的欣赏趣味3 时尚风气 跟风从众心理4 接近名家住宅的心理5讲究风水或吉祥号码 4 13 14 2020 02 08 41 9 国际因素 1 世界经济状况2 国际竞争状况3 政治对立状况4 军事冲突状况 2020 02 08 42 10 其他因素 1 重要政治人物的健康状况 2020 02 08 43 练习题 一 单选题1 一般来说 社会治安状况差 对房地产价格的影响是 A 降低房价B 提高房价C 对房价没有影响2 一般来说 受到战争威胁或者影响的地区 对房地产价格的影响是 A 降低房价B 提高房价C 对房价没有影响3 一般来说 降低甚至取消对保有房地产课税 会导致房地产价格 A 降低B 提高C 没有影响4 下面的说法正确的是 A 房地产价格与利率正相关B 房地产价