比较法及其运用习题PPT课件.pptx

第六章比较法及其运用习题 2020 2 8 1 一 单项选择题 1 比较法的理论依据是房地产价格形成的 A 替代原理B 补偿原理C 谨慎原理D 最高最佳利用原理 正确答案 A 答案解析 比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 参见教材P174 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 2 2 关于市场法的说法 错误的是 2011年真题 A 测算结果容易被人们理解 认可 接受B 测算结果有时并不一定是合理 真实的C 需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D 每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 正确答案 D 答案解析 D的说法过于主观 对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度 并不是都可以采取定量分析的 参见教材P174 176 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 3 3 可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同 或是 A 同处于一个领域B 同处在同一供求范围内的类似地区C 同处于一个相对稳定的环境D 同处于公平竞争的地区 正确答案 B 答案解析 房地产是区域性市场 同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例 参见教材P181 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 4 4 在市场法选择可比实例的过程中 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 范围之内 A 0 5 1 5B 1 5 2 0C 0 5 2 0D 1 0 1 5 正确答案 C 答案解析 可比实例的规模应与估价对象的规模相当 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0 5 2 0范围之内 参见教材P182 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 5 5 在抵押 抵债 房屋拆迁补偿等目的的估价中 一般应选取 的买卖实例 A 政府定价B 招标方式C 拍卖方式D 协议方式 正确答案 D 答案解析 在实际估价中 包括为抵押 折价 变卖 房屋征收补偿等目的估价 多数是要求选取买卖实例为可比实例 而且一般应选取协议方式的买卖实例 参见教材P182 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 6 6 估价对象为一套建筑面积90 的封闭阳台的成套住宅 其中阳台的水平投影面积为3m2 选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅 其中阳台的水平投影面积为4m2 成交价格为90万元 若该阳台封闭 则成交价格可达到92万元 以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为 万元 2011年真题 A 83 51B 85 26C 85 36D 87 16 正确答案 C 答案解析 未封闭建筑面积为95平米 阳台4平米 封闭后增加2平米建筑面积 总建筑面积为97平米 成交价格是92万元 估价对象90平米 以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格 90 92 97 85 36 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 7 7 估价对象是一套不带车位的住宅 选取的可比实例成交价格为86万元 含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具 家具为八成新 该可比实例经统一房地产范围后的价格为 万元 A 75 00B 75 60C 83 60D 86 00 正确答案 B 答案解析 可比实例中 包含了非房地产的成分 需要扣除 86 8 3 0 8 75 6 参见教材P183 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 8 8 某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7 应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5 在某宗房地产交易中 买卖双方约定买方付给卖方2500元 买卖中涉及的税费均由卖方负担 则这宗房地产的实际价格是 元 A 2020 80B 2380 95C 2336 45D 2447 37 正确答案 B 答案解析 正常负担下的价格 买方实付金额 1 应由买方缴纳的税费比率 2500 1 5 2380 95 元 参见教材P185 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 9 9 为评估某房地产2010年10月1日的市场价格 选取的可比实例资料是 交易日期为2010年4月1日 合同约定买方支付给卖方3500元 买卖中涉及的税费全部由买方支付 该地区房地产交易中规定卖方 买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6 和3 自2010年2月1日起到2010年10月1日期间 该类房地产价格平均每月比上月上涨0 3 则该可比实例修正 调整后的价格为 元 A 3673 20B 3673 68C 3790 43D 3790 93 正确答案 D 答案解析 正常负担下的价格 卖方实得金额 1 应由卖方承担的税率 3500 1 6 3723 404 元 市场状况调整后价格 3723 404 1 0 3 6 3790 93 元 参见教材P185 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 10 10 在某旧城改造的房屋拆迁估价中 因有的房屋登记的是使用面积 有的房屋登记的是建筑面积 所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是 A 统一房地产范围B 统一付款方式C 统一价格单位D 统一市场状况 正确答案 C 答案解析 题干中告知了一个是使用面积 一个是建筑面积 这是2个不同的面积内涵 因此价格单位是不一致的 参见教材P185 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 11 11 某宗房地产交易中 买方支付给卖方29万元 买卖中涉及的税费均由卖方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5 和3 则该宗房地产交易的正常成交价格为 万元 A 27 6B 28 2C 29 0D 29 9 正确答案 B 答案解析 正常负担下的价格 买方实付金额 1 应由买方缴纳的税费比率 29 1 3 28 16 万元 参见教材P185 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 12 2020 2 8 13 12 某宗房地产的成交价格比正常价格低8 买卖双方约定所有交易税费均由买方负担 当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5 和3 现将该房地产交易实例选作可比实例 其相应的修正系数为 2012年真题 A 103 26 B 105 43 C 112 06 D 114 42 正确答案 A 答案解析 如所有税费均由买方负担 则约定成交价格二卖方实得金额 如所有税费均由卖方负担 则约定成交价格二买方实付金额 在此题中 所有税费均由买方负担 则约定成交价格二卖方实得金额 而卖方实得金额二正常成交价格一卖方税费 1 5 正常成交价格 0 95 正常成交价格 也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格 0 95 正常成交价格 而实际上该可比实例约定成交价格 0 92 正常成交价格 比正常情况下偏低 应予以调增 相应的修正系数 0 95 0 92 103 26 参见教材P185 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 14 13 某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担 若买方付给卖方的金额不变 当卖方应缴纳的税费增加时 该可比实例的正常成交价格会 2011年真题 A 上升B 下降C 不变D 无法确定 正确答案 A 答案解析 正常成交价格 买方支付给卖方的金额 为卖方缴纳的税 参见教材P186 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 15 14 某宗土地的规划容积率为3 可兴建6000 的商住楼 经评估总地价为180万元 该宗土地的单价为 元 A 100B 300C 600D 900 正确答案 D 答案解析 容积率 总建筑面积 建筑用地面积 建筑用地面积 6000 3 2000 土地单价 1800000 2000 900元 平方米 参见教材P186 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 16 15 某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币 其中首期支付30 余款在一年后一次性付清 该房地产公摊面积为建筑面积的10 套内建筑面积为100 假定折现率为6 则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为 元 A 2593B 3298C 3098D 2998 正确答案 A 答案解析 一年后支付的款项要折现到首付时点后 再与首付款相加 才能得出实际价格 首期支付30 那么首期支付的价款就是30 30 9万 余下30 1 30 21万在年末支付 房地产实际价格 30 30 30 70 1 6 28 811万元 建筑面积 套内建筑面积 公摊面积 100 90 111 11建筑面积单价 28 811 111 11 2593 018868元 平方米 选A 参见教材P187 该题针对 比较法及其运用 知识点进行考核 2020 2 8 17 1 在房地产损害赔偿估价中 如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额 则损害在经济上是可修复的 2 临街厂房实际用于商业运营 抵押估价时可按商业用途评估 但估价风险应通过估价假设来规避 3 城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加 从而引起房地产价格上涨 这种房地产价格上涨属于房地产自然增值 4 运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率 5 在商品房价格快速上涨情况下 提高购买商品房首付款比例 上调购买商品房贷款利率 会抑制商品房价格上涨 6 不论何种估价目的 估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况 所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况 7 比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限 规划条件 配套设施状况 出租情况 地役权设立情况等影响房地产价格的因素 二 判断题 2020 2 8 18 8 某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3 估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5 若采用直接比较法 可比实例房地产的实物状况调整系数为0 922 9 收益法估价中采用V A 1 1 g 1 Y n Y g 的公式时 按照估价对象类似房地产客观租金逐年递增的比率确定g值 10 收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件 设施设备 装饰装修等的重置提拨款 11 位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅 面积 户型 装修等条件均相同 采用成本法估价时 由于其分摊的成本相同 所以估价结果也相同 12 假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命 13 运用长期趋势法估价时 若历史价格受短期波动影响较大 可采用加权移动平均法进行趋势分析 14 按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物 15 夫妻共有一套房改房 房改售房价格10万元 现时市场价值50万元 现二人因离婚分割财产委托估价 该房改房的评估价格应为两者的平均值30万元 2020 2 8 19 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 判断题答案 2020 2 8 20 三 多选题 1 下列房地产中 难以采用市场法估价的有 A 房地产开发用地B 学校C 在建工程D 别墅E 特殊厂房 正确答案 ACD 答案解析 市场法适用的估价对象是数量较多 经常发生交易且具有一定可比性的房地产 例如 住宅 包括普通住宅 高档公寓 别墅等 写字楼 商铺 标准厂房 房地产开发用地 2020 2 8 21 2 下列情况 会导致成交价格偏离正常价格的是 A 相邻房地产合并交易B 交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C 交易双方存在利害关系D 交易税费非正常负担E 交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情 正确答案 ACD 答案解析 交易前的协议磋商时间长 则说明双方信息都比较充分 有足够的形成合理价格的时间 不会导致成交价格偏离正常价格 交易中的某一方特别了解市场行情 但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情 也不会必然导致成交价格偏离正常价格 2020 2 8 22 3 选取可比实例时 应符合的要求包括 等 A 可比实例与估价对象所处的地区必须相同B 可比实例的交易类型与估价目的吻合C 可比实例的规模与估价对象的规模相当D 可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E 可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 正确答案 BCDE 答案解析 选取的可比实例应满足下列要求 与估价对象的区位相近 与估价对象的用途相同 与估价对象的权利性质相同 与估价对象的档次相当 与估价对象的规模相当 与估价对象的建筑结构相同 2020