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解析中国房产税改革 2013年2月22日 目录 什么是房产税 现行房产税有哪些内容 一 中国现行房产税的前世今生二 现行房产税有何特点 三 征税对象是哪些 征税范围包括什么 房产税改革 新房产税 为什么改 在哪改 改什么 一 为何在现在推行房产税改革 二 房产税改革在哪试验 如何改革 房产税开征的前提 什么是房产税 房产税 又称房屋税 是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税 对房产征税的目的是运用税收杠杆 加强对房产的管理 提高房产使用效率 控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整 合理调节房产所有人和经营人的收入 现行房产税有哪些内容 一 中国现行房产税的前世今生 二 现行房产税有何特点 1 房产税属于财产税中的个别财产税 其征税对象只是房屋 2 征收范围限于城镇的经营性房屋 3 区别房屋的经营使用方式规定征税办法 对于自用的按房产计税余值征收 对于出租 出典的房屋按租金收入征税 三 征税对象是哪些 征税范围包括什么 房产税的征税对象是房产 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 但室内游泳池属于房产 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不包括农村的房屋 房产税改革 新房产税 为什么改 在哪改 改什么 一 为何在现在推行房产税改革 上个世纪80年代颁布现行房产税条例时 我国还没有进行住房市场化改革 人们普遍住的是公房 个人拥有住房的情况很少 收入也有限 所以对个人自住房给予免税 近几年 中国房地产市场的快速发展 但房产税制度已有20多年没有改变 目前已经走到改革的十字路口 1998年 我国实施住房市场化改革 住房开始货币化 随着住房改革不断深化 我国的房地产市场也日趋活跃 在1998年我国住房制度改革之初 私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30 而现在这个比例已达到70 近五年 我国房地产市场发展迅速 房地产成为了新的经济增长点 而商品房本身除了居住功能以外 又被赋予了投资升值的功能 受投资者追捧 导致房价持续大幅攀升 全国各一二线城市都出现了购房难的问题 鉴于此 政府为了稳定持续疯长的房价而出台了一系列宏观政策调控 但是都收效甚微 阻挡不了房价的上涨 正是在这种背景下 房产税的改革横空出世 成为了政府制约高房价 打击炒房 遏制游资投机的 杀手锏 一 为何在现在推行房产税改革 对居民住房征税 源于2003年10月中共十六届三中全会的决定 即 实施城镇建设税费改革 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税 相应取消有关收费 这一决定包含如下具体内容 完善分税制 将房地产税作为地方税 成为级次较低的地方政府的重要税收来源 以 降低建设交易环节税负 增加保有环节税负 为目标 整合简化税种 将房屋和土地合并征税 将房产税和城镇土地使用税合并为房地产税 取消土地增值税 清理取消各种不合理收费 房地产税按评估值征收 开征房地产税后 不提高总体税负水平 此后 相关政府部门及研究机构再次系统研究了国外房地产税制 提出了一些建设性意见 包括以纳税人拥有的全部房地产为征税对象 免征额和税率的设计结果要大体符合 二八分担 原则 即80 的税收来自20 的纳税主体 依据是 量能负担原则 给予地方政府一定的自由裁量权 至2006年 关于中国房地产税改革的方向 框架 原则已基本形成 一 为何在现在推行房产税改革 然而 研究归研究 中央政府关于征收房地产税的改革实施方案一直没有出台 原因很反讽 中国房地产市场在2005年之后价格上扬 土地收入的高速增长 使地方政府失去了推动房地产税改革的动力 而中央政府为应付局面频频调控 房地产交易契税 营业税 土地增值税等全面提高 其着力方向 也与 降低建设交易环节税负 增加保有环节税负 的改革目标越来越远 政府的短期行为相互作用 延误了长远制度建设 房价并没有 调控 下去 却推高了房地产整体税负水平 使对居民保有环节征税的改革变得更为艰难 2011年1月重庆 上海两地推出的房产税试点虽有积极意义 仍是以现有房产税为基础的扩大征税 对整体房地产税改革的制度贡献极为有限 重庆房产税如何改革 重庆市房产税改革试点区域为渝中区 江北区 沙坪坝区 九龙坡区 大渡口区 南岸区 北碚区 渝北区 巴南区 简称主城九区 征收对象是哪些 一 试点采取分步实施的方式 首批纳入征收对象的住房为 1 个人拥有的独栋商品住宅 2 个人新购的高档住房 高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 含2倍 以上的住房 3 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套 含第二套 以上的普通住房 新购住房是指 暂行办法 施行之日起购买的住房 包括新建商品住房和存量住房 新建商品住房购买时间以签订购房合同并提交房屋所在地房地产交易与权属登记中心的时间为准 存量住房购买时间以办理房屋权属转移 变更登记手续时间为准 二 未列入征税范围的个人高档住房 多套普通住房 将适时纳入征税范围 税率是多少 一 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房 税率为0 5 3倍 含3倍 至4倍的 税率为1 4倍 含4倍 以上的税率为1 2 二 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购第二套 含第二套 以上的普通住房 税率为0 5 上海房产税如何改革 上海市房产税改革试点区域为整个行政区域 征收对象是哪些 征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 下同 和非本市居民家庭在本市新购的住房 以下统称 应税住房 除上述征收对象以外的其他个人住房 按国家制定的有关个人住房房产税规定执行 新购住房的购房时间 以购房合同网上备案的日期为准 从2011年1月28日起 凡在本市新购住房的购房人 均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产税征免认定手续 居民家庭住房套数根据居民家庭 包括夫妻双方及其未成年子女 下同 在本市拥有的住房情况确定 税率是多少 适用税率暂定为0 6 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 含2倍 的 税率暂减为0 4 上述本市上年度新建商品住房平均销售价格 由市统计局每年公布 房产税开征前提 第一 房地产税应在 税收法定 原则下 交由立法机关主导推进 不能再沿用过去制定行政法规即开始征税的做法 政府主管部门应围绕房地产税向谁征 征多少 免征范围和额度等细节 精心设计方案 贯彻 不提高总体税负水平 及 二八分担 等原则 方案讨论应有公开透明的程序 保证公众参与 最终由立法机关通过实施 第二 政府预算制度必须改革 房地产税是受益税 税收收入归基层政府 支出也要用于当地居民 政府提供哪些公共服务 提供多少 均需由公共选择过程决定 对其绩效 也应接受公共评价和考核 这一切 都牵涉到通过预算制度改革赋予立法机关和公众发言权 第三 启动房地产税的同时 应当取消住房建造和交易时的税费 并由政府承担起需为新建小区配建相应公共设施等费用 这些举措在本质上是让政府更多地承担本该履行的公共服务职能 伴随着