房地产权属登记与房地产交易.doc

四、房地产权属登记与房地产交易(一)房屋权属登记管理房屋权属登记管理是房地产行政管理的基础和核心。由于房屋权属关系复杂，产权转移、变更经常发生，如果没有严格的产权产籍管理，房屋的私自买卖、乱拆乱建、价格失控、偷漏税费以及其他不法行为就会产生，致使房屋纠纷不断和房地产市场混乱。通过房屋权属登记，就可以全面、准确、及时地掌握不同性质的房屋产权的占有、分布及其来源等可靠资料，掌握房屋的建筑年代、结构、层次、用途等基本情况，这对国家制定房地产发展战略和规划，制定统一的房地产管理政策、法律、法规，培育房地产市场，促进社会安定和社会经济的发展，都具有十分重要的作用。一、权属登记管理的法律依据目前，我国的房地产产权产籍管理已纳入法制化管理轨道，基本形成法律体系。该法律体系包括：中华人民共和国宪法，它是最根本的法律依据；全国人民代表大会及其常务委员会制定、颁布的法律，如中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称房产法)；国务院和国务院部委制定、发布的行政法规和行政规章，如建设部制定、发布的城市房屋权属登记管理办法；各地方人大、人民政府制定、发布的地方性法规、政府规章和规范性文件等。在具体实施房屋权属登记管理工作方面，其主要法律依据有：1、房产法第四章中“房地产抵押”六项条款、第五章“房地产权属登记管理”四项条款；2、建设部发布的城市房屋权属登记管理办法专业性管理的行政规章全部条款；3、建设部发布的城市房地产抵押管理办法专业性管理的行政规章全部条款；4、建设部制发的关于简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见(建住房2000201号)规范性文件；5、湖北省实施办法的第一章“总则”第三条，第四章“房地产交易”第十七、十九、二十二、二十三、二十四、二十五、二十六条，第五章“房地产权属登记管理”的条款和第六章“法律责任”第三十五条、第四十条的规定；6、中华人民共和国担保法及该法司法解释中的相关条款。二、权属登记管理的内容1、房屋权属登记管理的概念及原则房屋权属登记，是指县级以上地方人民政府设置的房地产行政管理机关及产权管理职能机构，依据国家法律、法规和政策，对房屋所有权及其产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，并对需登记的房地产依法进行审查和确认权属，核发房地产权属证书的行为。建设部建房199762号关于整顿全国房屋所有权登记发证秩序的通知规定：“产权登记发证实行属地管理原则，一个市、县只能由一个房地产管理部门颁发房屋所有权证” 。县房地产管理局是全县行政区域内房地产权属登记的主管机关，是经国家注册批准的房屋登记发证机关，负责对全县房屋权属登记工作实施管理、指导和监督检查。2、权属登记管理的特点作为不动产之一的房屋，其财产权利归属的管理不同于一般财产的管理，有赖于法律的保护。因此，中华人民共和国宪法、房产法等法律、法规作出了必须“保障房地产权利人的合法权益”的明确规定，房地产产权管理正是为实现这个目的而建立的行政管理。它通过房地产登记发证，对房屋所有权关系的真实性、合法性予以法律的承认，是依法确认和保护房地产权利人合法权益的必要手段。我国的房屋权属登记管理制度。主要有以下特征：(1)房屋权属登记具有强制性。房屋权利人应当在规定的期限内到房屋所在地的房屋权属登记机关申请房屋产权登记。(2)对登记申请进行实质性审查。除对登记要件、登记手续是否完备进行审查外，还必须对产权取得方式、房地产现状、产权界线、其他人对该房屋享有的特别利益等都应审查清楚，没有疑问方可予以登记。(3)登记实行发证制度。经核准登记的房地产权利，将发给房屋权属证书。房屋权属证书包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证。(4)登记具有权威公信力。依法登记的房产权利受国家法律保护，登记部门颁发的房屋权属证书是权利人依法拥有房产权利的唯一合法凭证，其权属受法律保护。3、权属登记管理的种类城市房屋权属登记管理办法第九条规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记六类。(一)总登记。总登记是在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行统一的权属登记。进行总登记是因某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时所进行的登记。总登记由县级以上地方人民政府根据需要决定进行。决定开展总登记时，须由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告。公告应载明以下有关事项：总登记的区域、申请的期限(即起止日期)、申请人应当提交的有关证件、受理登记的地点、其他应当公告的事项。(二)初始登记。顾名思义是最初的、原始的登记。一种是新建房屋的登记，因为建房者是最初取得房屋所有权的。如：房地产开发企业兴建的商品房竣工后必须进行登记，这种登记就是初始登记；第二种是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落在该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。(三)转移登记。是因房屋所有权主体的变更而进行的登记。如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两个或两个以上的权利人共同作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后变为各自所有，主体变为单一的所有人，这也是一种权利主体变更的形式。(四)变更登记。是指因权利人法定名称的改变或房屋状况发生变化后而进行的登记。(五)他项权利登记。是指房屋所有权或土地使用权上因债权债务或其他原因而发生的典权、抵押权、地上权关系而进行的登记。(六)注销登记。指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止而进行的登记。(七)其它登记。是指已办理房屋所有权证之后，因房屋权属证书的遗失、损毁，或者根据市人民政府发布的公告的要求，开展对相应的行政区域范围内房屋所有权实施验、换证工作，而进行的补发权证和验换权证的登记。三、权属登记管理的程序(1)初始、变更、抵押、注销登记的简化程序流程：申请收件初审复审审批收费缮证、发证归档(2)交易转移登记简化程序流程申请收件初审核准(交易)核准(产权)收费缮证、发证归档四、受理案件应收证件(一)初始登记收件1、商品房初始登记：(1)申请表；(2)房地产开发企业资质证书复印件(查验原件)；(3)工商营业执照复印件(查验原件)；(4)建设工程规划许可证；(5)规划红线图；(6)土地使用权证复印件或土地来源证明(查验原件)；(7)竣工验收证明(查验原件)；(8)法人代表身份证复印件(查验原件)；(9)授权委托书及委托人、代理人身份证复印件(查验原件)；(10)房地产测绘报告。2、单位新建房屋登记：(1)申请表；(2)建设工程规划许可证；(3)规划红线图；(4)土地使用权证复印件(查验原件)；(5)竣工验收证明(查验原件)；(6)企业法人营业执照或机构代码证复印件(查验原件)；(7)法人委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(8)房地产测绘报告。3、个人新建房屋登记：(1)申请表；(2)原房屋所有权证(拆旧建新需提交)；(3)建设工程规划许可证；(4)规划红线图；(5)土地使用权证复印件(查验原件)；(6)建房人身份证复印件(查验原件)；(7)授权委托书及委托人、代理人身份证复印件(查验原件)；(8)房地产测绘报告。4、集体土地转国有土地房屋登记：(1)申请表；(2)原房屋所有权证(或产权来源证明)；(3)集体土地转为国有土地使用权证复印件(查验原件)；(4)个人身份证或法人资格证明和法定代表人身份证复印件(查验原件)；(5) 授权委托书及委托人、代理人身份证复印件(查验原件)；(6) 房地产测绘报告。(二)交易转移登记收件1、商品房买卖登记：(1)申请表；(2)商品房销(预)售许可证复印件(查验原件)；(3)商品房权属证明书；(4)购房合同正本；(5)住宅质量保证书、住宅使用说明书；(6)购房发票和完税凭证；(7)房地产开发企业营业执照复印件(查验原件)；(8)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(9)授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(10)购房人身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)。2、经济适用房买卖登记：(1)申请表；(2)经济适用房销售许可证复印件(查验原件)；(3)经济适用房权属证明书；(4)建设经济适用房主管部门批文；(5)购买经济适用房审批表；(6)购买合同正本；(7)住宅质量保证书、住宅使用说明书；(8)购房发票和完税凭证；(9)营业执照复印件(查验原件)；(10)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(11)授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(12)购房人身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)。3、自管房买卖、交换登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)买卖、交换合同正本；(4)房地产评估报告；(5)国有房产须提交主管部门和国资管理部门的批示；(6)董事会决议或职代会决议；(7)法人资格证明；(8)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(9)法人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)； (10)土地使用权证复印件(查验原件)。 4、私房买卖登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)买卖合同正本；(4)房地产评估报告；(5)卖方户口及结婚证复印件(查验原件)；(6)卖方配偶书面意见或未婚证明(由所在单位或居委会出具)；(7)共有人书面意见(有共有人时)；(8)承租人书面意见(房屋正在出租时)；(9)买卖双方身份证复印件(或代理人身份证复印件及委托书)；(10)土地使用权证复印件(查验原件)；(11)契税完税凭证。5、私房交换登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产评估报告；(4)交换合同；(5)交换双方户口及结婚证复印件(查验原件)；(6)交换双方配偶书面意见(或未婚证明)；(7)共有人书面意见(有共有人时)；(8)承租人书面意见(房屋正在出租时)；(9)买卖双方身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(10)土地使用权证复印件(查验原件)；(11)契税完税凭证。6、司法协助转让登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产评估报告(法律文书未反映房地产价值的)；(4)民事调解书、裁定书或判决书；(5)协助执行通知书；(6)转让方法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(7)承受方法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(8)代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(9)土地使用权证复印件(查验原件)；(10)契税完税凭证。7、军队房地产转让登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产评估报告；(4)上级同意转让批准文件；(5)房地产转让合同；(6)转让方法人资格证明；(7)承受方法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(8)代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(9)土地使用权证复印件(查验原件)；(10)契税完税凭证。8、改制企业房地产转让登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)土地使用权证复印件(查验原件)；(4)企业改制方案批复；(5)房地产评估报告；(6)县企改办出具的验收通知；(7)营业执照复印件(查验原件)；(8)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(9)企业法人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(10)县财政局出具的契税减免通知单或完税凭证；(11)承受方法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)。9、房地产投资入股登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产评估报告；(4)经营合同及附件、清单；(5)公司章程；(6)主管部门批文；(7)职代会决议或董事会决议；(8)营业执照复印件(查验原件)；(9)法定代表人身份证复印件(查验原件)； (10)法人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件) ；(11)土地使用权证复印件(查验原件)。10、抵债房地产转让登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房产评估报告；(4)抵债转让协议；(5)裁定书、判决书；(6)协助执行通知书；(7)法人资格证明；(8)法定代理人身份证复印件(查验原件)；(9)法人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(10)土地使用权证复印件(查验原件)；(11)契税完税凭证。11、集体土地上房屋交易登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)村、乡、镇同意转让集体土地证明；(4)房地产评估报告；(5)房地产转让合同；(6)卖方户口及结婚证复印件(查验原件)；(7)卖方配偶书面意见(或未婚证明)；(8)共有人书面意见(有共有人时)；(9)承租人书面意见(房屋正在出租时)；(10)买卖双方身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(11)集体土地使用权证复印件(查验原件)；(12)契税完税凭证。12、离婚转让房地产登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)离婚证或离婚协议书；(4)财产判决书或调解书；(5)协助执行通知书；(6)离婚双方身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)； (7)土地使用权证复印件(查验原件)。 13、私房赠与分割登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产评估报告；(4)房产赠与公证书、房产分割公证书；(5)房地产分割有关协议；(6)双方身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(7)土地使用权证复印件(查验原件)；(8)契税完税凭证。14、房地产继承登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)继承公证书；(4)继承人身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(5)土地使用权证复印件(查验原件)。15、拆迁安置房登记：(1)申请表；(2)拆迁双方的房屋所有权证；(3)拆迁安置协议书和补偿表；(4)拆迁单位营业执照复印件或单位代码证(查验原件)；(5)被拆迁人的身份证复印件或代理人的身份证复印件及委托书(查验原件)；(6)有部分购买情况须提交契税完税凭证。(三)变更登记收件1、单位名称变更登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)法人名称变更批准文件；(4)法人资格证明；(5)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(6)法人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(7)土地使用权证复印件(查验原件)。2、房屋权利人(个人)姓名变更登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)姓名变更证明(公安户籍证明、户口簿)；(4)个人身份证复印件或代理人身份证复印件及委托书(查验原件)；(5)土地使用权证复印件(查验原件)。3、房屋现状变更登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)建设工程规划许可证；(4)规划红线图；(5)竣工验收证明；(6)法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(7)法定代表人身份证明复印件(查验原件)；(8)法人或个人授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(9)房地产测绘报告；(10)土地使用权证复印件(查验原件)。4、房屋座落变更登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房屋座落名称变更证明；(4)法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(5)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(6)授权委托书及代理人身份证复印件(查验原件)；(7)土地使用权证复印件(查验原件)。(四)他项权利登记收件1、存量房地产抵押登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)国有土地使用权证；(4)房屋共有权证(持有共有权证时)；(5)其它共有人同意抵押的证明；(6)抵押贷款合同；(7)房地产抵押合同；(8)房地产评估报告书；(9)抵押双方当事人的身份证明或法人资格证明；(10)授权委托书及代理人身份证复印件；(11)不同性质的法人组织或单位的抵押，还应分别收取下列证件之一:国有企业、事业单位的主管部门同意抵押的批文；集体企业的职代会同意抵押的证明；中外合资、合作和外商独资企业的董事会通过的房产抵押决议；有限责任公司、股份有限公司的董事会或股东大会通过的房产抵押决议；(12)若抵押私有房产，须提交夫妻关系证明或未婚证明。2、在建工程抵押登记：(1)申请表；(2)土地使用权证复印件(查验原件)；(3)施工许可证；(4)建设工程规划许可证；(5)规划红线图；(6)抵押贷款合同；(7)房地产抵押合同；(8)房地产评估报告书；(9)抵押双方法人资格证明(查验原件)；(10)法定代表人身份证复印件(查验原件)；(11)证明抵押人有权设定抵押权的文件或证明材料；(12)法人代表授权委托书(或代理人身份证复印件及委托书)。3、抵押变更登记:(1)申请表；(2)双方重新签订的抵押合同、借款合同；(3)房屋所有权证；(4)原房屋他项权证；(5)变更申请双方当事人身份证明；(6)其他相关资料。4、抵押注销登记：(1) 注销申请表；(2) 房屋所有权证；(3)原房屋他项权证；(4)他项权利灭失证明；(5)授权经办委托书及代理人身份证明。(五)其它登记收件1、换发权证登记：(1)申请表；(2)房屋所有权证；(3)房地产测绘报告；(4)法人资格证明或个人身份证复印件(查验原件)；(5)法定代