第章房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税PPT课件.ppt

一 房产税的概念房产税是以房屋为征税对象 按房屋的计税余值或租金收入为计税依据 向房屋产权所有人征收的一种财产税 二 房产税的特点1 房产税属于财产税中的个别财产税2 征税范围限于城镇的经营性房屋3 区别房屋的经营使用方式规定征税办法 从价 从租 第一节房产税 1 在一定时期内限定居民家庭购房套数 暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房 含二手存量住房 违反规定购房的 房地产登记机构不予受理房地产登记 关于房产税方面 意见 也强调 要加强土地增值税征管 按不同的销售价格确定土地增值税预征率 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 住房开发项目销售均价低于项目所在区域 区域按外环内 外环外划分 上一年度新建商品住房平均价格的 预征率为2 高于但不超过1倍的 预征率为3 5 超过1倍的 预征率为5 各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的 首付款比例和贷款利率认真执行央行 银监会的最新规定 对贷款购买第三套及以上住房的 停止发放住房贷款 三种情形需要缴纳房产税 1 个人拥有的独栋别墅 存量增量都收 认定标准是 在国有土地上依法修建的独立 单栋且与相邻房屋无共墙 无连接的成套住宅 部分教授 干部居住在单位提供的独栋别墅里 由于只有使用权 没有产权 就不需要交税 2 个人新购的高档住房 高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房 3 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人新购的第二套房子 不管是高档房还是低档房 都得缴税 免税面积 2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅 免税面积为180平方米 新购独栋商品住宅 高档住房 免税面积为100平方米 免税面积以家庭为单位进行扣除 一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积 不予扣除免税面积 在重庆市同时无户籍 无企业 无工作的个人应税住房不予扣除 纳税人家庭拥有的第二套 含 以上的应税住房不予扣除 对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产 将按房产价值的0 5 征税 对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产 将按房产价值的1 征税 4倍以上 按1 2 的税率征税 重庆市政府 上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点对居民自有住房开征房产税 2 多选 根据房产税法律制度的规定 下列各项中 应该缴纳房产税的有 A 某宾馆的围墙B 某宾馆的室外游泳池C 某企业的办公楼D 某房地产公司出租的写字楼答案 CD 3 一 纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人 其中 1 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 2 产权出典的 由承典人纳税 3 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 4 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 5 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 自2009年1月1日起 外商投资企业 外国企业和外国人经营的房产开始征收房产税 三 房产税法基本内容 4 二 征税范围房产税在城市 县城 建制镇和工矿区征收 不包括农村 房地产开发企业建造的商品房 出售前不征 出售前已使用出租出借要征 三 税收优惠 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的房产 4 个人所有非营业用的房产 5 对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行 含国家外汇管理局 所属分支机构自用的房产 免征房产税 6 经财政部批准的其他房产 5 四 房产税税率1 从价计税 1 2 对经营自用的房屋 以房产的计税余值作为计税依据 所谓计税余值 是指依照税法规定按房产原值一次减除10 至30 的损耗价值以后的余额 其中 1 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在账簿 固定资产 科目中记载的房屋原价 2 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 3 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 2 从租计税 12 对个人居住用房出租仍用于居住的 房产税暂减按4 的税率征收 对用于出租房屋 以房产租金收入作为计税依据 6 四 应纳税额计算 1 从价计征 按年 应纳税金 房产原值 1 规定的扣除比例 1 2 房产余值 1 2 2 从租计征 应纳税金 租金收入 12 7 例2 某公司出租房屋5间 年租金收入50000元 计算其应纳房产税税额 应纳税额 1000 1 20 1 2 9 6 万元 例1 某企业经营用房原值为1000万元 按照当地规定允许减除20 后的余值计税 计算其应纳房产税税额 应纳税额 50000 12 6000 元 例3 某企业2015年1月1日的房产原值为5000万元 6月1日将其原值为2000万元的临街房出租给某酒店 月租金4万 当地政府规定允许按房产原值减除20 后的余值计税 计税企业当年应缴纳的房产税 自身经营用房产应纳房产税 3000 1 20 1 2 2000 1 20 1 2 5 12 28 8 8 36 8 万元 出租的房产本年应纳房产税 4 7 12 3 36 万元 企业当年应纳房产税 36 8 3 36 40 16 万元 8 一 纳税义务发生时间1 纳税人将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 缴纳房产税 2 纳税人自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起 缴纳房产税 3 纳税人委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起 缴纳房产税 4 纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起 缴纳房产税 5 纳税人购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 缴纳房产税 6 纳税人出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起 缴纳房产税 7 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起 缴纳房产税 五 房产税征收管理 二 纳税期限按年计算 分期缴纳 具体由省级人民政府定 三 纳税地点房产所在地 不在同一地点按坐落地分别向房产所在地缴纳 9 一 契税的概念契税是指在土地 房屋权属发生转移时 向产权承受人征收的一种财产税 特点 1 由财产承受人缴纳2 地方税 第二节契税 10 土地 房屋权属的承受人 土地使用权或房屋所有权交换由多交付货币 实物 无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税 补差价的一方为纳税人 等价交换不交 二 纳税人 11 一 国有土地使用权出让 二 土地使用权转让注意 不包括农村集体土地承包经营权的转移 三 房屋买卖包括以房抵债 实物换房 以房投资等特殊情况 四 房屋赠与以获奖方式取得土地使用权 房屋所有权的 视同赠与 征收契税 五 房屋交换 三 征税范围 补差价的一方为纳税人 等价交换不交 12 3 5 幅度税率自2010年10月1日起 对个人购买90 以下家庭唯一普通住房 减按1 税率征收契税 四 税率 13 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋 用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征契税 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房 免征契税 3 承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 4 法定继承人继承土地 房屋权属 不征契税 5 夫妻加名 免征契税 五 减免税 14 一 计税依据为土地 房屋的成交价或市场价 评估价 1 国有土地使用权出让 土地使用权转让 房屋买卖计税依据 房地产成交价格2 土地使用权 房屋赠与计税依据 征收机关核定价格3 土地使用权 房屋交换计税依据 价格差额4 以划拨方式取得土地使用权 转让时补缴契税计税依据 补交的土地出让金和其他出让费用5 个人无偿赠与不动产 除法定继承外 对受赠人全额征收契税 六 应纳税额的计算 15 二 应纳税额的计算应纳税额 计税依据 税率 例 居民甲有两套住房 将一套出售给居民乙 成交价格为200000元 将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房 并支付给居民丙换房差价款60000元 计算甲 乙 丙应缴纳的契税各是多少 契税税率4 乙应缴纳契税 200000 4 8000 元 甲应缴纳契税 60000 4 2400 元 丙不缴纳契税 16 单选 居民甲某有四套住房 将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务 用市场价值70万元的第二 三两套两室住房与丙某交换一套四室住房 另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆 将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业 当地确定的契税税率为3 甲 乙 丙缴纳契税的情况是 A 甲不缴纳 乙30000元 丙3600元B 甲3600元 乙30000元 丙不缴纳C 甲不缴纳 乙36000元 丙21000元D 甲15000元 乙36000元 丙不缴纳 单选 下列行为中 应计征契税的是 A 以抵债方式取得土地使用权B 以相等价格交换房屋C 以划拨方式取得土地使用权D 转移农村集体土地承包经营权 A A 17 纳税义务发生时间纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天纳税环节 签合同之后 办产权证之前纳税期限和地点纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内 向土地 房屋所在地的税务机关办理纳税申报 七 契税征收管理 18 19 第三节城镇土地使用税 一 概念城镇土地使用税是国家在城市 县城 建制镇和工矿区范围内 对拥有土地使用权的单位和个人 以其实际占用的土地面积为依据 按规定的税额计算征收的一种税 农业土地因属于集体所有 故未纳入征税范围 特点 城镇土地使用税属于资源税类 其开征的主要目的是有偿利用土地资源 提高土地效益 在特定的区域内征税 仅在城市 县城 建制镇征收 不论区域内土地的性质 地税按年负责征收 全额进入地方财政的收入 按年计算 分期预交 20 二 城镇土地使用税基本内容 纳税人 征税范围 拥有土地使用权的单位和个人 包括外商投资企业和外国企业 实际使用人和代管人 土地使用权共有的 共有各方都是纳税人 ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText 税率 城市 县城 建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地 大城市 1 5 30元 m2中等城市 1 2 24元 m2小城市 0 9 18元 m2县城 建制镇 工矿区0 6 12元 m2 21 案例1 甲出国 将自己名下的上海南京路商铺委托乙机构 中介 出租给丙 则谁是纳税义务人 分析 土地所有者为甲 但是甲不在土地所在地 则由实际使用人或代管人交 乙是代管人 丙是实际使用人 可以由乙也可以由丙缴纳 可以协商确定 案例2 甲 乙 丙三个单位共有一块土地的使用权 其中甲占60 乙 丙两方各占20 如果算出的应纳税额为100万元 则纳税人是谁 分析 土地使用权共有 由各方按实际使用面积分别承担纳税义务 所以甲 乙 丙各交60 20 20万元 22 税收优惠 1 法定免缴城镇土地使用税 国家机关 人民团体 军队自用的土地 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用土地 23 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 市政街道 广场 绿化地带等公共用地 24 直接用于农 林 牧 渔的生产用地 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年 非营利性医疗机构 疾病控制机构和妇幼保健卫生机构自用的土地 企业办的学校 医院 托儿所 幼儿园 其用地能与企业其他用地明确区分的 免征城镇土地使用税 免税单位无偿使用纳税单位的土地免征土地使用税 纳税单位无偿使用免税单位的土地 纳税单位应照章缴纳土地使用税 25 税收优惠 2 省 自治区 直辖市地方税务局确定的减免城镇土地使用税的优惠 个人所有的居住房屋及院落用地 房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 免税单位职工家属的宿舍用地 集体和个人办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园用地 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免城镇土地使用税 26 以测定面积为计税依据 适用于由省 自治区 直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人 以证书确认的土地面积为计税依据 适用于政府核发的土地证 以申报的土地面积为计税依据 适用于未核发土地使用证的纳税人 全年 应纳城镇土地使用税 实际占用应税土地面积 平方米 适用税额 三 应纳税额的计算 27 案例 甲 乙两家企业共有一项土地使用权 土地面积为1500平方米 甲 乙企业的实际占用比例3 2 已知该土地使用的城镇土地使用税税额为5元 平方米 计算甲 乙企业应纳城镇土地使用税 甲企业 1500 3 5 5 4500元乙企业 1500 2 5 5 3000元 单选题 根据城镇土地使用税法律制度的规定 下列城市土地中 应缴纳城镇土地使用税的是 A 企业生活区用地B 国家机关自用的土地C 名胜古迹自用的土地D 市政街道公共用地 A 单选题 某企业实际占地面积共计20000平方米 其中3000平方米为职工家属宿舍占地 400平方米为厂区以外的绿化区 企业内学校和医院占地500平方米 该企业所处的地段适用年税额为2元 平方米 该企业应缴纳的城镇土地使用税为 元 A 32200B 33200C 38200D 40000 解 应纳的城镇土地使用税 20000 400 500 2 38200 备注 厂区以外的公共绿化用地 企业办的学校医院等用地 免征城镇土地使用税 28 四 城镇土地使用税征收管理 纳税义务发生时间 纳税地点 纳税期限 其他税制要素 29 一 纳税义务发生时间 购置新建商品房 房屋交付使用次月起购置存量房 办理权属转移 变更登记手续 签发房屋权属证书次月起出租 出借房产 交付出租 出借房产次月起房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 房屋使用或交付次月起新征用的耕地 批准征用之日起满1年开始缴纳新征用非耕地 批准征用次月起纳税人因土地权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的 其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月月末 二 纳税期限 按年计算 分期缴纳 三 纳税地点 土地所在地地方税务机关 30 第四节耕地占用税 一 概念 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人 就其实际占用的耕地面积征收的一种税 它属于对特定土地资源占用课税 1 兼具资源税与特定行为税的性质 从资源来讲 占用的是耕地从行为来讲 改变的是用途 从事建房或从事其他非农业建设2 采用地区差别税率耕地占用税与人均占有耕地面积称反比3 在占用耕地环节一次性课征 只在占用耕地环节一次征收 第二年就改征土地使用税4 税收收入专用于耕地开发与改良专税专用的税种 耕地占用税 车辆购置税 资源税 城建税 特点 31 我国人多地少 是一个耕地资源相对匮乏的国家 建国以来 特别是改革开放以来的近30年间 我国经济以较高速度发展 建设项目快速上马 城镇规模迅速扩大 伴随而来的是耕地资源的大幅度减少 据有关方面统计 1997年我国的耕地总量为19 51亿亩 到2006年则下降到18 27亿亩 10年间我国耕地面积减少了1 24亿亩 2006年全国人均耕地面积已下降到1 39亩 这些减少的耕地大部分是优质粮田 2008年 我国首份保障粮食安全的中长期规划出台 确定了到2020年我国耕地保有量为18亿亩的红线 耕地保护形势严峻 32 二 耕地占用税基本内容 纳税人 征税范围 占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人 ClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddTextClicktoaddText 税率 为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地 人均耕地不超过1亩的地区 10 50元 m2人均耕地1亩 2亩的地区 5 40元 m2人均耕地2亩 3亩的地区 6 30元 m2人均耕地3亩以上的地区 5 25元 m2 33 税收优惠 1 免征耕地占用税 军