第四章 现代服务业集聚区规划建设重点.doc

第四章 现代服务业集聚区规划建设重点一、上海现代服务业集聚区的理论基础与实践探索 1、现代服务业集聚区的起源和发展 许多发达国家的经验表明，当城市经济发展到一定阶段，在经济总量发展、经济结构变化和人口发展等因素的驱动下，集聚模式会由单一的大型CBD模式，向多极化、分散化发展，在原来的基础上演变扩展成若干个微型CBD，即现代服务业集聚区。自上世纪60年代以来，为解决中心城区商务功能过度集中的矛盾，以伦敦、纽约、东京为代表的世界级城市，都经历了单个CBD到微型CBD网络初步建立的过程。其中，伦敦的微型CBD由传统的市中心扩展出来，以堪那瑞区为代表沿着泰晤士河呈轴线发展；纽约的CBD在上世纪九十年代初开始分阶段形成布鲁克林、长岛、法拉盛、哈德逊广场等微型CBD；东京逐步形成了品川、汐留、六本木等30多个微型CBD，很好地适应了现代服务业空间集聚且多极化发展的国际趋势。 现代服务业集聚区，是在顺应国际大都市发展规律并借鉴其发展经验的基础上，提出的一个全新概念。主要是指：按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，充分体现以人为本，具有较强服务产业集群功能的区域。 现代服务业集聚区具备以下四个特征： 统一规划，突出城市设计，打造城市名片；新老建筑结合，保护历史风貌； 功能集聚，依托信息网络，依托交通枢纽；功能配套完善，形成产业高地； 形态新颖，开发地下空间，建造空中连廊；形成楼宇连通，实现人车分流； 生态协调，贯彻以人为本，环境优美和谐；注重环保节能，资源集约利用。 2、上海发展现代服务业集聚区的重要意义 加快发展现代服务业集聚区是上海调整产业结构，转变经济增长方式，提高国际竞争力的重要抓手和重要举措。2006年全国“两会”期间，胡锦涛总书记对上海提出“四个率先”的要求，强调率先转变经济增长方式必须大力发展现代服务业。上海市委、市政府高度重视，积极探索发展提升现代服务业的思路，市政府颁布的上海加速发展现代服务业实施纲要中提出要“着力打造现代服务业集聚区”；上海市人大十二届五次会议通过的政府工作报告中明确提出，“发展现代服务业，要以建设现代服务业集聚区为突破口，不断提高层次、提升能级，着力增强辐射力”。 （1）加快现代服务业集聚区建设，对调整产业结构，加快形成以服务经济为主的城市经济结构十分重要。上海的承载能力和客观条件都决定，只有走出一条以服务经济为主的经济结构才能实现可持续发展。由于集聚区产业关联度强，有利于整个社会服务网络的形成，具有资源共享、服务共享、规模经济的特点，从而可以为服务经济拓展新的空间，进一步降低交易成本，形成外部经济优势。 （2）加快现代服务业集聚区建设，是转变经济增长方式的重要抓手。在土地和资源硬约束的条件下，转变经济增长方式的关键环节是节能降耗、环保和节约用地，而现代服务业集聚区建设就是产业集聚、集约用地、提高效率的典范。同时，现代服务业是知识和人才密集型的产业，集聚区建设也有利于吸引人才、扩大就业。 （3）加快现代服务业集聚区建设，可以提高国际竞争力。现代服务业集聚区建设可望成为提高国际竞争力和提高辐射全国能力的抓手。一是集聚区会成为总部集中地，要把商业、会展和各类服务业集成，为总部集中地服务。二是集聚区会成为服务长三角、辐射长三角的重要载体，而长三角这个强大的制造业基地一定会为上海服务业发展提供巨大的机会。三是集聚区会成为提升城市综合功能的重要载体，通过对资金流、物流、人才流、信息流、技术流等要素的集聚，提高城市综合服务功能。 3、上海现代服务业集聚区的发展现状和前景 2006年，首批12个集聚区全面启动。其中，青浦赵巷商业商务区和杨浦大连路创意产业服务区的部分项目已建成开业；普陀长风生态商务区和漕河泾高新科技产业服务区正在抓紧建设；外滩-陆家嘴金融贸易区、虹口北外滩航运服务区和松江佘山休闲旅游区在确定开发商后正在制定完善前期规划；徐家汇知识文化综合商务区和不夜城现代交通商务区加快动迁进度；黄浦西藏路环人民广场现代商务区、静安南京西路专业服务商务区和卢湾淮海中路国际时尚商务区拓展提升工作也进一步深化细化，有关项目有序推进。总体上看，以漕河泾现代服务业集聚区为代表的第一批集聚区重点项目开工已起到良好的示范效应，作为产业高地和城市名片的集聚区，其理念得到广泛认同，并在规划建设中得以落实和体现。 2007年，初步确定世博花木国际会展集聚区、张江高科技创意文化和信息服务业集聚区、江湾五角场科教商务区、虹桥涉外商务区、宝山钢铁物流商务区、上海国际汽车城现代服务业集聚区、七宝生态商务区、南桥中小企业总部商务区等八个项目，作为第二批重点推进的集聚区项目。 目前，全市20个集聚区建设工作整体呈现出四大趋势： （1）在集聚功能效应上，更好地体现了区域CBD的作用。如静安南京西路专业服务商务区，以龙头企业、品牌企业带动发展，全方位提升了静安南京路商圈的能级和品位；卢湾淮海中路国际时尚商务区，努力将“太平桥”建成世界500强企业和国际品牌的聚集地，力争成为达到国际水准的国际大都市商业商务中心；黄浦西藏路环人民广场现代商务区，突出资源整合，以信息化技术为载体，在完善现有的企业综合服务信息系统的基础上，形成“并联服务”的新格局。 （2）在空间形态布局上，由市中心地区逐步向周边重点地区分散化、多极化发展。如青浦赵巷商业商务区奥特莱斯品牌直销广场2006年4月份试营业以来，日均销售达200余万元；七宝生态商务区结合外环线绿地林带建设，打造商务商业集聚地；南桥中小企业总部商务区将凭借杭州湾大桥的交通便利，依托区位和产业优势，成为奉贤区新一轮发展的载体和抓手。 （3）在产业功能布局上，各集聚区初具特色，逐步呈现功能错位。如漕河泾高新科技产业服务区形成“总部经济”、“设计研发”、“创新孵化”、“综合服务”四大功能；普陀长风生态商务区内苏州河沿线老工业区的历史文脉被很好地保留，文化特色鲜明；宝山钢铁物流商务区实现供应商、贸易商、用户的直接联动；江湾五角场科教商务区以科技教育为特征；大连路创意产业服务区以科技商务为特征的。 （4）在交通组织衔接上，与交通特别是与城市轨道交通衔接更加紧密。如虹桥涉外商务区依托虹桥国际机场和虹桥经济技术开发区，着力吸引更多的外事机构、外资企业、国际机构入驻，营造更好的交通环境、生态环境和数字化环境，使该地区成为上海的涉外经济商务服务平台和长三角的商务服务平台。 二、20个集聚区主要成就和重点项目 1、黄浦西藏路环人民广场现代商务区 西藏路环人民广场现代商务集聚区地处世纪大道延安路和苏州河两大现代服务业集聚带核心区域，具有得天独厚的发展优势。在推进集聚区建设的过程中，黄浦形成了功能提升、环境改善、项目引进“三位一体”并重的发展模式，体现出鲜明特点。一是全球现代服务业领军企业和跨国公司总部不断入驻。包括多家国际著名的服务业管理连锁集团、运营总部型企业、各大行业领先型企业、地域标志型企业等。二是集聚区内产业的吸附和带动功能不断增强。集聚区内现有多家全球航运巨头的地区总部或运营总部、主要国际快运公司以及相关的跨国采购、国际贸易、货代、报关、保险等上下游企业，以物流服务业为代表的纵向产业链初步形成；而以专业服务业、酒店管理业为代表的横向产业集群也日益壮大，形成了上海高星级酒店最为集聚的区域。三是以创意产业园区和都市创新技术园区为主体的小型集聚区不断衍生。包括南苏河创意园区、上海集成电路设计基地、上海都市工业设计中心等。 2007年该集聚区建设将进一步加快项目推进和功能集聚，全面推进形态开发，深度拓展现代商务功能，做好世茂国际广场二期等招商和入驻工作，完成廖创兴金融中心等高端楼字的竣工开业工作，做好金昌摩尔大厦等在建项目的配套服务工作。同时，不断加强软件提升，优化服务流程，提高服务效能，完善现代服务业集聚区发展保障机制。 2、静安南京西路专业服务商务区 静安南京西路专业服务商务区现有商业面积60万平方米，其中梅龙镇广场、中信泰富、恒隆广场、金鹰国际购物中心、久光百货等聚集了1200多个国内外知名品牌；现有商务面积150万平方米，已入驻8家世界500强企业的地区总部、研发中心、投资公司等。2006年，静安区税收超亿元的商务楼宇已有9幢，商业、商务投资的集聚效应日益增强。 2006年，静安南京路坚持“以高取胜、错位发展”的产业发展方针，大力引进国内外著名的商业商务大企业、大集团，拓展高层次的品牌优势，以龙头企业、品牌企业带动其他企业和行业的发展。共调整和引进了165个国际品牌；帮助7幢有条件的楼宇提升品质，获得涉外办公楼资质；完成了30多家商业网点、酒店及商业楼字的功能开发；有序推进了南京路支马路及专业街建设。 2007年将依托区位优势和楼字经济特色，优化产业结构，完善区域功能，增强核心竞争力，进一步完善和凸显区域功能形象目标，加快南京路功能提升和商业品牌调整，全面提升现代服务业发展水平。 3、卢湾淮海中路国际时尚商务区 淮海中路国际时尚商务区的核心区为太平桥地区现代服务业集聚区，占地52公顷，规划总建筑面积约130万平方米，其西起马当路、东至西藏南路、南抵合肥路、肇周路，核心区占地24.6万平方米，建筑面积78.6万平方米，总容积率2.5，规划建设5000个地下泊车位。 太平桥地区现代服务业集聚区四个显著的特点： （1）规划合理、整体性强。整个区域以轨道交通1号、8号、10号、13号四条地铁线为依托，组成地面、地下、架空三层次的城市立体交通体系。规划布局结构可概括为：“一个中心”太平桥绿地；“两大功能片区”北片商业娱乐办公综合区、南片高档居住区；“两条商业轴”东、西两侧南北向的商业步行衔；“三条绿轴”复兴中路、顺昌路、建国东路。 （2）功能凸显，互动性强。湖滨路上建造7幢商务楼；西藏路建设4个歌舞剧剧场；东台路古玩街改造和新建成国际古董、画廊街及拍卖中心；新天地南侧建设上海时装中心；另有3个五星级酒店、近3万平方米学校及4000平方米国际医疗机构。 （3）形态优美，地标性强。建筑形态体现出东西文化交融、现代时尚元素和历史文脉对接，成为上海城市的新景观及新地标。 （4）能耗较低，控制力强。集聚区由瑞安集团为主进行统筹规划、开发建设和运营管理，整个区域集中供应能源、降低能耗，大大提高运营效率，体现了集约化、节约型的特征。 4、青浦赵巷商业商务区 赵巷商业商务区位于青浦区东部、318国道、A9高速公路和沪青平公路的交汇点，是上海连接江浙两省的重要节点，也是青浦区连接闵行区、松江区、嘉定区的重要节点，区域及交通优势十分明显。 该集聚区建设目标为商业零售业、批发业、展示交易业、文化休闲娱乐业、宾馆业、商业写字楼等多业态为一体的集群化现代商业组织模式，首期规划范围为1.5平方公里。一是引进百联集团和香港九龙仓企集团共同投资的奥特莱斯品牌直销广场；二是形成休闲、购物、娱乐为一体的郊外购物中心；三是引进若干家投资商和具有国际知名品牌的酒店经营管理公司；四是引进国内外从事物流、贸易、会展等企业，建设物流贸易平台，并建立一些与此相配套的商贸商务办公楼。 其中，奥特莱斯品牌直销广场已于2006年4月28日试营业，全年日均人流量达6000余人次，最高峰车流量达1万余辆，日销售最高达到700万元，2006年8个月销售额已达3.3亿元。 5、杨浦大连路创意产业服务区（海上海项目） 以科技商务为特征的大连路创意产业服务区建设，2006年取得重大突破“海上海”项目完成建设，西门子华东总部入驻该区域，园区着力体现出现代创意设计产业的集聚。 大连路创意产业服务区坚持以科技产业为支撑，以科技商务、科技办公为产业主体，以中介服务为特色，集聚国内外科技公司总部、研发和采购中心，打造科技产业服务链。该集聚区建设坚持高起点规划，全局性优化。其规划方案通过国际征集确定，当前，在其衍生区域，则结合轨道交通8号线走向和站点设置，对“海东海”、“海南海”等项目进行了进一步的优化。 大连路创意产业服务区，正以“海上海”创意街区项目为引领，以西门子华东总部入驻为契机，加速推进高端要素的集聚，加快形成总部经济集聚态势。 6、漕河泾高新科技产业服务区 漕河泾高新科技产业服务区位于漕河泾开发区中心位置，东起虹梅路中环线，南沿漕宝路，西至古美路，北临宜山路，总占地面积约23万平方米，总建筑面积约80万平方米。 以漕河泾开发区为立足点，集聚区的功能确定为“四个平台”：一是总部经济平台，集聚一批跨国公司地区总部以及研发、技术、管理、采购、销售、营运、结算中心等项目；二是研发设计平台，集聚一批软硬件产品设计、工程设计、工业设计、系统集成设计及开发等项目；三是创新孵化平台，集聚一批技术创新、科技成果转化项目和专业孵化器；四是综合服务平台，集聚一批为上述平台提供综合配套服务的项目。 整个集聚区将力争在“十一五”期间完成完整框架建设，进度及计划安排详细情况如下： （1）首期（研发区）建筑面积约10万平方米预计07年4月结构封顶，08年初交房； （2）二期一（总部区）建筑面积15.5万平方米计划09年5月交房； （3）二期二（商贸区）建筑面积29万平方米预计07年12月开工； （4）三期（宾馆区）建筑面积8.3万平方米，预计07年12月开工； （5）二期三（小型办公区）建筑面积7.5万平方米，预计明年12月开工。 依托漕河泾开发区发展，未来的几年里，集聚区内将引进一批科技研发与服务、科技中介、商品检验检测、质量和技术监督检测、信息服务以及科技产品和技术交易等项目，形成具有开发区特色的高附加值服务业的比较优势，推动开发区向形成服务经济为主的产业结构转变和提升。 7、普陀长风生态商务区 长风生态商务区东起长风公园，南临苏州河，北以金沙江路为界，西至真北路中环线。实际可规划开发的土地面积为220公顷，约合3300亩，新开发总量建筑面积319万平方米。 商务区分为现代服务区、配套的高尚居住区和公建配套区三大区域，在功能设计上包括生态商务港、时尚娱乐圈和创意产业群。核心区域内主要功能性项目有：11幢高级办公楼；10余幢沿苏州河的低密度、景观型、独幢式、建筑面积为5000-8000平方米的企业总部大楼；总建筑面积约10万平方米，具有国际水准、主题独特、以室内活动为主的高科技娱乐中心；建筑面积10万平方米以上，集购物、餐饮、影视在内的中高档商业设施；两座由国际知名酒店管理集团联合投资管理的五星级酒店；一座会展中心等等。商务区建设自2005年全面启动，预计2010年基本建成。 2007年商务区建设的重点工作有：加强协调服务，加快项目开工建设和地块出让；加快新一轮“两路一桥”前期动迁并启动建设，打通苏州河滨水绿色景观长廊；积极配合开发商大力开展楼宇招商，确保入驻重点企业总部和税管同步落地；着力推进一批文化旅游娱乐项目，打造长风生态商务区的文化品牌；全方位、多渠道开展宣传，扩大长风生态商务区的社会影响；继续做好前期开发工作，为长风在态商务区开发建设创造条件。 8、外滩-陆家嘴金融贸易区（世纪大都会项目） 世纪大都会项目地块位于浦东新区福山路、东方路、潍坊路、张杨路口，处于浦东4条轨道交通线（2号、4号、6号、9号）交汇处，地块占地面积9.7万平方米，规划建筑面积38万平方米。该地块是浦东现代服务业集聚区建设的核心区，集商务、商业、酒店、文化娱乐设施为一体，将成为上海金融中心核心功能区中的标志性建筑，成为上海市中心最有竞争力的现代服务业集聚区之一，对提升浦东的现代服务业功能具有举足轻重的作用。 2006年项目进展情况：世纪大都会项目由2-3、2-4地块组成，经过招投标程序，由和记黄埔、陆家嘴集团、百联集团联合开发。2-3、2-4地块地上总面积37万平方米，地下总面积26万平方米计划建造办公楼、商场、宾馆。目前2-3、2-4地块已基本拆平，各建设单位正在对原设计方案进行调整和修改，陆家嘴集团公司、和记黄埔集团正在分头对设计方案进行修改。该项目计划在07年底前举行开工，争取09年竣工开业。 9、虹桥涉外商务区 虹桥涉外商务区依托虹桥机场和虹桥经济技术开发区建设，功能定位为“国际、商贸、文化”，凸现“商业型、休闲式、数字化”特征，除了对现有楼宇群的功能拓展和提升，还将选择合适地块作为核心区着力打造。 核心项目一为虹桥涉外贸易中心。该项目位于长宁区茅台路以南、娄山关路以西，用地面积3.5万平方米。2号、10号、15号三条轨道交通线，延安路高架、内环线等为该地区带来便捷的交通网络。该项目拟建成虹桥地区内集办公、商业、文化娱乐一体的标志性建筑，方案设计中包括11万平方米的甲级商务楼和约5万平方米的多业态综合高档商业步行街，其它配套设施7万平方米，总建筑面积达23万平方米。 核心项目二为中山公园商业商务区。该项目位于长宁路凯旋路以西、三泾南宅住宅小区以北、中山公寓以东、长宁路以南，地块紧靠轨道2、3、4号线三线换乘站点，具有依托城轨交通枢纽的优势。该项目功能定位于国际商业和数字商务，将通过对原东华大学地块的开发建设，打造市级商业中心和多媒体产业发展核心区域。目前规划设计方案的审核工作正在进行中，根据初步方案，总建筑面积33.9万平方米，商业面积2.6万平方米，办公面积17.6万平方米，酒店面积4.7万平方米。 10、世博-花木国际会展集聚区 世博-花木国际会展集聚区是以新国际博览中心为核心的现代服务业集聚区，周边规划有多个商务商业及酒店配套项目，总规划面积34万平方米，功能定位为会展配套、商业、商务、宾馆设施等。“十一五”期间将着力推进世博园展馆及服务配套设施的建设，成为全国乃至环太平洋地区著名的国际文化交流、商务办公、会展旅游集聚区之一。 目前梅花路商业街已建成，正在积极招商之中。沿芳甸路一侧永达大厦已经在建，证大喜马拉雅中心和世纪花园办公楼已在办理建设手续。整个服务业集聚区将于2010年投入使用。 11、张江高科技创意文化和信息服务业集聚区 张江高科技创意文化、信息服务业集聚区，将为在张江高科技园区发展的信息产业和重点科技研发总部提供全方位服务。创意大厦作为规划的一期基地，占地面积4365平方米，总建筑面积1万余平方米，已有38家企业入驻，涉及动漫、影视制作、设计、网络游戏、流媒体等多个行业；二期已明确选址于高科路绿化带，规划面积在2.2-2.5万平方米，并拟建中国首个动漫博物馆和动漫影院；三期即核心区域，目前选址基本确定，在张江中区东南部教育区内，规划面积10万平方米左右，主要用于企业孵化园区、研发办公场地以及艺术类院校的建设。 12、江湾-五角场科教商务区 江湾-五角场科教商务区主要是依托高校科教人才优势，把现代商业、商务和创智产业相结合，建设成集科技创新、科技中介、科教文化交流、金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐等功能于一体的知识商务中心。 在江湾-五角场科教商务区的建设过程中，充分挖掘其周边高校云集、大学科技园区集聚的优势。如在中部创智天地的建设中，将各高校产业处负责人吸收为创智天地管委会的成员，以充分承接复旦、同济、财大、二军大、体院等著名学府的“向心力”和“辐射力”；依托复旦大学金融