广元2011年房产市场调查报告.ppt

广元分公司营销策划部二0一二年二月 广元2011年房产市场调查报告 房产政策及广元土地交易情况 一 1 加息时间 12月26日 2月9日 4月6日 10月20日 宏观政策分析 至6月14日为止 央行年内已六次上调金融机构存款准备金率 至此 大型金融机构和中小金融机构的贷款准备金率已经分别达到21 5 和18 为历史最高点 2011年12月5日下调准备金率5 期间连续加息4次 5年期以上的贷款利率已经由最初的5 94 提高到6 80 银行信贷的收紧及企业资金成本的不断增加给企业现金流带来了极大的压力 1月20日 3月25日 4月21日 5月18日 2月24日 12月20日 21 5 18 11月29日 2010 2011 11月16日 资金层面进一步收紧 企业资金紧张 现金流压力进一步增大 6月20日 7月7日 Page3 12月5日 2 房地产行业政策分析 2010 2011 9 29政策 上涨过快城市房价过高 首套 首付3成 二套 首付5成 利率1 1倍 三套和异地 停贷 9月29日 新国八条 1月26日 限购令 2月15日 省会及计划单列城市 首套 首付4成 二套 首付6成 利率1 1倍 三套和异地 停贷 目前36个城市成都 主城区 首套 首付4成 二套 首付6成 利率1 1倍 三套 限购 异地 限购1套 4月21日 一房一价 省会及计划单列城市 商品房销售明码标价 5月1日开始执行 全国范围内执行监管 7月1日 广元市 续金域华府价格过高后广元市政府限制广元市最高建面单价控制在7000元 以内 限价 Page4 5月19日 保障房 各省 自治区 直辖市 住建部与各省 自治区 直辖市签订 保障性住房目标责任书 完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务 3 广元土地交易情况 二 4 2011年全年广元市利州区土地供应量为64 5228万方 成交面积约74 67万方 成交金额约为3 5亿元 成交面积多于供应量是由于2010年推出土地于2011年1月份成交 比较2010年广元土地交易量 供应量上涨了3 31 成交量上涨了73 成交金额上涨了1 26倍 2010 2011年度土地供需情况 数据来收集于中华人民共和国国土资源部网站 5 2011年度土地成交一览表 就2011年各区域供地情况而言 宝轮镇占多数 此为将来房产集中发展区域 就2011年土地成交量及规模看 宝轮和下西坝 回龙河 占多数 大宗地块交易量及金额明显减少 2010年大宗土地交易占一半以上 市中区无土地交易记录 表明由于政策影响 企业拿地更加谨慎 数据收集于中华人民共和国国土资源部网站 6 Page8 广元市房地产市场发展现状 三 7 1 优越的地理环境 地处川 陕 甘交界地区 成都 西安 重庆 兰州四大西部城市的腹心地带 是交通枢纽和物资集散中心 2 浓厚的历史人文氛围 具有4000多年悠久历史 女皇故里 3 独有的滨江 滨河景观 嘉陵江 南河穿城而过 沿岸风景秀丽 环境优美 市政建设完善 广元房产市场特质 8 灾后重建房地产市场快速发展 随着灾后各地资金的大量注入 带动了GDP 人均收入 固定资产投资的快速增长 灾后房地产市场飞速发展 城市建设飞速发展 规划的新兴片区配套完善 发展趋于成熟 人们对城市规划和片区发展很有信心 众片区各有特色 东坝集中了中高端住宅及城市大半开发项目 南河多为中低端住宅 老城以商业为主 住宅布局零星且档次不高 从2008年起 广元市商品房价格一路飙升 商品房供应量及去化量增长速度迅猛 势头较之于四川省内其他三线城市是有过之而无不及 在国家调控政策的影响下 2011年市场有所降温 但销售价格仍有上涨 物业形态以高层电梯公寓为主 各中高档项目 以高层为主 多层及商业为辅 广元房产市场发展状况 9 产品特征 住宅以高层住房为主 多层为辅 暂无别墅 价格特征 供求特征 消费者特征 产品定位 住宅价格水平在5500元 左右 其下的物业集中于南河 老城 万源 等区域 包括范公务员 商人 公司职员 企业老总 外来人员等 全市商品房销售项目中 东坝占据了46 南河占28 老城占14 其他区域占12 中高端产品为主 集中于东坝 中低档楼盘放量适中 多集中在南河 老城 文化诉求特征 浓厚的历史人文环境 传统的依山傍水情怀 广元商品房发展特征 10 都市广场 华北星城 东环明珠 翰铂星城 翠江半岛 高金 风琴岚湾 祥云居 圣世逸品 金城家园 东方盛世 澳门湾 东方豪泰 港湾国际 正黄 金域华府 御锦湾 南院春天 新纪元园中苑 皇都首座 金域香江 开云世家二期 广汇花园二期 泰安居 江南星城 名臣杏园 老城片区 南河片区 东坝片区 南岸阳光 凤城 西江月 国际商贸城 永隆 阳光水岸 广元各项目分布略图 其他片区 11 托斯卡纳 福音南郡 广宇国际 学都瑞景 广元各目备案量 销售量 存量比较表 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 12 广元市2011房产供给和销售分析 四 13 住宅均价约为4800元 较2010年上涨36 左右 住宅供应量为7257套 2010年为4730套 增加了53 42 住宅销售量为4117套 2010年为3996套 增加了3 03 住宅销售率为56 73 2010年为84 84 减少了32 85 广元房产市场经过2008 2010年的沉淀 不管是从商品房供应量 还是市场消化量来看都得到了长足的发展 但是随着国八条等房产政策的出台 政府房产市场调控决心的坚定 对2011年下半年的销售影响初见端倪 使得住宅销售量较2010年增长甚微 而销售率则大有下降 商品住宅价格与销量分析 按建设局公布备案数据为准 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 14 2011年广元房产容量为6000套 总供给为7257套 市场总销售量为4117套 总体供销比为1 76 1 购房者对东坝片区的住宅偏好度高 该片区的住宅价格较其他区域高出很多 主要在售商品住宅价格在5500 6400之间 特别是一些新推出的有代表性的楼盘价格纷纷超过6000元 直逼市政府制定的7000元 最高限价 购房者偏好90 120 的户型 但随着房价的高涨 小面积户型接受度在不断提高 商品住宅市场供求关系分析 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 15 3 各区域住宅市场发展概况 比较2010年 东坝片区商品住宅供应量为3363套 增长了11 36 销售量为2020套 降低了19 87 销售率为60 07 降低了23 41 市场占有率 已售 为49 06 降低了14 02 均价区间为5200 5500元 东坝片区2011年住宅供应量小幅增加 但销售量却只降不增 表明东坝片区市场发展速度渐缓 但仍占市场主导 价格仍然高出其他区域颇多 各区域住宅市场发展概况 比较2010年 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 16 南河片区商品住宅供应量为1997套 增长了34 6 销售量为969套 降低了22 97 销售率为48 52 降低了36 31 市场占有率 已售 为23 54 降低了7 94 均价区间为4400 4700元 发展速度仅次于东坝 发展速度渐缓度 居于第二位 均价低于东坝及老城片区 老城片区商品住宅供应量为998套 增长了556 销售量为662 增长了315 销售率为62 32 降低了36 36 市场占有率 已售 为15 11 增长了11 35 均价区间为4500 4800元 老城片区 商品住宅供应量及销售量涨势明显 市场占有率明显提高 表明老城 年房产市场发展速度优于其他区域 价格居中 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 17 其他片区供应量为899套 增长了1098 销售量为506 增长了655 销售率为56 28 降低了33 05 市场占有率 已售 为12 39 增长了10 61 均价区间为4600 5000元 其他片区 商品住宅供应量及销售量上涨最多 市场占有率明显提高速度仅次于老城 其中 随着城市规划及东坝片区发展的日趋成熟 紧靠东坝的万源片区项目从无到有 并且一面世 价格明显高出老城及南河 直追东坝 上西和下西片区项目明显增加 其中商业发展最为代表 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 18 广元房产市场个案 五 19 广元代表性项目 根据2011年广元建设网公布的数据显示 在全年备案量 销售量 市场占有率上 以下五个项目表现突出 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 20 数据来源于广元建设网 截止于2012年1月6日 广元代表性项目 21 广元代表性项目 1 御锦湾项目地址 广元市利州区东坝办事处苴国路8号开发商 广元东合时代房地产开发总占地 112亩总建筑面积 30万 容积率 3 5总户数 2041户物业类型 电梯高层 商业户型面积 51 124 价格区间 4800 7000元 均价 5500元 御锦湾以优越的地理位置 高端大盘的尺度 赢得了客户的亲睐 2011年全年以1152套的销售业绩位居广元市场首位 22 广元代表性项目 2 正黄 金域华府项目地址 广元市利州区东坝办事处古堰路开发商 广元市正黄置业有限公司总占地 27 5亩总建筑面积 8 82万 容积率 3 86总户数 591户物业类型 电梯高层 商业户型面积 71 136 价格区间 4818 7200元 均价 5400元 正黄 金域华府临南河 风景秀丽 视野开阔 高端项目 颇受客户欢迎 2011年全年以401套的销售业绩位居广元市场第二位 由于2011上半年该项目最后推出房源价格太高 超出消费者接受范围 地方政府出台限价政策 23 广元代表性项目 3 华北星城项目地址 利州区嘉陵办事处蜀门北路开发商 四川金泉源实业有限责任公司总占地 28 5亩总建筑面积 6 59万 容积率 3 5总户数 575户物业类型 电梯高层 商业户型面积 价格区间 4008 4528元 均价 4298元 华北星城地处老城北 配套完善 紧靠商业集中区 价格优势吸引客户 以328套销售成绩位列住宅排行榜第三位 24 广元代表性项目 4 开云世家二期项目地址 广元市南河蜀门南路开发商 广元晖鸿建设有限公司总占地 39亩总建筑面积 9 73万 容积率 3 5总户数 786户物业类型 电梯高层 商业户型面积 76 121 价格区间 4200 5200元 均价 4800元 开云世家目前销售的为二期 一期带来了累计效应 客户认知度较高 前期多层销售势头强劲同时也带动了高层的销售 以221套销售成绩位列住宅排行榜第四位 25 广元代表性项目 5 皇都首座项目地址 广元市利州区南河办事处海口路南侧开发商 巴中市福音房地产开发有限公司广元分公司总占地 120亩总建筑面积 18万 容积率 2 36总户数 1860户物业类型 电梯高层 多层 商业户型面积 90 125 价格区间 4028 4989元 均价 4400元 皇都首座2011年是三期销售 前两期的客户累计和配套设施的逐渐完善 在客户心目中有良好的口碑和良好的性价比 以174套销售成绩位列住宅排行榜第五位 26 广元市2011房产市场解读总结 六 27 政策调控最为严厉 从银行的不断加息到限购令到限贷 房地产经过了多重政策调控 土地供给与成交 市中区无土地交易记录 大宗地块交易急剧下降 限购限贷后 开发商拿地较为谨慎 2011上半年房产销售火热 供应量及价格激增 价格及销量一路飙升 但是受调控政策影响 去化量却未见明显增加 下半年市场受调控政策影响 来访量 成交量大幅下滑 各楼盘销售情况惨淡 住宅限购后 巨量的投资资金将无法进入住宅市场 商业地产必将成为固定资产投资首选 加之股市风险较大 商业成交较为火热 预计这种趋势还将延续 28 由个别区域发展迅速 老城及其