房地产税详解.doc

房地产税详解开征房地产税只是时间问题，影响几何先不讨论，但是毋庸置疑的是开征房地产已经箭在弦上，只待公布之时。一、关于开征房地产税，你知道多少呢？中央已经明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经确定了房地产市场向着打击投机、防止热炒的方向推进。在普通大众看来，开征房地产税是降低房价的“利器”，是有效阻止炒房团的重要手段，开征房地产税，民众普遍比较关注，但是内心却五味杂陈，没房的希望开征房产税，有房的却开始着急了，2017年楼市难道是要变天了？首先，我们先要了解什么是房地产税。房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。事实上，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年，适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税，因此对百姓生活基本没有影响。所以，在讨论房地产税之前，我们必须清晰的了解房地产税到底怎么定义。界定房地产税与房产税之间的区别！简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。其次，开征房地产税为什么如此受关注？从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。另外值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。最后，房地产税大概什么时候能开征？房地产税在2017年是否全面推行呢？本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。年内出台并执行的可能性不大。即使房地产税法能够列入并提交全国人大常委会审议通过，最快也要在2018年才能开始施行。房地产税立法工作应当加快进度，但并不代表全国会同时开征，可能将授权地方自行决定；房地产税是典型的地方税，而且是最低一级的、市县一级政府的主体税种，应当要有地方根据自己的情况来。中央的立法就是一个框架型的立法，把一些基本的原则，征税的范围，有个幅度、区间，然后授权各个省来决定你的开征的时间，以及开征当中具体哪些政策，比如，征税的范围。三、开征房地产税，2017年楼市会变天吗？首先，先了解一下普通大众认定开征房地产税能成为降房价利器的内在逻辑是什么？房地产税是最近一年大家讨论最为激烈的话题之一，普遍认为房地产税的出台有利于控制房价，这是个深得民心的观点。老百姓对房地产税的期望也越来越高。我们通常对于房地产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应减少了需求，而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。其次，权威专家在认定房地产税抑制房价上涨方面所存在的不同观点。观点一：房地产税能够降房价毋庸置疑房地产税的开征，能否达到降房价的作用，一方坚信房地产税可以限制楼市涨幅，也有可能出现短期小跌，征收房地产税对于降房价的作用是毋庸置疑的：房地产税的一大功能，就是能够解决长期存在的“房子是用来住的，不是用来炒的”问题，它会抑制楼市价格的投资和投机性的需求。我们制定房地产税法主要是保障居民居住的需求，包括刚性的需求以及增加的需求。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示，对于一、二线城市来说，现在仍然是开征房地产税的最佳时机。他建议，先在上涨过快的城市开征房地产税，再向全国推行。观点二：房地产税无法让房价下跌另一种观点则“没有那么乐观”。经济参考报发表评论说，在卖方市场下，卖方有很强的动力转嫁税负。尤其是在房价快速上涨时，房地产税只会起到火上浇油的作用：不仅无法让房价下跌，而且可能会以更快的速度上涨。因此，房地产税应科学决策，审慎推进。中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚表示，认为征收房地产税就是为了打压房价，是一种误读。很多人认为征房地产税就是为了打压房价，这种说法是很没有道理的，也是很误导的。因为房地产税是一种财产税，可以让我们国家的土地或房产资源能够得到有效的使用。这不仅对搞活房地产市场有所帮助，对调节收入分配也是有益处的。有助于限制炒房。我们知道谁在炒房啊，大多数都是有钱或者有途径的人在炒房。四、怎样正确认识房地产税如果说房地产税跟房价没有关联，这个观点不成立，税负在住房的保有环节从无变有，会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择，进而影响房价。房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。所以不能说房地产税这一因素决定了房价。那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？答案显然是不能，因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。那么，为什么一定要开征房地产税呢？答案或许是：5000亿元赤字倒逼房产税开征。中国社会科学院学部委员、经济所所长高培勇指出，今年赤字增加了5000多亿，其目的是为了支撑营改增，给企业减税降负。然而，5000亿元赤字倒逼房产税开征。“这就归结到一个事情，迄今为止，我们看到的是税制改革的推进，是一条腿长，一条腿短，这个过程当中只能通过赤字支撑改革的进程，因为直接税裹足不前，我们说这是一样卡脖子工程，所以到这个时候我们再问2017年要做什么，2018年要做什么的时候，我建议大家把聚焦点定在直接税上。如果说2017年有进展，那么肯定来讲最重要的进展应该在直接税上，如果2017年还是在完善全面营改增说做文章，我们说这一项改革的推进还是不尽如人意的，还是偏离改革的主要目标，这是一个问题。”高培勇如是说。从数据看，2011年全国的财政收入一共是103740亿，其中中央本级是51306亿，地方本级是52434亿，地方一半中央一半。土地出让金是3.15万亿左右，也就是说占到地方税收总额的大概60%左右，这就是我们一般意义上理解的土地财政。现在随着房地产黄金周期的过去，地方政府希望出让土地出让金来获取预算外的收入是越来越困难，而房地产税的征收就可能解决这个问题。回过头来看，十八届三中全会所署的这一轮税制改革其中有两个线索是颇为引人注目的。一个线索是要逐步增加直接税，第二道线索是间接税。其中，目前直接税在中国整个税收收入结构当中的比重大约是30%，而这个比重是要往上走的，也可能走一个百分点，也可能走0.5个百分点，甚至走10个百分点，不管怎么讲，只要往上走就是改革的进展。怎么往上走？高培勇认为，有几个方面的税种：第一个是个人所得税，第二房地产税要开征，第三作为压仓石留着的，就是要开征遗产和赠与税，这三个方面是中国直接针对居民个人的必须着眼于开征的税种。五、开征房地产税，会以怎样的形式推进？目前针对部分个人住房征收房产税改革已经在上海和重庆试点。 房产税试点对房地产税的参考意义。上海跟重庆的试点是在房地产价格上升最猛的2010年左右推出的，从现在征收的角度来看征收的数额并不是特别大，对房价的影响也不大。从现在的效果上来看我们有几点要注意：争议一 税怎么征？新人新办法，老人老办法。我们注意上海也好重庆也好，针对的都是新购商品房。争议二 免征的面积问题？现在不同的意见在于免征面积究竟应该有多大，是以一套计算还是以面积计算，是以家庭计算还是以人均计算，既然是调节收入的一种手段会不会有一个累进税制，刚刚起征的税率相对低一点，拥有的住房越多可能收的税越高？争议三 是否涉及重复征税问题我们解读楼继伟的意见的时候发现他是把一些税合并计算的，土地出让金以后怎么计算，以后土地出让金是不是就可以不收了就改成征收房地产税？房地产税是个大的税种，事关国计民生。另外，大家一定要避免一个误区，资产税是跟每个人有关的，不仅仅是针对富人的，千万别以为这是杀富济贫的一个税种。六、开征房地产税的预期，2017年房价走势会如何？国家统计局23日公布了今年1月70个大中城市房价统计数据。今年1月，一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。其中，15个一线和热点二线城市房价持续趋稳回落。具体来看，上海、郑州等11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间；北京、杭州、成都等3个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅连续4个月回落。首先，必须声明的是，如果你认为房价止涨或下跌跟开征房地产税有重大关系，很明显这是不合理的。客观来说，今年房价的走势会和政策执行力度有直接关系，如果从紧的楼市政策可以落实到位，那么，房价会持续下行。1月的房价走势可以划分为几类：第一类是执行了认房又认贷的一、二线城市，这些城市恰恰是目前价格调整幅度最大的城市。第二类是调控政策密集力度较大，但没有执行认房又认贷的城市，现在表现为停涨。第三类是有个别三、四线城市，三线或者偏二线的城市，因为没有执行调控政策，价格其实还在环比的轻微上涨，后续市场的走势如何，主要看政策的执行力度。其次，房地产税的开征是对房价是有影响的，关键要选准时间窗口。“房子是用来住的，不是用来炒的”，已经为今年楼市从紧的政策定调。日前，国务院还出台文件提出，支持各地区在房地产税等方面探索创新。势在必行，是必要的。制定房地产税法正在工作之中，关键是要选准出台的窗口。房地产税因为它最主要的是对楼市的价格有重大的影响，所以一定要按照中央的统一部署，来选择合适的时间。出台前，一定会依照法律程序，来充分征求各方面意见，绝对不是突然袭击。总体来说，市场预期2017年楼市调控将不断加码，业内普遍表示，未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件。房价下跌和开征房地产税有关系，但并不是决定因素，因为我国房地产市场调控打的是组合拳，这才房价下跌的主要原因。2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态，要控制房价过快上涨，维护楼市健康稳定。目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。未来随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。七、浅谈一下征收房地产税对A股的影响？毋庸置疑，如果真的开征房地产税，在短期内对地产股以及市场整体肯定存在一定的影响。这种影