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临海市江南大道南侧地块控制性详细规划修改一、前言为加快临海市经济社会发展，进一步落实、完善和深化临海市域总体规划（2007-2020），科学合理的进行镇区商业、居住的规划管理和建设，实现经济、社会、环境三效益统一的建设目标，依据中华人民共和国城乡规划法、城市规划编制办法、浙江省城乡规划条例、临海市城乡规划管理技术规定等各相关规划规定及其它相关法规条例，通过前期充分的规划条件论证以及根据专家与相关职能部分的评审意见要求，对临海市江南大道南侧地块控制性详细规划进行修改，使该控规能够与时俱进，更加科学的指导江南大道南侧的开发建设。二、规划范围本规划区东临江南大道，南临三英路，西靠七一大道。规划总用地面积11.04公顷。（详见区位图）三、调整内容及调整缘由1、调整内容：（1）地块B-C/R-01南侧耀明路宽28米现调整为12米，道路走线结合现状已建厂房作适当调整。（2）本次规划调整将原控规B-C2-01、 B-R21-01合并为B-C/R-01用地。（3）地块B-C/R-01内北侧建设城市开敞性休闲空间。（4）地块B-S3-01、地块B-C2-01面积有所增减（详见附表一二）。2、调整缘由（1）地块B-C/R-01南侧规划耀明路东段横穿杰克缝纫机厂厂房，厂房近期难以拆除。本次规划将该道路的走线沿厂房的围墙外进行调整。考虑到本地块周边的道路网密度较高，因此本次规划本着节约土地、合理用地的原则将规划耀明路东段的红线宽度调整为12米。（2）本次规划调整将B-C2-01、B-R21-01合并为为B-C/R-01用地，将商业与居住有机结合，灵活布置，更体现了规划可操作性。（3）地块内北侧建设开敞性空间，增加绿地面积，美化空间和居住环境，方便居民休闲、娱乐。（4）由于规划耀明路东段的调整，所以地块B-S3-01、地块B-C2-01面积有所增减。四、规划调整原则1.以原控规为本原则本次针对局部地块的规划调整基本没有违背原控规对本次地块的要求，并且本次规划调整的规划管理要求参照原控规。2.可操作原则本次修编的控规作为临海市江南大道南侧地块开发建设的法定文件，要充分结合地方规划管理的实际要求，切实提高可操作性。原控规在实施过程中，南侧地块地块遇到了一些实际问题，需要调整或者优化，符合其科学合理发展的要求。五、规划功能的调整地块调整前的功能为：将本规划区建设成集居住、旅馆业为一体的江南大道南侧地块的公共服务用地。本次地块调整后，在原有的功能基础上，更满足了居民的休闲、娱乐要求，将本地块打造为集居住、商业、休闲为一体公共服务中心。六、土地利用规划调整本次规划有2块地块涉及土地利用规划调整。其中B-C/R-01地块调整前分为两个地块，B-C2-01商业金融用地、B-R21-01二类居住用地。调整后本规划区分为一个地块，B-C/R-01为商业居住混合用地。地块北侧建设开敞性空间，开敞空间面积不得少于5000，空间绿地率不少于65%。七、道路交通系统规划调整根据现状调研，本地块交通便利。东边的江南大道规划路宽52米，南面为三英路，规划宽度为28米，西面七一大道为西北走向，规划道路宽度为52米。本次规划对地块南侧耀明路路进行调整，调整前的规划道路为28米，调整后的规划道路为12米。 八、土地开发强度和建筑高度控制本规划区总用地面积为11.04公顷。其中B- C/R-01地块的容积率控制在2.45以下，建筑密度35%，建筑高度85m，绿地率25%；。地块内北侧建设开敞性空间，开敞空间导向控制线在下一轮详细规划中可作适当调整，但开敞空间面积不得少于5000，空间绿地率不少于65%；地块北侧靠绿地建设城市标志性塔式建筑一幢，建筑高度不小于78米； 靠南侧耀明路的建筑，建筑高度40米;其余建筑高度60米。调整前B-C2-01建筑容量为2.94万平方米，B-R21-01建筑容量为4.818万平方米，平均容积率为2.45，因此本地块在调整后的开发强度并没有超出原规划。（详见附表一、二）附表一:地块调整前规划用地平衡表地块编号用地面积（公顷）容积率建筑容量（万平方米）建筑限高（米）建筑密度备注B-C2-010.983.02.948050% B-R21-012.192.24.8186028% B-C2-010.823.02.464550% B-S3-010.35 附表二:地块调整后规划用地平衡表地块编号用