写字楼疑难问题统一说辞.doc

佳天国际新城写字楼疑难问题解答统一说辞1、 问：从2006年4月20日（春季房交会）开始，佳天国际新城是以什么样的投资模式在进行销售？答：从2006年4月20日开始，佳天国际新城隆重推出“产权式写字楼”的全新概念进行销售。l 业主一次性获得五年30%的总回报（直接冲抵首付款），每年可获得总房款6%（税后净回报）；l 业主委托开发商租赁期限是五年，在五年内，业主购买的写字楼由开发商统一经营管理出租，统一签订委托租赁协议；l 由开发商负责对该物业进行内部装修；2、 问：一次性“返”五年回报是在什么时候体现？客户办理购买该投资产品的手续流程是怎样的？答：一次性“返”五年回报是直接在首付款中体现，可以直接冲抵首付款。办理手续的流程是：1、 乙方定购该投资产品的定金是20000元，即签定买卖合同和同时签定委托租赁合同，在合同规定的时间内交清应交房款；2、 该客户必须办理最高七成银行按揭，首付款最低三成，拒绝办理八成银行按揭；3、 客户签定买卖合同时，必须交清30%以上的首付款，并在甲方规定的时间内办理完银行按揭手续，甲方必须在乙方银行按揭资料审批合格放款后的七天之内一次性支付承诺的五年总回报30%；3、 问：4、 问：佳天国际新城4月20日执行新的促销方案，针对一次性付款的客户和按揭付款的客户投资回报有什么不一样呢？哪种付款方式更具有保障，资金更安全？答：两种付款方式的投资回报肯定是不一样的，因为我们这次推出的是一次性返还总房款30%（五年）的投资回报，例如：我们以一套50万的写字楼为例。付款方式首付款实际首付款贷款回报税后回报月盈余5年回报20年的总资产20年的总盈利一次性50000035000004166333833382002801301120801120按揭150000024094166333892955740722960572960上述数据分析可以看出， 20年后，按揭方式通过15万元首付，获得57万元的总盈利，投资增长率高达3.8倍；一次性付款50万元，获得80万元总盈利，投资增长率为1.6倍。从而得知，按揭付款优于一次性付款。并且，按揭付款的客户相对来讲资金的风险也要小很多，投入少，产出大，所以，这里的大多一次性付款买一套的客户，我们都建议他们按揭买两套。您不防也考虑一下。（前提：是这个客户已经交定准备签合同的时候才可以这样引导，如未决定采用何种付款方式的时候，可以先不做该项引导。）5、 问：我之前有来看过佳天国际新城的写字楼，你们那时说好像不是很多了，怎么一下子又出现了这么多套了呢？（主要针对曾经上访过的客户）答：是因为我们项目之前有预留部分单位签约整层购买或租赁的大客户，现在已经签约进驻了，所以就在5月1日该部分保留单位正式对外销售。这回你该相信了吧？之前您还担心那么多，现在价格也提起来了，（价格真的变了？就算变了也最好不要过多的提级！）您得赶紧购买了，再晚就没有了。6、 问：你们都于哪些公司签订了整层租赁合同？可以给我们看一下你们签订的合同吗？因为我担心只是你们自己说的，但实际上并没有这样的事。答：我们整层签订的都是有一定知名和影响力的大型企业，比如说：（暂未定）最好能以投资、团购和自用的客户为主体！7、 问：怎么价格一下子涨了那么多啊？答：我们涨价的理由是：l 项目的主体工程基本接近封顶，现楼涨价是很正常的；l 房地产业房价一直都在上涨，2006年新规定的出台，凡在2006年后开发商购买的地块价格均上涨10%，您想想看，地价的上涨，势必会造成开发成本的增加，房价也就自然会涨价了；l 随着“十一五”规划和“长株潭一体化”的实现，长沙城南发展速度逐渐加快，南北经济的发展将直接带动长沙整个经济的发展，芙蓉路将成为长沙的经济主动脉，同时，它将迅速取代五一大道目前的主导地位。细心的经济学家分析，对于中国的经济发展趋势，以湖南为中心的南北贯穿的京珠、京广线路，北达华北（北京），南达珠江经济开发区一线的经济发展，远高于东西贯穿的省份的经济发展，所以，您也需要重点考虑长沙的未来规划发展的趋势，最终决定您的投资方向。最精明的投资者在这一方面应该要超越一般的人，他才会挖掘到别人所不敢想象得财富。我给您的建议您不防多考虑一下。l 现阶段，佳天国际新城已经招进部分大的公司客户的进驻，势必也会提高项目的品质；l 长沙写字楼市场的价格现在也已经涨了很多了，所以我们也要跟上市场的“潮流”嘛（寒暄）；（列举比较成功的写字楼、并加以分析）8、 问：你们的价格怎么买的那么高啊？远高于五一路上其他写字楼的价格？答：我们的价格于其它写字楼的价格相比，的确是比较高的(首先肯定客户的观点)。但有一点，我不知道您有没有考虑到？那就是我们佳天国际新城的国际化5A级写字楼的硬件配套是其它写字楼所没有达到的，如：湘域中央、顺天财富、第一大道等等。本项目在5A级配置方面就花费了2000多万资金，这是我们的售价高的最主要原因。之前讲的可能会比较抽象，因为现在您对长沙写字楼市场的硬件配套的现状和需求都不是很清楚，我给你打个这样的比喻吧！您应该知道四、五星级酒店吧？那为什么五星级酒店的房价要比四星级酒店价格高呢？就是因为五星级酒店的外观装修和内部硬件配套及后期的管理服务等，要比四星级酒店标准高很多。成本高售价自然就高，这些我想您应该是理解的，对吗？经过我们的的市场调查得知，我们佳天国际新城是长沙写字楼市场仅有的、达到国际化标准的5A配套，同时，在长沙的写字楼基本达到我们这种标准配置的写字楼售价更是远远高于我们的价格，如运达国际广场。而您现在花价钱购买的写字楼，享受的却是国际级写字楼的标准化配置。你也可以相比一下，哪个会给您带来更大的收益？ （最终，在客户还不能作出准确答复的情况下，可以说：我们的硬件是可以经得起考验的，您可以多比较几个项目就知道了。）要想烘托自己的产品，那就要打造产品的差异化！建议：因为现在长沙还没有真正的甲级写字楼，而“甲级”这一名词，对长沙人来说已经耳熟能详了，可以借以扩大，没有必要在打造一个新的概念！9、 问：我是前一段时间过来看得，你们那时没有这么高的价格，能不能按照之前的价格卖啊？答：我相信您之前要是买了我们这里一定会很高兴的，一下子涨了那么多，不过，现在也不晚，我们现在推出了几种理财投资方案可供您选择，这次您可要把握好机会啊，但是，价格只能按照现在的价格执行了，主力推“产权式写字楼”的方案（力争销售价格的准客户可向经理汇报情况。）。应该侧重于张家是大势所趋，先挖其痛处，在给于止痛药！问：写字楼的升值空间那么大吗？答：这是因为高档写字楼在长沙的需求量和需求标准在不断的提高，根据我们对国际或其它经济相对较发达的地区情况观察分析来看，出租率高的高档写字楼一般是分布在高档社会配套的前提下，如：北京、深圳等。写字楼只是作为一种投资产品，是因为“佳天国际新城”是目前长沙市内配套最完善、最高标准的5A甲级写字楼；随着“十一五”规划和“长株潭一体化”的实现，长沙将实现中部城市发展出现了质的飞跃，也将有越来越多的国际化企业进驻长沙市场，目前候家塘的商务酒店群、餐饮娱乐群、文化体育群正迅速在此扎堆，财富洼地效应已经发生。1 佳天国际新城地处都市的体育中心，文化中心和时尚中心。2 商务方面，芙蓉路正在进一步取代五一路的地位。3 CBD和CLD相叠地区。4 在过去，五一广场是城市的中心，辐射东西南北从而奠定了其核心地位，随着候家塘的商业地位的崛起，特别是规划中通河西的桥存在辐射东西的想象空间。因此，候家塘的写字楼有无限的升值想象空间。（不要拿同一优势重复、重复、再重复应该在挖掘和了解优势上多下工夫）10、 问：五年之内，你们公司可以给我稳定的投资回报，那五年之后呢？答：首先，您得明白投资是肯定有风险的（可以考虑把这句话换了如果这样说的话，是非常不利的，有事得其反的结果），（另外注意：其实整个销售过程是假性催眠的过程，在整个过程中最好不要采用客户比较敏感和警惕的词语或话题！）；另外，根据我们的了解和目前长沙投资型物业的现状，任何写字楼或者投资型物业的风险期都是经营的前三年，而现在作为我们佳天国际新城开发商已经帮你承担了前五年的风险，五年后，写字楼的出租经营都已经相对稳定；就更没有什么好担心的了，说白了就是我们已经帮您把风险降至几乎为零了，再则，五年之后的解约不会影响到您得租户，您可以续约。11、 问：你们公司怎么能保障我的写字楼在这五年之内有8%的稳定回报呢？有没有什么可以作为抵押担保的？答：1.五年返租。2专业的市场预测。3长沙写字楼市场目前的现状分析而得。4佳天国际新城的卖点和优势：地域优势:城市商业的核心，经济、文化、科技在此高度集中；交通便利，商务配套齐全，商业氛围浓郁成熟；远眺湘江、麓山风光的优美景观。建筑优势:建筑外观大气、独特的造型设计；专业的物业管理；商务花园设计运用；人性化设计体贴舒适；内退工休闲广场吸纳人气；（绿色部分不可以用，没有找到项目真正的优势不具有说服力）建议把项目有时从新整合！品质优势:5A标准国际化写字楼配置那五A？12、 问：现在长沙市的写字楼出租率一直不是很高，怎么能保证你们的出租率？答：没有啊，长沙的写字楼租率相对来说还是比较高的，（不要否定客户的意见，就算要说也应该采用比较委婉的方式来表达例如：“我开始也这样认为，不过通过了解我发现。”）之所以目前造成长沙写字楼市场出租率不高的表象，那是因为很多的甲级写字楼的硬件配套不完善、物业管理不到位、定位不准确、某一区域甲级写字楼扎堆现象严重而造成普遍出租率不高（如五一路），长沙同样有很多出租率比较高的项目，如顺天财富中心、亚大时代、天麒楼等等，所以关键是看项目的硬件配套是否完善、物业管理是否到位、定位是否准确、地段是否具有升值空间等等。（不要太明显的事例对比，在这里应该制造差异感，努力营造自身产品领先于其他同类产品10年活20年的概念）我们佳天国际新城所具备的国际化5A级设计、专业的物业管理、准确的定位、候家塘所独有商务氛围完全可以保证较高的出租率。13、 问：佳天国际新城的写字楼是否是统一招租的？具体是怎样实施的？答：并不是全部统一招租的，只有2431层包租的物业是由我们负责。公司规定这几层写字楼只能整层租赁，不得零散租赁，所以在统一管理方面就会优化很多。14、 问：佳天国际新城写字楼的租金大概可以达到多少？写字楼的租金会不会受散户的恶意压价而导致租金抬不上来？答：根据我们对市场上现有甲级写字楼的状况来看，租金大概在1.7元/平米左右，因为本项目的5A级配置远远高于周边其他的甲级写字楼的基本配置，所以，这个租金标准还是比较保守的数据。至于担心受散户的压价情况，这是坚决不允许的，做为我们这个项目本身属于高端物业，应该说几乎是目前长沙市档次最高的写字楼，不同于传统的商住楼和写字楼，压价只会给自己本身带来经济损失，这个道理在前期散户购买时我们就已经强调了，其次我们的物业公司会全程监管这种现象，另外，长沙高端写字楼的市场需求量的不断增加，本身物业租金自然而然就会提价，有哪位业主会不想获取多一点的投资回报！15、 你们项目的物业管理公司是哪家？因为写字楼档次的高低都是现在很多开发商自己编出来的，而真正到后期的物业管理服务不到位的话，就直接影响我们的公司办公及公司形象。答：本项目的物业管理公司暂时还没有确定下来，现正处于招标阶段，目前进标的国际国内专业管理写字楼的物业管理公司就有十几家了。其中包括：主要管理的过的知名项目是：（既然还没有最后确定就要略谈一下，选择物管公司的考核标准和出发点）16、 你们采用什么电梯？电梯的速度快不快？会不会每次等电梯都要十几分？双回路电梯是什么意思？答：首先，我现在不得不说您真的是写字楼专家啊！（轻松的说出你对他的赞赏，缓和谈判的紧张气氛，减少客户的戒备心理）。我们的电梯是采用国际化标准的品牌高速电梯，包括迅达（国际排名第四）、OTIS、三菱等。具体品牌现在正在确定当中。写字楼整层面积为932平方米，配置了四台高速电梯，每台电梯的平均使用率远远低于传统写字楼，所以根本不会出现要等十几分钟的情况，这也是我们做为国际化5A级写字楼最注的一个配置。双回路电梯，也就是谷称的双电源电梯，它是由两个不同的供电线路进行供电，当整栋大楼的线路断电时，会有另处一条线路进行供电，从而保障电梯能持续运行，特别是在停电高峰期。17、 使用率是多少？答：写字楼使用率：70%。传统写字楼的使用率一般是6065%，传统写字楼使用率低的原因主要是因为结构相对不合理，公共过道和公用电梯等配套设备分摊面积过大造成的。在这方面，你可以从我们项目的结构看到，我们的户型分布为“一”字排列，18、 通风采光效果如何？答：我们写字楼通风采光效果都是非常好的，属于板式结构，全框剪结构，无暗房，设计有舒适宽敞的过道、大阳台、配有中空玻璃幕墙、观景阳台、空中花园、两栋双子塔楼间近40M的楼间距。在这方面，你可以从我们项目的结构看到，我们的户型分布为“一”字排列，19、 你们这里的供暖系是系统是怎么样的？答：工程部解答。写字楼商务环境评判：成就商务环境的四大要素从“近朱者赤、近墨者黑”的古训，到“孟母三迁、择邻而居”的典故，国人深谙环境对于人发展的重要性。时至今日，商务活动在社会生活中占据了主导的地位，能否营造优质商务环境已经成为衡量写字楼综合实力的重要指标。对于投资者而言，怎样的商务环境有助于提升写字楼的投资价值，如何判断商务环境的优劣，从以下几点表现出来。 【讲评要点】 1.商务环境的完善程度、与写字楼的匹配度、配套设施的分布布局、未来的发展趋势，是评判写字楼商务环境优劣的四大要素。2.营造写字楼商务环境的方法有哪些？3.贸易企业、IT企业、投资公司应根据企业特质，选择合适的商务环境。窗体顶部窗体底部开发商的资质、物业管理的水平、商业配套的规划、市政规划的方向是影响商务环境发展的四大细节。【专家讲评】 成就商务环境的四大要素一直以来，投资者对于写字楼的关注视角仅仅停留在写字楼开发、设计、功能、建设、租赁等层面，没有涉及到商务环境与写字楼投资价值的分析，实际上良好的商务氛围对写字楼品质的提升起到了事半功倍的效果。随着写字楼的高速发展，商务环境的优劣越来越受到使用者的重视。不管是租得起或买得起高档写字楼的实力派公司，还是只能在中低档写字楼暂时屈居的成长型企业，他们对自己每天置身其中的商务办公环境都非常注重。对于投资者而言，如何判定写字楼商务环境的优劣，可以从以下几点进行准确的评判。1.商务环境的完善程度。投资者在选择写字楼时不能孤立地考虑项目本身的软、硬件设施，同时一定要考察项目所在地段商圈的配套设施是否齐全，即外部的商务环境如何。商务环境所蕴含的范围很广，包括商场、公寓、酒店、商务中心、培训中心，以至金融机构、票务、旅行社、邮局，甚至连干洗店、诊所等配套设施是否能一应俱全。成熟的外部环境可以让在此办公的商务人群享受到最便利的商务服务，也有利于写字楼项目自身的品质提升。2.商务环境与写字楼的匹配度。“没有梧桐树，招不来金凤凰”的谚语表明了投资环境的重要性，而写字楼则是凤凰落脚的“金枝”。因此，商务环境必须要和写字楼本身的品质相匹配，即根据写字楼目标客群的商务需求营造合适的商务氛围。目前，市场上不乏有些写字楼的品质一流，但周边商务环境仍处于发展阶段，无论是商务活动还是餐饮娱乐，均达不到商务人士的基本要求，写字楼和商务环境的匹配度上存在很大的差距。与此同时，为了给客户营造舒适的办公环境，写字楼也要适当的与商业设施所分离，保证商务活动不会受商业经营的影响。3.配套设施的分布布局。作为提升写字楼品质的商务环境，必须在量上保证能支撑整个区域商务活动顺利开展，为各类商务人群提供便捷的商务氛围。同时，商务环境不能没有规划，而要根据本区域的商务活动特点进行合理的布局，提供各种类型的服务保障，使商务活动得到可持续性的发展。各种类型的配套设施必须根据写字楼所在区域的实际情况，按照一定的百分比进行合理的布局，否则就会出现餐饮娱乐、服务机构、购物中心等相关设施的一窝蜂建设，既不利于良好商务环境的形成，也不利于写字楼品质的提升。4.商务环境的发展趋势。购买写字楼的客户，除了要评判写字楼本身产品品质的优劣外，还要明确其商务环境未来的发展趋势是否有利于写字楼的升值，以及商务办公活动的顺利进行。在北京 窗体底部房地产市场赫赫有名的某项目，就是因为商务环境的变化而导致了写字楼品质的改变。该项目在运营初期，对写字楼底商的业态规划上，采取当时超前的精品专卖店形式，并在每个专卖店里配以独立收银系统，希望以此引领商业地产发展的潮流。但是由于其商业规划的超前性，导致了“曲高和寡”、经营不善的局面。此后，该项目的底商改变经营思路，采取小商品市场的规划模式，虽然提高了商业经营的业绩，但其写字楼的品质却迅速下降，导致了写字楼租金的下滑态势。因此，投资者在购买写字楼产品时，一定要了解未来商务环境的发展趋势，将风险防范于未然。写字楼管理日常工作内容 写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：一、营 销 推 广由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有 发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情 调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。二、商务中心的服务与管理大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。1.商务中心的设备配置商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。2.商务中心的工作要求和工作程序商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：流利的外语听说读写能力；熟练的中英文打字能力；熟练操作各种设备的能力；熟悉商务信息知识；熟悉秘书工作知识； 具备基本的设备清洁保养知识。(2)工作程序。服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。服务后：完成客人所需服务后，填写商务中心费用收据单，引导或陪同客人到财务部结账。商务中心费用收据单一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备， 为此制定商务中心签单程序；写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在 部门经理的同意。须在商务中心设备使用申请单上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在费用结算单上签名。3.商务中心的服务项目写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括：(1)翻译服务，包括文件、合同等；(2)秘书服务，包括各类文件处理；(3)办公系统自动化服务；(4)整套办公设备和人员配备服务；(5)临时办公室租用服务；(6)长话、传真、电信服务；(7)商务会谈、会议安排服务；(8)商务咨询、商务信息查询服务；(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等；(10)邮件、邮包、快递等邮政服务；(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；(12)报刊、杂志订阅服务；(13)客户电信设备代办、代装服务；(14)文件、名片等印制服务；(15)成批发放商业信函服务；(16)报刊剪报服务；(17)秘书培训服务等。三、前 台 服 务小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括：(1)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；(2)信件报刊收发、分拣、递送服务；(3)个人行李搬运、寄存服务；(4)出租汽车预约服务；(5)提供旅游活动安排服务；(6)航空机票订购、确认；(7)全国及世界各地酒店预定服务；(8)餐饮、文化体育节目票务安排；(9)文娱活动安排及组织服务；(10)外币兑换，代售磁卡，代售餐券；(11)花卉代购、递送服务；(12)洗衣、送衣服务；(13)代购清洁物品服务；(14)提供公司“阿姨”服务；(15)其他各种委托代办服务。有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。四、设施设备管理写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：1.设备管理(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。(2)完善工程部架构。(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。(5)制定设备的保养和维修制度。(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。2.维修与保养(1)报修与维修程序。.两类报修：自检报修、客户报修。(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养)；一级保养；二级保养。(3)设备的维修。对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。编制维修计划时应注意：是否按设备分类编制计划。维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。维修方法是否恰当。一般的维修方法有：强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理 (大修)。建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。五、保安与消防管理1.保安管理(1)贯彻保安管理的基本原则是：宾客至上，服务第一。预防为主。谁主管，谁负责。群防群治，内紧外松。(2)建立保安部的组织机构。(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。2.消防工作(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。(2)一般写字楼的消防系统主要有：干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，气体灭火系统。湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。(3)消防工作的展开：进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。 把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。 明确防火责任人的职责，根据中华人民共和国消防条例的规定，制定防火制度。定期 组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。配备必需、完好的消防设备设施。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。B11建立消 防档案。B12制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。六、清洁卫生管理清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作 的重点体现在：(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。(2)制定部门各岗位的责任制。(3)建立卫生清洁的检查制度。定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记)；每日抽查；会巡制度；食用水质及排污处理检查。(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。(5)提供全面的清洁卫生美化服务。写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调 好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容健康写字楼有了评判标准写字楼健康品质提升是需要成本的，如果一个市场中写字楼的健康品质参差不齐，那么一些品质不高的写字楼会将利用成本价格优势，这样就会扰乱整个市场格局和氛围。” 现阶段，大部分写字楼中工作的员工都有典型的“亚健康职业病”，典型症状是：疲乏无力、嗓子发干、头晕、头脑不清。目前最通行的说法，健康写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。衡量健康写字楼的指标有很多，主要是对环境的考量。健康写字楼对“两空一绿”有很高的要求，两空指空气质量、空间感，一绿指绿化率。有专家指出，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含五条原则。 位置是基本前提。这里的位置不只是简单的地理位置或是交通便利的位置，还包括周边空气质量符合标准、通风良好、采光良好的建筑位置。 氛围不可或缺。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体，它同样具有生命力，而这种生命力与周围环境氛围息息相关，写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。 品质特点举足轻重。健康的写字楼同样具有完善的配套服务体系，如写字楼内应设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所，为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。 景观增添系数。白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作，所以他们容易产生压抑感，也需要一种事物使他们放松心情，或是激发他们的工作兴趣和创作灵感，这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。 精神是灵魂。良好的工作氛围可以让人精神焕发，与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康，则是精神或者是心理健康的真正保障。写字楼投资需要注意几点：1、不要买孤楼。写字楼非常讲究聚集，如果在可预见的时间内一个写字楼周边都不会有其他写字楼，这种楼千万不要买，多便宜都不要。2、近几年来写字楼的更新换代相当快，十年前建的楼在设备和设施方面已经显得落后，相信十年回过头来看也会一样。因此选写字楼一定要注意楼的品质。3、写字楼经营的关键是统一经营，树立良好的写字楼的形象。一个写字楼如果出售给很多业主且没有统一经营，非常容易在几年内就把楼的形象做坏了，而一个楼的形象一旦被破坏是非常难扭转的，因此尽量不要买这种楼。近来我在考察各种投资市场的风险水平和收益率，今天我把目光放到了写字楼市场。下面是京、沪、穗三城的甲级写字楼的大致收益率和未来一两年的预期。北京根据戴德梁行2005年第4季度的报告，北京2005年第4季度甲级写字楼的平均报价为每平方米建筑面积2341美元（由于是报价，不再计算交易税费），平均租金为27.1美元（实用面积，换算成建筑面积约为21.68美元，减去平均约3美元的物业管理费实际租金收入为18.68美元），平均空置率为17.7%。按照上述数字计算，不考虑税收，投资北京甲级写字楼的平均年单利收益率为7%。2006年，据戴德梁行统计，北京预计将有近150万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于各个区域。其中，在供应面积较多的金融街及CBD地区新增面积均将达到50万平方米。虽然新增楼盘可以利用其优良的品质及优惠的价格拉动客户需求，但如此巨大的供应仍难以在短期内被市场迅速消化，市场竞争将在明年进一步加剧。因此，在2006年，北京甲级写字楼市场租金将进一步表现出下调趋势，空置率可能会提升。上海根据高力国际提供的数据，2005年第四季度，上海甲级写字楼平均租金0.96美元/天/平方米，平均售价3873美元/平米，平均空置率约为5%。按这些数据计算，不考虑税收，投资上海甲级写字楼的平均年单利收益率为7.6%。2006年，预计上海仅有5个甲级写字楼项目，合计23.6万平方米投入市场，而新增需求量预计在35万平方米以上，呈现供不应求的态势，预计写字楼售价和租金都将进一步上扬，空置率会下降，不过租金收益率可能不会有太大的变化。广州中原地产的数据显示，2006年年初在售的富力盈隆大厦售价为13000元/平方米，维多利广场写字楼售价为15000元/平方米，中信广场的售价亦上升至20000元/平方米。同时，甲级写字楼的租金水平相对平稳，中信广场的租金为160元/平方米/月，财富广场租金为140元/平方米/月。甲级写字楼在2005年年底平均空置率为9%。按照这些数据，不考虑税收，投资广州甲级写字楼的平均年单利租金收益率为8%左右。由于外国公司的不断进入和本地公司的成长，广州未来两年甲级写字楼的需求旺盛，但是供应量亦将增加180-200万平方米，供应量的压力稍微大一些。不过从价格上看，广州的甲级写字楼平均租金相当低，租金最高的中信广场月租金都只有20美元，只有北京国贸的60%左右。而中信广场的价格也只达到了上海甲级写字楼平均租金的65%。我2006年年初实地考察过广州的商圈，其环市东商圈和天河北商圈都已经达到了一定的成熟度，这种租金和售价水平是低估的。相信广州的写字楼市场还有比较大的潜力。结论目前投资中国三大城市甲级写字楼的年平均单利租金收率为7-8%，而且在可预见的时间里风险不算高。在目前5年期国债只有3.14%，REITs只有5-6%的收益率的情况下，是相当有吸引力的。四大写字楼常用节能技术能量活性建筑基础系统 一般在地下10-20米左右深度，土壤温度全年保持在13左右。在此之上的土壤温度受外界气候影响而产生季节性波动；在此之下的土壤温度受地心热力影响，每向下33米土壤温度上升1左右。 能量活性建筑基础这项技术的基本原理就是在建筑基础施工过程中将工程塑料管埋入地下，形成闭式循环系统，用水作为载体，夏季将建筑物中的热量转移到土壤中；冬季从土壤中提取能量。其突出优点就是不需要专门钻井而可以获取地热(地冷)资源，投资相对较少，经济效益明显。根据建筑基础土质情况和建筑基础工程的要求，可采用与基础形势相配合的技术，如能量活性基础桩、基础墙与基础板。这一系统若是采用与其相配套的地冷直接制冷技术则经济效益更好，消耗1KW电量可以输送50KV冷量到建筑物中。混凝土楼板辐射制冷采暖系统 混凝土楼板辐射制冷采暖系统，是配合能量活性建筑基础的高效环保能量系统。除了具有一般顶棚辐射制冷采暖系统的优点以外，由于该系