六盘水步行街项目改造运营建议书

六盘水步行街项目改造运营建议书一、 概 况1、项目名称及建设单位1.项目改造后名称：喜福山庄（暂定，大俗大雅，国内南北两大会所都取名这个）2.项目运营单位：御茶园3.项目主管部门：市政府接待办2、项目总投资建设茶馆、餐厅、宾馆和超市四大项目。总投资1200万元。3、改造周期一年。二、基本情况 随着六盘水旅游业的快速发展，城市品位进一步提升，全市面貌发生了显著变化。但是高速公路出口位置周边，旅游配套服务行业档次低、品位不高，目前还没有形成一定规模的商业氛围，为此市政府建设了步行街项目，希望通过该项目的建设，能解决游客饮食、住宿、休闲的问题。同时也是提供市政府行政接待配套服务的需要。1、现有条件（1）区位交通便利，市场条件好，可进入性强从宏观旅游地理位置看，本项目位置发展旅游业的区位优势显著，可以借助多层次商业业态布局、高密度的旅游客户资源充分发展旅游业。（2）自然资源相对丰富，生态保护较好，有较大吸引力六盘水本来自然条件优越，近年来基本没有工业污染，项目内部基本刚建完没有污染源，加之周边植被茂密，一年四季空气清新，从高速下来在这里稍微休息，可以迅速调节疲劳，缓解长途劳顿之累，所以项有较大吸引力。（3）精做强传统产业，适应日益增长的外地游客的需要我们将把特色茶文化、特色餐饮传文化与旅游业的结合，增强游客体验感，使之对本地的认可度提升，不断扩大传播效应，最终为六盘水市带来可观的经济、社会和环境效益。2、经营规划（1）总体战略定位近 期：立足传统产业，发掘自身优势，建立规模经营体系中远期：塑造一个经营茶文化体验为核心的的区域性品牌建立一支从事休闲、度假产业的精英团队（2）四大项目经营定位听雨轩茶馆 全市最高端的茶楼以及茶文化推广基地（主要通过会员卡形成一定的圈层）绿茶时尚餐厅 方向之一主营江浙菜系和川黔菜系方向之二专营特色本地黔菜亚朵精品酒店 都市白领云游一族的最爱，兼顾中端商务人士 （投资成本稍高但是酒店翻修率超低）特色超市 方向之一便利超市（主要用于周边居民配套）方向之一特产超市（考虑靠近高速方便游客购买）3设计改造沿马路四栋四合院，从右到左分别编号为一、二、三、四号，图上最左边那栋是五号楼。建议一、二号为茶馆，三号为餐厅，四、五号为宾馆和超市。或者具体改造建议：（1）一号楼增加一段北侧休闲阳台。考虑到茶馆有些接待功能，建议在北侧二楼增加一个景观阳台，进一步增加二楼北侧的客人活动区域，增强景观体验，效果会比较好。（2）动线设计。茶楼要求有三个门。大门在东边。北边设一个次门，方便客人从停车场进入。如果可能还应当和餐厅共用一个货运门。此外，在二号和三号楼之间要有互通。最好二楼也要有，方便尊贵客人直接饭后到茶馆来。（3）布线工程。茶馆的布线工程与一般工程项目不同，要求监控线、网线、电话线以及电源位置要考虑茶座摆放特点。（4）茶馆卫生间。卫生间不能少但不要大。如果吊顶必须要高些，最后通风和下水系统要好。（5）餐厅的后厨设计一定要通风和敞亮。必须有独立的后门。（6）整个山庄的用电量荷载必须保证。4改造要求和建设周期听雨轩茶馆，改造时间半年，装修时间4个月2017年10月试营业。绿茶时尚餐厅，改造装修时间7个月2017年9月试营业。亚朵精品酒店，改造时间半年，装修时间6个月2018年春节试营业。超市，便利超市约200平米，大约2017年9月试营业。特产超市使用地下室2100平米，大约2018年元月试营业。5经营测算（1） 简单估算经营状况听雨轩茶馆，经营面积约1200平米，设6-8个包间。大厅设6个雅座。日营业额在5-6千元之间，月营业额在15万左右。年营业额在200-250万。员工10-13人，年利润在80万左右。绿茶时尚餐厅，面积在600-800平米左右，设7-9个包间，大厅10桌，日营业额在万元左右，月营业额在30万。年营业额在350万。年利润在100万左右。宾馆客房争取50间，营业面积在3000平米，（可能需要扩建一个储物间和设备间，如果不能扩大占地面积只有增加五号楼再建一层楼），因为少于50间很难盈利。第一年肯定亏损。第二年开始年营业额280-300万。当房价200元时，同时满客率在80%状态，年利润在60万左右。（2） 根据以上估算，测算投资额项目类别分项面积投资茶馆门户标志景观20050大厅装修400平40040包间装修700平70048综合网线20009字画山石装饰软装200茶桌以及配套电器1530改造3015餐厅门头和大厅装修30050包间装修1030后厨设备20综合网线15080标识系统1510瓷器餐具和其他用具20软装50宾馆门头和大堂80客房以及设备50150装修60宾馆改造50-80超市20040设计费三家+3家120总计11206运作方式建议第一，选择一家比较好的中式设计单位。设计理念以新中式为主，减少硬件装修投入，在软装上用力。第二，考虑后期营业的税收问题，建议在外地注册一家公司与政府签订招商协议，享受投资优惠政策。第三，建议自己专营茶馆，参股餐厅，转包宾馆和特色超市。这样可以快速营业，减少投入，形成整体商业氛围。7结论从分析来看，四个经营项目都不是时髦的互联网项目，但都是体验式的传统项目，在贵州地区旅游业爆发式增长的背景下，符合产业结构调整的政策和环境保护的要求，是建设六盘水旅游发展的重要举措，定会成为全市旅游业的示范。本项目选址可行、定位准确。改造投资风险小，各种综合效益明显，实施单位有能力落实，能有效带动本地的就业和收入的提高，并带动高速公路出口地区商业氛围的全面发展。但是周边商业氛围有待培养，项目运营初期存在一定的盈利困难，需要有一定的方式解决。从项目本身来看，该项目指导思想明确，设计科学，技术可行，预算合理，预期效益较好，符合项目立项的规范和要求。建议市政府营造好的投资环境，给予一定的政策优惠，促进投资商尽快申报立项建设。（