湾子改造方案.doc

南华苑社区四村联建城中村改造项目实施方案根据邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危旧房改造的意见（政字200819号文件）和巨鹿县城中村改造暂行办法（巨鹿县人民政府令2010第一号）文件精神、巨鹿县村庄合村并点征求方案意见，大力推动我县城乡一体化发展，提高居民生活水平，改善居住环境，加快形成我县城乡经济社会发展一体化格局，制定本方案。一、 四村现状四村包括湾子、南街、菜园和老马庄，四个村都位于县城南部，都属典型的城中村和县城周边村，地理位置较优越；但村内部分房屋破旧，年久失修，街巷窄、弯，社区脏、乱、差问题比较严重，居民的生活环境与优越的地理位置极不协调。四个村（居委会）共有997户，总人口3481人，村庄总占地1247.7亩，现有房屋总面积263200平方米。其中湾子居委会现有居民114户，人口368人，村庄占地面积152.7亩，房屋建筑面积28200平方米；南街居委会现有居民446户，人口1433人，村庄占地面积624.15亩，房屋建筑面积138000平方米；菜园居委会现有居民287户，人口977人，村庄占地面积302.7亩，房屋建筑面积56000平方米；老马庄居委会现有居民150户，人口703人，村庄占地面积167.85亩，房屋建筑面积41000平方米。南华苑社区建设采取整体规划、分期实施的方式建设。工程分二期进行，建成后安置新区（南华苑社区）规划占地面积246.1亩，规划建筑面积192438平方米，同时可整合开发利用土地1096.85亩，其中800亩归开发商开发利用，剩余293.85亩由县政府支配利用。二、 改造的原则1、政府引导、社区自主、市场运作；2、整体规划、拆占平衡、适度开发；3、公开、公平、公正。三、 改造的目标和改造前后主要数据对比1、目标：（1）完善社区基础设施配套，改善四个居委会居民生活环境，提高生活质量。（2）健全社区管理，实现社区物业管理全覆盖。（3）减少低效土地利用，提高土地使用价值。（4）提供县城基础设施建设用地174.8亩(南华路48.8亩，迎宾街126亩)。（5）完成迎宾街（秦泽路至南华路及南延段）建设和湾子渠的改造工程（预计投资2100万元），改善区域交通条件，提升城市功能，促进县城南部经济均衡发展。2、改造前后主要数据对比表（见附件）四、项目可行性1、群众基础好：四个居委会两委班子工作能力强、干群关系密切，广大干部群众迫切要求进行城中村改造；表决情况：严格按照“四议两公开”执行，80%村民代表民主表决通过。（见附件）2、经济基础强：主导产业以小商业和种植业为主，2009年四个居委会人均收入3600元，社区居民能够克服拆迁带来的不便。3、资金有来源：项目总投资51433万元，全部由开发商垫资。资金筹集方式为（1）改造后结余的部分建设用地依法征转，变为国有建设用地。其中的800亩由开发商使用，用开发商应缴土地出让金抵顶建设费用28000万元（按35万元/亩）。（2）用新建安置房建设费用，按等价置换原则抵顶拆迁费用23222万元。（3）剩余211万元由集体收益偿还。五、工程概况全部改造项目共包括三部分，总投资51433万元。1、拆迁工作该项工作涉及湾子141座房屋、南街690座房屋、菜园280座房屋、老马庄205座房屋、迎宾街拆迁45户（西街、北街等住户），总建筑面积为273200平方米。投资概算23222万元。2、南华苑社区建设工作（1）安置房建设：占地面积246.1亩，住宅建筑面积130088平方米。人均分配建筑面积不超过50平方米。投资概算16911万元。（2）安置区配套设施建设：建设商业门店55766平米。南华路北侧建设大型综合超市15000平方米，用于居民集体收益。概算投资9200万元。3、基础设施建设（1）迎宾街（秦泽路至南华路及南延300米）修建工程。迎宾街，长1200米，宽70米，红线宽30米，主路面14米，总占地126亩，概算投资1500万元。（2）湾子渠进行改造工程。湾子渠改造1300米，概算投资600万元。合计概算投资2100万元，六、建设时序及具体方法（一）建设时序该项目计划分二期实施，建设周期五年。安置区建成后，老房全部拆迁完。第一期：计划2011年5月开工，2011年12月底完成。主要安排如下：（1）2011年5月1日前完成项目的审批手续和其他前期准备工作。（2）2011年5月至2011年12月底完成建设南华苑社区A区及相关配套设施建设。（3）2011年4月至2011年6月底完成湾子渠改造工程。（4）2011年5月至2011年10月完成迎宾街修建工程。（5）2011年6月至2011年12月完成湾子居委会居民的拆迁、安置工作。所整合的137.7亩建设用地（包括湾子72.7亩和迎宾街占四村建设用地65亩）依法办理征转和挂牌手续，归开发商开发建设。第二期：计划2012年10月开工，2016年12月底完成。主要安排如下：2016年10月前完成南街居委会、菜园居委会和老马庄居委会的拆迁、安置工作。所涉及到的居民安置在南华苑社区的B区、C区和D区，占地186.1亩，所整合的663亩土地归开发商开发建设。（二）具体方法：1、成立该项目领导小组和监督小组，由群众选举产生，具体负责该项目的资金筹措、项目管理和工程建设，并对改造工程的每一个环节进行全程监督。公布改造方案（见补偿安置附件）。2、启动迎宾街的拆迁、修建和安置房建设工作。迎宾街修建占用四村和北街、西街村庄建设用地65亩；南华路修建时占用湾子村庄建设用地18亩；合计83亩。根据相关政策由县政府等量置换至迎宾街以西、南华路以北，作为迎宾街拆迁安置用地，启动安置房的建设。3、启动南华苑社区A区建设和湾子村拆迁工作。南华苑社区A区占地60亩，由县政府调剂40亩用地指标和20亩周转用地，作为南华苑社区A区建设用地，用于湾子村安置建设。A区建设与迎宾街拆迁安置房建设同步进行。4、社区居委会帮助居民做好临时居住安置，第一期湾子114户的拆迁。5、社区用地和公共设施用地依法划拨，开发用地依法出让。出让金除按规定上缴外，其余全部用于该村旧村拆迁、新社区建设工程、社区内及周边基础设施建设工程和居民社会保障、公益事业建设等，财政局办理有关手续。国土局办理有关土地置换手续。6、第二期南街居委会、菜园居委会和老马庄居委会进行改造， 七、县直有关部门职责县直各职能部门全程搞好服务和监督，国土局和巨鹿镇搞好用地工作，规划局帮助搞好规划设计、严格规划控制。住建局负责为四村城中村改造中的房屋拆迁和配套设施建设提供业务、技术指导；积极做好工程招投标工作，保证工程质量和施工安全。附：1、四村联建城中村改造现状图 2、村民代表民主表决情况 3、补偿安置方法4、改造前后主要数据对比表5、四村联建城中村改造平面规划图巨鹿镇湾子社区党支部巨鹿镇湾子社区居民委员会关于湾子进行城中村改造情况的说明按照巨鹿县人民政府令2010第一号巨鹿县城中村改造暂行办法的要求，湾子社区在确保居民生活水平不降低，确保原建设用地规模不扩大和节约用地的前提下进行城中村改造，坚持公开、公平、公正依法进行市场运行的原则，把湾子改造成结构清晰，布局合理、分区明确、环境优美、基础设施完善的现代化居住区。湾子社区位于风清路北侧，北荣路南侧，西至新华街，东至东安街，建设街纵穿村中心，交通便利，属较早的城中村，地理位置较优越。规划片区建成建筑面积35950平方米，可容纳192户。改项目设计符合县城总体规划，建成后占地60亩，可节约整合土地92.7亩。严格按照“四议两公开”要求，湾子居委会召开群众代表会议，应到8名，实到7名，符合法定人数，与会群众代表全体同意湾子进行城中村片区改造，现群众建设积极性很高。特此说明 二一一年一月五日巨鹿镇南街社区党支部巨鹿镇南街社区居民委员会关于南街进行城中村改造情况的说明按照巨鹿县人民政府令2010第一号巨鹿县城中村改造暂行办法的要求，南街社区在确保居民生活水平不降低，确保原建设用地规模不扩大和节约用地的前提下进行城中村改造，坚持公开、公平、公正依法进行市场运行的原则，把南街改造成结构清晰，布局合理、分区明确、环境优美、基础设施完善的现代化居住区。南街社区位于风清路北侧，北荣路南侧，西至新华街，东至东安街，建设街纵穿村中心，交通便利，属较早的城中村，地理位置较优越。规划片区建成建筑面积63050平方米，可容纳450户。改项目设计符合县城总体规划，建成后占地110亩，可节约整合土地514.15亩。严格按照“四议两公开”要求，南街居委会召开群众代表会议，应到17名，实到15名，符合法定人数，与会群众代表全体同意南街进行城中村片区改造，现群众建设积极性很高。特此说明 二一一年一月五日巨鹿镇菜园社区党支部巨鹿镇菜园社区居民委员会关于菜园进行城中村改造情况的说明按照巨鹿县人民政府令2010第一号巨鹿县城中村改造暂行办法的要求，菜园社区在确保居民生活水平不降低，确保原建设用地规模不扩大和节约用地的前提下进行城中村改造，坚持公开、公平、公正依法进行市场运行的原则，把菜园改造成结构清晰，布局合理、分区明确、环境优美、基础设施完善的现代化居住区。菜园社区位于风清路北侧，北荣路南侧，西至新华街，东至东安街，建设街纵穿村中心，交通便利，属较早的城中村，地理位置较优越。规划片区建成建筑面积58188平方米，可容纳300户。改项目设计符合县城总体规划，建成后占地60亩，可节约整合土地242.7亩。严格按照“四议两公开”要求，菜园居委会召开群众代表会议，应到16名，实到15名，符合法定人数，与会群众代表全体同意菜园进行城中村片区改造，现群众建设积极性很高。特此说明 二一一年一月五日巨鹿镇老马庄社区党支部巨鹿镇老马庄社区居民委员会关于老马庄进行城中村改造情况的说明按照巨鹿县人民政府令2010第一号巨鹿县城中村改造暂行办法的要求，老马庄社区在确保居民生活水平不降低，确保原建设用地规模不扩大和节约用地的前提下进行城中村改造，坚持公开、公平、公正依法进行市场运行的原则，把老马庄改造成结构清晰，布局合理、分区明确、环境优美、基础设施完善的现代化居住区。老马庄社区位于风清路北侧，北荣路南侧，西至新华街，东至东安街，建设街纵穿村中心，交通便利，属较早的城中村，地理位置较优越。规划片区建成建筑面积23724平方米，可容纳160户。改项目设计符合县城总体规划，建成后占地33亩，可节约整合土地134.85亩。严格按照“四议两公开”要求，老马庄居委会召开群众代表会议，应到12名，实到11名，符合法定人数，与会群众代表全体同意老马庄进行城中村片区改造，现群众建设积极性很高。特此说明 二一一年一月五日补偿安置方法一、补偿方法1、补偿方式。城中村改造拆迁补偿实行货币补偿和安置补偿两种方式，由被拆迁户自由选择。选择货币补偿的，给予一次性货币补偿；选择安置补偿的，折合成货币后用多层单元楼给予补偿，根据建成后的安置房屋成本价长退短补，货币补齐。2、补偿范围。（1）地上建筑的补偿。由具有相应资质的评估机构会同居民评估代表共同对需拆除的1361处地上建筑物按照重置价结合成新进行评估。（2）土地补偿。原拆迁房屋占地在233平方米以内的（含233平方米）按18.2万元/亩补偿，超过233平方米的，超出部分按4.33万元/亩补偿。（3）临时安置补助费及搬迁补助费临时安置补助费按被拆迁房屋的建筑面积每平方米每月3元。选择货币补偿的一次性发给3个月的临时安置补助费；选择安置补偿的发放至迁入新安置房屋之日。达到入住条件但被安置人不按时入住的停发临时安置补助费。搬迁补助费。先拆迁后入住安置房的，每户给予4000元一次性补助；先入住安置房后拆迁和选择货币补偿的，每户给予2000元一次性补助。（4）能够积极配合工作在规定时间内拆迁完毕的住户每平方米奖10元，并以签订协议顺序优先挑选安置房。与其他拆迁户同等条件下拒不拆迁，经巨鹿镇、建设局、居委会两委干部共同入户多次仍不能在规定时间内拆除的，依据相关法律法规强制拆除，拆迁费用由被拆迁户承担。3、在实施拆迁前，城中村居委会与被拆迁方签订拆迁补偿安置协议书签订比例应达到80%以上，并报指挥部办公室备案。4、在进行拆迁补偿安置时，收回已核发的土地、房屋权利证书原件，并及时办理注销手续。二、安置方法1、住房安置。入住标准：太阳能、防盗门、墙体水