房地产项目财务可行性分析.doc

1.引言上世纪九十年代后期我国的房地产蓬勃发展起来，各地的房地产价格每年以10至50增长，开发量也以每年约50至100多的速度增长，房地产业成为社会的热门产业。投资过快过大，价格偏离普通消费者的购买能力，房地产逐步成经济、社会的潜在的不稳定因素，为此，国家相继于2005年出台了“国八条”、于2006年出台了“国六条”，以及2007年对房地产出台的金融政策等一系列的宏观调控政策，对平抑房价、控制投资规模起到了积极的作用，目前房地产价格基本稳定，有些地方出现了回落。另一方面，土地资源的稀缺性和不可再生性，加上土地市场的越来越规范运作，土地招牌挂价格上涨很快，现基本占到了房价的3070；近两年物价攀升较快，钢材、水泥、劳动力等价格上涨很快，导致建筑成本大大提高；土地成本和建筑成本提高致使开发资金投入加大，宏观调控加大了项目销售周期，导致财务成本大大增加。 因此，房地产开发已告别了暴利时代，彻底告别了以前只要有项目就有效益的机会，房地产经营风险日益凸显。在这样的形势下，选择房地产项目必须慎重，必须对项目的进行产品定位分析、市场调查分析、市场趋势分析、现金流量分析、投资分析等一系列的可行性分析。本文就笔者所在区域某一特定房地产项目XX，从财务角度展开投资分析，论证项目的可行性。2.XX项目概况2.1项目简况1、项目名称：中房XX2、项目地点：浙江德清武康城东新区，东为永平路，北靠武源街，南临香溢山庄，西为雅兰国际大酒店。3、开发单位：德清县XX置业有限公司4、项目规模：总用地面积36756平方米，总建筑面积71081平方米，5、开发年限：3年（项目假设于2006年三季度开始，于2009年二季度结束）2.2项目主要经济技术指标： 总用地面积平方米36756总建筑面积平方米71081地上建筑面积平方米59000其中住宅面积平方米55130商业平方米1926物管及幼儿园平方米243自行车库平方米744汽车库平方米957半地下建筑面积平方米2010其中物管平方米384自行车库平方米1626地下建筑面积平方米10071建筑密度28%容积率1.6绿地率30%停车位个374其中地上车位个132地下车位个242户数户546其中小户型(90 及以下）户422 (占70%）大户型(90 以上）户124 (占30%）3投资、收入估算及现金流量3.1项目投资估算3.1.1如何进行投资估算进行房地产项目投资分析，就必须对房地产项目进行很准确的投资估算，投资估算可以按照房地产会计科目中的开发成本下属的明细科目和期间费用科目分项进行，在一般的投资估算表中分别列出征地及补偿费、前期工程费、房屋开发费、基础设施费、公共配套费、其他开发费、期间费用等七大项（小型项目可不设基础设施费、公共配套费），再根据费用类别和分项工程设置估算小项。投资估算涉及工程技术、营销策划、开发运作等各个领域，专业性很强，在估算依据及估算金额上，必须深入调查、和开发部、工程部、销售部等各个部门通力合作。在此基础上反复论证得出较为准确的数据，并确定投入的具体时间，再编制投资估算表。3.1.2XX项目投资估算XX项目投资估算表序号项 目 建筑面积单位成本元费用额万元备 注1 一、征地及补偿费用68828 907.58 6,246.68 2 其中:土地费用68828 881.14 6,064.74 土面积36756单价110万元/亩3 契税68828 26.43 181.94 契税税率3%4 二、前期工程费68828 46.11 317.36 5 其中: 规划设计费69071 8.00 55.26 6 建筑设计费 69071 20.00 138.14 7 环境设计费69071 2.00 13.81 8 勘探费69071 1.00 6.91 9 规费68828 15.00 103.24 10 三、房屋开发费68828 1265.85 8,712.62 11 1、建安工程费69071 1069.72 7,388.66 12 其中：小高层住宅35481 1150.00 4,080.32 13 多层住宅23519 850.00 1,999.12 14 地下工程10071 1300.00 1,309.23 15 2、附属工程费68828 192.36 1,323.96 16 其中：供水工程68828 15.00 103.24 17 市政绿化工程68828 50.00 344.14 18 供电工程68828 50.00 344.14 19 煤气工程68828 15.87 109.20 20 电梯工程68828 46.49 320.00 16台电梯,20万元/台21 弱电工程68828 15.00 103.24 含有线电视22 四、其它开发费用68828 47.13 324.42 23 其中：测绘费68828 2.00 13.77 24 防雷检测费68828 2.00 13.77 25 预算编制费68828 3.00 20.65 26 工程质监费68828 2.00 13.77 27 工程监理费69071 8.00 55.26 28 不可预计费69071 30.00 207.21 29 五、期间费用68828 167.58 1,153.39 30 其中：管理费用68828 34.75 239.20 按销售收入1.5计算31 销售费用68828 34.75 239.20 按销售收入1.5计算32 财务费用68828 98.07 675.00 按3000万元2年利率7.5%计算33 合 计68828 2434.25 16,754.47 3.2项目收入估算3.2.1任何进行收入估算收入估算主要是和销售部通力合作，一是要确定各种类型商品房的可销售量；二是根据市场调查分析报告、市场趋势分析报告，确定各种商品房的销售价格及总销售额。3.2.2XX项目销售收入估算中房XX总建筑面积69071平方米，其中：不可销售的公建面积243平方米；可销售面积为68828平方米，预计销售收入分别为：山水XX项目销售收入预计表序号名 称面积()单价(元/)金额（万元）备 注1 住宅（小高层） 33494.00 3600.00 12,057.84 2 住宅（多层） 21636.00 3500.00 7,572.60 3 商铺1926.00 7000.00 1,348.20 4 汽车库957.00 3000.00 287.10 5 储藏室744.00 1200.00 89.28 6 地下车位10071.00 1201.47 1,210.00 242个车位按5万元/个7 物管及幼托房243.00 8 9 10 合 计69071.00 3278.47 22565.02 3.3现金流量测算根据工程进度和销售计划制定现金流量，XX项目现金流量如下：序号项 目 总额2006年2007年2008年2009年三季度四季度小计一季度二季度三季度四季度小计一季度二季度三季度四季度小计一季度二季度小计1 一、经营活动产生的现金流量：2 经营性现金流入小计22,565.02 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2820.63 2820.63 5641.26 2820.63 2820.63 2820.63 2820.63 11282.51 2820.63 2820.63 5641.26 3 住宅（小高层） 12,057.84 1507.23 1507.23 3014.46 1507.23 1507.23 1507.23 1507.23 6028.92 1507.23 1507.23 3014.46 4 住宅（多层） 7,572.60 946.58 946.58 1893.15 946.58 946.58 946.58 946.58 3786.30 946.58 946.58 1893.15 5 商铺1,348.20 168.53 168.53 337.05 168.53 168.53 168.53 168.53 674.10 168.53 168.53 337.05 6 汽车库287.10 35.89 35.89 71.78 35.89 35.89 35.89 35.89 143.55 35.89 35.89 71.78 7 储藏室89.28 11.16 11.16 22.32 11.16 11.16 11.16 11.16 44.64 11.16 11.16 22.32 8 地下车位1,210.00 151.25 151.25 302.50 151.25 151.25 151.25 151.25 605.00 151.25 151.25 302.50 9 经营性现金流出小计19,518.59 227.64 3701.00 3928.64 3751.91 1256.78 1204.74 1364.74 7578.16 1408.55 1208.55 1208.55 1423.74 5249.40 866.70 1895.68 2762.38 10 一、征地及补偿费用6,246.68 3590.97 3590.97 2655.71 2655.71 0.00 0.00 11 其中：土地费用6,064.74 3500.00 3500.00 2564.74 2564.74 0.00 0.00 12 契税181.94 90.97 90.97 90.97 90.97 0.00 0.00 13 二、前期工程费317.36 187.78 42.63 230.41 25.00 20.00 10.00 20.00 75.00 0.00 0.00 0.00 11.95 11.95 0.00 0.00 0.00 14 其中： 规划设计55.26 27.63 17.63 45.26 10.00 10.00 0.00 0.00 15 建筑设计费 138.14 50.00 20.00 70.00 20.00 20.00 20.00 60.00 8.14 8.14 0.00 16 环境设计费13.81 5.00 5.00 5.00 5.00 3.81 3.81 0.00 17 勘探费6.91 6.91 6.91 0.00 0.00 0.00 18 规费103.24 103.24 103.24 0.00 0.00 0.00 19 三、房屋开发费8,712.62 0.00 0.00 0.00 886.64 1086.64 886.64 1036.64 3896.56 1086.64 886.64 886.64 1089.88 3949.80 668.88 197.38 866.26 20 1、建安工程费7,388.66 0.00 0.00 0.00 886.64 886.64 886.64 886.64 3546.56 886.64 886.64 886.64 886.64 3546.56 295.54 0.00 295.54 21 其中：小高层4,080.32 0.00 489.64 489.64 489.64 489.64 1958.55 489.64 489.64 489.64 489.64 1958.55 163.21 163.21 22 多层1,999.12 0.00 239.89 239.89 239.89 239.89 959.58 239.89 239.89 239.89 239.89 959.58 79.96 79.96 23 地下1,309.23 0.00 157.11 157.11 157.11 157.11 628.43 157.11 157.11 157.11 157.11 628.43 52.37 52.37 24 2、附属工程费1,323.96 0.00 0.00 200.00 0.00 150.00 350.00 200.00 0.00 0.00 203.24 403.24 373.34 197.38 570.72 25 其中：供水工程103.24 0.00 0.00 103.24 103.24 0.00 26 市政绿化工程344.14 0.00 0.00 50.00 50.00 150.00 144.14 294.14 27 供电工程344.14 0.00 100.00 50.00 150.00 50.00 50.00 144.14 144.14 28 煤气工程109.20 0.00 50.00 50.00 0.00 59.20 59.20 29 电梯工程320.00 0.00 100.00 100.00 200.00 200.00 20.00 20.00 30 弱电工程103.24 0.00 50.00 50.00 0.00 53.24 53.24 31 四、其它开发费用324.42 0.00 27.53 27.53 60.32 25.90 25.90 25.90 138.02 39.72 39.72 39.72 39.72 158.86 0.00 32 其中：测绘费13.77 0.00 13.77 13.77 0.00 0.00 33 防雷检测费13.77 6.88 6.88 6.88 6.88 0.00 0.00 34 预算编制费20.65 20.65 20.65 0.00 0.00 0.00 35 工程质量监督费13.77 0.00 13.77 13.77 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 36 工程监理费55.26 0.00 0.00 13.81 13.81 13.81 13.81 55.26 0.00 37 不可预计费207.21 0.00 25.90 25.90 25.90 25.90 103.61 25.90 25.90 25.90 25.90 103.61 0.00 38 五、期间费用1,153.39 39.87 39.87 79.73 124.24 124.24 124.24 124.24 496.96 124.24 124.24 124.24 124.24 496.96 39.87 39.87 79.73 39 其中：管理费用239.20 19.93 19.93 39.87 19.93 19.93 19.93 19.93 79.73 19.93 19.93 19.93 19.93 79.73 19.93 19.93 39.87 40 销售费用239.20 19.93 19.93 39.87 19.93 19.93 19.93 19.93 79.73 19.93 19.93 19.93 19.93 79.73 19.93 19.93 39.87 41 财务费用675.00 84.38 84.38 84.38 84.38 337.50 84.38 84.38 84.38 84.38 337.50 0.00 42 六、支付各项税费2,764.12 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 157.96 157.96 315.91 157.96 157.96 157.96 157.96 631.82 157.96 1658.43 1816.39 43 流转税费1,263.64 0.00 0.00 0.00 157.96 157.96 315.91 157.96 157.96 157.96 157.96 631.82 157.96 157.96 315.91 44 企业所得税1,500.48 0.00 0.00 0.00 1500.48 1500.48 45 经营活动产生的现金流量净额3046.43 -227.64 -3701.00 -3928.64 -3751.91 -1256.78 1615.89 1455.89 -1936.91 1412.08 1612.08 1612.08 1396.88 6033.11 1953.93 924.95 2878.87 46累计经营活动产生的现金流量-227.64 -3928.64 -7680.55 -8937.33 -7321.44 -5865.55 -4453.47 -2841.39 -1229.32 167.57 2121.49 3046.44 4.财务分析4.1本量利分析成本业务量(产量或销售量)-利润三者关系的分析, 简称本量利分析（CVP）。它是现代管理会计学的重要组成部分，其理论正日臻完善，其分析技术已在企业实践中得到日益广泛的应用。所谓本量利分析，是指在成本性态分析的基础上，通过对成本、业务量和利润三者关系的分析，建立数学化的会计模型和图式，进而揭示变动成本、固定成本、销售量、销售单价和利润诸多变量之间的内在规律性联系，为利润预测和规划，为会计决策和控制提供有价值的会计信息的一种定量分析方法。房地产项目公司管理费用从成本性态上无法明确地区分为固定成本还是变动成本，它是一种混合成本，可以通过历史资料分析法、工程技术测定法、会计分析法、合同确认法等方法给予区分。但是它的金额相对于整个项目的成本费用总额来说所占的比例是很小的，任何区分对分析的结果影响不大，所以我们从重要性原则出发可以把它列为变动成本或固定成本中房XX固定成本为6246.68万元（土地及契税作为固定成本，期间费用中的混合成本因费用不大不作区分），单位变动成本1526.67元/，估算平均单价3278.47元/，房地产流转税费率合计为5.6。作如下分析：1、保本点（销售量）固定成本单价（1税率）单位变动成本6246.68 3278.47（15.6）1526.6739833.532、保本点（销售额）保本点（销售量）单价39833.533278.4713059.28万元3、盈利额单价（1税率）单位变动成本销售量固定成本 3278.47（15.6）1526.67688286246.684546.90万元4.2安全边际分析安全边际是指企业现有或预计的销售量（或销售额）超过保本销售量（或销售额）之间的差量（或差额），称安全边际量（或安全边际额）。它表明销售额（量）下降多少企业仍然不致亏损。企业生产经营的安全性，还可以用安全边际率来表示，安全边际和安全边际率的数值越大，企业越安全。1、安全边际量可销售量保本量6882839833.5328994.472、安全边际率安全边际量可销售量10028994.476882810042.134.3敏感性分析利润是一项综合性的指标，它受到销售单价、销售量、成本等因素的影响，在现实的经济环境中，这些因素经常发生变动。但有些因素增长，会导致利润增长，而有些因素下降才会使利润增长。有些因素只要有很小的变动就会使利润变化很大，而又有些因素变动很大对利润引起的变化却很微小。我们把对利润影响大的因素称为利润灵敏度高因素，把对利润影响小的因素称为利润灵敏度低因素。利润敏感性分析就是研究当影响利润的有关因素发生变动时对利润产生影响的一种定量的分析方法。利润预测是企业经营预测的一个重要方面，它通过对产品的销售数量、价格水平、成本状况进行分析和预算，预测出企业未来一定时期的利润水平。企业通过利润预测可以对有关收入、成本、利润进行综合分析，为经营决策提供依据，同时，也可以发现生产经营中存在的问题，有利于改善经营管理、提高经济效益。敏感性分析是一种常用的经济效益不确定分析方法，用来研究和预测不确定因素对技术方案经济效益的影响情况及影响程度。它对于企业经营管理和利润预测有着实际的意义，决策者掌握这些数据后，可在情况发生变化时有目的地采取对策，调整企业计划，使生产经营活动控制在最有利的状态之下。对敏感度高的因素，决策者会给予更多的关注，花大力气，调动更多资源去改变它，促使利润向最大化的方向变动。敏感系数目标值变动百分比/参量值变动百分比1、单价的敏感程度设单价增长10则为3278.47（110）3606.32按此单价利润为3606.32（15.6）1526.67688286246.686677.13万元，原来利润为4546.90万元，其变化率为：目标值变动百分比（6677.134546.90）4546.90 46.85单价的敏感系数46.85104.692、固定成本的敏感程度设固定成本增长10则为6246.68（110）6871.35万元，按此固定成本利润为3278.47（15.6）1526.67688286871.353922.30万元，原来利润为4546.90万元,其变化率为：目标值变动的百分比（3922.304546.90）4546.9013.74固定成本的敏感系数13.74101.373、单位变动成本的敏感系数 设单位变动成本增长10则为1526.67（110）1679.34，按此单位变动成本利润为3278.47（15.6）1679.34688286246.683496.17万元，原来利润为4546.90万元，其变化率为：目标值变动的百分比（3496.174546.90）4546.9023.11单位变动成本的敏感系数23.11102.314.4经营性现金流量分析经营性现金流量直接反映了企业的盈利能力，是现金流量分析的重点。而评价净利润与经营性现金流量之间产生差异的原因，能有效揭示企业财务报表的质量、评价企业获取现金及持续盈利的能力，中房XX项目土地价款及契税于项目初期流出，土建及配套投资按项目进度流出，项目收入根据准现房销售的原则平均流入，所得税税率为33。祥见现金流量图： 4.5净现值分析投资项目投入后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬折算为现值，减去初始投资后的余额，叫净现值。按照这种方法，所有未来现金