2017南通城市进入报告.pptx

城市板块研究 南通 03 城市标签及占位 概况 南通历史文化底蕴深厚 是全国首批对外开放的14个沿海城市之一 定位上海都市圈副中心城市 未来必定通过融入上海 接轨苏南 延续上海北海岸线都市圈 成为引领苏北城市群门户城市 历史轮廓 南通于周显德三年 至今已有一千多年的历史 1983年撤销南通地区 设立南通市 辖区范围 南通市位于江苏东南部 下辖崇川区 港闸区 通州区3个区 南通开发区 滨海工业园区两个开发区 苏通科技产业园一个功能区 海安 如东两个县 代管启东 海门 如皋三个县级市 城市面积 8544平方千米 市区面积1692平方千米功能定位 上海都市圈副中心城市 上海北翼现代化港口 工业 贸易 旅游城市 长江流域现代化物流基地 4 城市标签及占位 城市能级 长三角北翼经济中心 现代港口城市和历史文化名城 型大城市 具备了与宁波 无锡 苏州等城市同等竞争的发展优势 长三角规划核心城市 南通 南通发挥滨江临海优势 建设以海洋装备 精细化工为主的先进制造业基地和综合性物流加工基地 建设江海交汇的现代化国际港口城市 长江三角洲区域规划 长三角城市群各城市规模等级 05 2 城市经济 GDP 财政 南通地区生产总值及人均生产总值均呈现出每年递增的态势 增速维持在8 5 以上 GDP全省排名第四 人均GDP全省第五 南通财政收入按照每年超10 的增速稳定增长 财政支出略高于财政收入 GDP增速居全省前列 增速稳定 财政收入逐年增长 支出略高于收入 06 城市经济 固投 房投 横向比较 南通房投占比处于全省中间占位 占比维持在15 左右 年度新开工面积维持在1000万方以上 房地产投资力度较大 07 城市产业 结构 南通产业结构近年来逐步优化 三产占比逐年提升 趋势明显 2016年南通首次三产占比超过二产 南通产业结构目前以第三产业发展为主 且增长趋势明显 2016年第三产业比重首次高于第二产业 城市多产业协调发展 08 城市人口 规模 居民收入 南通全市常住人口730万 人口数量变化小 城镇化率64 37 较上年增涨1 6 人均收支逐年增加 图标中显示数据 南通属于内生型城市 南通人口从1949年的464 52万人一度上涨到1998年的787 49万人后出现连续12年的人口负增长 近6年户籍人口稳定在766万人左右 2016年末全市常住人口730 2万人 其中 城镇人口达到493 5万人 增长7 7 城镇化率64 37 较上年增涨1 6 南通人均可支配收入 人均储蓄余额以及消费性支出基本呈现同步上涨趋势 收支比整体保持在60 以上 09 城市交通 外部链接 对外交通升级 崛起苏中 融入苏南 接轨上海 着力将南通打造成区域性综合交通枢纽 高速公路 沿江高速 204国道 宁通高速 沿海高速等 高速铁路 宁启铁路 海洋铁路 沪通铁路 兴东机场 日均10个航班往返于国内各大城市 定位为上海第三机场 南通港 国家一类开发口岸 上海国际航运中心组合港北翼重要港口 国际港口协会成员港 10 城市交通 内部连接 现代化的城市综合交通系体快速建成 一轴一环八射 的快速路快速形成 可以实现中心城区任意一点15分钟上快速路 25分钟上高速公路 35分钟内点对点到达的能力 11 城市资源 自然 南通的人文景观资源概括为 一山 一水 一人 提升了城市的人文价值和软实力 狼山 全国佛教八小名山之首 濠河 史载 城成即有河 张謇 开创现代城市发展的 南通模式 12 城市资源 人文 中心城区规划为 两轴三区四带 的空间结构 两轴 长华路 工农路 星湖大道 青年路 三区 崇川区 港闸区 开发区 四带 九圩港绿化带 通吕运河绿带 狼山风景区绿色廊道 老洪港风景区绿色廊道 发展方向 主要向东 南方向发展 整合西 北方向 优化沿江 形成带状空间布局 公共服务中心体系 由1个组合型市级中心 2个区级中心 6个片区级中心 居住 建设 宜居城市 构建和谐社区 规划形成7个工业片区 港闸经济开发区 港闸经济开发区东区 崇川经济开发区东区 崇川经济开发区南区 南通经济技术开发区 江海港区 通海港区 仓储 依托大型港区 骨干航道 铁路 公路 重点建设南通港综合物流园区 同时拍套建设港闸物流中心 运河桥物流中心和开发区物流中心 城区规划为 两轴三区四代 的空间结构 城市主要向东 南方向发展 整合西 北方向 优化沿江 形成带状空间布局 城市规划 整体规划 13 坚持人口发展综合决策 促进人口长期均衡发展围绕 创新之都 打造长三角北翼人才高地加快城镇化发展水平与质量 提高城市综合竞争力提高人口综合素质加快人口大市向人力资源强市转变积极应对人口老龄化注重利益导向 保障和改善民生建立健全家庭发展政策 增强家庭发展能力促进流动人口社会融合 加快人口大市向人力资源强市转变 促进人口长期均衡发展 14 城市规划 人口 经济技术开发区 崇川经济开发区 港闸经济开发区 滨江新区 五沿 沿海 沿江 沿上海 沿通道 沿重要节点沿海 重点发展能源 石化 物流等产业沿江 重点发展海工船舶 电子信息 新材料等产业沿上海 重点承接上海高端装备 电子信息等先进制造业和现代服务业沿通道 重点发展大宗物流 专业市场 机电设备等产业沿重要节点 重点发展都市型产业 先进制造业和特色产业3 3 N产业规划南通市产业将以高端纺织 船舶海工 电子信息三大重点支柱产业 智能装备 新材料 新能源和新能源汽车三大重点新兴产业 以及符合产业发展导向 有利于发挥自身优势的产业 即3 3 N产业体系 为发展重点 南通市重点产业 五沿 布局示意图 城区发展主要依托良好城市区位 发展沿江沿上海产业经济带 发展船舶海工 新材料 现代服务业等产业 15 城市规划 产业 南通交通规划完善 主力包括对外道路交通建设 本地枢纽站建设 城市地铁建设 城区通达性将进一步提升 地铁 港闸区 南通西站定位于大型综合客运枢纽 是沪通铁路 通苏嘉城际 盐城客专的共用车站 位于通州区平潮境内 距离新城区约19km 距主城区约13 5km 预计设有11个登机廊桥 24个国内 6个国际值机柜台 贵宾区设11个独立休息室 2300 观光平台 1400 绿化内庭 规划建成3座航站楼 16 城市规划 配套 义务教育优质均衡发展 板块商业配套愈发完善丰富 高端定位商圈崛起 港闸区 崇川区 开发区 17 思考1 城市基本面是否足以支撑进入 长三角北翼中心城 城市发展提速 19 衰退期 成熟期 发展期 初始期 衰退期 成熟期 发展期 初始期 初期 中期 晚期 20 21 商品房市场 城市政策研究 2016年市场主力去库存政策效果显著 2017年房产新政出台 促进市场平稳 政府控价保量态度坚决 为贯彻落实国家对房地产市场分类调控 因城施策的要求 针对当前我市房地产市场形势 为稳定市区 不含通州区 下同 住房价格 增加住房供应 合理引导住房需求 规范市场秩序 现就进一步促进市区房地产市场平稳健康发展提出如下意见 增加住房供给 加大住房用地供应力度 提高市区普通商品住房用地竞买准入门槛 加快存量住房用地开发进度及时推出各类房源 多渠道筹集房源 加强价格管理 做好商品住房价格备案工作 严格执行明码标价和 一价清 制度 加强监管联动 加强组织领导 加强日常检查与执法力度 规范销售行为 严禁无证认筹 提高预售条件 公开销售信息 禁止捂盘惜售 严格商品住房合同网签备案管理 加强预售资金监管加强金融风险防范 适度提高公积金贷款门槛 各项控制举措将对2017年房地产市场具有一定的控价信号2017年 政府的主基调将是控房价 保去化 22 土地市场 供求及楼板价 12至今住宅土地市场供应放缓 其中 商品住宅用地在14年及16年供应有一定程度增加 土地楼板价呈现稳中有升的态势 16年年底土拍 拿地楼板价呈现较大涨幅 整体表现供不应求 商办土地供应未出现回暖趋势 23 土地市场 区域成交结构 区域近几年土地供应及成交以港闸区为主 占比46 价格上崇川区仍为高地 开发区拿地价格较低 注 新城区因16年仅出让2幅地块且均为上半年出让 年均楼板价较低 该数据为2016年土地数据 24 土地市场 重点地块分析 远创R16023容积率2 01楼板价4055元 恒大R16026容积率1 65楼板价6533元 致豪R16029容积率1 1楼板价9554元 碧桂园R16031容积率1 69楼板价7799元 中海R16030容积率1 5楼板价10927元 盛和R16024容积率1 11楼板价10604元 远创R16028容积率1 3楼板价10454元 碧桂园CR16027容积率2 62楼板价4550元 碧桂园R16022容积率1 71楼板价6292元 中南R16025容积率1 75楼板价4583元 16年土拍集中供应76万方土地 计容建面132万方 补充住宅市场资源 成交均价多破万 楼板价应声上涨 其中港闸区占据半壁江山 为名副其实市场热土 25 土地市场 待出让地块 17年南通市区商品房用地拟出让15块 占地共计118 6万 其中最大地块占地20万 目前开发区林萃路西地块以及东方大道西地块已经挂牌 将于6月16日拍卖 26 南通市区 除通州区 目前新地供应渠道趋于单一化 通过建设用地网上交易平台 网拍报价竞得地块 流程为土地挂牌 土地交易 结果公示 企业预先在交易平台报名竞买并交纳一定保证金后 在土拍当天参与网上竞价 在此种单一渠道下 前期在土地挂牌之前 开发商与政府具有一定商谈空间 政府可以根据品牌开发商在拿地条件上进行硬性指标规定 自有资金要求 开发资质等 从而增加品牌开发商拿地成功的机率 联合开发 2016年土地拍卖出现由一家竞拍 几家联合开发的合作模式 例如2016年11月17日南通新东区R16019地块 佳期漫项目 由弘阳竞得 开发则由中南 碧桂园 弘阳三家联合开发 由中南操盘 目前拿地渠道趋于单一化 但开发商与政府前期具有一定协商空间 土地市场 取地模式分析 27 土地市场 土拍新政 竞得人在约定交地后12个月内开工建设 办结施工许可证和桩基开工 竞得人首次动工建筑面积不得少于宗地总建筑面积的30 且竞得人在约定交地后48个月内全部竣工 并通过规划 建设 消防等相关部门验收备案 地块应采用装配式建筑技术建设 采用装配式建筑技术的房屋总面积不少于总建筑面积的30 装配式建筑单体主体结构装配率不低于25 全装修成品住房建筑面积不低于总建筑面积的40 地块建设要求 土地竞拍规则 两宗地块最高限价均为11250元 在限时竞价期间 地块网上竞价达到最高限价时 将改为现场摇号确定竞得人 土地市场限价政策显现 开发区新挂牌两幅地块均为限价地 最高限价11250元 且土地开竣工时间明确 12个月内开工 48个月内竣工 开发商囤地行为将受到限制 28 南通住宅市场供求比呈下降趋势 15年开始低于1 0 市场供不应求 市场价格从12至17年呈现 V 形走势 16年市场价格开始上涨 整体表现为成交量价同趋势发展 商品房市场 住宅供求分析 29 商办市场供应呈现逐年下降趋势 成交量价稳中略有上升 供求比在16年首次低于1 0 目前南通商办市场走量较低 近三年月均去化仅1 6万方 同时以前年度供应积累 市场存量体量较大 办公市场存量97万方 商业市场116万方 以目前去化水平 去化周期冗长 南通商办市场目前供应降低 成交走势稳中有升 近三年月均去化1 6万方 市场库存压力大 实现去化周期冗长 商品房市场 商办供求分析 30 全市及区域物业占比无明显趋势变化 港闸区普通住宅比例均在80 以上 2014年达到94 表现与市场热点区域相符 商品房市场 物业占比趋势变化分析 31 主力面积段 85 100 刚需型产品 115 135改善型产品注 市场主力购买需求以刚需及改善为主 面积需求呈现一定程度分化 主力售价 60 120万元注 其中60 100万元总价占比为45 市场对于普通住宅价格的主力接受范围仍在100万元以内 目前南通普通住宅主力成交集中在85 100 115 135 总价段为60 120万元 整体表现为刚需型市场至改善型市场过渡时期 商品房市场 住宅成交结构分析 别墅 32 主力面积段 140 260 注 低密度市场目前主力销售面积以140 360 为主 大户型别墅占比较低 市场独栋产品稀缺 占比仅为1 其余产品占比分别为联排 双拼 叠加 主力售价 160 340万元注 160 340万元市场总占比为54 目前南通别墅市场主力成交面积集中于140 260 中小型别墅为主 经济型别墅产品入市 多以联排产品为主 主力总价段为160 340万元 商品房市场 住宅成交结构分析 别墅 33 16年住宅市场中 港闸区项目占据半席 中海碧林湾成交量占据首位 在通房企中海 景瑞 世茂 万科包揽前四 品牌效应显现 商品房市场 住宅成交排行 34 目前南通商办市场在售库存较大 主力集中在主城区 其次为开发区 可以看出 商办市场集中程度反映出区域市场发展程度 南通商品房可售库存245 63万方 住宅仅占22 商办产品库存形势较为严峻 住宅市场去库存效果明显 主力存量为未拿预售存量 商品房市场 存量分析 35 2014 2016年整体月均去化21 35万方 潜在库存出清周期 17个月整体 包括地块存量 市场出清周期 27个月 住宅市场潜在库存371 9万方 按近3年月均去化量推算 出清周期为17个月 1 4年 市场已拿未开发地块206 42万方 预计将于17年集中推售 则整体出清周期为27个月 2 3年 商品房市场 出清周期研究 36 价格 住宅市场价格上涨趋势依旧 土地市场拿地价格高升 从源头带动产品价格 预计10月年底地拍项目入市后将有所显现 存量 市场可售库存见底 总体市场走量仍需2 4年 整体表现供不应求 需求 市场主力需求从刚需至改善过渡 产品品质呈现上涨 政策 2017年新政政府控价态度明显 去化仍是市场主力目标 住宅市场将在一定时间内呈现稳定发展趋势 价格涨幅降低 市场存量减少 市场投机被压制 商品房市场 发展趋势研究 37 2010 2012年住宅市场品质项目主要集中于崇川区 成交单价居高 港闸区以刚需高层产品为主 开发区主力发展为狼山低密度项目 2010 2012区间住宅市场特征 崇川区 因区域城市中心形象 多品质型项目 以依托濠河的低密度项目为主 成交单价居高 港闸区 刚需型板块 以北大街为中心 多高层项目 主力客群为北部乡镇 成交单价较低 开发区 依托狼山风景区优势 北部低密度项目发展 数据区间为2010 2012年 市场特征研究 发展阶段研究 2010 2012年 38 2013 2015年港闸区及开发区高速发展 项目数量猛增 以高层刚需产品为主 新城区与新东区依托主城优势 居住氛围提升 2013 2015区间住宅市场特征 主城区 高品质项目区域 新城区 板块住宅发展迅速 区域规划利好 新东区 项目新开速度较慢 人民路沿线发展 港闸区 区域高层项目品质提升 保利 华润等品牌房企入驻 开发区 北部低密度墅区 南部高层产品项目兴起 市场特征研究 发展阶段研究 2013 2015年 39 2016年南通市场发展迅猛 刚需板块项目品质提升 低密度项目市场追捧热度上升 2016至今区间住宅市场特征 主城区 高品质项目区域 新开项目稀少 新城区 居住氛围愈渐成熟 生活配套完善 新东区 板块发展潜力巨大 已形成以国城广场为中心的生活区域 港闸区 区域高层品质项目增加 低密度项目发展 开发区 低密度墅区发展良好 高层项目品质提升 市场特征研究 发展阶段研究 2016至今 40 市场特征研究 当前价格 目前各区域价格以主城中心外沿降低 各板块内部价格亦有所差异 短期内不会形成以环线为标准的价格区域 港闸区 新东区 主城区 新城区 开发区 41 市场特征研究 发展趋势研究 市场低密度产品兴起 发展趋势明显 高层产品品质提升 价格洼地 区域投资机会放大 产品趋向高层产品 区域产品将趋向以18层高层产品为主 大平层产品将逐渐增多 区域呈现差异化发展 整体市场产品发展趋向大户型产品 刚需小户型产品占比将逐渐减少 新东区11000 14000元 主城区15000 18000元 五水商圈10000 14000元 北大街9500 13000元 市北高新8000 9500元 新城区16000 22000元 开发区7500 9000元 42 市场特征研究 典型项目 万科白鹭郡万科低密度 别墅产品创新 盛和九里香堤首创退台洋房 产品品质感强 中南漫悦湾纯大开间短进深户型 市场发展方向 万科城市之光16年大开间典型项目 户型附赠价值高 冠城大通棕榈湾早期入市典型项目 产品附赠及景观设计当时市场较为抢眼 世茂新界小户型典型项目 户型设计较为极致 43 44 地下室 地上1层 地上2层 客厅上空挑高 二层可作卧室附赠 万科白鹭郡项目为万科在南通首个纯低密度社区 首创100 经济墅 产品创新力强 市场特征研究 典型项目 万科白鹭郡 45 市场特征研究 典型项目 冠城大通棕榈湾 中轴景观带 水系景观带 冠城大通棕榈湾2011年开售 新东区大体量项目 项目特色在于户型附赠及社区景观打造 46 市场特征研究 典型项目 万科城市之光 附赠一半 全赠 全赠 附赠一半 附赠一半 全赠 全赠 全赠 附赠一半 万科城市之光2016年开盘 东区市场低密度项目 产品创新大开间户型 居住舒适度提升 47 市场特征研究 典型项目 世茂新界 87 3室2厅2卫三开间朝南 功能间数量多附赠价值高 120 3室2厅2卫三开间朝南 空间设计合理附赠价值高 项目分四期 一共由14幢住宅组成 共5800户 于2016年3月25日首次开盘 户型面积为87 138平米的3房 均价5900元 平米 目前整盘均价7100元 世茂新界为世茂深耕开发区的第二个作品 小户型产品设计极致 87 做到小三房 附赠价值较高 市场特征研究 典型项目 中南漫悦湾 中南漫悦湾110 3室2厅2卫四开间朝南 卧室全南向动线设计合理 附赠价值高 中南漫悦湾122 4室2厅2卫四开间朝南 卧室全南向动线合理 附赠价值高 中南漫悦湾为南通首家纯大面宽短进深产品项目 108 产品即做到四开间朝南 49 2011年 冠城大通棕榈湾 项目创新产品附赠 附赠价值较高 社区景观打造在市场上较为抢眼 盛和九里香堤 2015年 港闸区首个纯低密度项目 首创褐石电梯退台洋房 世茂新界 2016年 项目小户型产品设计较为极致 90 一下即做到小三房 且附赠价值较高 万科城市之光 项目为市场首个大开间户型 居住舒适度极大提升 2016年 2016年 万科白鹭郡 项目进行产品创新 首创100 经济墅 中南漫悦湾 项目户型设计以大面宽为特点 四开间朝南 2017年 市场特征研究 典型项目总结 房企特征研究 重点房企汇总 50 数据截止2017年3月 51 发展历程 万科于2010年12月在南通拿下港闸区商办住地块 正式进驻南通 打造了港闸首个综合体项目 万科金域蓝湾 随后陆续拿地 在通所推出项目涵盖别墅 小高层 高层等产品 客户范围从主城区向外延伸 涉及北部乡镇 东部主力乡镇 万科目前布局港闸区与崇川区 主城区与新东区 均为南通热点机会市场 目前仅在售项目操盘 未储存新地块 房企特征研究 重点房企 万科 房企特征研究 重点房企 景瑞 52 发展历程 景瑞地产于2010年竞得开发区CR9046地块 打造了其在南通市区首个项目景瑞望府 项目包含别墅及高层两大住宅类型 还同时涵盖了商业及会所配备 并于2015年7月再次拿下开发区南通大学南地块 同样以别墅与高层产品形式入市 获得市场追捧 目前景瑞在售仅景瑞御府项目 且项目剩余体量较少 暂未储存新地块 景瑞在南通深耕六载 在开发区打造了两个高低配项目 剩余体量较少 53 房企特征研究 重点房企 世茂 2013年 2015年 世茂公元 世茂新界 占地面积 13万方容积率 2 1产品线 别墅 洋房 高层 占地面积 10 6万方容积率 2 89产品线 小高层 高层 发展历程 世茂在2012年拿下开发区R12035纯住宅地块 正式挺进南通 打造了多产品线的世茂公元项目 并于2013年4月一举拿下能达商务区两块商办住地块 打造了目前开发区唯一大型综合体项目世茂广场 其中住宅部分的世茂新界一经开盘便持续热销 目前世茂在通项目均布局开发区 54 房企特征研究 重点房企 中海 中海碧林湾项目2013年6月开盘占地面积 19 96万方容积率 2 97产品线 小高层 高层 R16030地块占地面积 9 4万方容积率 1 5建筑体量 14 1万方 发展历程 中海地产首驻南通项目为港闸区中海碧林湾项目 项目体量20万方 项目于2013年6月开盘 目前为4期在售 剩余体量较少 中海于2016年年底拿下R16030地块 转战主城区 中海目前在南通仅港闸区1盘在售 剩余体量较少 即将转战主城区 55 发展历程 目前碧桂园在南通共7个在售项目 其中市区项目有开发区的南通碧桂园以及新城区的翡翠华府 在2016年底土拍大战中 碧桂园又竞得3块地块 其中主城区2块 新东区1块 且地块容积率从1 69至2 6不等 且3块地块以开始进入规划 预计入市时间相差无几 碧桂园布局南通的脚步正不断加速中 特色鲜明城镇住宅企业 2012年入驻开发区 在通持续发力 3项新盘联动 房企特征研究 重点房企 碧桂园 56 房企特征研究 重点房企 盛和 发展历程 江苏盛和房产成立于2002年 为江苏本土开发商 盛和在南通项目众多且入市时间较长 产品类型及客户层覆盖较广 永兴花苑 翰林府 花半里 九里香堤等 盛和项目不仅仅有刚需类项目 也有市中心改善类豪宅项目 企业实力可见一斑 盛和为实力本土企业 深耕南通多年 项目层次广 市场接受度高 57 房企特征研究 重点房企 中南 发展历程 中南作为从南通走出去的实力企业 在南通市区在售2个住宅项目 待售2个项目 精装为其在市场上树立了独特的竞争优势 中南置地旗下 中南世纪城 品牌是江苏省最具知名度的房地产品牌之一 包括商业及办公产品 致力于打造一城的商务中心 在多地均有开设 中南世纪城 中南为海门实力地产企业 精装实力雄厚 在南通品牌影响力高 各区域均有布局 58 客户研究 以区域客户及北部乡镇为主 轨道交通及沪通高铁带动区域投资客源 区域住宅项目兴起 驱动主城区小石桥 易家桥周边客户 观音山本地客户亦占据一定比例 以区域客户为主 港闸区 新东区置业客户亦占据一定比例 南通客户以区域客户为主 各板块客户流动性亦较强 分区域投资客群增加 区域及周边客户 海门 启东投资客户为主 区域主力客群为本地及周边通州区乡镇客户为主 苏州及上海投资客占据较大比例 59 部分区域拿地资金存在外资比例需求 目前水平为500 1000万美金不等 市场政策处于不稳定阶段 近期政策调整较为频繁 房企在通取地模式单一 目前新地统一网拍渠道 公开透明 政府公关勾地难度较大 外资需求 市场政策 取地模式 进入壁垒 土地竞拍 南通开发区两宗地块对土地价格进行了限价 并且设置了摇号获地的规则 土地溢价受控制 竞争激烈 60 思考2 市场基本面是否健康运行 供不应求 发展中市场 分 62 目录 3 开发区 城市呈带状分布 房地产市场自南向北分为五个板块 其中崇川区发展较早 分为主城区 新东区和新城区三个板块 港闸区和开发区属于相对较新板块 市场格局 板块分布 目前主城区和新城区板块发展成熟 为全市价格高地 港闸区发展热度高 开发区和新东区发展增速逐步加快 产品类型愈发全面丰富 市场格局 板块特征 南通2016年全市住宅成交395万方 从板块横向供求对比来看 港闸区和开发区占据供求主力 成交均突破百万方 新城区和新东区供应量最低 新东区成交量最低 与区域土地供应及在售项目量较少有较大关联 主城区和新城区为全市价格高地 港闸区和开发区相对较低 城市整体价格敏感度较高 港闸区和开发区为目前全市住宅供求主力板块 2016年供应占比达75 成交占比达67 品牌开发商 规模大盘集聚 板块发展增速加快促进住宅供求体现 市场格局 区域供求 板块分析 港闸区 板块分析 港闸区 概述 港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一 南通市城区西北翼 南枕长江 与上海 苏州隔江相望 北临广袤的苏北平原 港闸区常住人口28万人 总面积134 23平方公里 拥有9公里长江岸线 于1991年区划调整 经过25年的发展 已经形成以工业为主 居住和服务业相配套的城市组团 港闸区地处南通市北 被称之为北翼新城 经济生产在三大板块中位居第三 房地产投资在2016年表现首位 板块分析 港闸区 交通条件 区域通达性高 集公路 铁路 轨交于一体 工农路 通京大道等城市主干道快速连接主城区 通州区 15分钟连接宁启高速 三条地铁初始站点均有设于港闸 目前地铁一号线站点确定 预计今年年底开建 69 板块分析 港闸区 商圈 五水商圈及北大街商圈已形成较为成熟的商业氛围 品牌企业入驻提升商圈价值 市北高新商务氛围逐渐形成中 港闸区目前已发展成北大街 五水商圈 市北高新三大板块 其中五水商圈及北大街已经形成较为成熟的商业氛围 市北高新致力于打造创业商务城区 五水商圈商业 万达广场 宜家 欧尚 赛格 1912 已入驻 喜来登 山姆会员店 待入驻 房地产 万达 保利北大街商业 万科广场 华润 印象城 圆融 堤调房地产 万科 华润 中南市北高新 挪宝全球研发运营中心 衣谷创意园暨北极绒区域运营总部 南通 长江智谷 科技园 智翔人才培训基地等生产性服务企业 板块分析 港闸区 规划 70 市北新城区域规划 东生态居住区 西商住综合区 中综合商业商务区 南娱乐休闲 调性高 北翼新城规划定位城市副中心集生态居住 交通枢纽 现代服务业 高新技术产业 区级政治文化中心为一体 核心区 生态居住区 全力将核心区打造成北翼新城最具生态特色的居住区 商务集聚区 精心打造北大街 永和路以南重点发展商业 旅游 娱乐等消费项目 永和路与永兴大道之间重点发展企业总部 高档写字楼 文化创意 研发等以办公及生产贸易为主的项目 主题游乐片区 沿通吕运河主题乐园 探险王国 71 板块分析 港闸区 产业 港闸区产业布局仍以第二产业为主 主打电子及制造业 第一产业占比已小于1 第三产业比重逐步增加 区域三产中第二产业占比最多 以制造业为主 第三产业比重逐年上升 产业区分布明确 区域组团发展 72 板块分析 港闸区 人口 港闸区人口变化较低 常住人口基本维持在28万人 近三年常住人口增速有所上涨 人口流动较为稳定 港闸区常住人口近5年基本维持在28万人 14年至今增速有所上涨 户籍人口为19万人以上 增长幅度较小 年增长人数不超过2000人 区域人口较为稳定 73 板块分析 港闸区 土地市场 供销分析 区域住宅土地市场价格因16年年底地拍出现上涨 楼板价涨幅明显 商办土地市场近两年供应下降 成交价格有所回升 74 板块分析 港闸区 土地市场 重点及待出让地块 区域16年年底土拍出让5块居住用地 目前均未入市 17年待出让2幅居住用地 75 板块分析 港闸区 商品住宅市场 供求分析 区域房地产市场仍以住宅市场为主力 住宅市场供求比在15年开始低于1 0 市场供不应求 同时价格在15年开始呈现上涨趋势 至今价格涨幅已达78 商办市场表现与住宅市场呈现相反态势 整体市场供应远大于成交 仅16成交略高于供应 价格则呈现下降趋势 14年至今价格下跌39 区域房地产市场以住宅成交为主力 近三年月均去化7 46万方 市场供不应求 价格涨幅达78 商办市场表现乏力 月均成交不足1万方 14年至今价格下跌39 76 板块分析 港闸区 商品住宅市场 普通住宅供求量价 区域普通住宅市场整体呈现供不应求态势 15年开始供求比小于1 0 供应有所上升 而成交量上涨更加明显 普通住宅年度成交价格出现回升 呈现 V 型增长 且涨幅明显 2017年1 2月市场供应及成交量下降 而市场价格仍旧呈现上涨姿态 价格拉升迅猛 普通住宅市场成交远高于市场供应 成交价格涨势迅猛 涨幅趋势明显 77 板块分析 港闸区 商品住宅市场 普通住宅成交结构 主力面积段 90 140 产品 其中占比最高的为100 120 注 港闸区市场需求以刚需首改为主 100 120 产品户型尺度较为宽裕 生活舒适性提高 最受市场青睐 主力总价段 60 120万元注 成交总价段以60 100万元为主 占比共50 因区域120 140 产品 洋房及小高层居多 的出现 大面积户型带动了总价升高 目前区域普通住宅成交100 120 产品占比最高 消费者对居住舒适性要求提高 总价主要集中在60 100万 区域价格上涨及大面积产品带动总价段升高 78 板块分析 港闸区 商品住宅市场 别墅 供求量价 区域别墅项目在2015年开始出现 年成交仅0 4万方 成交均价仅10000元 别墅市场开局并不火热 2016年3月盛和九里香堤项目开盘 迅速成为市场热点项目 市场对低密度产品需求被带动 2016年整体表现供不应求 成交量价齐升 目前价格已达22000元 区域别墅市场15年开始起步 经过16年火热市场影响 量价齐涨 目前上升趋势依旧 79 板块分析 港闸区 商品住宅市场 别墅 成交结构 区域别墅产品于2015年首次入市 成交单价低于其他板块 目前均价18000元 主力面积段集中于140 260 成交总价集中于400万以下 主力面积段 140 260 产品注 区域别墅以140 260 产品为主 其中140 180 220 260 占比最高 户型面积具有一定差距 经济型别墅在港闸具有一定市场 主力总价段 200 400万元注 港闸区低密度产品2015年开始入市 起步较晚 成交单价相较于其他房地产板块较低 目前均价18000元 整体总价段主力集中在400万元以下 80 板块分析 港闸区 商品住宅市场 板块内典型项目 港闸区在售项目较多 为各板块市场在售项目数量榜首 81 港闸区 商品住宅市场 板块内典型项目 港闸目前以高层项目为主 低密度项目增加 市场已推剩余房源较少 板块分析 港闸区 商品住宅市场 发展趋势 82 断供 港闸区狭义存量150 24万方 广义存量200 74万方 整体实现去化周期需27个月 月均去化7 46万方下 市场总量去化周期27个月 2 25年 市场容量可挖掘潜力大 普通住宅及别墅产品价格上涨趋势明显 增速或因市场供应及政策因素放缓 数据截止2017年4月 板块分析 港闸区 客户分析 83 区域本地及周边乡镇客户 60 主城区客户 20 外县市客户 10 投资客 10 客户来源及占比 区域客户来源多样化 本地及邻近乡镇客户占比60 亦有优质项目及价格优势吸引的主城区 投资客户 84 板块分析 港闸区 市场研判 85 板块分析 港闸区 市场总结 港闸区 主要关注板块 板块分析 崇川区 崇川区是南通的核心区 自古有 崇川福地 的美誉 全区总面积100平方公里 下辖10个街道 1个省级开发区 是南通市人口最密集 生产要素最集中 城市化水平最高的区域 崇川区为市府所在区域 拥有一个国家5A级旅游风景区 濠河风景区 一个4A级旅游风景区 狼山风景区 崇川区 城区核心区域 市府所在地 全市人口最密集 生产要素最集中 城市化水平最高的区域 板块分析 崇川区 地位 崇川区常住人口基本维持在70万人以上 整体呈现一定上涨 户籍人口为52万人 略有起伏 年波动人数不超过3000人 区域人口较为稳定 区域经济稳步上升 增速有所放缓 15年开始低于10 仍高于全国6 7 的增速水平 区域人口基数及密集度为全市最高 经济发展增速快 发展水平处于全省地级市核心城区前列 板块分析 崇川区 人口 崇川区产业占比中第三产业占比最高 已达75 是南通各板块中第三产业比重最高的区域 板块城市化进程已经基本完成 城镇化率已达100 第三产业比重为全市最高 已达75 产业结构不断优化 技术型产业增加 板块分析 崇川区 产业 地铁1号线计划站点 1平潮站2南通西站站3集成村站4惠民路站5永福路站6永兴大道站7深南路站8城港路站9江海大道站10汽车站站11孩儿巷路站12 环西文化广场站13 环城东路站14中级法院站15 青年路站16 虹桥路站17 洪江路站18 世纪大道站19中央商务区站20南通大学站21盘香路站22太平路站23通沪大道站24居美路25居康路26宏兴路27能达商务区站28振兴路站 城市主干道 工农路 青年路 人民路快速路网 通京大道高架 通启路高架 通盛大道高架 长江高架轨道交通 1号线2017年年底开建 28个站点中一半位于崇川区 板块交通路网发达 城市主干道集聚板块 快速路网基本形成 轨道交通即将开建 板块分析 崇川区 交通 南大街商圈 传统老城核心商圈 业态丰富 能级参差不齐 如文峰大世界 八仙城等 圆融商圈 以工农路和青年路两条主干道交叉口为核心 以圆融城市广场为代表的新兴商圈 中南商圈 新兴发展趋于 发展起步较早 配套成熟完善 能级较高 以中南城为代表 观音山新城商圈 起步较晚 发展速度滞缓 以国城广场为代表 大润发旗舰店即将开业 城市成熟发展板块 配套完善 能级较高 形成以南大街为核心 中央商务区 圆融 观音山新城等为副中心能级的板块配套格局 板块分析 崇川区 商圈 区域住宅土地近几年供应较为稳定 商品住宅土地紧俏 楼板价一直处于高位 商办土地市场供应及成交近几年处于低位 成交价格呈明显下降趋势 16年无成交 板块分析 崇川区 土地 板块分析 崇川区 重点及待出让土地 区域16年年底土拍出让4块居住用地 目前均未入市 17年待出让4幅居住用地 碧桂园R16031容积率1 69楼板价7799元 案名 公馆1895 地址 一二三印及周边占地 180亩 中海R16030容积率1 5楼板价10927元 碧桂园R16022容积率1 71楼板价6292元 案名 碧桂园九玺台 碧桂园CR16027容积率2 62楼板价4550元 案名 碧桂园时代悦城 地址 任港路南 第二机床厂及周边占地 180亩 地址 原麦客隆及周边占地 75亩容积率 2 5规划用途 居住 地址 青年路北 通富路东 胜利路西占地 262亩 区域房地产市场以住宅市场为主力 住宅市场整体表现供求比呈下降趋势 市场仍具一定规模 15年至今价格涨幅31 商办市场整体表现为供应高于成交 市场存量较大 达到101 5万方 月均去化仅0 78万方 市场去化周期冗长 价格呈现下降趋势 区域住宅市场月均去化3 1万方 15年至今价格涨幅31 商办市场整体表现供大于求 市场存量已达83 35万方 月均成交0 78万方 价格整体呈现下降趋势 板块分析 崇川区 主城区 商品房 区域住宅市场整体表现呈现较为健康的发展态势 16年供求比降为0 6 16年成交量价上涨明显 住宅年度成交价格出现回升 15年至今涨幅为31 住宅市场呈现较为健康的发展态势 成交量价均有上涨 板块分析 崇川区 主城区 住宅成交量价 区域住宅成交面积段目前无明显集中成交区域 占比最高面积段为120 130 主力成交总价为120 200万元 板块分析 崇川区 主城区 住宅结构 区域房地产市场以住宅市场为主力 住宅市场供求比16年降至0 3 市场去库存效果明显 可售库存仅为12 65万方 价格呈现上涨趋势 商办市场近3年供应放缓 市场库存28 3万方 月均去化0 61万方 去化周期46个月 价格出现回暖 新城区住宅市场月均去化2 39万方 16年成交远高于市场供应 商办市场12至13年市场投入积累库存高达27 88万方 近3年月均成交0 61万方 价格回暖 板块分析 崇川区 新城区 商品房 区域住宅市场12 15年整体表现较为稳定 积累库存较少 16年市场成交高涨 库存量下降 16年供求比降为0 3 成交价格明显上涨 区域住宅年度成交价格较为稳定 2017年价格涨幅较大 新城区整体住宅市场发展较为健康 累计库存较少 成交价格呈现较大涨幅 板块分析 崇川区 新城区 住宅成交量价 主力面积段 120 140 产品注 新城区集中成交面积段为120 140 成交面积段分布较广 90 180 均有市场需求 主力总价段 150 250万元注 成交总价段以150 250万元为主 占比共60 区域市场为南通新兴发展区域 价格水平仅次于主城区 目前区域住宅成交面积段跨度较大 主力集中120 140 产品 占比33 主力成交总价为150 250万元 区域价格水平仅次于主城区 板块分析 崇川区 新城区 住宅成交结构 区域房地产市场以住宅市场为主力 住宅市场除12年外 均表现为供小于求 区域可售库存为各板块最低 仅为5 98万方 价格呈现稳步上升趋势 商办市场整体表现为供大于求 市场累计存量14 14万方 月均去化仅0 45万方 市场去化周期31个月 价格呈现下降趋势 新东区住宅市场累计存量为各板块最低 仅5 98万方 整体实现供求平衡 商办市场整体表现供大于求 市场存量14 14万方 月均成交0 45万方 价格呈现下降趋势 板块分析 崇川区 新东区 商品房 新东区住宅市场整体表现为供求平衡 呈现较为健康的发展态势 除12年外 其余年度供求比均小于1 0 市场可售库存见底 住宅年度稳步增长 16年11月开始成交价格出现较大涨幅 区域住宅市场基本实现供需平衡 可售库存见底 目前价格出现较大涨幅 板块分析 崇川区 新东区 住宅成交量价 主力面积段 120 140 产品注 新东区集中成交面积段为120 140 成交面积较为集中 主力总价段 100 120万元注 成交总价段以100 120万元为主 占比33 主力总价段集中在150万元以下 区域市场在售新项目较少 区域住宅成交面积段主要集中于120 140 占比33 主力成交总价集中于100 120万元 板块分析 崇川区 新东区 住宅成交结构 板块分析 崇川区 板块内典型项目 在售项目 待入市项目 崇川区在售项目逐渐减少 受2016年市场影响 较多项目完成快速去化达到清盘目标 目前在售项目以新城区以及新东区为主 2016年土拍的地块中 除了中海地块 其他地块均进入推广阶段 下半年将集中入市 苏建学府雅居 中南世纪花城 碧桂园翡翠华府 冠城大通 棕榈湾 时代悦城 万科城市之光 佳期漫 国城璟府 公馆1895 星光域 九玺台 苏建名都城 板块分析 崇川区 板块内典型项目 崇川区目前产品以改善类产品为主 精装修高层 以及小高层为主 整体在从刚需首改市场向高端改善转变 区域市场月均去化7 3万方下 市场总量去化周期32个月 2 7年 普通住宅价格上涨达34 别墅价格无较大浮动 区域市场为整体最为稳定发展的市场 价格具有上涨机会 整体上涨幅度较低 区域市场整体去化2 7年 区域发展最为稳定 价格呈现上涨趋势 涨幅较其他板块处于低位 数据截止2017年3月 板块分析 崇川区 住宅发展趋势 区域本地客户 80 海门及启东客户 10 通州及港闸区区客户 10 客户来源及占比 主力客户为区域本地客户 内部消化占比80 板块发展成熟 价格为各板块首位 投资机会较少 板块分析 崇川区 客户 数据来自数联 板块分析 崇川区 区域板块研判 主城区 机会进入板块新城区 次要关注板块新东区 主要关注板块 板块分析 崇川区 总结 板块分析 开发区 南通经济技术开发区是中国首批14个国家级开发区之一 首批通过中国政府规划审核的开发区之一 被评为中国最具投资价值的十大开发区之一 南通经济技术开发区大力扶持电子信息 机械装备 新材料 新医药 新能源 现代服务业等重点产业发展 鼓励保税物流 出口加工型企业落户南通出口加工区 开发区 地处南通市东南 是中国首批14个国家级开发区之一 板块内部工业发达 板块分析 开发区 地位 轨道1号线一期 线路全长39 15公里 南通西站 长泰路 永和路 城港路 外环西路 人民路 工农路 崇川路 南通大学 通盛大道 能达商务区 振兴路站 三条交通主干道 两条轨道 交通便利 板块内外通达性大幅度提升 客户覆盖范围也将随之逐步扩大 板块分析 开发区 交通 开发区目前商业集中于能达商务区板块及星湖板块 星湖以形成较为成熟的商业氛围 能达多生活基础配套 狼山风景区板块以生态旅游为主题 星湖101板块商业 星湖101 世茂广场房地产 世茂 农房 中港能达商务区房地产 景瑞 华润 世茂 碧桂园狼山风景区房地产 中南 顺发 开发区星湖板块已形成较为成熟的商业氛围 能达板块为商务及居住聚集区 生活氛围浓厚 狼山板块为低密度生态居住圈 板块分析 开发区 商圈 南通开发区将构建一心 两带 三轴 多片区城市发展格局 以实现由制造业为主向制造业升级和服务业发展并举转变 由传统工业区向城市新城转变 一心 是指以能达商务区为核心 两带 通启运河 经济生态通廊两条主要生态绿带 三轴 通沪大道 星湖大道 通盛大道三条主要发展轴线 多片区 中心区片区 西北片区 产业片区 老洪港景区等多个发展区 开发区发展规划完善 一心两带三轴多片区规划利好 多产业协同发展 板块分析 开发区 规划 开发区产业布局仍以第二产业为主 工业企业较多 保税区多外资企业 制造业较为发达 第三产业比重逐步增加 第一产业仅占0 2 区域三产中第二产业占比最多 达到70 以工业及出口制造为主 第三产业比重逐年上升 产业区划分明确 板块分析 开发区 产业 开发区常住人口近5年基本维持在20万人 数量呈上涨趋势 增速放缓 年增长人数约1000人 户籍人口为15万人 增速呈现上涨趋势 区域人口较为稳定 开发区人口变化较低 人口较为固定 常住人口接近21万人 增速放缓 人口流动较少 板块分析 开发区 人口 区域住宅土地供应近3年放量较少 整体楼板价未出现较大变动 商办土地市场供应及成交均有所下降 成交价格有所回升 板块分析 开发区 土地 板块分析 开发区 重点及待出让土地 已出让地块 待出让地块 地址 瑞慈医院北 南通壹城东占地 73 2亩 中南R16025容积率1 75楼板价4583元 案名 中南 熙悦 地址 通盛大道东 龙腾路北占地 117亩 地址 林翠路西 复兴东路北占地 130亩 地址 东方大道西 复兴东路南占地 289亩 区域16年年底土拍出让1块居住用地 中南熙悦预计2017年6月入市 2017年待出让4幅居住用地 其中2幅已挂牌 成为南通首例土拍限价地块 已挂牌地块 区域房地产市场仍以住宅市场为主力 住宅市场供求比16年为0 6 市场供不应求 同时价格在15年开始呈现上涨趋势 至今价格涨幅已达48 商办市场表现在16年较为喜人 15年以前表现为供应高于成交 市场存量较大 达到44 42万方 价格整体呈现上涨趋势 14年至今价格上涨50 区域房地产市场以住宅成交为主力 月均去化6 59万方 市场供不应求 15年至今价格涨幅达48 商办市场16年供求比首次低于1 0 月均成交0 8万方 价格整体呈现上涨趋势 板块分析 开发区 商品房 区域普通住宅市场整体呈现供不应求态势 16年供求比达到0 6 16年成交量价上涨明显 去库存效果明显 普通住宅年度成交价格出现回升 呈现 V 型增长 上涨趋势依旧明显 2017年1 2月市场供应及成交量下降 而市场价格仍旧呈现上涨姿态 价格拉升迅猛 普通住宅市场成交远高于市场供应 成交价格涨势迅猛 板块分析 开发区 普通住宅成交量价 主力面积段 90 140 产品 其中占比最高的为120 140 注 开发区整体正从刚需型市场向改善性市场转变 120 140 产品居住舒适性高 最