=8888专业市场项目定位中应当处理好的十大关系.doc

专业市场项目定位中应当处理好的十大关系近年来，专业市场的规模越来越大，门类越来越广，产权和业态也越来越复杂。在现存的专业市场中，好的、一般的、不成功的各占三分之一。由于专业市场建设体量大、涉及方方面面，一些空壳、半空壳市场浪费了大量资源，给政府和投资人背上了沉重包袱，产生了一系列棘手的社会问题。这些市场之所以不成功，原因在于项目定位存在问题。因此，专业市场的项目定位问题应当引起政府和开发商的高度关注。专业市场开发建设是一个复杂的系统工程，实战中主要涉及到专业市场与其它商业业态、开发商与政府、新建专业市场与原有的市场体系、市场经营与地产开发、立足短期与立足长期、建筑结构与经营需要、市场建设、管理中的模仿与创新、销售与租赁、兼顾投资商、业主、经营者、消费者的利益以及建设与管理等十大关系。1、专业市场与其它商业业态的关系。一个谋略家必须审时度势，才能从容应对，稳操胜券。专业市场产生于计划经济时期，改革开放三十多年来有了很大发展，但它业态传统，从业人员素质不高，在商贸发展中处于弱势。近年来，超市、连锁超市、电子商务等现代商贸业发展很快，受其它商业业态的挤压，专业市场一直处于下降之中，笔者认为，如果电子商务和现代物流充分发育，理论上完全可能取代专业市场。开发专业市场项目，投资商对此要有清醒的认识，项目开发要建立创新基础之上，充分考虑不同业态之间的竞争。2、开发商与政府的关系。专业市场项目开发商目标与政府目标不尽相同。政府主要关注拉动增长、增加就业、培养税源、改善城市面貌等，而开发商则主要注重效益。尽管承载开发项目的政府总是标榜“让投资者赚钱”，但在规划时倾向于立足长远，注重城市形象，而这两者之间很难实现统一。如某市建装饰市场，政府则规定周边建筑必须8层以上，局部要达到11层，这对装饰市场的招商带来很大困难，势必造大量高层商铺空置。3、新建市场与原有市场体系的关系。无论是产地市场或者是集散地市场，经过多年发展，市场体系已经基本建成。新发展的专业市场建设，往往规模都比较大，在介入后的初期必然会使市场供给过剩，这样会打破原有的市场格局，重构流通网络，与原有市场之间形成竞争。新建市场要考虑的是：你靠什么去重构市场网络？你足以扯破原有网络而去重构张力之源在哪里？原有的市场要考虑的是：靠什么去保持原有的经营户和客户，使市场继续保持繁荣？新介入的项目与原有市场网络之间的博弈决定新市场能不能成活。某地五金城规模巨大，并无产业支撑，建成后多年，大部分商铺空置，市场成为半空壳市场，商铺买人叫苦不迭。4、市场经营与地产开发的关系。由于房地产火爆行情，“拿到地就赚”，门槛又不高，外部资金进入房地产业的积极性很高，专业市场越建越大，越建越多与此有关。但是，专业市场比地产复杂得多，建设容易做好难。由于十多来铺面行情一路看好，刺激了投资者的积极。但是，地产商不谙市场，规划、建筑、招商模式都简单模仿，“短、平、快”，广告狂轰滥炸，快建、快卖、快赚。房子卖掉后，产权分置，目标不一，“统一经营、统一管理”成为一句空话。市场发展自由放任。所以，地产商搞市场，十有八九搞不好。5、立足短期与立足长期的关系。市场建设开发周期长，房地产开发周期短。以地产开发为目的的投资人大都资金不足，几个人合股筹集一些资金，仓促上马，奉行“打一枪换一个地方”，“房子一卖，分钱散伙”。目前，江苏大部分市场产权采取的3年返租模式，而任何一个市场做热需要5年以上。由于3年以后开发商不再拥有产权，租金也无法确定，经营商的风险很大。因此，专业市场项目开发必须从长期考虑，要有长期的发展规划，有比较稳定的管理队伍，投资人要有较强的融资能力。6、建筑结构与实际经营需要之间的关系。不同业态的主力店有不同的要求，就荷载而言，建材超市要求荷载4吨，普通的超市1吨，做百货有400、500公斤就够了。则高度，如果做建材超市，至少要8米层高；做生活超市，5米层高就可以了；而做仓储的话，要9米。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。而部分专业市场建设者并没有在招商前就对自己的客户进入深入的细分，以装饰建材为例，电器、板材、洁具与软装对物业的需求有很大的差异，而大多数开发商提供的是统一的房型，不能适合不同经营者的需要。7、市场建设与管理中的模仿与创新的关系。目前，我国的一些专业市场品牌商逐步成长起来，像大连万达、红星美凯龙、颐高等，他们的发展进程伴随着不断调整和创新，而新介入的市场开发商们缺少经验，主要采取模仿方法来建设市场。而我们所处的时代是一个剧变的时代。专业市场的产品以前所未有的速度变化，经建材为例，大约是4年一代。而市场的建设周期为2-3年，开业就意味着不适应。加之需求、市场形态、消费心理都在变化，如果我们建设专业市场仅仅靠模仿而不去创新，市场不引入现代管理方式，不引入电子商务，不招引大量的人才，要做旺是非常困难的。8、销售与租赁的关系。为了防止开发商把市场项目做成房地产项目“一卖了之”，而把大量遗留问题和包袱扔给政府，各地都有市场商铺出售限额规定，一般商铺出售不超过50%。这样，商铺的销售与租赁的矛盾就显得十分突出。为了尽快收回投资，开发商急于把核心商铺卖出去，而核心商铺一卖，市场经营的调控权就会丧失。大的专业市场可能还要收入市场经营层或者大经销商，如果物业全部零卖，市场经营层就无法经营。规模较大市场开发周期比较长，租与售可以实现互补，可以实现以租促售。因此，何时租，怎样租就是一门很深的学问。9、兼顾投资商、业主、经营者、消费者的利益。一个真正好的市场项目应当实现消费者、经营商、业主和投资商之间的利益共享。一般市场只有业主和经营者，而规模较大的市场可能插入一个市场经营层，形成“场中场”，比如说品牌经营商入驻某市场，品牌经营商就形成上有业主，下有经营者，处于中间的市场经营层。比较普遍的问题是：市场做旺后，租金就大幅度上涨，业主处于主导地位，单个经营者是无法与业主抗衡的。市场繁荣是经营者与业主共同创造的，而业主却要求得到大部分利益，这对经营者来说就显得不公平。因些，市场要长期繁荣稳定发展，就要兼顾投资商、业主、市场经营者与消费者的利益。产权分置商铺的租金确定取决于经营者与业主之间的博弈，集中产权的市场租金就当确定个兼顾各方利益的方法，以防止业主对经营成果的独吞。10、建设与管理的关系。专业市场的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。市场的开业是个考验。绝不是什么开业大