瑞园溪谷农贸市场项目招商策划案及管理方案.doc

中民企业 招商策划案及管理方案 瑞 园 溪 谷 农贸市场项目招商策划案 及 管 理 方 案 大理中民城市广场企业管理咨询有限公司 二零一一年十一月二十日 第1页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 项目扫描项目SWOT分析项目分析 项目消费心理分析 项目项目档次定位产品市场定项目定位 位客户定位案名定位招商 价格定位 策划策略基础具体实施销招商策略 售建议 报告提纲管理制度建议形象方面 产品建议 建议 推广总策略项目卖点 产品推广 具体计划招商分期 第2页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 目 录 第一部分：项目分析 一、项目扫描 （一）、区域概况 瑞园溪谷农贸市场位于龙泉路成熟生活圈中心地段，地块发育成熟。项目嵌于成熟生活区内，项目四周被居民区围绕。是保山市隆阳区第一野凑毡曜蓟笊杓频呐呈谐?本市场位于龙泉路生活圈的中心，区域常住人口在6万人左右，是保山市人口密度最高的核心区域之一。 1、从地段上看，本项目是生活区最重要的配套设施之一。一个高档次的农贸市场是衡量生活圈是否发育完善的重要标志之一。 2、从交通上看，本项目紧靠龙泉路上段，临太保南路，交通比较便利，方便货物的运输。 3、从布局上看，本项目由于地段发育较早，区域规划不太合理，整体布置显得有点杂乱，影响了项目的整体形象。 4、项目对面即将交付使用的梓园别墅区将间接提升本 第3页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 项目消费能力。 （二）、项目概况 该项目规模面积约2200，分上下两层（上层面积约1200，负一层面积约1000），中间以楼梯及自动扶梯贯通，将上下两层紧密联合在一起，形成良好的商业环境氛围。规划中共有摊位约265个(2000*60%/3.4)，商铺约20个。 二、项目SWOT分析 （一）、优 势（Strengths）： 1、 区位：项目位于东城区中心地段，周边小区居民多，人流量较大，在项目辐射区域内多为高端居住小区； 2、 人气：通过市场调研和统计，本项目如开业后将具有极大的人气； 3、 理念：大规模经营，在周边经营客户中的认可度高； 4、 政策扶持：该项目为政府确定规划的菜篮子工程，各方面的保障条件都非常优惠； 5、 规模：一二楼通过楼梯及自动扶梯连通，做到资源共享和人气互通。 （二? 势（Weaknesses）： 1、项目受政策影响大，需要政府相关部门给予支持； 第4页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 2、项目按照标准化农贸市场标准建设，投资必将大量增加，因建设成本等原因势必导致项目在销售价格上相对偏高； 3、经营户习惯于租赁模式，是否愿意投资购买值得关注。 4、项目周边住宅及梓园项目门面在本项目启动后必将影响项目招商和运营。 (三)、机 会（Opportunities）： 1、项目规模经营，将吸引部分具有投资意识和眼光的经营者； 2、项目周边问题如促使政府纳入取缔范围，政府将花大力气规范市场，改变现有经营“脏”、“乱”、“差”的现状； 3、该项目是政府政策规划的“菜篮子”重点工程，将会把投资者的目光吸引到市场上来； 4、本项目可以填充区域市场的空白点，为项目顺利入市销售提供了难得的机会点。 （四）、威 胁（Threats）： 1、 周边自建市场将分流本项目大量的客源，以低成本、低费用、低价格与本项目形成竞争，对本项目的经营管理造成极大的威胁； 第5页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 2、 本区域缺乏统一有效的管理，商业品位和档次不高，影响了该区域的整体形象，降低了投资者对本项目的信心。 分析总结： 本区域地段发育成熟，生活气息浓厚，交通便利；本区域散户经营和居民自建门面众多，市场缺乏统一的管理和规范，整体形象不高，脏、乱、差；本区域大规模农贸市场数量很少，市场上存在较大的空间；由于周边零散客户和自发经营者所形成的市场规模小，农产品的质量和品种都无法得到保证。 针对项目目前存在及可能出现的问题，本项目为应对市场需要进行了全面标准提质，在提质建设竣工后，项目将成为区域乃至全保山市屈指可数的文明卫生农贸市场，项目面临着众多的机遇。 三、消费心理分析 1. 消费者注意因素依次为：地段、价格、布局设计、开发商实力。 2. 经营状况：整体来看，状况一般，少部分经营状况较好，商业环境有待提高。 3. 经营方式：以租赁为主，购买者较少，体现出一定的 第6页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 商业购买潜力。 4. 购买价格：购买价格随地段、口岸的不同，差异较为明显。 分析总结：消费者最在意的因素在于地段和价格，如经营状态在自有经营达到良好状态后，为项目后期运作将提供有利保障。本项目在地段方面的优势明显，是吸引消费者的重要因素。但在环境方面还有待改善。 第二部分：产品定位 一、项目档次定位 紧扣“绿色”、“放心”、“环保”三大主题，打造龙泉路生活圈首个大型舒适农贸超市，树立区域农贸市场的一面旗帜。 定位理由： 1、项目规模相对于周边市场来说一般，需要足够鲜明的主题去吸引眼球，制造效应； 2、从附近居住人群的消费习惯等因素出发，走规模经营的路线，达到“人无我有，人小我大，人弱我强”的市场经营格局。 3、突围市场必须有鲜明的主题，形成差异化竞争，在市场竞争白热化的今天，以绿色和放心为项目的主题不是为引爆市场的一剂良方和猛药。 第7页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 3、绿色和放心是时下饮食追求的主题文化，易被大多数人接受。 4、区别于周边的自建市场和违规建筑，规模经营，突出整体效应，树立项目的品牌形象。 二、 市场定位： 以项目周边的原住居民和新开楼盘的居民为主要消费群体，同时辐射周边的消费人群，为其提供日常生活所必需的规模化“绿色”“放心”“环保”农贸市场。 定位依据： 1、满足周边居民日常生活的需要； 2、满足政府“菜篮子”工程的需要； 3、填补市场空白的需要； 4、差异化竞争的需要。 市场形象定位： 1、“绿色”倡导绿色、生态，让市民享受绿色的生态的食品； 2、“放心”经过各部门多重检测，给市民一个最放心的生活； 3、“环保”当今社会中，环保是当仁不让的主题旋律，提倡使用更环保的材料和更环保的农贸产品，打造环保市场，提升品质生活。 市场定位“品牌农贸市场，放心绿色超市”。 第8页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 理由综述： 1、大品牌，大规模，区别于周边自建门面与小规模市场，占领同类市场的高端； 2、放心的、绿色的，给社区居民一个更舒心的市场； 3、超市化规范管理，提升项目档次。 通过准确的市场定位，实现市场区隔，树立起项目独有的认知形象。大品牌、大规模，奠定了项目的高端形象价值，并向消费者明确地传递出项目的核心经营理念，清晰地将项目的竞争优势“放心绿色超市”推广开来。 三、消费群体定位 1、区域内（保山市）具有一定生活品质的客户。 2、目前市场中已有的品牌经营商家。 3、在农贸领域进行多点布局的实力派经营者。 本项目建设成功后引进先进的管理模式后，市场将凭借其规模经营和先进的管理制度成功的树立了农贸市场的一面旗帜。 在上述消费者的意识里，地段占据了最重要的位置，本项目优良的地理位置已经成功积聚了很高的人气，准备投资农贸领域的经营户已成为本项目最重要的客户群。同时，目前正在市场中的经营户由于项目按照标准化建设和更好的先进管理制度，也成为本项目的重要客源。 此外，由于周边自发经营行为与保山市创建文明卫生城 第9页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 市要求背道而驰，可以预见，政府将花大力气予以整顿和取缔，在政府依法取缔违规占道经营后，大量的经营者将涌向本项目，项目的价值将得到进一步的提升。 所以，本项目的主要目标客户定位为： 以追求生活品质为客户群主体， 以附近刚性生活购物为辅。 零散客户 游离客户群 地段优势是吸引游离客户的重要因素。 重点客户群 目前经营客户 目前经营客户由于经营环境的改善和先进核心客户群 的管理制度，会留下来继续经营 高品质客群 高品质客群能够承受较高的价格 四、市场案名建议 由于本项目是市政府“菜篮子”工程重点项目，可申请政府相关部门予以协助，给予政策上的帮助和扶持，批准“绿 第10页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 色”和“放心”等名称的使用 A. 龙泉放心菜大市场“龙泉”两字主要是为了标出项目的地段，凸显项目的地段优势，强调其传统的商业价值，清晰、准确的向消费者传达楼盘信息，表明项目的具体位置，同时也暗喻项目是本区域农贸市场的一面红旗，象征本项目的人气蒸蒸日上，生意兴隆。 B. 瑞园绿色农贸超市“瑞园”与上个命名含义类似，绿色环保突出主题，蕴藏品牌内涵；“超市”概念加入案名，超市化管理提升项目档次，有利于造成更大的市场效应，吸引更多的客户。 五、租赁价格定位 根据周边农贸市场租赁条件租金，本项目制定如下租赁价格标准。 （一）调研具体情况如下: 1、汇金湾A、B区菜市场： 菜场总面积：3000平米，分AB区。 A区摊位数：一楼190个，B区摊位100元/月。 1）肉摊位价：200-240元/月（2400元/年），肉摊位长度：1.8米 2）蔬菜摊位价：300400元/月（外面） 100150元/月（中间） 3）临时摊位价： 10元/日（门口），2元/日（门里面）。 第11页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 4）杀鸡铺面：400元/月，面积：10平米。 5）卖鸡肉摊位：280元/月，摊位长度：2.5米。 6）卖鱼铺面：200元/月，摊位面积：34平米。 7）干货铺面：750元/月约20平方米。 8）距离：2公里（从瑞园溪谷到市场）。 2、下水河农贸市场： 菜场总面积：2000平米 1）杀鸡铺面：750元/月，面积：10平米。 2）蔬菜摊位：90100元/月，长度：1.5米。 3）肉摊位： 150200元/月 ，2平方米。 4）卖鱼铺面：350元/月，4平方米。 5）临时摊位：12元/日。 6）距离：1.5公里（从瑞园溪谷到市场） 3、南苑商场: 菜场面积：1500平米 1）铺面（卖的商品比较杂）：450元/月，面积：30平米。 2）杀鸡摊位：380元/月，5平方。 3）蔬菜摊位：150元/月，长度：2米。 4）肉摊位：100150元/月，长度：2米。 5）临时摊位：23元/日 6）距离：1公里（从瑞园溪谷到市场） 4、杏花农贸市场： 第12页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 菜场面积：2000平米 1）水果摊位（门口）：300元/月 2）肉摊位价：100元/月。 3）蔬菜摊位：5元/日， 长度：2米。 4）卖鱼摊位：90元/月 5）卖鸡铺面：350元/月 6）距离: 5公里（从瑞园溪谷到市场） 5、从瑞园溪谷这边搬出去的菜场： 1）肉摊位：150元/月 2）蔬菜摊位：60元/月 3）距离: 5百米（从瑞园溪谷到市场） （二）本项目租赁价格标准区间 1)商铺：400-800元/月之间（15平方米之内）； 2）水产类：350-400元/月之间（4平方米之内）； 3）肉类：250-400元/月之间（2平方米之内）； 4）禽类：350-400元/月之间（5平方米之内）； 5）疏菜类：150-200元/月之间（2平方米之内）； （三）在以上定位基础上，另可根据项目的农产品销售类型分区，销售利润较大的摊位和商铺价格可适当提高。 第三部分 招商策略 第13页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 开发商基于保留产权有限空间招商那疤嵯拢猿慈认钅浚峁坎鲋德实那榭鱿拢鞠钅炕菊猩淘蚴牵日新笥脑蛳陆小?一、策略基础 基本策略：招满，控制成本，开发商利益最大化。 核心策略 品牌推动 以项目品牌树发展商品牌，推动市场销售 公关推广 以促销活动为核心，个市场推广期 核心手段 定向招商 跟踪、锁定目标消费群 快速招商 在付款、促销活动中采用更多的方式 1、导入“品牌制胜”的战略观念，运用品牌营销手段，将营销推广活动都纳入以“品牌规模经营”“绿色农贸经营”为主题，有效推动市场销售。 2、定向招商和公关推广是控制市场的有效手段，运用在本项目中，能够推动招商的快速展开，实现商家进场。 3、在适当时机，采用促销营销手段，吸引目标买家参与，更好的开展招商。 第14页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 二、具体实施 （一）、品牌推动 在招商中注重推广品牌品牌是招商制胜的法宝； 树立品牌价值，提升品牌内涵； 运用绿色营销的招商理念，打出项目的品牌。 （二）、定向招商 针对目标客户群进行宣传，吸引目标客户群的注意； 开展个性化招商销售，对目标客户群的需求方面等进行掌握； （三）快速招商 在招商过程中可适当的采用部分优惠政策，如折扣； 由于本项目开发商全部拥有产权，所以在付款方式上可采用一次性、按揭和分期免息等多种形式。 三、农贸市场设计及业态分布建议： 1、水电设置建议 1）增大内部排水系统管径，以便清理掏淤； 2）在摊位前设置排水、排污暗沟，加盖有孔挡板； 3）市场内用水独立装表计量，管理处和经营户单独装表计量每月用水； 2、设置建议 第15页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 1）市场内采用节能照明灯，照明间距建议以每一个半的经营摊位为标准，并加装安全防护罩； 2）商铺独立安装电表，水产品摊位采用防水型插座； 3、装修建议 1）地面铺设防滑地砖，地面符合防滑、不易积水、易清扫要求； 2）市场内墙及立柱应贴墙面砖； 3）市场房顶涂防霉材料，或设防火吊顶； 4）内、外街商铺应统一店招； 4、经营类别装修标准 1）水产类，基座高40公分，玻璃围挡50公分，每个摊位设置上下水，后方设置杀水产类操作台。 2）蔬菜水果类 该操作台适合水果、蔬菜、蛋类基本可以设置整个农贸市场。 第16页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 3）肉类摊位 4）粮油类 第17页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 5）整个市场设计色调以以下要求为准。 色调：天，黑色。 地：暖色系。 墙：一米以下绿色系墙砖，之上为白色系乳胶漆。 消防管道：红色系。 灯具：暖色系。 4、摊位设置建议（摊位面积60%，通道面积30%,辅助面积10%） 1）摊位规格： 2m(长)*1.2m*（高）*1m（宽） 2平米 2.5m(长)*1.2m*（高）*1m（宽） 2.5平米 经营户站位1.4米宽（背靠背2个） 摊位间主通道2.5米宽，次通道1.8米宽 2）业态分布建议（仅供参考，业态分布比例按实际招商最终确定）鲜、活、生、熟、干、湿商品供应区应相对集 第18页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 中，分区销售。酱菜等直接入口易污染食品应远离水产、活禽类，以及远离厕所垃圾房； 3）同类商品设集中供应区，并配置明显标识，供应区之间应有通道分隔； 4）农贸市场业态比例及分布示意图如下： 5）具体业态分布 （1）一楼业态分布，一楼主要是按照项目现场建设现状，为了提供商铺价值最大化为准来控制。 第19页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 （2）负一楼业态 主要是肉类和蔬菜类、肉类及自产类销售，相对产污水 类最少经营品类。 第20页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 四、招商进度具体分期 由于本项目体量不大，我方建议销售周期总共7个月左右时间，具体可分为3个阶段： 1、招商启动期 时间：12年5月1日6月30日 推广目的：让项目清晰的展示在客户面前，向商家展示项目的规划、亮点，剖析其商业价值。 任务：本阶段的主要任务是借助项目的强力宣传，打出品牌的知名度，为招商的顺利展开打下基础，并完成总体招商面积的20%。 2、主要招商期 时间：12年7月1日09月30日 推广目的：使项目形象更深入人心，提升其商业价值。 任务：本阶段的主要任务是延续招商态势，保证招商过程的平稳进行，完成招商面积总量的70%。 3、收尾招商期 时间：12年11月1日12月31月 推广主题：强化项目的优势，催促看望尽早下手。 任务：经过前两期的努力，本阶段的主要任务是保证招商任务的顺利完成。招商率控制在95%左右。 4、招商商家调整控制期 控制期主要是调整不良商家，增加引进优质商家，以达 第21页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 到商铺利益最大化。调整控制期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日.控制期后基本商家稳定，后期除特别原因不进行商家调整。 五、招商政策及合同期 1、合同期 初次签订合同1-2年。也可签5年合同期。5年合同期按照年租金20%递增签订。 2、招商政策 1）所有摊位及铺面签约进踞送60-100公分以内的摊位装修。 2）在招商启动期，时间：12年5月1日6月30日 进踞商家签订2年合同期享受优惠政策。 A、享受第一条优惠政策。（一重优惠） B、可享受3个月免租。（二重优惠） C、租期第一年年总租金减免10%（三重优惠） D、免租期在租期范围内。 3）、在主要招商期，时间：12年7月1日09月30日进踞商家签订2年合同期享受优惠政策。 A、享受第一条优惠政策。（一重优惠） B、可享受2个月免租。（二重优惠） C、租期第一年年总租金减免5%（三重优惠） D、免租期在租期范围内。 第22页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 4）、在收尾招商期，时间：12年11月1日12月31日进踞商家签订2年合同期享受优惠政策。 A、享受第一条优惠政策。（一重优惠） B、租期第一年年总租金减免2%（二重优惠） 5）、在招商商家调整控制期进踞商家享受优惠政策。 A、享受第一条优惠政策。（一重优惠） 3、5年期合同商家享受优惠政策。 A、享受第一条优惠政策。（一重优惠） B、可享受6个月免租。（二重优惠） C、租期第一年年总租金减免20%（三重优惠） D、免租期在租期范围内。 4、超市招商政策 另行约定。 第四部分、产品建议： （一）、管理制度方面建议引进超市化管理制度： 总结发达国家和地区的经验，随着城市、经济和商业的发展，超市将逐渐取代农贸市场，成为城市居民购买农产品的主要场所。本项目对于超市化管理的引入就在于将无序的竞争纳入有序的统一操作中，通过资源的统一调配，实现利润的最大化和市场的长远发展。 农贸市场的商贩进行统一的日常管理，在市场内部环境 第23页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 方面借鉴超市的卖场，商贩着统一服装，配发工作牌，市场内使用统一的购物袋，实施卖场的产品分区。此外是加强物流管理工作，真正实现从形式到内容的超市化，树立起全新的市场形象。 （二）、市场形象方面： 1. 在市场显眼处可放置公示牌，立足于卖点，公布在售商品的质检信息，让顾客买到放心菜；设立公平称，打造一个诚信市场； 2. 市场应充分展示市场理念、宗旨和目标，给人一种整体感和美感，从而提高其市场的知名度和美誉度，使农贸市场从“脏乱差”形象变为“整洁、卫生、绿色、环保”形象！ 3. 市场内外布置、人员服装和购物袋等，其视觉识别的标准色均与农贸市场卖点的绿色一致，使市场的外表与内涵融为一体。 此外，路牌指示等参考牌要注意布置的位置。 （二）、政策方面的建议 由于本项目是市政府“菜篮子”重点工程，可对市场的名称、税收和工程等方面出现的问题申请政府政策上的扶持与帮助。 第24页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 第五部分：项目推广 一、招商推广总策略 （一）、短、平、快策略 由于本项目从重新定位、招商启动距项目开业的时间比较紧促，较正常市场的开业在时间上明显的不足，故本项目的招商推广应注重“短、平、快”的策略，在较短的时间内进行地毯式的广告覆盖和轰炸，以充分的树立项目的市场形象和广告的达到率，向消费者充分的传达楼盘信息，从而促进和带动项目的招商。 （二）、鲜明的主题概念 突出项目鲜明的主题，以“绿色，放心菜市场，超市化管理”为项目的包装策略和手段，引起消费者注意。 （三）人海招商术进行商家提炼。 二、项目卖点提炼。 1、小区传统的核心菜市区，商业氛围成熟。 2、路网发达，交通便捷，物流通畅。 3、统一规划、经营和管理，有利于市场的健康运行。 4、项目现有的规模优势。 5、农贸超市的人气和号召力，项目具有业态互补的资源优势。 第25页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 三、项目广告推广计划。 （一）媒体策略 广告推广和投放媒体 现场包装 可持续曝露 强劲视觉冲击 宣传单张 高覆盖率 平面传递信息 速度快 以上媒体都是我们将运用的常规媒体。 （二）、费用预算及分配计划 根据本项目的实际情况，在广告和推广方面的投入根据开发商投资额度多少按照以下比例分配。 30% 派单30% 活动20% 20% 现场包装备用资金 第26页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 1、 宣传单张是最主要的推广方式，占推广预算的30%左右； 2、 活动的主要形式主要以邀请演出队等方式来进行，占推广预算的20%左右； 3、 现场包装的主要形式以引导旗、招商处展板等方式为主，占推广预算的20%左右； 4、 备用资金占总预算的30%，根据项目后期的推广安排灵活支配。 （三）前期物料准备计划 （1）在媒介执行的前期，作好项目的物料设计，包括项目标准色、宣传单页、招商处展板、墙面广告等。 （2）具体媒体选择在“短、平、快”的推广策略下，推广的具体媒体应以宣传单张为主。 1、印制10000张宣传单页，由专人有针对性的发放，以保山市区为中心农贸市场针对所有经营商家发放发放，并辐射所有生活圈。 2、邀请社区对本项目进行宣传造势。 3、制作横幅等对本项目进行宣传。 4、现场招商处的制作和项目宣传材料。 本项目推广的总策略以是“短、平、快、人海提炼术”的推广策略，主要推广方式以宣传单张为主，力争在推广中达到“一炮打红”的目标，为实现招商目标打下成功的基础。 第27页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 庇忠龅轿锞溆茫恳桓鐾乒慊疃挤幼畲蟮淖饔茫哉乒愕淖畲蟪晒?第六部分 销售建议 我公司针对市场进行调研和实际调查得出以下建议。 一、根据商业地产特性，建议项目公司不要出售该部分房产，出售后对项目招商和统一运作将有以下弊端。 1、无法控制业态。 2、不能统一炒作，提升项目增值。 3、无法控制市场内部管理和运营。 二、如果按照农贸市场设置，内部建筑设施设备投入过大，建筑成本投入过大将增加销售难度。 三、项目有近1000平方米左右的地下室，如果项目公司按照现有市场价格对该部分进行出售，按照现有消费习惯将增加销售难度。 四、针对本项目高投入地产出，势必给销售难度增大，但是如果由项目公司统一运营管理将能够提升房产价值，通过后期抵押、合作其它项目将足够提升本房产的价值。 五、我公司已经仅供项目公司参考，请项目公司慎之。 大理中民城市广场企业管理咨询有限公司 2011年11月20日 第28页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 瑞源溪谷农贸市场管理方案 一、项目概况 该项目位于隆阳区龙泉路，周边居民多，人流量较大，治安情况复杂，安全防范工作量较大。项目面积约2200，分上下两层，地上一层面积约1200，地下一层面积约1000.上下两层中间由两部扶梯、一部垂直电梯及楼梯上下贯通，人员及物品的流通较为方便。 该项目综合配套设施齐全，上下两层均配备消防自动喷淋系统及治安嗫叵低常捎帽淦岛阊构斯难沽榷叵乱徊阄鬯捎梦鬯眉谐榕拧醪焦婊厣弦徊憔蚍治小赣图捌渲破罚髁希怪破罚缋爸破罚焓城罚涠呈称罚堇嗉安糠智逭嫒饫嗲坏厣弦徊憔蚍治卟饲褡圆韵嗜馇?二、岗位配置及岗位职责职责 为了保证市场有一个良好的外部环境及清洁、规范、有序的内部经营环境，彻底改变常规农贸市场“脏、乱、差”现象，充分体现该项目高定位的主题“绿色”、“放心”、“环保”三大主题，打造龙泉路生活圈首个大型舒适农贸超市，树立区域农贸市场的一面旗帜。根据项目的业态及项目机电配套实施 第29页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 的配置情况，结合周边环境，拟设置以下四个职能部门进行管理： 1、市场管理员：主要任务为收取临时摊位费用及水电费用等，并协调处理商户投诉及商户纠纷，缓解市场内部矛盾。 2、环境卫生维护：主要任务为市场清扫保洁、垃圾清运。每日收市后进行全面的卫生清理，保证次日开市时有良好的卫生环境，市场运营期间进行定时清扫，并及时将垃圾清运出场，保持市场经营环境整洁干净无杂物和垃圾。 3、工程维护：负责市场内机电设备的日常维护、保养、维修工作，保证市场水电供应正常，按时开关各机电设备，做好各设施设备的运行记录及维修保养记录，确保各机电设备安全、可靠、高效的运行。 4、治安维护：负责市场的日常治安防范、消防管理工作及各种突发事件的处理，做好防盗、防火、防破坏、防意外以及人为突发事故的处理工作，以秩序督查形式对乱停车、乱堆放、乱抛撒、乱设摊等现象进行规治等，保持市场所需的正常秩序，保证市场有良好的治安环境，为商户及顾客营造安全、和谐的购物环境。 三、服务质量标准 1、市场管理员 按时收取各种费用，及时协调处理好各种投诉及纠纷，通过调解调停来维护经营户间的正常关系， 第30页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 2、环境卫生：市场内公共通道，每天收市后进行全面清理，中间保洁，主要为清理杂物，收集垃圾，清运垃圾，并进行必要的情况允许的打扫。 3、工程维护 供电变压器和主干电缆、电线、配电盘等，按国家规定定期维修养护，发生问题随时修复，保证正常供电。 给水管道、供水总表每天巡查一次，消防设施每月试运行一次，发现问题随时修复。 排污管每年雨季前，冬冻前疏通清掏二次，平时每周检查一次，发现问题随时疏通清掏和修复，保证市场内排水正常。 4、治安维护： 通过市场秩序巡查来维护市场的治安秩序，通过规范场地和车辆的管理来维护市场环境秩序。秩序巡查重点为制止滋事打斗、醉酒闹事、纠纷械斗、小偷扒窃、规范车辆停放，制止乱堆乱放乱设摊等。秩序维护属一般防范性管护，一般不负保全财产责任，如要保全经营户生命财产，各经营户可通过保险渠道或办理特殊守护手续。 四、项目管控重点注意部分： 1、项目涉及到水产、生熟食、水果、鲜肉、蔬菜等多种类别，排污及卫生清洁等工作有一定难度。 2、农贸市场为开放性的集市，人流量多且复杂，滋事打斗、醉酒闹事、纠纷械斗、小偷扒窃、乱摆乱放等情况时有发生。 第31页 共35页 中民企业 招商策划案及管理方案 3、项目摊位为间隔性摊位，要注意经营户间的和睦相处，如发生纠纷的必须妥善处理，避免事件扩张。 五、管理费用测算 客观、准确、完整地核算市场管理的成本支出，是保证市场管理工作正常运转的基础，也是为市场内各商户创造舒适经营环境，满足商户正常经营的基本条件。 市场管理费支出包括管理服务人员工资和福利费，设施设备日常运行、维护及保养费（不包含大修费用及更新改造费用，该费用由甲方承担），保洁卫生费，办公费用，管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销及不可预见费。 (1)、工资测算（单位元/月） 1、人员工资构成表 序号 名称 工资标准 人数 工资金额（月） 1 管理人员 2000 1 2000 2 工程技工 1500 1 1500 3 保安人员 1000 2 2000 4 保洁人员 800 2 1600 5 合计 6 7100 2、奖金及福利 （1）住 宿：员工宿舍年租金6