许昌房地产市场分析——2018.3.8(改).pptx

2018 3许昌市调研报告 盛智励行服务无限 城市概况 1 城市规划 2 土地市场 3 楼市分析 4 市场总结 5 目录 Contents 区位 人口 经济 城市概况 01 许昌地处河南省中心 中原经济区第一圈层 是郑州大都市区次中心城市 强势的交通对城市互通 资源转移 人口迁入具有重要意义 许昌位于河南省中部 北临郑州 西依伏牛山脉 中岳嵩山 东 南接黄淮海大平原 总面积4996平方公里 是中原城市群 中原经济区核心城市之一 同时是距离郑州和航空港区最近的地级市 具备和郑州协同发展的优势 中原经济区是中国首个内陆经济改革和对外开放经济区 以中原城市群为支撑 涵盖河南全省延及周边地区的经济区域 于2012年批准设立 是中国新一轮改革的重要标志 在改革发展大局中具有重要战略地位 河南省城镇体系规划 2007 2020 中原经济区空间布局 许昌区位图 提升许昌东站交通枢纽功能 加强与郑州 航空港区的联系 强化中心区对外辐射能力 加大各组团联动性 形成城市半小时生活圈 主城区道路等级规划 2015 2030 内部交通 轻轨和有轨电车 配合中心城市组团式发展 综合对外交通 枢纽及城市中心布局 构建市域线 城区线两个层次的轨交系统外部交通 高铁站 许昌东站 已运营 许昌北站 规划 客运站 许昌火车站货运站 苏桥西站城际铁路 新元站 尚集东站 邓庄南站 刘王站 道路系统 环形 方格 由快速路 主干路 次干路 支路组成 强化各组团之间的联络功能以及各中心片区的对外辐射功能 支撑多中心组团式的空间结构 快速路 三纵三横 形成 三纵三横 的城市快速路系统 主城区与周边县市镇区 主城区内各组团的快速机动化的联系功能 三纵 为西外环 许州路和新107国道 三横 为农大路 永昌路和南外环 许昌道路交通经济圈 三口之家成主流 家庭户规模趋向小型化 根据全国第六次人口普查数据 全市家庭户平均人口为3 52人 较2000年第五次全国人口普查的3 61人减少了0 09人 家庭户规模缩小 15 64岁人口最多 自然增长率呈下降趋势 全市常住人口中 0 14岁人口为8 48万人 占比19 71 15 64岁人口为30 76万人 占比71 42 65岁及以上人口为3 82万人 占比8 88 大学学历人口占比5 14 整体受教育程度偏低 全市常住人口中 具有大学文化程度的人口为22 2万人 占比5 14 河南省为6 39 高中 含中专 文化程度58 6万人 占比13 6 2016年人口总量为483万人 人口年均增长率为0 47 人口红利较弱 许昌各区域人口分布相对均衡 中心城区吸附能力较弱 家庭规模趋向小型化 在增量需求恒定的情况下 提升客户置业率 人口增速缓慢 导入能力较弱 受城区规模 产业发展等影响中心城区承载力及人口导入较弱 人均可支配收入 2016年城镇居民可支配收入为27016元 占可支配收入的67 人均GDP54194元 处于河南省中上游水平 近年许昌经济处于高速增长阶段 2016年GDP总值2353亿元 同比增长8 8 2020年前经济仍将保持稳步增长 利好房地产发展 2016年 许昌市完成地区生产总值2353亿元 同比增8 8 近年许昌市GDP增速保持在10 左右 处于高速发展阶段 经济持续向好利好房地产业的发展 许昌市GDP总量处于河南省上游水平 经济发展迅速良好 2016年许昌市 第一产业增加值163 0亿元 比重为6 9 较上年增长3 6 第二产业增加值1374 9亿元 比重为58 4 较上年增长8 4 第三产业增加值815 3亿元 比重为34 7 较上年增长10 7 许昌市工业发达 第二产业占绝对主导 产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60 民营企业发展迅猛 成为经济最具活力增长点 支柱产业 许昌市民营经济发达 品牌企业众多 就业市场繁荣 以许继 黄河 森源 远东为首的企业 为房地产市场提供丰富的客户资源 7家上市公司 全省第二 瑞贝卡 全球最大假发制品制造商黄河旋风 全国最大超硬材料生产商远东股份 全国最大的传动轴制造商众品食业 首批农业产业化国家重点龙头企业元化生物科技 国内唯一螯合钙规模化生产企业许继电气 国家电力装备行业大型骨干和主导企业森源电气 国内产能最大的现代化输配电设备研发和制造基地 2015河南民营企业100强 许昌企业 许昌十大产业链及龙头企业产业链 电力装备 汽车及零部件 不锈钢 电梯 煤化工 烟草 食品 金刚石及制品 纺织服装 发制品十大产业链龙头企业 许继集团 森源集团 远东传动轴 奔马公司 金汇集团 西继迅达 首山焦化 许昌卷烟厂 烟机公司 众品集团 黄河集团 裕丰纺织 奥莱尼亚 瑞贝卡 恒源发制品 经济增速快 交通非常便利 城镇化加快 郑许积极融合 城市机会大 城市占位 许昌地处河南省中心 中原经济区第一圈层 是郑州大都市区次中心城市 强势的交通对城市互通 资源转移 人口迁入具有重要意义 城市交通 提升许昌东站交通枢纽功能 加强与郑州 航空港区的联系 强化中心区对外辐射能力 加大各组团联动性 形成城市半小时生活圈 城市经济 近年许昌经济处于高速增长阶段 2016年GDP总值2353亿元 同比增长8 8 2020年前经济仍将保持稳步增长 利好房地产发展 城市产业 许昌市工业发达 第二产业占绝对主导 产业集聚区业务收入占全市工业比重超过60 民营企业发展迅猛 成为经济最具活力增长极 城市规划 规划构建 一心一带四组团 城镇空间格局 提高中心城区首位度 实现组团式发展 城市向北 向东发展 推进郑许融合 地产格局 未来规划 城市规划 02 依据房地产发展特点 可将许昌市区划分为6大板块 目前城市主要大力发展东部新区 配套及区域相对完善 和北部新区 各大开发商拿地热点 北部新区板块 建安区政府所在地 规划新区 许昌未来商务中心 价值高地 发展潜力大 但区域发展需要时间 北部板块 目前许昌价格高地 品牌开发商较多 开发水平相对较高 中心板块 传统老城区 配套丰富 规划建成文化 旅游 特色居住的古城区 铁西板块 非城市发展主要方向 在售项目较少 多为小型开发商 南部板块 非城市发展主要方向 工业和物流园集中区 东部新区 依靠政府 高铁 规划等价值驱动 房地产开发热点板块 配套成熟 规划构建 一心一带四组团 城镇空间格局 提高中心城区首位度 依托京广发展轴 增强承接和区域辐射带动能力 实现组团式发展 城市向北 向东发展 推进郑许融合 实现交通一体 产业链接 生态共建 服务共享 空间格局 一心一带四组团 一心 主城区着重发展区域服务功能和高端制造业 形成市域综合服务中心 一带 依托京广发展轴 由主城区 长葛市区共同组成带型城市 重点打造许港产业带 形成市域城镇 人口 产业密集区 共同带动市域发展 四组团 长葛 禹州 襄城 鄢陵依托当地资源和产业基础发展 形成带动局部区域发展的次级中心 城市拓展方向 向北为主 组团生长 带状链接 向北为主 向北大力推进城乡一体化示范区 许昌北高铁组团和中原电气谷的建设 加快郑许产业对接 组团生长 结合交通节点 以公共服务设施和产业为导向 引导城市组团式拓展 带状链接 重点突出许长一体化 共建许港产业带 许昌市空间结构规划 2015 2030 供求明细 土地市场 03 2017年魏都区成交金额和面积都是占比最高 成交额为39 4亿元 占比63 成交面积1364亩 占比54 成交额百分比 建安区成交单价最高为274 14万元 亩 正商置业拍得 魏都区成交单价最高为698 88万元 亩 河南瑞翰祥实业有限公司拍得 楼市分析 市场分析 04 北部板块 城市新区 主打CBD概念 市政配套能级高 生活 教育 商业规划起点高 落地待时日 碧桂园 恒大 建业品牌开发商云集 中高端及高端项目开发为主 当前在售房源毛坯售价6900 8200元 精装8000 9000元 洋房11000元 以上 北部新区位置及环境影响价格较大 建业洋房6200 6500元 恒达高层5700 5800元 东部新区 位于城市核心发展轴 行政商务中心 市政府所在地 区位优势明显 城市功能完善 优质资源聚集 当前房地产开发热点区域 但后续土地资源稀缺 当前在售房源毛坯售8000 8500元 精装9000 10000元 洋房11000元 以上 中心板块 传统老城区 生活配套丰富 规划建成文化 旅游 特色居住的古城区 房地产开发资源有限 当前在售房源毛坯售价7500 8000元 铁西板块 传统老城区 周边教育 医疗 商业配套 相对较完善 区域内在售项目较多 但多为小开发商 知名品牌开发商较少 房地产开发水平整体一般 当前在售房源毛坯售价6000 6300元 南部板块 工业 物流园集聚区 医疗 商业等配套设施一般 居住环境较差 房地产开发水平低 当前在售房源毛坯售价5500 6500元 许昌目前重点发展懂不新区和北部板块 中心板块土地资源有限 铁西板块小开发商多 南部板块居住环境较差 东区 主要6个项目 5个在售 1个待售 高层 7200 8000元 洋房 8500元 大平层和别墅 9千 1 1万元 北区 共3个项目 2个在售 1个待售 高层 7200 8500元 洋房 8800 11000元 西区 共11个项目 10个项目在售 1个项目尾盘 高层4200 6300元 南区 共2个项目 其中2个在售 高层均价 5500 6000元 中心区 共2个项目在售 1个项目尾盘 高层均价7000 7700元 新区 共6个项目 其中在售4个 2个待售 高层均价 5000 7000元 洋房 6500 10000元 许东 在售项目 1个 洋房7000元 别墅 1 1万元 东 西 新区板块楼盘众多 区域间价差较大 西南集中在4000 6000元 北东部则7000 8000元 别墅洋房1万 东区经过多年发展较为成熟 交通 医疗 教育等各项生活配套设施较为完善 许昌市民对此区域较为认可 目前东区市场的整体价格向北区市场靠拢 高层成交价区间在7200 8000元 洋房价格在9000 11000元 东区市场供货量持续减少 市场供不应求 北区自然环境优越 品牌开发商云集 市场现存货量严重不足 此地块将会引领许昌市整体房价 在2018年将有常绿集团 中粮集团和锦艺集团三大品牌开发商入驻北区 将再次拔高北区市场的整体行情 北区的毛坯房价格在7200 8500元 洋房 8800 11000元 之间 芙蓉湖以北区域价格相对较低 但以良好的环境和较低的价格吸引了刚需客户和部分投资客 高层均价 5000 7000元 洋房 6500 10000元 西片区目前房价根据各项目楼盘的品质和规模 价格从4200 6300元 价格差距及品质差距较大 万象城为西区品质最高的楼盘 二期小高层未对外释放价格 预计将参考东区房价在7000 8000元 之间 西区现在整体货量不足 供不应求 除万象城 豫中桂园还存较大货量 像澜菲溪岸 百瑞泓城和明珠港都只剩少量楼栋出售 西片区缺少大型品牌开发商 品质参差不齐 规模以中小型为主 2017年1 12月份备案登记16914套 月均去化1402套 较2016年有明显提升 因限价政策影响 下半年成交价与实际销售价存在1000 2000元 不等的差额 这个差额往往通过车位等地下物业进行分担 项目优势 1 品牌开发商 口碑好 质量佳2 产品定位高端 户型合理3 远离闹市 周边环境较好 项目劣势 1 位置稍远 交通不便利2 周边配套欠缺 目前项目一期售罄 二期认筹中 预计4 20开盘 均价未定 一期 二期 三期 待售 世和府二期平面图 项目占地165亩 共有8栋高层住宅 24栋多层洋房 约1600套房源 现项目一期清盘 共出售1栋高层和12栋洋房 已售空 二期出售9栋洋房 3栋高层 1月28日正式启动入会 入会约734多组 高层成交价7000 7500元 之间 洋房一层12000元 带车位出售 车位价格25万 二楼以上价格在10000元 以上 总房款需一次性付清 销售累计 销售分析 推广分析 优惠政策 1 28日启动入会 高层5000抵20000 洋房2万抵5万 渠道分析 老客户渠道 多盘联动 项目优势 1 交通便利 生态宜居2 项目内部配套相对齐全3 位置优越 周边配套齐全 项目劣势 1 离高铁太近 噪音过大 目前项目在售 成交价格7500 7800元 项目位于许昌市东城区新东街与许州路交叉口 共开发建设20栋楼 项目3栋配套楼 分别为 业主的活动中心 生活市场 还有一个自建的双语幼儿园 17栋32F 33F高层 整个采用了小区内部抬高的方式 小区入口设计有水景叠瀑 半地下停车场 整体规划提升了楼盘品质 小区有大型中心湖景景观 户型 90 103 两房 116 150 三房 销售价格 7500 7800元 在售状况 已去化700套左右 项目卖点 区域位置受老城区客户认可 价位较同期项目有优势 性价比较高 116 三室两厅一卫 139 三室两厅两卫 128 三室两厅两卫 项目优势 1 品牌开发商 质量好 口碑佳2 环境优美 绿化率高3 户型合理 项目劣势 1 位置稍远2 配套尚不齐全 目前项目在售 成交价格8400元 左右 88折 首付5 全款1年分期 项目位于文峰路与宏腾路交叉口 东至文峰北路 西至恒丰北路 南至隆昌路 北至宏腾路 整体规划 项目一期共建有10栋高层 约1500多套房源 销售情况 一期房源经过两次开盘已去化92 剩余不足100套 二期货量约500套 推售时间未定 户型面积 60 90 两房 90 140 三房 143 158 四房 销售价格 成交价84000元 左右 精装标准1500元 优惠政策 88折 首付5 全款1年分期 123 三室两厅两卫 81 两室两厅一卫 销售累计 销售分析 一期房源经过两次开盘已去化92 剩余约100套房源 二期货量约500套 截止目前尚未确定节点 推广展示 渠道分析 以暖场活动为主 配合媒体投放 项目优势 1 位置优越 交通便利2 项目周边学校较多3 周边配套齐全 项目劣势 1 楼间距较密 采光欠佳 目前项目在售 均价5800 6300元 会员招募1万抵3万 项目碧海青城位于许昌东城行政核心区 紧邻许昌市两条主干道魏武大道与莲城大道 周边环绕学校 医院 市政公园 商超等 整体规划 项目共建4栋高层 1栋小高层 约500套房源 销售情况 剩余1栋高层未售 约100多套房源 销售价格 对外释放价格在5800 6300元 捆绑车位出售 户型面积 户型有113 三房 130 139 三房 178 279 大平层 优惠 会员招募1万抵3万 东区个案 碧海青城 113 三室两厅一卫 179 五室两厅三卫 红色区域为赠送面积 红色区域为赠送面积 项目优势 1 品牌开发商 品质佳2 环境优美 未来规划配套齐全 项目劣势 1 交通不够便利 公交少经过2 位置稍偏 目前项目一期少量在售 二期小高层前期咨询中 项目万象城总占地937 3余亩 总建筑面积约130万平方米 计划总投资49 4亿元 项目规划有高档住宅 星级酒店 甲级写字楼 幼儿园 河道公园 购物中心 商业街 是许昌市和河南省重点建设项目 整体规划 项目共分三期开发 一期规划是别墅住宅区 二期规划17层小高层和6层高层 三期规划为商业和写字楼 产品信息 项目现推售二期10栋楼 11层小高层 主推户型109 143 三房 178 四房 共计房源约400套 销售情况 一期别墅剩余少量房源在售 二期小高层前期咨询中 销售价格 别墅均价15000 二期小高层现阶段未对外释放价格 将参考东区房价预计在7000 8000元 之间 工程进度 一期别墅已封顶 二期正在挖地基 133 三室两厅两卫 144 三室两厅两卫 项目优势 1 品牌开发商2 水景地产 人车分流3 地段优越 交通便利 项目劣势 1 绑定车位 总价略高 目前项目在售 均价5500元 捆绑车位出 车位价格17万 个 总占地100亩 建筑面积20万平方米 项目中央景观区近2000平米国际