估价例题 文档.doc

市场比较法例6一套建筑面积100平方米，每平方米建筑面积3000元的住房，成交价为30万元。双方约定，从成交日期时起分期付清，首付10万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付10万元。假设年利率为10，则在其成交日期时一次付清的价格为：1010（110）0.510（110）28.625（万元）例7搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：(1)统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8，则：甲总价76.422（万元人民币）乙总价15（万美元）(2)统一采用单价（3）统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元8.3元人民币，则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价608.3498（元人民币平方米英尺使用面积）（4）统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积0.75平方米使用面积。则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价4980.75373.5（元人民币平方米英尺建筑面积）（5）统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则：甲单价3821.1（元人民币平方米建筑面积）乙单价373.510.7644020.4（元人民币平方米建筑面积）例8：某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2002年10月的价格为：20001.051.0921.1251.1813046.8（元平方米）例9：评估某宗房地产2002年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元平方米，成交日期2001年10月末。另调查获知该类房地产价格2001年6末至2002年2月末平均每月比上月上涨1.5，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上涨2。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年9月末的价格为：3000（11.5%）4（12）73658（元平方米）例10：某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元平方米，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2。假设人民币与美元的市场汇报2002年2月1日为1美元8.26元人民币，2002年10月1日为1美元8.29元人民币。对该可比实例进行交易日期修正，修正到2002年10月1日的价格为：10008.26（10.2）88393（人民币元平方米）例11评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表4-8-2：表4-8-2可比实例A可比实例B可比实例C成交价格5000(人民币元/平方米)600(美元/平方米)5500(人民币元/平方米)成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日交易情况253房地产状况846在表4-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年2月1日基本保持不变，2002年2月1日至5月1日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升0.5。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格如下：(1)计算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(2)比准价格 6598.33（人民币元平方米） (3)比准价格 6328.88（人民币元平方米） (4)比准价格 6192.31（人民币元平方米）(5)将上述每个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则： 估价对象价格（单价）（6598.33+6328.88+6192.31）3 6373.17（人民币元平方米）例412：为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：表4-8-3 可比实例的成交价格 可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/平方米）370042003900成交日期2002年5月24日2002年8月24日2002年9月24日表4-8-4 交易情况的分析判断结果 可比实例A可比实例B可比实例C交易情况201表4-8-4中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。表4-8-5该类商品住宅2002年4月至10月的价格变动情况 月份45678910价格指数10092.498.398.6100.3109.0106.8表4-8-5中的价格指数为定基价格指数。表4-8-6房地产状况的比较判断结果房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格。估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下：(1)计算公式：比准价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数(2)交易情况修正系数：可比实例A：可比实例B：可比实例C：(3)交易日期修正系数：可比实例A：可比实例B：可比实例C：(4)房地产状况修正系数：可比实例A：可比实例B：可比实例C：(5)计算比准价格（单价）：比准价格A 4363.90（元平方米）比准价格B4341.93（元平方米）比准价格C 3941.09（元平方米）(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算结果，则：估价对象价格（单价）（4363.90+4341.93+3941.09）34215.64元收益法例1某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为： 195.60（万元）例2已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000元/平方米，资本化率10%，试求其30年收益权利的价格。 2852.38（元平方米）例3：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元平方米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元平方米。假设资本化率为10，试比较该两宗房地产价格的高低。 要比较该两宗房地产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格： A房地产 2017.18（元平方米） B房地产 2114.27（元平方米） 名义上B房地产的价格低于A房地产的价格，实际上却高于A房地产的价格。例4：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10。该宗房地产的收益价格为：310.2（万元） 例5：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售锐费为售价的6。如果投资者要求该类投资的收益率为10，则该写字楼目前的价值为： 6858（万元）例6：有一建筑面积为1000m2的写字楼，其月毛租金水平为100元m2，空置率为13，租金损失为毛租金收入的2，合理运营费用为有效租金收入的30，则该写字楼的：潜在毛收入1000m2100元m2.月12个月120万； 有效毛收入120万元（113）（12）102.3万元； 合理运营费用102.3万元3030.7万元； 净收益102.3万元30.7万元71.6万元。例7：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元平方米和120元平方米，运营费用率为25。该类房地产的资本化率为9。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。 商店一层价格的估算： 租约期内年净收益200180（125）1232.40（万元） 租约期外年净收益200200（125）1236.00（万元）375.69（万元） 商店二层价格的估算： 年净收益200120（125）1221.60（万元） 229.21（万元） 604.90（万元） 该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格375.69229.21 例8：某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，年支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。类似房地产价格（万元）净收益（万元年）A25230B29435C23828D16620 （1）年纯收益553025万元 （2）资本化率： A房地产资本化率 11.90 B房地产资本化率 =11.90 C房地产资本化率 11.76 D房地产资本化率 12.05资本化率（11.9011.9011.7612.05）411.90（3）房地产价格 210（万元）例9：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30；该类房地产的资本化率为10。试选用所给资料估算该旅馆的价值。该旅馆的价值估算如下：（1）年有效毛收入30045365（120）394.20（万元）（2）年运营费用394.230118.26（万元）（3）年净收益394.2118.26275.94（万元）（4）旅馆价值295.94102959.4（万元）例10：某房地产建成于1998年12月30日，此后收益年限为50年；1999年12月30日至2002年12月30日分别获得净收益85、90、95万元；预计2003年12月30日至2005年12月30日要分别获得净收益95、92、94万元，从2006年12月30日起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行70的抵押贷款，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的收益率为10。试利用上述资料估算该房地产2002年12月30日的收益价格。该房地产2002年底的收益价格估算如下：（1）计算公式为：（2）a1 94（万元）a2 93（万元）a3 96（万元） a 95（万元）（3）rMrM（1M）rE808（180）139（4）n48-444（年） （5）t3（年）（6）将上述数字代入公式中计算如下： 1029.92（万元）假设开发法例1某在建工程开工于2001年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公楼建筑面积10000m2；该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2002年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费用及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%(假设均匀投入，视同发生在该投入期中)；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/m2，建筑面积与可出租面积之比为1:0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1998年5月31日的正常总价格。 解： (1)此题的计算公式应为：在建工程价格=预期建成后的价值-需投入的建筑费-需投入的专业费-销售税费-投资利润 (2)计算预期建成后的价值： (3)计算建筑费： 23001240064% (4)计算专业费：17169481.9210%=1716948.19(元) (5)计算销售税费：44241046.928%=3539283.75(元) (6)计算投资利润： (7)计算在建工程的正常总价格：56122026.74-17169481.92-1716948.19-3539283.75-4601068.88=29095244(元)=2909.5(万元)例9-2该房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为7，允许覆盖率50%，土地使用权年限为50年，出售时间为2002年7月。要求评估该宗土地2002年7月的出售价格。解：(1)选择估价方法。该宗土地为待建筑土地，适合于采用假设开发法估价。 (2)选择最佳开发利用方式。通过调查研究得知最佳开发利用方式为：容积率7，覆盖率为50%，建筑面积7000m2，建筑物总层数14层，各层建筑面积均为500m2，地上一至二层为商店，总面积为1000m2，地上三至十四层为住宅，总面积为6000m2。 (3)估计开发建设期。预计共需3年时间完成全部建筑，即2005年7月完成。 (4)预测开发完成后的楼价。建筑完成后商业楼即可全部售出。住宅楼的30%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，20%一年后才能售出。预计商业楼出售的平均售价为4000元/m2，住宅楼出售当时的平均售出价为2000元/m2。 (5)估算开发费用及开发利润。开发成本为500万元；管理费用为开发成本的6%；年利息率为10%；销售税费为楼价的3%；税费为楼价的4%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在开发成本之中；投资利润率为20%。 在未来三年的建设期内，开发费用的投入情况为：第一年需投入50%的开发成本及相应的管理费用；第二年需投入30%的开发成本及相应的管理费用；第三年需投入20%的开发成本及相应的管理费用。 (6)计算地价。分静态和动态两种方式进行试算： 采用静态方式进行地价试算。 A、楼价=40001000+20006000=1600(万元) B、开发成本=500(万元) C、管理费用=开发成本6%=50060%=30(万元) D、利息=(地价+开发成本+管理费用)利息率计息期 =地价10%3+500(1+6%)50%10%2.5+500(1+6%)30% 10%1.5+500(1+6%)20%10%0.5 =地价0.30+95.4(万元) E、销售税费=楼价3%=16003%=48(万元) F、税费=楼价4%=16004%=64(万元) G、投资利润=(地价+开发成本+管理费用)利润率=地价20%+(500+30)20%=地价0.20+106(万元)则：地价=1600-500-30-(地价0.30+95.4)-48-64-(地价0.20+106) 采用动态方式进行地价试算。计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2000年7月，资本化率选取为10%。 A、楼价=商业楼价+住宅楼价 = =1164.73(万元) B、开发成本= =447.18(万元) 各年开发成本的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，假设各年开发成本的投入集中在各年的年中，或年内每月均匀投入，这样上述开发成本计算中的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5。 C、管理费用=开发成本6%=447.186%=26.83(万元) D、利息=(地价+开发成本+管理费用)利息率计息期 由于地价、开发成本、管理费用在动态方式中已考虑了时间因素，实际上均已含利息，故在此不必再单独计算利息。 E、销售税费=楼价3%=1164.733%=34.94(万元) F、税费=楼价4%=1164.734%=46.59(万元) G、投资利润=(地价+开发成本+管理费用)利润率=地价20%+(447.18+26.83)20%=地价0.20+94.80则：地价=1164.73-447.18-26.83-34.94-46.59-(地价0.20+94.80) 地价 =428.66(万元)成本法例1某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿