EC-BB12 首度揭开福华饭店神秘面纱OK.doc

文章主要内容：1、在某一些方面保持低调，不动声色的做出令人惊呀的成绩。首度揭開福華飯店神祕面紗七千坪土地，三百億進帳福華飯店默默的開發福華後方都市更新案， 在這塊將近七千坪的土地上， 廖氏家族持有約三分之一土地， 預估這塊土地市值超過三十億元， 開發後的營業額也可能高達一千四百億元。 文彭嘉儀 福華飯店刻意隱藏他們的財富，外界就只能從他們從不跟銀行借錢來揣摩福華飯店廖氏家族多有錢，一如往常的低調與沉默，福華飯店初次嘗試都市更新案事業，並悄悄的已經進行了七、八年，要不是整地接近完成，黃金地段上突然冒出一整塊的空地，大家可能還渾然未覺，福華飯店總經理廖東漢正在著手推動北台灣最大的都市更新案。 兄弟一人一口飯 福華廖家發跡於艋舺龍山寺，由父親廖欽福創立家業，廖欽福育有九子一女，當家的廖家子弟各個學有專精，三個學士，三個碩士，三個博士。老大廖修鍾負責監造，繼承家業為華南工程的董事長；老二廖有土負責財務；老四廖修平最富藝術家氣息，有台灣版畫之父的雅稱，負責飯店的裝修與設計；老七已歿；老五與老八廖修凱與廖修謙分別司職進口家具與設備；而么子廖東漢就任總經理，全權負責福華飯店的事業，當然，也主導整個福華後方都市更新案。 該案的申請基地介於信義路三段一四七巷、仁愛路三段、復興南路與復興南路一段三四巷之間，其間計有懷生段二小段超過二十筆土地，佔地約七千坪。 隨著台北市版都市更新實施辦法將適用的範圍從二千平方公尺放寬至一千平方公尺以上，台北都會變貌的機會跟著變大，要找到大型的都市更新地將也可能變得少之又少。福華這次能夠不受到太多阻礙，並且完整的開發土地，應該又是祖先的庇蔭。 二十多筆土地中，除了少部分的土地之外，幾乎都是廖家的土地，土地所有人包括福華飯店、廖欽福、廖修德、廖陳秀卿、廖修謙、廖東漢、高廖淑雲、廖王琴與廖伯熙等人登記的廖家土地，幾乎佔了更新範圍的三分之一強。 土地市價超過三十億元 以福華飯店登記的土地共有十四筆，即福華飯店所在地，土地面積約兩千一百坪，再加上福華飯店本身，從民國七十一年開始至八十年十年期間，廖東漢以這十五項標的物，分別設定抵押給台灣銀行和華南銀行，與兩家銀行往來的次數前後有七次，往來額度總計高達三十一七億元，令人驚訝的是，儘管借貸的存續時間都很長，從三十年至四十年不等，但是，福華飯店的財務部門幾乎都是隔年就把錢都還清了，故在權利人的設定上，往來銀行保持第一位，良好的債信評等，說明著福華財力雄厚。 看好仁愛路未來的發展，超過十筆以上的廖家土地，約有千坪的面積，廖氏家族持有這些土地的時間都很早，六十三年大量買進福華後方的土地後，就一直沒有停止，大量囤積土地的結果，廖家幾乎是享盡了近四十年台灣土地飆漲的好處。當年，六十三年的地價僅每坪十五萬左右，和現在大安區的住宅用地約在每坪八十萬至一百萬之間，土地幾乎飆漲五至六倍，換算市價將近十億元，如果加上福華飯店土地的價值可能超過三十億元，廖家擁抱會生金雞蛋的金母雞，又何必假求於人，市場上的傳言果然有幾分的真實！ 依據台北市版都市更新實施辦法第二十七條規定（註），地區內私有土地及建築物所有權人及他項權利人三分之二以上的同意書，經過協議後可能修正放寬至二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二權利人的同意書，（但其所有土地總面積及合法建物總樓地板均超過五分之四者，其所有人數及他項權利人數不予計算）便可以向台北市都市發展局申請進行都市更新。換言之，福華案因為法令的鬆綁，只有再取得另外的一千坪土地就可以進行申請，比原來法令規範還短少近一千坪土地，其中，登記為台北市農會的五筆土地，約面積兩千七百坪的土地，就變得非常關鍵。 阿扁會點頭嗎？ 不過，陳水扁一向以抱緊企業大腿為市府團隊的一貫政策。要阿扁市長點頭，顯然也不是難事，福華案應該回饋給台北市政府多少，可能也要精打細算的雙方好好計算一下，否則犧牲了大多數人的利益，財富集中財團手中，恐怕並不是都市更新計畫開宗明義所云，改善生活環境、更新都市機能及增進公共福利的原始精神。 落後於台北市版都市更新實施辦法的內政部都市更新條例，從內政及邊政委員會委員們加速審議內政部都市更新條例，積極為都市更新條例解凍的跡象來看，福華案勢必因為母法頒訂有所改變。 目前立法院審議的都市更新條例，為一項特別法，亦為都市更新所依據的母法，因此，只要立法院委員們，如民進黨立委陳定南與張俊宏強力杯葛都市更新為富人趕走窮人的工具，並在面積與所有權人的比例上斤斤計較，台北市更新條例實施辦法所規範的條例就有調整修正的空間，因此，在法案未定案之前，福華案仍有待突破。 面積愈大，獎勵愈多 福華飯店說，該都市更新的範圍超過七千坪，劃定範圍可能包括福華飯店和台北市政府的公園用地，一般認為福華飯店的使用時間並未超過三十年，重建的機會並不太高，將其納入更新範圍極有可能的解釋，有可能和台北市都市更新實施辦法第三十三條的獎勵容積有關。 更新委員會鼓勵大面積整體更新，基地面積愈大，容積獎勵也愈多。舉例來說，一般都市分區住宅第三種用地的基準容積率二二五，當基地面積為二千平方公尺時，依更新基地規模獎勵，即值（見）為二百平方公尺（佔基準容積的四四），基地面積為一萬平方公尺時，值則為一千八百平方公尺，為基準容積的八，而七千坪土地（大多為住三用地），獎勵容積則可能達一二，總獎勵容積達四千七百平方公尺，約一千四百坪左右。 其他獎勵方面，若以冠德建設大湖優境，獎勵項目與額度為例，、值（見）分別為三六、三四一與五六計算，分別是一八七四、一七七五四與二九一五平方公尺（即五六六坪、五三七坪與八八一坪），福華案總獎勵容積將達八萬八千多平方公尺，即總樓地板面積有可能在二萬多坪左右，不過，此一初估出來的數字和福華飯店規劃多達三萬多坪樓地板面積的說法，顯然有一萬多坪的差距，較有可能的解釋是，福華飯店極有可能進行土地變更，將目前所處的住三用地變更為商業用地，否則是不太可能達到這樣的規模水準？ 沉默可以成金 以最保守的預售市場的單價計算，富陽建設當代飆漲到八十萬，和恕建設將推出一百萬一坪的住宅來看，光是樓地板的價值，福華飯店又將進帳三百億元的進帳。 不過福華飯店說，他們將規劃高智慧的辦公大樓與購物中心來看，福華飯店企圖與現有的飯店做結合，所創造的價值絕對高於三百億元這個數目，如果忽略辦公室大樓的使用面積，代之以購物中心，並以中興百貨公司的坪效一個月四十萬元為基準，福華案其所創造的營業額將高達一千四百四十億元