范文--土地使用权评估--赵恕荣.doc

武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告、CFA0901 赵恕容 0903090163一、 评估报告名称武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告二、 评估报告编号京中证评报字（2008）第 号三、 评估报告基准日 2008年8月15日四、 评估报告结果以2008年8月15日为评估基准日，坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M的待估土地的价值为3685.0元/（大写：叁仟陆佰捌拾伍元整每平方米）。五、 中国注册资产评估师签章 注册资产评估师 证书编号： 注册资产评估师 证书编号：六、 评估机构及法人代表签章 法人代表： 评估机构： 二零零八年八月十五日武广高速铁路客运站商业建设用地价值评估报告京中证评报字（2008）第 号一：待估项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公顷，其中经营性用地365.12公顷。武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。二：待估项目概况估价项目坐落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。规划用地面积：4865.2平方米。用地性质：商业。容积率：4.0。覆盖率：45%。绿化率：25%。估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。估价基准日：2008年8月15日。三：待估项目初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估价项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准土地利用现状方案中的二级分类界定。4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。四：土地使用权价值测算过程分析1评估方法选择根据城镇土地估价规程中规定，主要估价方法有市场比较法，收益还原法，剩余法（假设开发法），成本逼近法，在实际运用中，还有基准地价系数修正法。估价项目已进行了土地开发，用地性质为商业，属于经营性用地，结合本次估价目的，本次估价不宜选用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价。估价项目为待开发土地，规划限制条件明确，应选剩余法（假设开发法）进行估价，同时该区域同一供求圈内，已有交易案例，宜选用市场比较法进行估价，最后综合两种估价结果确定土地使用权价格。本报告着重介绍市场比较法的处理。2. 市场比较法测算思路市场比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，即将待估宗地与估价时点的近期发生过交易的类似宗地进行比较，对这些类似宗地成交价格做适当的处理来求取待估宗地价值的方法，城镇土地估价规程中给出计算公式如下：式中: =待估价宗价格， =比较实例价格。A:待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；B：待估宗地区域因素交易日期地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；D:待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；E:待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。从上述计算式中的参数我们可以得知，运用市场比较法关键问题，同时也是技术难点，在于如何正确选择可比较交易实例、准确确定交易情况修正系数和量化影响价格因素的影响幅度。除上述修正外，还要进行土地使用年期、容积率等修正。2.1、确定比较实例根据城镇土地估价程，要求选取三个以上的比较实例。选择比较实例应满足并具备以下基本要求：、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例；、交易日期与估价日期接近，最多不能超过三年；、与估价宗地用途相同，至少要做到大类用途相同；、比较实例的权利性质应与估价项目的权利性质相同；、 比较实例的交易类型应与估价目的吻合；、土地条件基本一致；依上述基本要求，从收集到的交易实例资料库中，选取如下三个比较实例。实例A:市经济技术开发区商务新区S322道路旁，宗地面积：4329.5,土地用途为商业，容积率：4.0,土地使用权年期40年,2007年8月挂牌取得，成交价格：3697元/。实例B:市中心城区燕泉路，宗地面积3921.2,土地用途为商业,容积率：3.8土地使用权年期40年,2008年3月挂牌取得，成交价格：3865元/。实例C:市五岭广场文化中心日月路，宗地面积：3506.8，土地用途为商业，土地使用权年期40，容积率4.2,2008年6月挂牌取得，成交价格3773元/。三个比较实例比较因素条件说明表估价项目与比较 案例比较因素估价项目比较实例ABC交 易 时 间2008年8月2007年7月2008年3月2008年6月交 易 方 式挂牌挂牌挂牌挂牌交 易 情 况正常正常正常正常土 地 用 途商业商业商业商业土 地 级 别商服用地IV级商服用地IV级商服用地IV级商服用地IV级土地使 用年限40404040区域因素商服中心级别区级商服区级商服区级商服区级商服距市服中心距离55.02.53.0道路状况混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火车站距离2232.5路 网 密 度1.0/1.0/1.5/1.5/距市中心距离663.03.5生活设施完善度不完善不完善完善完善公用设施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平环 境 质 量无污染无污染基本无污染基本无污染个别因素临 街 状 况一面临街一面临街一面临街一面临街容 积 率4.04.03.84.2宗 地 面 积4865.24329.53921.23506.8宗 地 形 状规则规则不规则较规则宗 地 地 质20T/20T/18T/25T/宗 地 地 势坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%规划条件限制无规划限制无规划限制有规划限制有规划限制2.2、因素修正指数分析因素选择要与当地公布的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考由基准地价计算宗地地价的因素系数表中的幅度。在确定修正幅度时，不同用途其地价影响因素影响程度不同。用途修正指数本估价项目与比较实例皆是规划用途，用途相同，本次估价用途不作修正。土地级别修正指数按照当地宗地基准地价，分析不同级别差别，确定修正指数。估价项目所在地域基准地价为800元/，案例所在地域基准地价800元/，以估价项目所在地域IV级因素指数为100，则比较实例所在地域的土地级别因素指数为100。交易类型一般的交易类型有买卖、租赁、抵押、作价入股等类型。调查不同交易类型地价差别，确定交易类型修正指数。本次估价交易类型皆为买卖中的挂牌，交易类型不需进行修正。交易情况修正指数选择的三个比较案例都是正常交易下的成交案例，皆是通过土地交易中心挂牌取得，本次估价交易情况不需修正。交易日期价格指数确定方法有两种：直接采用当地权威部门公布的地价指数或房地产价格指数；市场提取，调查当地几年的与待估宗地相同用途的地产市场资料，分析、测算、确定地价指数。本次估价根据市政府公布的2001年至2007年地价上涨的资料，商业用途土地地价环比指数为100，109.8,95.7, 101.2,105.5,108.2,133.6,至2008年上半年比2007年上涨了6.3%。以估价项目估价期日的指数为100,则实例A的交易日期修正指数为99.94。土地使用年期修正指数利用年限修正公式K=（1-1/（1+）n）/（1-1/（1+）N）进行年期修正，式中：为比较实例的年期 N为待估项目的年期 为土地还原利率。按照城镇土地估价规程规定，土地还原利率比房地产的还原利率低2%，剩余法中求取房地产还原利率为9.27%,则土地还原利率为7.27%,这次估价所选比较案例年期相同,不需进行修正.区域因素指数（1）、商服中心级别条件指数将城镇内商服中心从高级到低级依次公为市级、区级、小区级和街区级等四个等级，以待估宗地商服中心级别指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数上升或下降5%。、距商服中心距离指数将待估宗地距商服中心距离指数为100，每增加或减少1000M，因素修正指数减少或增加1%。、道路状况指数从优到劣将城市道路划分为混合主干道、交通主干道、生活主干道、一般道路四个等次。以估价项目的道路状况指数为100，每增加或降低一级，因素修正指数上升或下降2%。、距火车站距离指数以武广客运站为中心，将待估宗地距武广客运站的距离指数为100，每增加或减少1000，因素修正指数上升或下降1%。、距市中心距离将待估宗地距市中心距离指数为100,每增加或减少1000,因素修正指数增加或减少0.5%.、网路密度将城镇内道路路网密度分为优（3K/K），较优（密度在23K/K），一般（密度在1.52K/K），较劣(密度11.5K/K),劣（密度少于1K/K）五个等级.以待估宗地所处区域路网密度指数定为100,每上升或下降一个等级,因素指数上升或下降1%.、生活设施完善度指宗地所在区域的生活设施（如中学、小学、幼儿园、医院、公园、邮局、银行等）将生活设施完善度分为完善（设施齐备），较完善（缺少部分设施）不完善（无主要公用设施）三个等级，以待估宗地所在区域生活设施完善度指数为100，每增加或减少一个等级，因素指数上升或下降0.2%.、公用设施完善度将城镇公用基础设施定为七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平、二通一平、一通一平，达到开工条件等，根据当地公布（或采用）的基准地价报告中规定的开发程度修正幅度，进行开发程度修正。本次估价项目与比较实例都是五通一平，不需进行修正。、环境质量指数将城镇内的环境质量标准分为无污染、基本无污染、轻度污染、严重污染四个等级，将待估宗地的环境质量指数为100，每上升或下降一个等级，因素指数上升或下降2%。个别因素指数分析（1）、容积率条件指数确定方法有两种：一是如果宗地所在地有容积率修正系数，可直接采用其容积率修正系数；二是可调查不同容积率下的与待估宗地相同用途的土地价格，找出修正比率。本次采用估价项目所在地容积率修正系数表，容积率每增加0.1,地价上涨2.25%,以待估宗地容积率指数为100,每上升或下降一个等级,因素修正指数上升或下降2.25%。、临街状况指数将宗地临街状况分为四面临街（或路）、三面临街、二面临街、一面临街、不临街五个等级，以待估宗地临街状况指数定为100，每增加一面或减少一面，因素指数增加或减少2%。、宗地面积指数依据当地基准地价报告中宗地面积状况修正表，面积3000为优；面积20003000为较优，10002000为一般，面积5001000为较劣，面积500为劣。以待估宗地的面积地价指数为100，每增加或减少一个等级，地价指数上升或下降0.2%。、宗地形状指数将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级，以待估宗地形状指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。、地势坡度指数将地势坡度划分为35%属优，坡度在510%属较优；坡度在1020属一般，坡度在2025%属较劣，坡度大于25%属劣，以待估宗地地势坡度指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降0.5%。、地质条件指数将地质条件按地基承载力的大小划分为：大于25T/为优，在2025T/属较优，在1220T/属一般，在812T/属较劣，小于8 T/属劣，以待估宗地地质指数定为100，每增加或减少一个等级，因素修正指数上升或下降1%。、规划条件限制指数：分析为有规划限制、无规划限制，将无规划限制指数定为100，有规划限制别下降2%。、各因素权重分析根据上述因素对宗地地价影响程度，结合宗地类型和多年的估价经验，对区域因素中商服中心级别因素权重取0.3,生活设施和公用设施完善度,因素各取0.05,其余各因素权重各皆取0.1,对于个别因素中临街状况、容积率、规划条件限制三个因素权重各取0.2,其余各因素权重皆取0.1.2.3、因素修正指数具体各因素修正指数见如下三个表表一:比较实例基本情况指数表估价项目与比较案例比较因素估价项目实例A实例B实例C交 易 时 间10099.74100100交 易 情 况100100100100土 地 用 途100100100100土 地 使 用 年 限100100100100土 地 级 别100100100100表二:区域因素指数表比 较 因 素权 重估价项目实例A实例B实例C商服中心级别0.3100100100100距市服中心距离0.1100100102.50102道 路 状 况0.11001009696距火车站距离0.110010099100.50距市中心距离0.110010010.30102.50路 网 密 度0.1100100100100生活设施完善0.05100100100.20100.2公用设施完善0.05100100100100环 境 质 量0.11001009999合 计1100100109.97110.20表三:个别因素指数比 较 因 素权 重估价项目实例A实例B实例C临 街 状 况0.210010095.50104.50容 积 率0.1100100100100宗 地 面 积0.1100100100100宗 地 形 状0.11001009999宗 地 地 质0.110010099101地 势 坡 度0.110010099.50100规 划 限 制0.21001009898合 计110010098.4590