房地产开发成本设置及核算内容.doc

支出类型1土地费用指为取得土地开发使用权而发生的各项费用。2土地费用-土地征用费支付的土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。3土地费用-土地出让金拍卖所取得的土地。4土地费用-土地税金土地使用税、土地契税、其他。5土地费用-征地拆迁费有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。及向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。6土地费用-其他如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、拍卖土地公证费等。7前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。8前期工程费-“三通一平”费接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。11前期工程费-行政事业性收费环保费、人防工程建设费、市政基础设施配套费、白蚂蚁防治费、墙改专项基金、教育设施费、拆迁管理费、招投标管理费、散装水泥基金、档案押金、建筑面积测绘费等。12前期工程费-规划勘探设计费项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费，环境景观设计费，水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费等。13前期工程费-咨询服务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)。14前期工程费-临时设施费工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。15建安工程费指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。16建安工程费-土建工程费17建安工程费-土建工程费-基础工程费土石方、桩基、护壁(坡)工程费，基础处理费、桩基咨询费。18建安工程费-土建工程费-上部工程费即土建结构工程费（含地下室部分）、包括相应的甲供材料费。19建安工程费-安装工程费20建安工程费-安装工程费-水、电、气、暖工程电气(强电)安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。电讯(弱电)安装工程费：主体工程内的通讯、有线电视系统等电讯设施安装费。给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。燃气安装工程费：主体工程内的燃气管线等燃气设施安装费。采暖安装工程费：主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。21建安工程费-安装工程费-电梯工程主体工程内的电梯及其安装、调试费。22建安工程费-安装工程费-消防工程主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。23建安工程费-安装工程费-智能化工程保安监视、楼宇对讲。24建安工程费-安装工程费-人防工程防火门。25建安工程费-装修工程费：内外墙、地板(毯)、门窗、厨洁具、电梯间、天(顶)蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。26建安工程费-监理费、质检费指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。27建安工程费-其他工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。28配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、等设施的支出。(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。29基础设施费指项目开发过程中发生的小区内的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用。30基础设施费-道路工程费小区内道路铺设费。31基础设施费-水、电、气、暖工程供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。燃气工程费：燃气管道的铺设费、增容费、集资费，燃气配套费，燃气发展基金、燃气挂表费等。供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。照明工程费：小区内路灯照明设施支出。32基础设施费-弱电工程通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。33基础设施费-环境景观工程费小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出，建筑小品、水面景观、环廊、街心公园、凉亭、绿地建设等费用。34基础设施费-环卫工程费指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。35基础设施费-其他小区周围设置的永久性围墙、围栏支