商店街管理规范2.doc

商场管理工作描述 工作职位：商业地产商业项目招商运营工作执行者工作描述：以服务管理项目租户为工作根本，根据公司招商之日常规划及要求在管理上起到协调，配合之作用。 工作目标：1.执行最有效之合约条款约定。2.最好的控制和管理招商区域的日常营运。3.为广大承租户提供优良之管理服务，以助吸收更好之品牌引进。4.根据公司规划形象，严格要求合作厂商的道具设计，体现合作品牌最佳形象。5.有效的解决商场客诉、租赁厂商要求等日常琐事，力求事态之第一时间解决，防止矛盾激化。6.实行最有效的收款方式。7.每月保持市场调查,进行信息采集,了解竞争店的店铺经营业绩,租金状况,新厂商的挖掘。8.分析所在地周边的客层,消费习惯等信息,对招商工作提出建设性意见。招商作业招商业态及项目1.生活配套类功能店：快速冲印、书店、中西药店/保健品、干洗、修鞋/修配、眼镜店、钟表店、音像租赁、美容院、美发店、邮局、银行、旅行社、房屋中介、摄影写真/婚纱礼仪店、家居装潢店、居家用品店、通讯服务店、汽车美容/装潢店、汽车展示店、健身俱乐部、宠物医院、家政服务、家电医院、其他维修服务、花卉园艺、琴行、电脑形象设计、创新画廊、体育用品、教育强化、儿童乐园、亲子俱乐部等。2.主题餐厅： KFC、Mcdonald”s、Pizza Hut、Dicos、K.coffee、Starbuks等中西式速食餐饮店，特色美食餐厅、美食广场、各类特色风味美食。3.流行服饰店: 男装、女装、运动休闲、包袋、鞋类、皮具、金银店、工艺礼品店、流行饰品等时尚流行店。4.休闲食品店：ICE CREAM SHOP、TEA SHOP、精致西点店、糖果、巧克力店、面包烘烤店、保健食品店、绿色食品店等健康食品店。招商租户种类：1. 美食广场2. 主题餐厅3.商店街店铺（专卖店）4.临时促销、花车合作条件：1. 合作方式:l 租赁: 对于一些很难预测其销售情况的租户，我们采用收取固定租金的方式与合作。l 扣率: 对于百货公司厂商或业绩较佳的餐饮类合作厂商，可采用扣率的方式合作，且在租赁期内，每年的扣率须有一定的递增度。l 保底扣率: 对于一些可创造高销售业绩并占有较高市场份额的租户，必须根据市场行情收取合适扣率，同时设立保底租金来保证我司基本收入。即：基本租金 +浮动租金结构，基本租金为保底租金收入，浮动租金为厂商（租户）的营业额的百分比的抽成收入。2.合作费用:l 设店保证金及商品质量保证金：当厂商合作审批表经总经理核准后，租赁厂商须支付设柜保证金（相当于1个月租金及管理费）。租赁合同签定当天，租赁厂商支付我商店街商品质量保证金（此项保证金费用相当于1个月租金及管理费），店内需核实款项到位状况,如有异常,需及时向总公司招商部汇报。设柜保证金及商品质量保证金。在合约期满后三个月需扣除所有其他欠款后予以无息退还。进场装潢押金：厂商进场装修前，按租赁合同中所规定的金额收取“施工保证金”(300010000元),并与厂商办理相关进场手续.在装修完工后的一个月并确保原店内提供设施无损伤及装修合格的前提下，此押金予以全额退还。l 公共事业费：根据租户每月实际使用的水、电、煤气的量，按国家标准结合各店之实际情况收取公用事业费。l 管理费：每一租赁铺位按面积大小比例，收取物业管理费，物业管理费包括了：公共区域的照明、空调、清洁、保安、保绿、停车场、公共电梯的营运、能源消耗、保养及维修等。正常情况下,以0.5/M2/天计,月管理费计算方式:0.5/M2/天*面积*365/12,并于每月25日前,厂商依据门店开具的：“缴款凭证”支付。l 租金:月租金计算方式：面积*每平方米单价*365天/12。每月25日前,厂商依据门店开具的“缴款凭证”支付下月租金,如有拖欠现象,应按合同规定,每延迟一天,承担应付款项万分之四的违约金,并承担违约责任。l 租赁期限：对于临时花车柜（即临时促销厂商），租期为三个月至六个月；对于美食广场的厂商，因其交纳相关费用及占用设备等特殊原因，一般作三年期限的合同 。商店街租赁厂商、保底抽成厂商等一般商业业态厂商，租期为一年。大型餐饮店租户或特殊业种，租期为三年至八年。对于国际连锁型知名品牌餐饮店，租期为十年至二十年。对于业绩表现佳，有发展潜力的租户，我们可考虑长一些时间的租期。l 自动更新及续约：任何在以前已开店中有良好合作租户，如销售业绩佳，或按时付款，或有良好业务沟通、促销活动积极配合的租户，其合同到期可考虑续约，以继续维持双方良好的合作关系，更为21世纪积累更多优秀客户。但租户需在合约期满前60天书面申请续约，经招商部审核同意后，在期满前10天工作日内重新签定合约。l 合同期内条件变更：如有特殊原因需提前收回租赁铺位的，应提前30天通知承租方，该承租方同意，本合同相应变更，特殊状况需通过法务咨询后妥善处理。承租方如有特殊原因需提前退交租赁铺位的，应提前60天以书面形式通知公司领导，经同意，此合同相应变更。如承租方提出撤场，经我方同意，并补足相关款项前提下，一个月后方可撤场。对在合同期内的条件变更，包括提前或延后终止合同的，都需有对方的书面确认。营运管理供应商进场1. 根据合同或意向书及“厂商进撤场协议书”（提前1周，短期促销租户3天）联系新供应商安排进场工作;确认事宜如下:l 协助厂商丈量承租铺位之面积，规范的丈量方式为墙心至墙心之距离,确认其余公共设施,并填写“工程交接单”(附件8)如发现实际丈量面积与合同不符，需由招商人员、保养课、及厂商共同签字确认后,依此另签补充协议,对厂商实行多退少补之原则作相应租金及保证金调整工作。l 协助厂商办理进场施工前的手续及相关费用的交纳工作。l 与厂商确定第一个月的租金、管理费、设柜保证金、质量保证金及电话使用押金、进场装潢押金支付情况、进场时间、起租时间。l 确认新进厂商使用的道具是否与图纸相符,检查其商品陈列情况并对其不足之处进行指导。l 对新进厂商员工进行必要的面试及上岗前的培训工作。l 确认厂商合同到位情况,我方提供其必要的证明文件协助其办理营业执照。供应商退场：1.根据 “厂商进撤协议书”联系供应商安排退场工作;确认事宜如下:l 与厂商确认具体退场时间及租金结算日。l 检查退场厂商的欠款情况，并在其退场前结清所有款项。l 监督退场厂商是否损坏店铺设备及装修，要求其恢复原样后退场，发生突发性破坏（包括建筑性垃圾），有权向其追索赔偿或从押金中抵扣。l 根据总部提供的“厂商进撤协议书”与厂商办理设柜保证金及质量保证金的退还工作。 备注：如厂商未履行合约,未经总公司招商部认可私自强行撤场,其设柜保证金及质量保证金将不予归还。缴款流程:l 各厂商租金的核算以自然月为起始日, 如该厂商当月中途进场,首月租金自起租日至该月月末,计算方式为:坪效*面积*天数。l 每月20日招商管理人员正确书写缴款通知单(附件9)于厂商，厂商按缴款通知单金额于当月25日前缴纳下月租金。l 每月25日16：00前招商管理人员与财务共同核对各厂商的缴款情况，并于第二天起对未缴款厂商发放催款通知单(附件10)并按合约有关条款执行对其违约的处理。l 如遇特殊情况，厂商须于当月20日前提交延时缴款申请，且加盖公章，报经项目经理同意后，并不得迟于当月30日16：00补交下期租金。l 水、电、煤气等共用事业费每月底抄表，招商管理人员在每月3日前将缴款通知单交于厂商，厂商须在收到缴款通知单5日内将该费用交付，电话费按有关部门规定时间交纳。l 区域招商人员每月底与店财务核对厂商缴款状况。l 如有其他费用,按合同规定方式交纳。追踪欠缴费用的厂商:l 每月25日16：00前招商管理人员与财务共同核对各厂商的缴款情况，并于第二天起对未缴款厂商发放催款通知单,3天后第二次发出限期催款通知书，限期3天内还清欠款，否则并按合约有关条款执行对其违约的处理:暂停营业。l 如欠款租户在限期内缴清租金，需加收每日万分之四的滞纳金。公共秩序的管理:l 管理人员需经常对每家店铺天、地、墙，空调、喷淋、开关、电箱等设施进行检查，如有损坏，立即发通知请租户修补，如有困难，可请店内保养课进行修缮，费用由租户承担。保持商场整体环境优雅，使顾客能舒适购物、休闲，管理人员需每日对公共区域的灯光、卫生、休闲椅、绿色植物进行检查，合理安排，发现问题，即时报相关部门进行修理。客诉:l 顾客投述，无论事件大小，管理人员需认真对待，及时处置，始终以“顾客是上帝”的宗旨处理每一件客诉，如需相关部门协助，即时通知相关人员，尽量使顾客满意，并填写每一笔客诉的过程，处理结果存档。l 人员管理:1.营业前:l 依所订合约之作息时间规定,要求商场员工准时至各店指定处集合开早会,并收取考勤卡,同时检查各专柜人员的仪容仪表,及上岗识别证的规范佩带。(管理人员每月底前要求各专柜负责人提供下月人员排班表, 以此记录各专柜的考勤,不得任意换班,如有变更,需向管理人员报备)。l 管理人员准备10-15分钟的早会内容:对现有公司活动、商店街活动的说明、对店铺交易情况的汇总、业绩要求、规章制度之宣达、商品陈列之训练说明、突发事件的处理、需各专柜整改、或优待发扬的事迹。l 检查各专柜营业前的准备工作:商品出样、货品的丰满程度、灯光、灯箱、POP 的检查。2.营业中:l 要求各专柜保持经营区域内的清洁,及时处理拆货的纸箱等与营业无关的物品,严禁占用公共区域。l 要求各专柜上班不得吃零食、不得无故空柜、不得聚众闲谈、不得长时间打电话、上班不得购物。l 要求各专柜销售人员礼貌待客、站立服务、主动介绍商品、严禁强迫性的推销。l 检查商品的陈列、换季商品的调整、标价牌的统一书写、用章,对不符之处要求作出整改。l 要求各专柜员工每天11:00-13:00、17:0019:00在各店指定区域内分批用餐,但需确保营业的正常进行。严禁任何员工在店铺内用餐。l 严禁各专柜私用电器和未经店内同意私接电线,严禁使用明 效易燃物品。l 要求各专柜对退、换货的处理按消法执行,如无法与顾客调节,各店管理人员有权作出处理,转柜需服从。l 要求各专柜商品如有违反产品质量法,被工商、技术监督部门查处,此类商品不得再上柜销售。3.营业后:l 营业结束前30分钟,管理人员巡店至各专柜抄录当日销售业绩,月底汇总制“专柜销售业绩表”(附件13)后,与“实收租金收益汇总表”一并交总公司招商部。l 营业结束后,管理人员依次检查各专柜的安全工作,切断所有于营业无关的电源。促销活动、POP的管理:l 联系厂商确定促销活动的安排,并书面确认。l 管理人员需在活动期内切实监督落实促销活动方案的有效进行。l 对于促销活动所需的POP 及其他辅助道具等需由店内审核通过后,要求厂商在规定位置处张贴,摆放。l 如需店内制作POP,按统一标准收费。违规处理:l 对以上违反各项条例的行为,将开具罚款单,处以10500元的罚款,对同一违规现象累计达三次以上者,管理人员有权要求厂商更换人员。并填写每一笔罚款记录，将处理结果存档。l 日常物业管理用电管