绕过争论降房价.doc

绕过争论降房价许 坚（中国土地勘测规划院，北京 100035）房价与地价的关系，是当前土地管理的一个热点问题。任何一个热心土地事业的人，都应该参与到这个讨论中来，为土地管理建言献策。笔者对于这个问题的基本观点是：房价也带动地价，地价也推动房价，它们是房价地价完整关系中的两个环节，单独强调其中某一个环节都是片面的。国土资源部应该绕过争论，采用严格的土地管理措施降低房价。一、房价也带动地价，地价也推动房价经济学的规律告诉我们，任何一种商品，如果需求高于供给，价格就会上涨，需求低于供给，价格就会降低。因此，房价地价上涨的根本原因应是需求太旺。需求分为消费需求和投机需求，而投机需求归根结底也是建立在对消费需求预期之上的。在未来一个较长的时间内，我国住房需求仍会非常强劲，这是因为我国即将迎来人口、城市化和工业化三大高峰。据预计，未来20年中，我国城镇人口将会净增约3亿人，平均每年约增1000万-1300万人，这就意味着每年有这么多的人要从农村转移到城镇里面来，三大高峰必然会带来土地的非农化高峰和城镇住房需求的高峰。因此，房价地价的第一个关系是人们对住房的需求太旺，所以才推动房价地价上涨。不过我们现在要讨论的是房价地价的另一个关系，就是在需求推动之后，房价与地价之间的关系，是房价带动地价，还是地价推动房价，因为这层关系才是当前争论的热点。经济活动规律是以人的心理活动规律为基础的。比如，等价交换，它的心理活动规律就是人们是不愿意长期吃亏的，如果长期交换不等价，有一方长期吃亏，这就违反了人的心理规律，交换就不能长期维持下去。同样，商品的价格会在市场供求关系影响下围绕商品的价值上下波动，这条经济规律的心理学基础就是，商品的价格越高于价值，愿意买的人就越少，愿意卖的人就越多，买少卖多，价格就会跌下来；商品的价格越低于价值，愿意卖的人就越少，愿意买的人就越多，买多卖少，价格就会升上去。其实从理论上说，经济活动本质是人的活动，而人的活动总是受心理意识支配的。心理的规律性在经济上也会表现出规律性，而经济上的规律性只有在心理的规律性上得到了解释才能成立。我们可据此分析房价和地价的关系：如果“房价带动地价”能从人的心理上得到解释，那么就是房价带动了地价；如果“地价推动房价”能从人的心理上得到解释，那么就是地价推动了房价；如果“房价带动地价”和“地价推动房价”都能从人的心理上得到解释，那么就是房价也带动了地价，地价也推动了房价。首先分析“房价带动地价”。当政府推出一块地皮进行拍卖时，房地产企业肯定会考虑：如果未来房价涨了，在扣除买这块地的成本后还能赚钱，那么就值得买这块地；如果未来房价跌了，扣除买这块地的成本后不能赚钱，那么就不值得买这块地。所以，当房地产企业竞相出价抢购某块土地时，一定是预期房价要涨。正是这个预期促使房地产企业抢购地皮而带动地价上涨，房价带动地价的事实从人的心理上得到了解释，所以“房价带动地价”的说法成立，是房价带动了地价。再来分析“地价推动房价”。如果某区域周边的地价上涨，该区域的房屋主人肯定会认为，我的房价应该涨了。因为房价中包含了地价，而周边的地价上涨会带动本区域的地价上涨（事实上，有一种地价评估方法就是利用周边成交的地价来评估本区域的地价）。于是，本区域的房屋主人，无论他是一手房主还是二手房主，无论他的地或房是多少钱买的，或原准备多少钱卖房，现在都会提高房价。周边的地价上涨推动本区域的房价上涨，地价推动房价的事实能从人的心理上得到解释，所以“地价推动房价”的说法成立，是地价推动了房价。由于“房价带动地价”和“地价推动房价”都能从人的心理上得到解释，所以笔者认为，既是房价带动了地价，也是地价推动了房价，它们是房价地价完整关系中的两个环节，单独强调其中某一个环节都是片面的。二、房地产企业与政府争论房价地价关系的实质是想把降低房价的责任推给对方房地产开发活动涉及3种力量，一是政府，它是土地供给方；二是房地产企业，它从政府那里购买土地，建成商品房后销售；三是老百姓，商品房购买者。中国的国有土地法律上归国家所有，国务院是其产权代表，但实行的是属地化管理，由市县政府具体操办出让土地。市县政府通过出让土地可以获得大量收益，不仅包括直接的土地出让金，还包括其他许多税费收入和实物收入。房地产企业则获得很高的利润。在房地产开发过程中，无论是政府获得的收益还是房地产企业获得的利润，都要加到房价上去，最终要由消费者买单。所以在房地产开发活动中似乎给人一种印象，是地方政府与房地产企业勾接起来欺负老百姓。随着房价的节节攀升，老百姓受不了，于是骂声一片，要求降低房价。面对老百姓的骂声，房地产企业可以置之不理，因为资本的本质就是要赚钱，房地产企业可以作一些慈善捐款，但慈善捐款不是房地产企业法定的履行义务。面对老百姓的骂声中央政府可受不了，因为中央政府是对人民负责的政府，急老百姓所急，想老百姓所想。于是中央决定，要对房地产开发进行宏观调控，要把房价压下来，还老百姓一个公道。如何降低房价，如我们前面所述，若房地产企业把自己的利润降下来，地方政府也把土地收益降下来，那么房价是可以在一定程度内降下来的。可目前的情况是房地产企业不愿意降低自己的利润，于是把房价上涨的原因推给了政府，说是由于政府实行了“招拍挂”政策才导致房价上涨的，在房价与地价的完整关系中，只承认地价推动房价，不承认房价带动地价。而政府出台“经营性土地一律实行招拍挂”的政策，是为了保护耕地，提高土地利用效率，并避免暗箱操作，防止腐败，所以是一项必须实行的政策。面对房地产企业把房价上涨的原因归结到“招拍挂”政策的攻击，政府被动应战，强调是房价带动了地价，而不是相反，结果给人造成的印象是，在房价与地价的完整关系中，政府只截取了房价带动地价这个环节，否认地价也推动了房价。笔者认为，在这场房价与地价关系的争论战中，参与论战的双方都不会有赢家。这是因为，房地产企业和地方政府如果是想通过争论来赢得老百姓的支持，那就太小看中国老百姓的力量了。老百姓心中自有一杆称，不会因为房地产企业和地方政府各自一番推卸责任的表述就认为你没有责任了。其实，房地产企业和地方政府争论的实质，都是想把降低房价的责任推给对方，都是想保住自己的既得利益。在这种情况下，笔者认为，如果没有中央政府的参与，房地产企业和地方政府都不会让出自己的既得利益，长达数年关于房价地价关系的讨论就证明了这一点。因此，解决房价太高的问题，该是中央政府出手的时候了。这里的中央政府虽然也包括建设部，因为对房地产企业的捂盘惜售归建设部管理，也包括国家税务总局，因为土地增值税的征收归国家税务总局管理，但主要是指国土资源部，因为国土资源部是中央政府管理土地资源的职能部门。三、国土资源部为解决房价太高应采取的对策1996年，笔者曾在中国土地上发表过一篇文章认为，中国土地管理的特点是，既要对用地者的用地行为进行管理，也要对地方政府的管地行为进行管理。13年后的现在，笔者仍然坚持这个观点，只不过在房地产开发活动中，用地者是特指房地产企业。国土资源部为解决房价太高应采取的对策就是降低地方政府要求房地产企业降低的利润和房地产企业要求地方政府降低的土地收益，因为这两部分目前都包含在房价中转嫁给了老百姓。房地产企业是要赚钱的，但是它必须在法律规定的范围内赚钱，否则就应该受到治理。目前，房地产企业在土地上的违法行为主要是囤地，即取得土地将其闲置起来等着增值。为了防止囤地，国土资源部闲置土地处置办法规定：在取得土地使用权后1年内没有开发的，或者是已动工开发建设但开发建设的面积占动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的，将被视为闲置土地，国家可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，而对于两年内没有开发的土地，国家将无偿收回土地使用权。可惜这项制度执行得很不好，所以形成了目前房地产企业的大量囤地。笔者认为，严格执行国家的上述规定，将有利于降低房地产企业的利润，从而有利于降低房价。有人认为，上述规定操作起来难度很大，原因是土地的开发标准很难界定。笔者认为，开发标准难以界定不能成为不执行这项规定的理由。既然土地管理法、城市房地产管理法和国土资源部闲置土地处置办法都有征收土地闲置费和无偿收回土地使用权的规定，那么再难也应该执行，否则这项规定制定出来有何意义？那又如何遏制非法囤地？有好多房地产企业，只是在工地上挖个坑、架根电线或砌道墙，就说是进行了开发，难道我们会看不出它们这是在采取蒙混手段吗？政府和人民的雪亮眼睛难道就真能被奸商所蒙蔽？笔者认为，凡是认为土地开发标准难以界定而主张放弃执行征收闲置费和无偿收回土地使用权规定的学者，是在为奸商帮腔；若是政府官员则应该撤职，轻则他们是工作有畏难情绪，重则是和奸商有暧昧关系，所以才找理由不去执行这条伤及奸商利益的规定。降低地方政府土地收益的对策是要求地方政府必须从获取的土地出让金中、从住宅用地供给计划中拿出一部份用于建设公共租房。房价上涨的根本原因是需求太旺，而政府投资建设公共租房有利于遏止需求。让城市里一部分买不起商品房的中低收入者去住公共租房，是全世界通行的作法，我们国家也没有必要让每一个家庭都拥有一套自己的住房。目前中国的商品房销售是不受户籍限制的，比如北京的商品房是面向所有想来北京居住的人销售的，这不仅包括全中国大陆的人，还包括港澳台的人，甚至全世界所有国家或地区想来北京居住、做生意甚至炒房的人，这样一来北京的房价还能不涨吗？在这样的情况下，为了避免让北京市的中低收入者去与全世界的人斗富，就只能是北京市政府拿出一部分地和钱来建公共租屋。抱怨北京商品房价格太高的人，只能是北京市辖区内的居民。一个四川户籍的生意人，能跑到北京市政府去要求住房吗？只有一个具有北京户籍而住房困难的人，才能向北京市政府要求住房。解决辖区内居民的住房问题，是地方政府的责任，由于商品房不可能解决辖区内全部中低收入者的住房问题，所以，国家的明智选择就是让地方政府拿出钱地来建设公共租屋。笔者认为，当用公共租屋解决了某城镇中低收入者的住房问题后，不低的商品房价格不仅不是一个问题，而且还是一个城镇经济社会发展的必然选择。还以北京市为例，如果放开一切条件，让所有想来北京居住的人，都可以来北京居住，那么13亿中国人，恐怕有6亿人都会来北京居住，这可能吗？世界上确实有些国家是只有一个城市，这就是首都，但我国不可能只搞一个城市。在市场经济体制下，当不能用户籍制度来限制人口流动的时候，收入和支出的合理比率就成为一个约束条件。没有本城镇户籍的人来本城镇生活，如果取得的收入在扣除了其他支出后，还能负担得了商品房的支出，那么他就可以在这个城镇永久居住，如果负担不了商品房的支出，那他就不能在这个城镇永久居住，由此就限定了一个城镇的固定人口规模。有人担心，现在符合条件居住在公共租屋里的人，以后不符合条件了会赖着不走，由此又回到了计划经济时代的住房制度。但笔者认为这种可能性较小，原因除了政府会加强管理以外，还因为现在已不是计划经济时代了。公共租屋只能解决人们对住房的生存需要，而人在满足了生存需要之后，