开封森林半岛可行性研究报告-毕业论文

重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 目录 目录目录 摘要 I Abstract II 目 录 III 1 项目总论 1 1 1 项目背景 1 1 1 1 项目所在区域发展情况 1 1 1 2 项目发起人及发起缘由 1 1 1 3 项目投资的必要性 1 1 2 项目概况 1 1 2 1 项目名称 1 1 2 2 项目建设单位概况 2 1 2 3 项目地块位置及周边状况 2 1 2 4 项目规划控制要点 4 1 3 可行性研究报告编制依据 4 2 市场研究 6 2 1 我国房地产行业发展分析 6 2 2 本市房地产市场分析 6 2 2 1 本市房地产市场现状 6 2 2 2 本市房地产市场发展趋势 8 2 3 板块市场分析 8 2 3 1 区域住宅市场状况 8 2 3 2 区域内供应产品及特征 8 2 3 3 项目定位方案 11 3 项目开发方案 12 3 1 项目地块特性与价值分析 12 3 1 1 地块特征分析 12 3 1 2 地块升值潜力初步评估 12 3 1 3 土地法律性质评估 12 3 2 规划设计分析 13 3 2 1 初步规划设计思路 13 3 2 2 规划设计的可行性分析 13 3 2 3 规划方案提出 14 3 3 产品设计建议 14 3 3 1 项目建设布局 14 3 3 2 设计指导思想 15 3 3 3 设计原则 15 3 4 项目实施进度 15 3 5 营销方案 16 3 5 1 项目 SWOT 分析 16 3 5 2 项目核心价值体系 17 3 5 3 项目核心定位 17 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 目录 I 3 5 4 推广主旨与策略 18 3 5 5 营销节点 19 4 投资估算与融资方案 21 4 1 投资估算 21 4 1 1 投资估算相关说明 21 4 1 2 分项成本估算 21 4 1 3 总成本与单位成本估算 22 4 1 4 销售收入估算 23 4 2 融资方案 23 4 2 1 项目融资主体 23 4 2 2 项目资金来源 24 4 2 3 编制资金流动计划 确定资金的需求额 24 4 2 4 借款偿还计划 25 5 财务评价 26 5 1 财务评价基础数据与参数选取 26 5 2 财务评价 26 5 3 财务评价结论 27 6 不确定性分析 28 6 1 盈亏平衡分析 28 6 2 敏感性分析 28 6 2 1 变动因素一项目总投资 28 6 2 2 变动因素二售价变动 28 6 3 项目开发经营主要风险与对策分析 29 7 社会评价 30 7 1 项目对社会影响分析 30 7 2 项目与所在地的互适性分析 30 7 3 社会评价结论 30 8 结论与建议 31 8 1 结论 31 8 1 1 项目拥有较好的投资环境与机遇 31 8 1 2 项目在经济上具有较强的可行性 31 8 1 3 项目的突出优势 31 8 1 4 项目开发经营风险小 31 8 1 5 项目实施的难点 31 8 1 6 项目结论 31 8 2 建议 31 9 附录 31 致谢 45 参考文献 46 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1 项目总论 0 1 项目总论 1 1 项目背景 本可行性研究针对的是开封 建业森林半岛项目 开封是国务院首批公布的 24 座历史文化名城和我国七大古都之一 然而 在新世纪的门槛回首历史的风云 曾让多少有着汴京情结的人们在追忆盛世汴梁的荣光时 黯然神伤于开封城在近 现代的没落 当 中原崛起 与 中原城市群建设 纳入到国家整体发展视野之 后 开封再一次面临千载难逢的历史机遇 2003 年 河南省作构造中原城市群经 济隆起带规划 2004 年 推动郑汴一体化 复兴开封 成为河南省政府使命并写 进省 十一五 规划 2006 年 11 月 19 日 郑开大道建成通车 郑汴融城 宏 伟战略拉开帷幕 1 1 1 项目所在区域发展情况 本项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧 面积 400 亩 地块毗邻规划建设 的郑汴轻轨 距开封金明广场仅 2 公里 是开封未来发展的中兴之地 具有不可 复制的地段优势 1 1 2 项目发起人及发起缘由 开封是河南地市中离郑州最近的一个城市 却又是建业集团自 2002 年启动 省域化战略以来最晚一批进入的地市 一直到 2006 年 8 月 16 日 建业集团董事 长胡葆森与时任开封市市长 现任开封市市委书记刘长春签署了建业住宅集团投 资开封合作协议 在历经四年的等待后 建业集团终于在省域化版图写下了开封 的坐标 慎始善终 这是建业对古都汴京独有的敬重 1 1 3 项目投资的必要性 随着郑汴融城的加速 郑汴一体化日趋成熟 建业集团进入开封市场已成为 公司发展的迫切需要 目前建业在开封土地储备近 3000 亩 总投资逾 50 亿元 预计分建业大宏城市花园 郑开森林半岛 水系二期周边工程 西北湖旅游度假 村四个项目进行开发 由于开发工程浩大 社会影响深远 建业开封区域的开发 工作还吸引了亚洲最大的房地产上市公司 新加坡凯德置地及众多国际顶级设 计机构和国际大师的介入和参与 1 2 项目概况 1 2 1 项目名称 郑开 森林半岛 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1 项目总论 1 1 2 2 项目建设单位概况 河南建业 集团 有限公司是建业发展 香港 有限公司下属独资企业 其前身 为河南建业房地产开发有限公司 公司自 1992 年 5 月成立以来 积极致力于河 南的房地产开发业务 建业集团从一个注册资金仅有 800 万元人民币的房地产开 发公司 经过全体建业 人坚韧不拔 艰苦卓越的努力 在建业连续五年处于被 限制发展的平利形式下 仅用了六年时间便将自己的净资产规模扩大了近 40 倍 开发规模和销售额连续数年 稳居全省首位 建业 森林半岛 品牌是建业集团的龙头品牌 也是中原地产的领舞品牌 连同郑开森林半岛 森林半岛 品牌已进驻了郑州 洛阳 南阳等 12 个中心 城市 森林半岛 品牌缘起于 2004 年 其时 在建筑文化与居住文化的探寻 上 建业的建筑观已日臻成熟 建业森林半岛系列产品 也是由此诞生 森林半 岛品牌的核心 是让建筑与居住融为一体 在尊重城市自然 人文的前提下 将 建筑审美与建筑功能统一起来 1 2 3 项目地块位置及周边现状 1 地块位置 项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧马家河畔 处于开发区核心地段 距 金明广场 2 7 公里 40 分钟直达新郑国际机场 郑东新区 距离市中心鼓楼广场 10 公里 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1 项目总论 2 2 宗地现状 项目总用地面积约 400 亩 建设用地面积 220 亩 地块呈不规则的长方形 临郑开大道边界长度约 400 米 东西两侧边界长约 700 米 场地平整 其中晋 安路以南 汉兴路以北为项目一期地块 此项目用地原为耕地 当 中原崛起 与 中原城市群建设 纳入到国家整 体发展视野之后 重新规划为建设用地 没有地下管线 地下电缆 暗渠 地上 建筑物原有桩基及地下建筑 结构等 地上地下也没有受保护的历史文物古迹 可利用的构建 3 项目周边的社区配套 以项目为中心 1 5 公里范围内都为待发的荒地 三到五年内会完成开发 更大范 围的配套设施如下 金融 小区附近的银行有中行 农行 建行 邮政储蓄等 购物 距离航天平价商场五分钟车程 距离三毛很近 在金明广场有正在规划 中的丹尼斯和沃尔玛 餐饮 距小区 2 分钟车程有开元名都五星级大酒店 金明大道上有金明大酒店 开来大酒店 大梁路上有中州国际五星级酒店 开封第一楼 美食 小笼灌汤包 第一楼包子 马豫兴 桶子鸡 五香兔肉 鲤鱼焙面 菊花火锅 大京枣 双麻火烧 红薯泥 花生糕 医院 附近有市第二中医院 及正在筹建的新淮河医院 教育 小区内部有建业小哈佛幼儿园 附近有金明小学 39 中学 新世纪中学 天成双语学校 开封大学 河南大学等多所学校 可实现孩子一站式教 育 休闲 距离小区最近的有金明池公园 金明广场等让您卸掉一身疲惫 轻松享 受生活 旅游 距离龙亭公园 清明上河园 宋都御街 包公祠 大相国寺非常近 娱乐 东京温泉中心 中亨温泉宾馆 凯撒宫温泉酒店 市政 小区距离市政府 各局委 市人大 市政协 工商局 财政局 国税局 中级法院 人民检察院 开发区管委会 5 分钟 车程 是汴西行政 文化中心 升值潜力巨大 交通 郑开大道南侧 距金明广场 2 公里 交通便利 郑开公交 直达项目 新开封与老开封相交 郑州与开封相通 郑开 森林半岛尊据郑开大道 核心位置 紧邻郑汴新区新区未来文化 行政中心 距金明广场仅两公 里 瞬时接驳开封都市中心 郑汴轻轨已于 2008 年 7 月开建 并在社 区内部设置站点 届时郑汴轻轨将直接并轨郑州地铁系统 40 分钟直达 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 1 项目总论 3 新郑国际机场 郑东新区 郑汴公交线路经过社区门口 随时畅达两城 郑开 森林半岛 双城精彩一城尽享 4 项目周边环境及市政配套 项目处于开发西郊马家河畔 东临 4000 亩平原水库 环境优美 污染较小 是个适合居住的风水宝地 向西 200 米为开封塔的规划用地 建成之后将成为开 封的门户和标志性建筑 这也预示着未来这里将成为开封新的繁华中心 附近住 宅区较少 治安相对较薄弱 这是值得开发商重点考虑的一个问题 这个问题能 否解决好关系到整个项目的成功与否 由于近两年来郑汴融城的加速 政府对于汴西新区的开发提供了各种优惠政 策和措施 虽然附近都是未开发的土地 但是各种市政配套齐全 贯穿郑开大道 和郑汴路的八条南北主干道正在紧张工建设中 其中第一 二 三大街已经建造 完成并投入使用 项目所在地的管线铺设也已完成 供水供电不会妨碍开发工作 的顺利进行 1 2 3 项目规划控制要点 序号规划指标规划要求 1用地性质商业 住宅 2地块面积400 亩 3综合容积率1 50 4建筑用地220 亩 5绿化率35 1 3 可行性研究报告编制依据 本报告研究范围主要包括市场分析 选址 建设条件 工程初步方案 投资 估算及资金筹措 经济效益 风险等方面内容 研究依据是跟据国家有关部门的 法规 政策 规程和规范 其主要依据为 1 城市居住区规划设计规范 2 开封市城市总体规划 2000 2020 3 城市居住区公共服务设施设置规定 4 项目所在地现状地形图 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 0 5 住宅建筑设计标准 6 建筑工程交通设计及停车场设置标准 7 城市道路绿化规划及设计规范 8 建设部 房地产开发项目经济评价方法 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 1 2 市场研究 2 1 我国房地产行业发展分析 目前我国房地产市场的需求表现为一种刚性需求状态 无论是与房地产投资 增速的历史数据相比 还是与现阶段城镇固定资产投资增速相比 房地产开发 投资还处于低位 由于市场需求旺盛 加之资金充裕 房企投资意愿回升 预计 土地购置 新开工面积等指标将进一步向好 开发投资景气度有望持续 未来 增速还将继续加快 短期来看 资金充裕的开发商并无降价动力 而市场潜在需 求仍然旺盛 供不应求的态势将支撑房价继续维持高位 另一方面 作为传统的 成交淡季 购房者和开发商参与市场的积极性都不高 买卖双方陷入僵持 2 2 本市房地产市场分析 郑汴融城从前景上讲非常好 从中央到地方 对郑汴融城及其发展都十分看 好 应该是力度会逐步加大 郑汴融城已真正进入到可操作阶段 进入到实质进 展阶段 郑汴一体化的快速推进 给房地产带来的机遇 价值和惊喜是不言而喻 的 无可限量的 给老百姓所带来的实惠和期望等方面 我们都已经切切实实地 感受到了融城所带来的可喜变化 就政府而言 十五年之后 将会把郑汴新区建 成河南最大的 最具投资价值的开发区 随着郑汴融城的加速 开封西区到郑州东区时间和空间距离的一再缩短 郑 东新区普遍过万的房价也会促使一部分在郑州工作的人到开封西区寻找住房 郑 汴融城会让很多郑州的白领告别蜗居时代 蜗居生活 市场的刚性需求会在这个 过程中得到一些释放 肯定会有利于郑州整个地产市场健康稳步发展 至少会遏 制市区房价过快上涨 但对于开封市场而言 会加速开封西区房价的上涨趋势 2 2 1 本市房地产市场现状 1 市场供应状况 开封房地产开发投资占全省比重低 从全省范围来看 2008 年 开封市房地 产开发投资总额 15 03 亿元 仅占全省 837 11 亿元 的 1 8 仅排于三门 峡市 7 43 亿元 济源市 8 96 亿元 鹤壁市 9 68 亿元 之前 列全省 18 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 2 个市的第 15 位 位次比上年下降一位 2009 年 开封市商品房项目投放市场计划建设面积共 367 万 其中多层 135 5 万 占全 年计划 36 9 高层 191 5 万 占全年计划 52 2 别墅 40 万 占全年计划 10 9 今年上半年计划投放市场建设面积 276 万 占全年计划 75 2 下半年计 划投放市场建设面积 91 万 占全年计划 24 8 3000 元 以下共 13 个项目 占全部项目的 30 9 3000 3500 元 共 11 个项目 占全部项目的 26 1 3500 元 以上 2 个项目 其余项目价格未定 3 区域分布 据商都网住宅数据库统计 目前开封市地区在建楼盘 绝大部分分布在交通 方便 环境较好的近郊区 其中汴西新区往市中心辐射的沿途区域在小区项目总 数 占到了开封市新建住宅供应量的 80 以上 这个区域也是近年来竞争最为激烈 的 4 价格结构 通过对在售项目的总价进行分析发现 目前开封市住宅供应量集中在 30 50 万价格段 占到了供应量的 46 其次是总价在 50 100 左右万的中档住宅 占 总供应量的 17 而总价在百万元的经济型联体别墅和总价在百万以上的高档住 宅小区分别为 15 和 12 从价格上看 开封地区市场的产品结构与消费结构并 不吻合 存在大的结构性矛盾 但是作为一个发展中的旅游城市 随着郑汴一体 化 开封开始慢慢 开封 其前 所未有的开发机遇 势必吸引更多的开封地区 以外的目光 而开封地区的本土化经济发展也势必会有大的起色 经济发展会呈 现稳步上升的势头 5 开发企业现状 受全国房地产市场大势及郑汴一体化影响 开封市场地产近两年进入快车道 发展行列 房地产企业也随市场发展逐年增多 目前在开封注册的房地产开发企 业共有 198 家 有项目运作的企业有 50 多家 其中三分之一是外来企业 其中 不乏有外地地产大鳄 开元 开祥 豪德 龙成 兴和 荣勋 郑州一建等纷纷 进入 分享地产美羹 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 3 2 2 2 本市房地产市场发展趋势 1 需求预测 从需求结构的角度分析 开封当前住宅市场较之以前有了改变 追求优质住 宅生活不再是可望而不可及的有钱人生活的标志 正在悄然走入普通百姓的生活 而随着郑汴融城的加速进行 郑州与开封以及周边地市交通建设的不断完善 随 着第二套住宅时代的到来 时间 空间和距离有了新的概念 人们的居住理念发 生了重大的变化 郑州工作开封居住的生活理念正在深入人心 并逐渐发展成 为一种流行趋势 2 供给预测 需求增加 供给肯定会随着增加 由于政策的支持和规划的前景看好 接下 来两三年 附近必会出现一阵大的开发热潮 由于本案所处区域相对独立 目标 客户群的范围且可以扩至郑州市乃至周边其余地县 目前来说 从地段资源上具 有不可复制性 与众多的区域性楼盘形成市场区隔 销售潜力较大 2 3 板块市场分析 2 3 1 区域住宅市场状况 2003 年 河南省作构造中原城市群经济隆起带规划 2004 年 推动郑汴一 体化 复兴开封 成为河南省政府使命并写进省 十一五 规划 汴西成为实现 郑汴一体化的重要板块 房价也随之迅速拉升 成为了开封市房价增长最快的区 域 现在 汴西已经是一个大盘林立的区域 既有开元名郡 豪德天下府邸等千 亩大盘 又有等百亩楼盘 说这是一个大盘林立的区域一点也不夸张 2 3 2 区域内供应产品及特征 1 主要楼盘及发展商情况 项目名称 城市印象 开发商 河南华博实业发展有限公司 售楼处 大梁路东京艺术中心西侧 建筑面积 10 万平方米 好卖户型 60 平方 1 室 面积范围 60 130 平方米 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 4 工程进度 一期现房 销售均价 4100 元 一期销售率 93 优势 项目位于各大学府周边 河大 开大 成熟商圈内 劣势 项目绿化少 空间不足 无法形成配套齐全的大社区 项目名称 宋城雅居 开发商 郑州一建 售楼处 宋城路金明大道西 200 米路北 建筑面积 10 万平方米 好卖户型 130 平方 3 室 面积范围 96 145 平方米 工程进度 全部现房 销售均价 3500 元 销售率 98 优势 现房销售 建设进度快 口碑好 地铁出口附近 劣势 价位较高 项目名称 裕洋青院本 开发商 开封裕洋置业 售楼处 宋城路金明东街东 200 米路南 建筑面积 10 万平方米 好卖户型 105 平方 2 室 工程进度 二期在建 面积范围 105 135 平方米 销售均价 3600 元 二期销售率 20 优势 多层电梯住宅 尽显尊贵 劣势 价位较高 项目名称 希尔斯 天翼 开发商 开封金石房地产 售楼处 汉兴路夷山大街向东 500 米路北 建筑面积 13 万平方米 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 5 好卖户型 130 平方 3 室 工程进度 二期在建 面积范围 105 135 平方米 销售均价 3100 元 二期销售率 20 优势 开封高层地标性建筑 劣势 施工进度跟不上 严重影响销售速度 项目名称 英伦春天 开发商 河南迪通置业 售楼处 金明池公园 建筑面积 7 5 万平方米 好卖户型 130 平方 3 室 工程进度二期在建 面积范围 75 160 平方米 销售均价 3900 元 二期销售率 40 优势 稀有多层建筑 绝佳位置 劣势 无成熟商区 购物不方便 2 区域内表现最好个案状况 开元开元 金池名郡金池名郡 地处开封经济开发区的政治金融中 心 处于城市未来的发展方向 交通条 件优越 区域环境优美 政府部门与电力通讯等大型企业分布周围 项目占地面 积约 1400 亩 总投资 16 亿人民币 项目由国际知名设计公司联袂打造 美国 WATG 公司主笔规划设计 香港贝尔高林设计公司担纲景观设计 规划建造一座 开封最高档次的五星级的酒店 一个约 80000 平米的大型商业中心以及一个水景 住宅区 另外 还在金明池遗址的中心建造一个约 300 亩的水景公园 同时在集 英街对面也将建造一个约 35 万方的大型精品生态住宅区 整个社区配套完善 规划有商业娱乐设施和酒店式会所 为社区提供便利 满足不同业主对于生活的 需求 目前均价为 5100 元 目前 整个项目工程进展顺利 金明池公园景观工程已经完成 300 亩的湖 面初具雏形 而作为开封首家按五星级标 准建设的开元名都大酒店 现阶段已 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 2 市场研究 6 进入主体施工阶段 本年底可按计划实现整体结构封顶 07 年 8 月 酒店将投入 使用 开始试营业 位于湖西岸的低密度住宅区 一 二标段工程 建筑单体大 部分主体结顶 部 分联排别墅外立面已经呈现 景观工程按计划进行中 样板 区近期将开放 三 四标段工程 独立别墅区主体基本结顶 其他建筑也在有条 不紊的进行基础施工 届 时 金明池将再现出 风景出尘寰 的盛世美景 开 元名都也必将成为郑开大道上一颗璀璨的明珠 开元 金池名郡 是距离本项目最近的在建楼盘 也是本项目最大的竞争对手 建业集团以 居住改变河南 的姿态 在中原攻城略地 所到之处 无所披靡 皆成当地房产龙头 超然于众家之上 在开封亦如是 然而 我们在开封遇到了 前所未有的竞争对手 开元集团 和它的 军团 开元名都 3 分析与结论 汴西新区各楼盘以中低档住宅为主 高档住宅及别墅占的比例相对较小 面 积以 90 130 平方米为主 缺少 60 90 平方米的精致小户型 建业应在高档住 宅市场与精致小户型市场中寻找机会 本案所在区域均价在 3600 左右 其中以 开元 金池名郡的房价最高 均价为 5100 元 个别高档别墅突破万元大关 本案不可复制的区位因素决定了其特有的市场开发潜力 建成之后将取代开 元成为郑开大道进入开封的第一站 这在很大程度上会吸引郑州客户群的注意力 营销中能否打开郑州及五县的市场以及能否处理好与开元的竞争合作关系 将是 开发中的营销焦点问题 2 3 3 项目定位方案 1 市场定位 建成后的郑开 森林半岛 是集酒店 高档商业 住宅为一体的 高品质区域城市综合项目 2 目标市场定位 主要以开封本地市场为主 加上在郑州工作的白领阶层 以 及五县有潜力的置业者 3 项目产品定位 有面积约 60 73 平米的宽敞一房 80 90 平米的精致两房 120 150 平米的舒适三房 178 180 平米的雍容四房 给客 户更多的选择机会 满足客户的各种需求 另外 还有少量 180 300 的双排 联排和合院别墅 4 价格定位 均价 4600 元 5 停车位 总数 1764 个 地上车位 314 个 地下车位 1450 个 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 0 3 项目开发方案 3 1 项目地块特性与价值分析 3 1 1 地块特征分析 地块面积 400 亩 呈不规则的长方形 临郑开大道边界长度约 400 米 东西 两侧边界长约 700 米 场地平整 其中晋安路以南 汉兴路以北为项目一期地 块 毗邻规划建设的郑汴轻轨 距开封金明广场仅 2 公里 是开封未来发展的中 兴之地 具有不可复制的地段优势 3 1 2 土地升值潜力初步评估 开封发展趋势 西扩 东合 北控 南备 西扩 城市主体发展方向 强力推进汴西新区的建设 与郑州全面对接的主 体发展空间 东合 进行区域整合 将现有的边村组团 汪屯化工区和开封县城本三部分 整合为一体 形成开封东西互动 北控 因靠近黄河及连霍高速公路的限制 控制北部用地的拓展 南备 因受军用机场限制 作为城市更远期的发展备用地 区位背景 汴西成为实现郑汴一体化的重要板块 房价也随之迅速拉升 成 为了开封市房价增长最快的区域 东起大梁路西段 西接金水路南至宋城路以南 北接连霍高速公路 总规划面积 74 平方公里 比老开封城还大 平方公里 高 标准的市政生活配套 教育配套 金明开中学 开大 河大等多家大中院校 万 宝商厦等多家大型商超 在郑汴融城的号角下 汴西新区承担了一个新的使命 以城市运营商的姿态 引领古城复兴 郑开 森林半岛 建成之后将成为郑汴一体化标志项目 项目毗 邻规划建设的郑汴轻轨 东临 4000 亩平原水库 是开封未来发展的中兴之地 具有不可复制的地段优势 升值潜力巨大 2009 年此处更被评为全国最具升值潜 力的 40 个地块之一 3 1 3 土地法律性质评估 土地性质为国有出让 规划为住宅和商业用地 由于政策上的大力支持和政 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 1 府的大力支持 几乎不存在政策性风险 3 2 规划设计分析 3 2 1 初步规划设计思路 1 设计概念 森林半岛品牌的核心 是让建筑与居住融为一体 在尊重城市自然 人文的 前提下 将建筑审美与建筑功能统一起来 临路 近河 坐享大社区 在城市之 外的自然里 又有别样的城市味道 这是森林半岛 更是许多人梦想中的森 林生活 每个人有每个人的森林梦想 而森林半岛却是实现了的森林梦想 森 林 不仅仅是一个社区 不仅仅是一种生活 更是每个人心中最本真的向往 2 主要产品类型 以高层住宅为主 辅以多层小洋房 联排别墅和合院别墅 3 节能和环保型建筑材料选用的考虑 双水双气 外墙外保温系统 自动换新风系统 隔热断桥彩色铝合金门窗 中 空玻璃 建筑标准 抗震防水防噪音 多层现浇楼板 空间自由分割 高 层剪力墙结构 断桥彩色铝合金门窗 中空玻璃 天衣无缝的降噪隔音 安全省心 快 乐生活 PP R 给水管材 通力电梯 是品质也是身份彰显 品牌防盗 门 安 全有档次 建筑的不可复制性在于因地制宜 7 度设防 双水双气 自来水 地热水 天然气 暖气 冬暖夏凉 建筑的神奇外衣 外墙外保温系统 人与住宅 同步呼吸 朗仕新风系统 精装单元门厅 4 对营造大社区概念的考虑 4000 亩的平原水库 32 米宽的小区水景打造名副其实的水景房产 小区内 衣食住行四种基本要素都应具备 业主不出社区就可以最大限度的满足日常需要 郑开森林半岛不会成为一个富人的私人领地 相反 我们应将郑开森林半岛建成 一个和谐 温馨的高品质社区 建成一个生动而富有生机的城市广场 这是热爱 生活的人们的家园 是市民的乐土 5 市场公共配套设施配置方案 小区内部有酒店配套 85000 体育公园 风情商业街 便利店 医疗服务 幼儿园等 3 2 2 规划设计的可行性分析 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 2 1 建筑面积 地块面积 400 亩 约 266664 平方米 规划容积率 1 50 绿化率 35 总建筑面积 40 万平方米 其中住宅 30 万平方米 城市综合体 10 万平方米 2 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 本案位居马家河畔 东临规划中的 4000 亩平原水库 环境优美 建造一个 城市中的森林半岛不只是设想 3 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑 项目北临郑开大道 晋安路东西贯穿 建成之后更是郑开大道沿线目前唯一 确定有内置轻轨站的社区 4 市场分析结果对产品设计的影响和考虑 尽量避开有开元名都这种强劲对手存在的高端住宅市场 寻求一种与开元合 作大于竞争的开发模式 3 2 3 规划方案提出 项目单位数值比例 备注 规划总用地面积平方米266664100 00 住宅平方米30000075 00 其中公建平方米10000025 00 总建筑面积平方米400000100 00 高层平方米20202067 34 多层平方米6087020 29 别墅平方米3711012 37 住宅 小计300000100 00 写字楼平方米4990049 90 商业与酒店平方米3170031 70 停车位 平方米1840018 40 公建 小计 100000100 00 3 3 产品设计建议 3 3 1 项目建设布局 项目将按 优质 价廉 安全 实用 的指导思想进行建设 整个小区建筑 类型丰富 构成以高层 多层住宅为主 力求达到使用性能 安全性能 耐久性 能 环境性能优良的国家康居示范工程住宅标准 其中汉兴路以北 晋安路以南 为联排别墅和合院别墅的建设地 主要的商业区和小区配套设置也分布在这里 其中包括轻轨站 晋安路以北为多层和高层住宅 靠近郑开大道为写字楼和综合 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 3 性商场 小区多层住宅楼采用一梯两户 高层住宅采用一梯四户形式 户型设计 以二室二厅 建筑面积 80 100 平方米 为主打户型 以三室二厅 建筑面积 120 130 平方米 为辅助户型 户型内平面方正 起居生活区与卧室分区明确 客厅与主卧室均有良好的朝向与景观 各户内厨房 卫生间均有直接的通风 采 光 户型设计充分考虑当地的气候条件 夏天较为炎热 要尽量避免非方正户型 出现 做到 明厅 明厨 明卫 遵循 动静分区 公私分区 主次分区 干湿 分区 的原则 但也要考虑客群范围的广泛性 设计适量的个性化户型 3 3 2 设计指导思想 1 以人为本 满足居住者心理和行为特征的需求 契合森林的主题 2 以环境为中心 创造人与自然共生的生态环境 尽可能通过植被覆盖完善生 态 系统 3 力求创造富有特色的居住空间 景观与生态环境完美的住宅小区 塑造具有 鲜 明特色的社区形象 4 充分地块现有的优势 丰富建筑设计 营造一个具有自然气息的居住空间 5 经济 实用 美观 舒适 3 3 3 设计原则 1 根据国家有关规范和标准进行规划和设计 2 小区建筑既具有私密性又相互有机地联系在一起 力求达到 虽为人造 宛 若 天开 的境界 3 小区建筑造形上写字楼拟运用现代设计手法 能表现开封现代化的一面 住 宅上则为古典园林风格 结合精炼的建筑符号和简化元素 诊释本公司森林半 岛的品牌特征 4 利用地块内现有的地势 地形 提供便捷的人车交通体系 5 在产品分布上 以最北边写字楼为起点 北高南低 呈缓坡形式分布 3 4 项目实施进度 为了争取时间 缩短工期 保质保量完成工程 本项目决定采取平行施工方 式 本项目一期工程计划自 2010 年开工 至 2015 年底竣工 总工期 5 年半 为 了节约投资 决定分区分阶段开发 据市场分析 预计每期推出商品房有 50 可 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 4 采用分期付款的形式预售 按市场吸纳能力及公司开发能力 资金筹措的可能性 本项目工程开发建设进度计划安排 如下表所示 20102010 20162016 年项目实施进度计划表年项目实施进度计划表 3 5 营销方案 3 5 1 项目 SWOT 分析 优势优势 S S 企业 河南地产龙头 中国物业管理公司 100 强中原地产业诚信联盟理事单位中 原地产十年最具影响力品牌 高度 建业开封站重点项目 站在城市运营的角度 加速郑汴一体化的发展 地块 西区核心 城市发展趋势所在 开封门户 郑开大道 郑开轻轨 连接郑 汴两城 交通中枢 项目 独有的森林半岛产品 完美配套社区 大手笔规划设计 产品 低密度住宅区 品类超前 品质卓越 具有高端项目参观资源 升值 升值潜力巨大 劣势劣势 W W 地块 目前周边较荒芜 离郑州较远 生活成本增加 跨城生活不利影响 项目 首期推出高价位纯多层产品 在开封有些不高不低 市场前景风险性较 大 开封本土消化能力有限 201020112012201320142015时 间 任 务 23412341234123412341234 可行性 研究 项目审 批 规划设 计 一期 二期 绿化 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 5 价格 基本无参照 高处能否胜寒取决于市场判断 周边 缺乏生活配套 品牌 建业产品在开封有一个认知的过程 机会机会 O O 市场 品类竞争几近真空 森林半岛在开封有较强的特色化和唯一性 机遇 城市向西框架 郑汴一体 顺势已发 犹如几年前的郑东新区 发展潜 力巨大 政策 政府大力支持 未来 审批门槛抬高 项目优势空前绝后 品牌 建业品牌影响力从此占领开封地区 为以后的发展路线奠定基础 威胁威胁 T T 市场 首期推出纯多层产品 高端需求难于把控 加大定位风险 地域 客户认同地块时间周期较长 需要有效的引导 政策 国家新政的影响 竞争 开元势必截流部分高端客户 3 5 2 项目核心价值体系 1 区位 西区价值上升 郑汴一体化 增值里空间大 2 建业品牌 中国建业第一品牌 高起点 高标准 高品质 3 森林半岛品牌 复合地产 森林生活 大配套 大景观 4 森林半岛产品 低密度 高品质 尊贵 品质生活 5 附加值 交通 物管 智能化 教育 3 5 3 项目核心定位 1 客层定位 在开封市场 本项目虽然是单价 总价比较高的项目 但却居于郑州市场中 游水平 即存在相当的客户群体 关键的问题在于 目标市场 以开封区域内为主 区域外为辅 群体界定 有浓郁的思家情节 对开封城市认同 对开封未来发展认同 事业有 成 能够第二次 第三次置业 年龄在 30 50 岁之间 对本项目提 供的产品一见倾心 有车 从郑开大道能够在郑州 开封间任意切换 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 6 在郑州的开封人 在郑州的对开封充满感情的人 在其他城市的开封人 对本项目的优越生活方式认同休闲 度假 投资人 2 核心价值定位 最大的核心资源 建业 森林 由此演绎定位语 为森林而来 人人心中都有一片森林 临路 近河 坐享大社区 在城市之外的自然里 又有别样的城市味道 这是森林半岛 更是许多人梦想中的森林生活 每个 人有每个人的森林梦想 而森林半岛却是实现了的森林梦想 森林 不仅仅是一 个社区 不仅仅是一种生活 更是每个人心中最本真的向往 3 5 4 推广主旨与策略 主旨 1 一期虽然为纯多层建筑形态 但推广必须站在整个开封森林半岛的高度上 推广步骤以开封本地市场为主 区域外市场为辅 2 关于开元 我们认为合作 竞争 目前 金池名郡一标段已售 4 栋多层已经 趋化 二标段建筑形态也是以别墅为主 从产品上没有太大冲突 3 所谓合作 开元已带动区域生活价值 营造高档生活片区概念 开元带动区域内楼盘价格全面上扬 开元排屋产品价格过高 部分流失客户就 近寻房 8 万商业 会所 5 星级酒店等高尚生活配套 区域资源共享 策略 1 提高建业品牌在开封美誉度 推广中强调建业在推进开封复兴 发展开封的责任使命 开展亲民活动 赞助大型的公益活动 树立开封人对建业的优秀口碑 增强客户消费信心 2 把持项目特质 新开封核心 重点项目 产品唯一性 高端复合 高品质 大配套 大景观 尊崇 贵气 森林半岛特色与开封 人文色 彩有机的结合 3 拓展开封市外市场 适时 适度 适路 拓展区域外市场 补充需求 确保去化 拓展市 外市场的先决条件是部分产品已经在开封趋化 景观样板区对外开放的基础 上 4 解决产品相对开封的陌生认知 概念阐述 效果展示 全景模型 等多方面介绍强化产品特色及森林半岛独 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 7 有的生活方式 工期节点实现样板区 样板房 尽早开放 5 如何应对一期纯多层没有参照的价格风险 展现森林生活神韵 契合企业品牌和项目 产品形象 从 企业品牌 项目品牌 产品品牌 生活方式 有一个重点逐步过渡 的过程 以其实现市场有效培育和引导 5 SP 活动与事件营销 基于地方媒体覆盖面窄 发行量低以及人文政治环境浓厚的特点 开展 适当的 SP 活动或事件营销对于拔高项目形象 获得外力支持 增强推广有效 性上都有着极为重要的作用 如 政府领导考察 视察 媒体 业主建业行 建业书画节 开盘庆典 等都是紧扣地方特色 发挥企业和项目优势的 最佳手法 3 5 5 营销节点 销售节点划分前提 2010 年 7 月开工 2010 年 9 月开盘 2012 年 5 月交房 1700 套房源 拟 9 月下旬开盘为节点 近 3 个月的蓄势期 到客量与成交量按 6 1 计算 首期预 计推出 400 套房源较为适合 推广周期应分 3 4 期 拟筹备期工作在 7 月前全 部准备到位 售楼部到位 建议设两个售楼部 一个工地 一个市内 售楼员培 训到位 售楼部物料到位 广告媒体事宜已联系完毕 工地包装完毕等等 1 入市期 7 月 推广思路 推广思路 通过户外 硬广等媒体亮相 软闻炒作 奠基仪式活动等形式 引 发目标客户的高度关注 从而迅速建立市场领先者的地位和品牌形象 在短期内 迅速引动市场 推广目标 推广目标 以软闻炒作和事件营销的方式引发市场关注 树立形象 通过大众 媒体为主导 小众媒体辅助的整合媒体手法发起总攻 蓄客造势 使森林半岛迅 速成为开封楼市焦点 营销手段 营销手段 开封日报 软文 汴梁晚报 硬广 户外 开封网 电视媒体 2 蓄势期 8 月 推广思路 推广思路 对产品核心价值卖点进行描述和展示 向市场传递森林半岛的特征 和价值 同时进行小众媒体的目标性精确打击 推广目标 推广目标 在保持市场热点的同时 项目开始认筹 保证一定的认筹量 营销手段 营销手段 开封日报 软文 汴梁晚报 硬广 户外 夹报 开封网 电视 媒体等 3 强销期 9 月 10 月 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 3 项目开发方案 8 推广思路 推广思路 随着展示样板环境的开放 努力吸引客户到访现场 通过现场包装 和系列活动 营造良好的现场体验 制造强烈的市场紧迫感 并在现场以良好 的体 验和极具性价比的价格优势直接打动客户的冲动 从而形成客户的落定 推广目标 推广目标 利用选房营销活动 完成预定销售量 营销手段 营销手段 开封日报 软文 汴梁晚报 硬广 户外 夹报 开封网 电 视媒体等 4 保温期 11 月 整合房源销控 利用一些优惠活动趋化剩余房源 做好二期形象的导入与相 关准备工作 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 4 投资估算与融资方案 0 4 投资估算与融资方案 4 1 投资估算 4 1 1 投资估算相关说明 1 投资估算范围 本项目开发建设投资估算范围包括土地费用 前期工程费 工程建设费 管 理费 销售费用 财务费用 其他费用 如规费 和不可预见费等 2 投资估算编制依据 本项目的估算的依据参 考了 国家建设部发布的 房地产开发项目经济评价方法 投资估算办法 2000 年 10 月 国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料 4 1 2 分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括土地费用 前期工程费 工程建设费 管理费 销 售费用 财务费用 其他费用 如规费 和不可预见费 1 土地费用 土地出让金政府一次性收取的标准地价 土地费用合计 本项目占地 400 亩 每亩 86 万元 土地总价值为 34400 万元 2 前期工程费 前期工程费包括前期策划及可研报告 工程设计费 水文地质勘测费 三通 一平和土石方工程 前期策划及可研报告 按 10 元 计算 为 400 万元 工程设计费 按 13 元 计算 为 520 万元 水文地质勘测费 按 3 元 计算 为 120 万元 三通一平 按 5 元 计算 为 200 万元 土石方工程 经勘查 填方量为 266664 立方米 按 50 元 计算 费用为 1333 万元 挖方量为 213331 立方米 按 40 元 计算 费用为 853 万元 3 工程建设费 工程建设费包括建安工程费 电梯工程 智能化工程 变电房及其配套设备 小区基础设施费及其他费用 建安工程费 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 4 投资估算与融资方案 1 根据相关建设工程造价指标 结合本项目实际情况 住宅楼按 850 元 写字楼 酒店及配套服务功能装修按 1000 元 计算 本项目建筑安装工程总造 价为 35500 万元 电梯工程 根据小区总建筑面积建设电梯数量为 84 部 平均每部电梯为 55 万元 总费 用为 4620 万元 智能化工程 按 60 元 计算 费用为 1800 万元 变电房及其配套设备 按 150 元 计算 费用为 6000 万元 小区基础设施费 含景观 根据本项目实际情况 按 220 元 计算 费用 为 6600 万元 其他费用 根据当地情况及调查结果 按 180 元 计算 费用为 7200 万元 4 管理费用 根据建业公司以往的管理经验 按照土地费用 前期工程费和工程建设费三 项费用总和的 2 计 前三项费用之和为 99546 万元 故管理费用为 1991 万元 5 销售费用 根据以往经验和本项目在营销上的特殊性 销售费用按总销售收入的 3 计算 有附表可知 销售费用为 6815 万元 6 财务费用 由附表可知 财务费用为 8294 万元 7 其他费用 如规费等 主要包括城市配套设施建设费 工程监理费 人防费用和其他规费 根据对当地的调查研究 城市配套设施建设费按照 185 元 计算 工程监理 费按 3 元 计算 人防费用按 50 元 计算 其他规费取工程建设费的 4 故 总费用为 11989 万元 8 不可预见费 按前七项总和的 5 计 费用为 6432 万元 4 1 3 总成本与单位成本估算 本项目总建筑面积 400000 平方米 其中住宅 300000 平方米 商业用房 100000 平方米 容积率 1 50 绿化率 35 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 4 投资估算与融资方案 2 投资估算汇总表投资估算汇总表 序号项目费用名称金额 万元 1土地费用34400 2前期工程费3427 3工程建设费61720 4管理费用1991 5销售费用6815 6财务费用8294 7其他费用 如规费等 11989 8不可预见费6432 9项目总投资135068 10单位投资0 3377 4 1 4 销售收入估算 依据比较定价和市场定价相结合的原则 就该项目的预算定价为 住宅均价 4600 元 商业部分均价为 8978 元 全部均价为 5680 元 销售收入 5680 400000 227180 万元 销售环节税费 按 7 计算 227180 0 07 15903 万元 销售净收入 227180 15903 211277 万元 4 2 融资方案 4 2 1 项目融资主体 项目融资主体为河南建业 集团 有限公司是建业发展 香港 有限公司 4 2 2 项目资金来源 本项目资金来源可分为四方面 企业自有资金 银行贷款 房屋预售和施工 单位垫付的资金 1 银行贷款 以现有土地使用权作为抵押取得银行贷款 根据目前该区位地价情况 加之 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 4 投资估算与融资方案 3 该地块由于区位原因引起升值 预计项目地块价格可达到 86 万元 亩 总价值为 34400 万元 若将土地抵押 可先行贷款 35000 万元左右 可按照资金的流动情 况分时段贷款 节约财务费用 2 房屋预售 由于项目建设期较长 实际运作中 上一期项目的销售收入中相当一部分可 用于下一期的建设资金 此部分按照最悲观的预售效果确定可用于建设的资金数 量 以防止项目资金链断裂 3 施工单位垫款 工程发包前 事先约定由施工单位垫付部分工程款 4 企业资本金 河南建业 集团 有限公司是河南房地产行业的龙头老大 本身拥有十分雄厚 的资本 而且面对开元集团这么强大的竞争对手 为此项目提供充足的资金保证 也是很有必要的 按开封市政府规定 投资项目的自有资金应达到项目投资的 30 以 上 只有完成此比例的投资 项目方可依法转让或预售 除去前三项可以筹集到 的资金 其他由建业集团投资 约占总投资的 40 约 180000 万元 4 2 3 编制资金流动计划 确定资金的需求额 投资计划及资金筹措计划投资计划及资金筹措计划 序号项目名称合计合计1 1 年年2 2 年年3 3 年年4 4 年年5 5 年年 一 项目投资13325368167376192444320161008 1 1 开发建设投资 不含财务费用 126687676773635222658 1 2财务费用65664901267178620161008 二 资金筹措13325368167376192444320161008 2 1项目资本金505293716710119324300 2 2预售及销售收入4302412000160001200020161008 2 3借款3970019000115009200 2 3 1 长期借款3500017000100008000 2 3 2 施工单位垫款4700200015001200 重庆大学城市科技学院本科学生毕业论文 4 投资估算与融资方案 4 4 2 4 借款偿还计划 根据对当地银行的调查与了解 贷款利率为 5 76 分三年从银行贷款 35000 万元用于工程建设 每年末偿还当年贷款产生的利息 分别在 45 两年末分两次 偿还本金 每次 17500 万元 详见借款还本付息估算表 重庆