XX房地产估价师《房地产估价案例与分析》精选题.doc

XX房地产估价师房地产估价案例与分析精选题 光有奋斗精神是不够的，还需要脚踏实地一步一步地去做。要先分析自己的现状，分析自己现在处于什么位置，到底具备什么样的能力，这也是一种科学精神。你给自己定了目标，你还要知道怎么样去一步一步地实现这个目标。从某种意义上说，树立具体目标和脚踏实地地去做同等重要。那么，下面了xx房地产估价师考试房地产估价案例与分析精选模拟题。 黄某于xx年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，xx年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。xx年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。本文考试大网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么? 标准答案： 这样确定估价结论不正确。 因为： 1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。 2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。 甲公司xx年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于xx年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/，其余12栋流拍。当xx年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于xx年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比xx年的楼面地价高400元/，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。 请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些? 标准答案： 乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有 1.拍卖时的时点与第二期工程竣工时点相距两年左右，房地产市场情况已发生了变化。 2.为还债而强制拍卖的成交价格一般都会低于正常市场交易价格。3.拍卖时只卖出了20栋中的8栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求不足也会导致成交价格较低。 4.整个别墅区在一期工程竣工与二期竣工时的整体小区环境、基础设施完备程度、配套设施建设方面不可同日而语。 5.xx年取得土地时的土地市场状况与xx年拍卖别墅时不同，xx年的拍卖地价与xx年拍卖别墅的地价不具可比性，更不能与xx年拍卖别墅的拍卖底价相提并论。 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000，其中1层有600为酒店大堂，900出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40;会议室5间，建筑面积共500;自用办公室3间，建筑面积共300。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正： 1层餐厅和咖啡厅价格=20000900=18000000(元)=1800万元酒店客房年总收益=250280365(1-6%)=10220000(元)=1022万元酒店会议室年总收益=10002012=240000(元)=24(万元) 酒店年总费用=102240%=409(万元) 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元) 酒店客房及会议室价格=637/10%1-1/(1+10%)30=6007(万元)酒店办公室价格=30010000=3000000(元)=300(万元) 该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元) 标准答案： 1.酒店客房年总收益=25028036560%=1533(万元)。