未定事项假设.doc

chongqing ZhongCai Assets Apprtaisal CO.,LTD 房地产司法估价报告未定事项假设（一）估价对象（1-6）房屋所有权证未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查，估价对象（1-6）建成于1998年，本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。（二）估价对象（3-6）房屋所有权证未记载估价对象的合法用途，经注册房地产估价师实地查勘及估价委托人提供的商品房建筑面积测绘计算报告书记载用途为办公室，故本次估价设定估价对象（3-6）的房屋合法用途为办公。特别说明（一）根据估价委托人提供的房屋租赁合同记载，估价对象（1-6）租赁期限均为2003年8月15日起至2023年8月14日止，租金均为10元/m2/月，且重庆德艺房地产开发有限公司因欠承租方债务，租金全部用于清偿债务，承租方不向出租方支付租金；截止价值时点，剩余租赁期限约为6.75年；租约限制对估价对象市场价值有较大影响，请报告使用者予以注意。（二）根据估价委托人提供的资料显示，估价对象6目前涉及有其他的产权纠纷民事诉讼，请报告使用者予以注意。2、估价对象基本情况估价对象名称坐 落范围规模用途权属土地面积（）建筑面积（）土地建筑物土地使用权类型权利人用途登记用途实际用途1德艺大厦名义层第-1层非住宅（车库）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第-1层包括房屋及占用范围内的土地和其他不动产，不包括房屋内的装修价值-1922.27商业、住宅用地非住宅（车库）出租，目前用作车库出让国有建设用地使用权重庆德艺房地产开发有限公司2德艺大厦名义层第-2层非住宅（车库）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第-2层-2054.82商业、住宅用地非住宅（车库）出租，目前用作车库3德艺大厦名义层第2层非住宅（办公）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第2层-1022.12商业、住宅用地非住宅（办公）出租，目前空置4德艺大厦名义层第3层非住宅（办公）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第3层-1022.12商业、住宅用地非住宅（办公）出租，目前空置5德艺大厦名义层第4层非住宅（办公）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第4层-1022.12商业、住宅用地非住宅（办公）出租，目前空置6德艺大厦名义层第7层部分非住宅（办公）房地产重庆市渝中区公园路19号名义层第7层部分-559.49商业、住宅用地非住宅（办公）出租，目前用作“祥润宾馆”合计-7602.94-（二）估价对象区位状况1、位置状况：（1）坐落：估价对象1-6均位于重庆市渝中区公园路19号（德艺大厦）；（2）方位：位于渝中区中部、公园路东北侧；（3）距离：估价对象1-6毗邻解放碑商圈；（4）临路状况：临公园路，一面临街；（5）楼层：估价对象1-6所在楼宇总楼层35层，估价对象1-6分别位于名义层第-1层、第-2层、第2、3、4、7层；（6）商业繁华度：该地为解放碑商圈区域，周边经营大型商场、宾馆、餐饮、办公等，人流量大，消费档次中高。 2、交通状况：（1）道路状况：估价对象1-6临支路公园路，与主干道新华路相连，道路通达度较高；（2）出入可利用交通工具：估价对象1-6距小什字地铁站约200米，距新华路不足50米，有132、181等多路公交经过或停靠，交通迅捷便利。（3）交通管制情况：无管制情况；（4）停车方便程度：附近停车场基本满足使用需要。3、环境状况：（1）自然环境：估价对象1-6均位于重庆市渝中区公园路19号（德艺大厦），该地居住氛围一般，商业氛围较好，自然环境一般；（2）人文环境：附近多为商业办公写字楼，人文环境较好；（3）景观：附近多为商业办公写字楼，景观较好；4、外部配套设施状况（1）基础设施：估价对象1-6所在道路与主干道新华路相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高；（2）公共服务设施：附近有重庆二十五中学、工商银行、农业银行、人民公园等，公共配套设施完善。 第 8 页 共15页（三）估价对象实物状况1、土地实物状况土地实物状况一览表估价对象名称四至形状开发程度土地使用期限土地面积（）地形地势地质土壤1德艺大厦名义层第-1层非住宅（车库）房地产共有土地使用权东临巷道、南临道路、西临界点、北临空地较规则多边形宗地内达“六通”（ 通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地外达“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯）土地使用权终止日期为商业2037年1月29日、住宅2047年1月29日，剩余土地使用权年限为商业20.21年、住宅30.21年共有土地使用权面积为2357.50，分摊土地面积未记载地形较平坦，与相邻土地有一定的高低差，自然排水状况良好，无被洪水淹没的可能承载力较好，无不良地质现象，建筑建设时作简单的基础处理未受过污染，开发前为城市建设用地2德艺大厦名义层第-2层非住宅（车库）房地产共有土地使用权3德艺大厦名义层第2层非住宅（办公）房地产共有土地使用权4德艺大厦名义层第3层非住宅（办公）房地产共有土地使用权5德艺大厦名义层第4层非住宅（办公）房地产共有土地使用权6德艺大厦名义层第7层部分非住宅（办公）房地产共有土地使用权2、建筑物实物状况建筑物实物状况一览表估价对象名称建筑规模建筑结构设施设备装饰装修空间布局建筑功能外观新旧程度建筑面积（）层高(m)层数高度(m)建成时间设计使用年限维护情况和完损状况1德艺大厦名义层第-1层非住宅（车库）房地产1922.27约3.0m共35层（其中负3层为设备用房、负2至负1层为车库用房、第1至7层为非住宅用房，以上各层为住宅用房）约105 m钢筋混凝土供水：安装；供电：安装；通信：电话线路；消防设施：消防栓、灭火器；电梯：4部，设有通风管道及烟感消防喷淋系统。内墙及顶棚刷白，混凝土地面。 实际有38个车位，有宽约5米车库出入口两个，限高2.2米。保温、隔热、隔声、通风、采光、日照均较好外墙贴外墙砖，色泽处理、装修材料的质地效果、审美效果一般1998年，现场观察为七五成新60年建筑物的基础较稳固、无沉降，结构、墙体、楼屋面较坚固；门窗开关较灵活，内外墙无空鼓，粉刷较完整，有部分脱落2德艺大厦名义层第-2层非住宅（车库）房地产2054.82约3.0m内墙及顶棚刷白，混凝土地面。实际有38个车位，有宽约5米车库出入口两个，限高2.2米。3德艺大厦名义层第2层非住宅（办公）房地产1022.12约3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙纸，顶棚部分石膏板吊顶、部分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面部分铺地板砖、部分铺木地板，安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2个安全楼梯通道。4德艺大厦名义层第3层非住宅（办公）房地产1022.12约3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙纸，顶棚部分石膏板吊顶、部分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面部分铺地板砖、部分铺木地板，安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2个安全楼梯通道。5德艺大厦名义层第4层非住宅（办公）房地产1022.12约3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙纸，顶棚部分石膏板吊顶、部分轻钢龙骨硅钙板吊顶，地面部分铺地板砖、部分铺木地板，安有玻璃门、木门、塑钢窗。布局较合理，设有2个安全楼梯通道。6德艺大厦名义层第7层部分非住宅（办公）房地产559.49约3.0m内墙部分刷乳胶漆、部分贴墙纸，顶棚石膏板吊顶，地面部分铺地板砖、部分铺木地板，并饰有地毯，套间带独立卫生间。安有木门、塑钢窗。布局较合理，设有2个安全楼梯通道。（四）估价对象权益状况权益状况一览表估价对象用途规划条件所有权土地使用权共有情况用益物权设立情况担保物权设立情况出租或占用情况拖欠税费情况查封等形式限制权利情况权属清晰情况土地房屋土地房屋土地使用权类型权利人土地使用期限1商业、住宅非住宅（车库）宗地上已建成1幢商住楼国有土地重庆德艺房地产开发有限公司出让国有建设用地使用权重庆德艺房地产开发有限公司土地使用权终止日期为商业2037年1月29日、住宅2047年1月29日，剩余土地使用权年限为商业20.21年、住宅30.21年单独所有无地役权设立设定有抵押权出租，目前用作车库无已查封办理了房屋所有权证房权证101字第059712号、国有土地使用证渝中国用（2002）字第07967号，房地产处于民事诉讼阶段。2非住宅（车库）无地役权设立设定有抵押权出租，目前用作车库无已查封3非住宅（办公）无地役权设立设定有抵押权出租，目前空置