【140227】南苑村城乡一体化方案.ppt

丰台区南苑村改造实施方案 2014年3月 南苑村紧邻南苑机场 东邻航天一院 北邻南苑棚户区改造范围 西 南均与大兴区西红门接壤 但长期以来 区域发展受到基础设施落后 低矮平房遍布 流动人口众多 脏乱现象严重 产业附加值低和用地集约型差等因素的制约 随着城南发展加速 南苑村城市化改造和环境整治工作迫在眉睫 我村以响应北京市环境整治政策 建设美丽北京为出发点 结合第二机场的建设整合自身土地资源和产业发展 以切实改善农民居住条件和提高收入水平 全面实现城市化为己任 对南苑村进行全面改造 实现生态环境建设 产业结构升级 发展绿色产业 村集体经济持续发展和农民持续增收 一 项目背景 一 项目背景 南苑村不属于绿隔地区 不是市级挂账重点村 没有成型的旧村改造政策可以直接利用 且南苑村仍以农民为主 仍居住于宅基地之上 现行棚改政策并非十分适用 因此 本着发展经济 快速提高农民生活水平 摈弃等 靠 要的思想和发展观念 我村争当试点 以积极主动的精神 以建设美丽北京为出发点 全面实现南苑村城市化为目标 结合新机场建设 南苑机场搬迁等客观实际 探索出一条农民主动城市化的路径 实现生态环境建设 发展绿色产业 村集体经济持续发展 农民持续增收 形成宜居 宜业 宜游的绿色生态文明区 城南第二阶段行动计划 2013 2015年 出台 区域发展加速 同时南苑村的发展也得到了市 区领导的重视 南苑村城市化改造项目已纳入丰台区2013年重点棚改项目 现已结转至2014年 是今年必须启动的项目 二 发展机遇和市 区领导批示 三 改造思路和目标 南苑村改造方案的实施 第一 解决农民上楼问题 用棚改政策 使村民安居乐业 第二 解决南苑机场进京第一印象 彻底改变机场周边环境 第三 充分利用现有土地资源 实现规划 实施绿地 四 项目概况 区位情况 南苑村位于南中轴沿线 与大兴交界 介于南四环与南五环之间 在中心城布局中的区位图 在南苑地区中的区位图 土地权属状况 南苑村村域面积413 98公顷 集体土地245公顷 宅基地32 2公顷 集体企业用地86公顷 林地和农用地98 5公顷 道路等其他25 3公顷国有土地168 98公顷 国有企业及建成住宅小区141 1公顷 道路等其他27 88公顷 南苑村用地现状图 四 项目概况 人口状况 全村常住人口情况 全村农业人口情况 2013村内年劳均分配约3 13万元 人均分配约1 75万元 收入分配情况 四 项目概况 宅基地 全村人口10800人 棚户区改造项目 南苑老镇 小李庄 拆迁1000人 但均未转居 剩余拆迁人口9800人 四 项目概况 宅基地 集体企业 集体企业 四 项目概况 剩余规划用地 去除已实施的建设用地及规划道路 剩余建设用地71 92公顷 1 四 项目概况 宅基地腾退安置 一 回迁安置情况 本项目回迁安置房拟单独进行立项 被拆迁农 居民在获取拆迁补偿后 按照回迁安置指标及安置补偿办法自行购买回迁安置房 1 回迁安置房建设 需安置拆迁人口为9800人 本着分得开 住得下 满足村民基本生活的原则 达到宜居的目的 共需约49万平米回迁房 按容积率2 0 2 5计算 结合安置地块 需345亩 23 24公顷 土地 2 回迁房购买 回迁安置房拟以成本价出售给相关被拆迁人 安置房标准拟定为5000元 平方米 五 实施方案 拆迁成本测算 五 实施方案 二 项目开发成本测算 一 测算前提 本项目测算按照土地一级开发项目成本测算的方式进行 回迁安置房拟单独立项建设 被拆迁人在获取拆迁补偿后根据回迁安置指标自行购买回迁安置房 村民全部上楼 整建制转居集体企业按照 退八还二 的政策自主腾退 拆迁费用暂不计入项目成本 设定地块上市的市政条件为 三通一平 暂不计市政设施建设成本 设定南苑村集体为开发主体 所需资金全部由南苑村自筹 通过部分地块上市交易平衡资金 剩余地块以占地模式发展集体产业 拆迁成本测算 五 实施方案 二 项目开发成本测算 二 项目开发成本 根据丰台区相关政策 结合周边在施项目征地 拆迁补偿情况 做出本测算 项目一级开发成本主要包括 前期工程费用 征地费用 拆迁补偿费用 市政建设费用 财务费用 一级开发投资回报额及两税两费等内容 村民回迁安置 需求9800人需要安置用房 按每人50平方米 需安置住宅面积约49万平方米 方案1 4号地作为村民安置房用地 地块相对完整 集中 可实施性强 总用地面积约23 24公顷 按照容积率2 0 2 5测算 居住规模50 19万平方米可满足安置需求 容积率由1 6调整至2 0 局部2 5 1号 建筑控制高度45米 由于容积率的提高建筑规模较06版控规增加8 13万平方米 解决问题9800人全部转居 1170个院落 宅基地32 2公顷全部拆迁 村民回迁上楼后可腾退土地8 96公顷 现状村庄宅基地 调整后规划 五 实施方案 产业升级 模式参照纪家庙村集体产业 退八还二 的模式 需求对现状占地86 38公顷 71 2万平方米的的集体企业进行腾退 按政策可还建17 28公顷 21 36万平方米集体产业用地 方案8号地作为还建用地 用地面积9 02公顷 含养老院0 4公顷 容积率2 5 建筑控制高度45米 提供集体产业面积22 6万平方米 用于发展集体产业 解决问题现状86 38公顷 71 2万平方米的的集体企业全部腾退 可腾退土地77 36公顷 实现绿地1500亩 调整后规划 五 实施方案 8 公共设施配套 教育设施满足区域新增人口发展要求增加居住用地带来新增人口14138人 增加12班幼儿园2所 18班小学1所可以满足区域需要 市政交通设施满足未来区域发展要求根据 南苑地区控制性详细规划 增加医疗 交通 市政配套设施用地约22 13公顷 医疗卫生用地0 4公顷道路广场用地18 56公顷市政公用设施用地3 17公顷 R530 51 R521 21 R530 51 C50 4 U210 84 U130 11 U211 42 U120 52 U120 75 U212 97 指标规模 城市建设用地有所减少规划新增集体产业用地及资金平衡用地均通过调整原规划待深入研究用地得到 未增加新的城市建设用地指标 因为道路拓宽 总建设用地指标还有所减少 区域总规模略有增加根据区域发展需求 适当调整容积率 区域建设规模由原来的310 33万平方米增加到356 06万平方米 公共绿地面积有所减少由于道路拓宽原因减少14 55公顷绿地面积 改变周边环境 农民居住条件明显提升拆除集体企业71 2万平方米 还建22 6万平方米 腾退农民住宅36 2万平方米 新建回迁房50 19万平方米 合计拆除建筑规模107 4万平方米 还建建筑规模72 79平方米 集体建拆比为67 7 原规划用地平衡表 调整后规划用地平衡表 拆迁成本测算 五 实施方案 项目总成本测算表 拆迁成本测算 五 实施方案 前期费用测算表 返回 拆迁成本测算 五 实施方案 征地费用测算表 返回 拆迁成本测算 五 实施方案 拆迁费用测算表 返回 分步实施 经测算 项目开发总成本约985705 45万元 现村内现有可上市土地22公顷 按容积率2 5测算 楼面价为18000元 结合村域周边在售楼盘及二手房价格 该楼面价还是较为合理的 如果采用自主开发模式 方案二 以上市商品房的方式平衡资金 上市价格暂为33000元 平方米 除成本回笼资金需为23000元 平方米 容积率按2 5计算 仅需17 3公顷土地即可平衡资金 可减少上市土地4 7公顷 五 实施方案 方案一 土地上市 1 5 8 2 3 4 5 6 7 8 1 4号地安置用房 提供50 19万平方米 5 6号地资金平衡用地 提供居住用地17 16公顷 建筑规模42 9万平方米 7 8号地还建产业 用地12 64公顷 1 6号地的住宅总建筑规模为93 09万平方米 7 6 5 3 4 1 2 方案二 自主开发 1 4号地安置用房 提供50 19万平方米 5 7号地资金平衡用地 提供居住用地22 33公顷 建筑规模55 83万平方米 8号地还建产业 用地9 02公顷 1 7号地的住宅总建筑规模为106 02万平方米 方案二可比方案一减少住宅建筑规模13万平方米 根据南苑村实际 拟定以下步骤进行实施 第一步 启动回迁房建设 宅基地腾退 规划上市地块用于资金平衡 第二步 集体企业腾退 按自拆 自建 自持的模式 进行产业升级维持集体经济收入 第三步 启动规划绿地的环境整治工作 改善进京第一印象 围绕市旅委批复的南苑国际绿色休闲产业园项目为依托 发展绿色休闲产业 六 实施步骤 六 实施步骤 一 1号 回迁房 地块与6号 上市 地块同时实施 因为1号地上大部分为空地只有少量的出租院待拆除后可直接进行回迁房建设 6号地地上物均为出租院拆除后可直接上市 并同时拆除部分集体企业 见图三 实现部分规划绿地 见图一 二 用6号地上市后回收的资金 完成 图一 5号地块 2号 3号上的村民宅基地的拆迁 见图二 并同时拆除部分集体企业 见图三 实现部分规划绿地 见图一 三 5号地上市 完成 图一 7号 8号地上宅基地拆迁安置 见图二 并同时拆除部分集体企业