房地产估价理论与方法第十二章房地产估价程序.docx

第十二章房地产估价程序考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价程序的含义、作用和具体内容，特别是较详细介绍其中的受理估价委托、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查看估价对象、确定估价结果、撰写估价报告、估价资料归档等工作的了解、熟悉和掌握程度。第一节房地产估价程序概述1.房地产估价程序（12步）（熟悉）获取估价业务受理估价委托制定估价作业方案搜集估价所需资料实地查看估价对象分析估价对象价值测算估价对象价值判断估价对象价值撰写估价报告内部审核估价报告交付估价报告估价资料归档2.房地产估价程序的作用：规范估价行为；防范估价风险（避免估价疏漏）；保障估价质量；提高估价效率。估价程序在估价鉴定中的作用，对于估价结果异议等引发的估价报告鉴定中，其中一个重要方面是检查估价机构和估价师是否履行了必要的程序（间接复核，还有直接复核，就是由其他估价机构和估价师重新评估，看评估结果是否一致或接近）房地产估价程序的作用包括（）。【2008年真题】A.规范估价行为 B.节省估价工作C.保障估价质量 D.提高估价效率E.规避估价监管提示：参见教材P395答疑编号500434120101正确答案ACD第二节获取估价业务1.估价业务来源渠道（了解）专业估价业务来源渠道：被动接受，主动争取争取估价业务应当通过提升自己的知名度、品牌和公信力，提高估价技术水平和服务质量，进行恰当的宣传、广告等方式进行，而不应采取不正当的竞争手段获得2.不应承接估价业务的情形（熟悉）有利害关系或利益冲突的，尤其是在拆迁评估和抵押评估中超出了自己的业务范围的。一级资质，啥都能做，无限制二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押自己的专业能力难以胜任的，可以介绍给其它合适的公司；可以与合适的公司联合承接或合作完成（但是要经过估价委托者的同意）；估价中涉及的其他专业问题，可以聘请其它专家或专业机构出具专业意见。如从事房地产抵押估价的估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）。【2007年真题】A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务提示：参见教材P396、397答疑编号500434120102正确答案D答案解析AB超出了资质范围，C是具有利益关联关系，需要回避，也不能承接。 第三节受理估价委托1.受理估价委托概述（熟悉）步骤：明确估价基本事项；确定估价其他事项；草拟估价委托书和估价委托合同；接受估价委托书及签订估价委托合同相关规定：估价业务应以估价机构名义统一受理，统一收取费用，估价师不得以个人名义承揽估价业务。分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽业务。签订估价委托合同之后，未经委托人同意，不得转让、变相转让委托估价业务。接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（）【2006年真题】提示：参见教材P398答疑编号500434120103正确答案错答案解析经委托方同意的情况下可以转让 2.明确估价基本事项（估价目的，估价对象，估价时点，价值类型）（掌握）明确估价目的龙头估价目的原则上应由委托人基于估价需要而提出，但委托人可能不具备专业估价知识，无法准确表述。一般应当由估价师用符合估价要求的表述将其表达出来，然后再请委托人确认。估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何用途、提供给谁或者由谁认可来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点以及价值类型。明确估价对象估价对象应是估价师在委托人指定的基础上，根据估价目的，依据法律、法规和政策，并征求委托人同意后确定，估价对象的内容包括估价对象的实物状况、权益状况和区位状况三大类；估价师还应要求委托人提供其所能提供的反映估价对象状况的资料，如建筑物的施工设计图纸，竣工验收证书、产权证书等。明确估价时点估价时点不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而应由估价师根据估价目的，在征求委托人同意后确定，也就是由估价目的决定。明确价值类型价值类型与估价时点一样，不是由委托人决定，也不是由估价师决定，而是由估价目的决定不同的价值类型，即使运用相同的估价方法，其中的系数、参数等的取值不同【重点】估价时点的确定一般项目以房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内某个日期为估价时点国有土地上房屋征收估价的估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日；分期分段实施的，以当期当段房屋拆迁实施之日为估价时点对原估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价的，其估价时点为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（）。【2008年真题】A.估价对象B.估价目的C.估价时点D.价值类型提示：参见教材P398401答疑编号500434120104正确答案B 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）。【2006年真题】A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点提示：参见教材P400、401答疑编号500434120105正确答案AB 确定估价对象及其范围和内容时，应根据（），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序提示：参见教材P399答疑编号500434120106正确答案B 3.估价委托书和估价委托合同（了解）估价委托书（新增内容）估价委托合同的作用：建立受法律保护的委托与受托关系；明确委托人和估价机构的权利义务；载明估价的有关事项估价委托合同的内容：委托人的名称或者姓名和住所；估价机构的名称和住所；负责本估价项目的估价师的姓名和注册号；估价目的；估价对象；估价时点；价值类型；委托人的协助义务；估价服务费用及支付方式；估价报告交付日期和交付方式；违约责任；解决争议的方法；委托人和估价机构认为需要约定的其它事项。第四节制定估价作业方案1.估价作业方案的含义和内容（熟悉）估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做以及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；预计需要的时间、人力和经费；估价作业步骤和时间进度安排2.制定估价作业方案的思路（熟悉）（1）拟采用的估价技术路线和估价方法不同的估价方法所需要的资料不同，所以必须在搜集资料前先初步确定估价方法估价方法之间的三种关系：可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代；相互补充；相互引用【重点】确定估价方法的规定对于同一估价对象，宜选用两种及两种以上的估价方法有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法具有投资开发或再开发潜力的房地产，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法上述选用两种及两种以上估价方法，不包括估价方法之间的引用情况。某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。2009年真题A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法提示：参见教材P403答疑编号500434120107正确答案B （2）拟搜集的估价所需资料及其来源渠道（3）预计需要的时间、人力和经费随着估价对象的复杂以及估价精度要求的提高，估价师应当按照估价对象或估价目的进行适当的专业分工有时还需要聘请其他领域的专家协助，将其专业工作成果作为估价报告的附件，并在“重要专业帮助”中加以说明（4）估价作业步骤和时间进度安排采用线条图（横道图、甘特图）和网络计划技术第五节搜集估价所需资料估价所需资料的分类（四类）反映估价对象状况的资料相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料对房地产价格有普遍影响的资料资料的具体类型取决于拟采用的估价方法市场法应搜集交易实例资料收益法主要搜集收益实例资料成本法和假设开发法，主要搜集开发建设成本实例资料搜集资料的渠道（六渠道）委托人提供估价师在实地查看估价对象时获取查阅估价机构自己的资料库询问有关知情人士到政府有关部门查阅查阅有关报刊或网站资料估价师对资料的质疑估价师应当对委托人提供的资料进行关注，合理怀疑委托人提供的资料必要时，估价师应当对委托人提供的资料进行核查，对自己搜集的资料也应进行核实第六节实地查看估价对象实地查看是指估价师亲自到估价对象现场，检查、观察估价对象的状况在实地查看时，一般需要委托人中熟悉情况的人员和被查看房地产的业主陪同，估价师要形成实地查看记录完成查看后，估价师应在实地查看记录上签名，并尽量要求委托人中协助实地查看的人员和被查看房地产的业主签名认可拆迁评估的实地查看记录，应由实地查看的估价人员、征收人、被征收人签名认可，如果被征收人不同意在上面签名的，应当请除委托人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明估价对象为已经消失的房地产，也应去估价对象原址进行必要的调查了解下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。【2007年真题】A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解提示：参见教材P406、407答疑编号500434120108正确答案B 第七节分析估价对象价值要形成“市场背景分析”和“估价对象最高最佳利用分析”抵押估价的还要形成“估价对象变现能力分析”第八节测算估价对象价值限制估价方法采用的情况，必须是真正缺乏估价所必要的资料，而不能因为估价机构或估价师没有尽力去搜集对于理论上适用而未在正式出具的估价报告中采用的估价方法，应在估价报告中充分说明未采用的理由第九节判断估价对象价值不同估价方法结果有较大差异的原因：计算过程是否有误；基础数据是否正确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否遵循了估价原则；房地产市场是否处于特殊状态。一般情况下的综合方法（测算无误，结果差异不大时）可选用简单算术平均数和加权算术平均数等方法选用加权算术平均数时，通常是对最适用于该估价对象、占有资料全面准确的估价方法测算的结果赋予较大的权重【重点】权重的确定采用两种方法的，权重不宜大于0.7或小于0.3采用三种方法的，权重不宜大于0.6或小于0.2采用四种及以上方法的，权重不宜大于0.5或小于0.15当由于房地产市场处于特殊状态导致不同估价方法测算结果差异较大时，不能简单地采取平均的方法求出一个综合结果，应视不同的情况，特别是根据估价目的，将其中的一种估价方法的测算结果作为估价结果，或者在排除了不合适的估价方法的结果后，将余下的结果再进行综合第十节撰写估价报告1.估价报告含义：是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。2.估价报告的质量内在质量：估价结果的合理性和准确性估价方法选用的全面性和正确性估价参数选取的合理性和准确性外在质量：文字表述、文本格式以及印刷质量等3.估价报告的形式：采取书面形式，分为叙述式报告和表格式报告两种4.估价报告的组成（八大部分）封面目录致委托人函注册房地产估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。2009年真题提示：参见教材P409答疑编号500434120109正确答案错误答案解析缺乏致委托人函估价的假设和限制条件 重点估价报告使用期限明确估价报告使用期限的意义超过估价报告使用期限使用报告的，相关责任由使用者承担在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外概念估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期、估价报告有效期，是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间致委托人函落款的年月日即为估价报告出具日期估价报告使用期限与估价责任期限的区别如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期，或者到估价服务的行为结束为止【重点】估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件是有针对性，并尽量简洁地说明估价所必要，但不能肯定，而又必须予以明确的前提条件内容包括：对应评估的价值类型，说明其主要条件对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料说明在情况不明确或资料不全时是以何种情形来估价的说明估价中的一些特殊处理说明在估价中未考虑的因素目的：为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者防止以下三种情况出现滥用估价的假设和限制条件不明确估价的假设和限制条件无针对性地列举一些与本估价项目无关的假设和限制条件【重点】估价结果报告和技术报告结果报告：委托人估价机构估价对象估价目的评估的价值类型和定义估价时点估价依据估价原则估价方法估价结果估价报告应用的限制估价作业日期其他需要说明的事项注册房地产估价师及其他参与估价的人员技术报告：估价对象分析（包括最高最佳使用分析）房地产市场分析（市场背景分析）估价方法选用分析估价的详细测算过程估价结果及其确定的理由房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）【2007年真题】。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求提示：参见教材P410、411答疑编号500434120110正确答案CD 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。【2007年真题】A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制提示：参见教材P412 答疑编号500434120111正确答案D 第十一节内部审核估价报告内部审核的项目：估价报告的完整性估价的假设和限制条件估价目的及价值类型和定义估价对象的界定、描述和分析市场背景描述与分析最高最佳使用分析估价方法选用数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程估价结果确定及表述估价报告的规范性、文字表述、排版、外观内部审核的结论性意见（4种意见）：可以出具；作适当修改后出具；应重新撰写；应重新估价。第十二节交付估价报告交付估价报告应由至少2名（也就是2）注册房地产估价师在估价师声明处签名并注明注册号；注意：签名作用大于盖章。必须签名，房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是否签名，不是估价报告有效的必要条件。注意判断题估价机构在致委托人函中加盖公章估价机构的法定代表人或执行合伙人可以在此致委托人函中签名参与估价的其它人员和聘请的外部专家可以在相关位置上签名经委托人书面同意合作进行估价的，应以合作双方的名义共同出具估价报告第十三节估价资料