中建地产北京房山区大学城地块可行性研究报告.doc

北京房山区大学城地块可行性研究报告2009.08北京市昂力房地产开发有限公司北京房山地块初期可研目录房山区简介房山区房地产市场地块认知周边竞品地块SWOT分析初期营销定位建议经济测算分析结论房山区简介地理位置房山位于北纬939303955，东经1152511615，处华北平原与太行山交界地带，西部和北部是山地、丘陵，东部和南部为沃野平原。房山区总面积2019平方千米，区位优势突出，位于北京西南，是进出北京的西南大门。房山区东北部与主城区丰台、宣武接壤，东部与大兴接壤，北部与门头沟接壤。人口与区划房山区辖9个街道、3个地区、11个镇、6个乡。房山区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一（大兴黄村卫星城、亦庄卫星城、通州卫星城），距市中心20公里，距北京西客站15 分钟车程，距天津塘沽港120公里。2008年底户籍人口76.5万人，常住人口88.6万。随着大学城的建成投入使用，未来的常住人口会越来越多。 交通情况区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条铁路支线。贯通京石高速路、107、108国道等公路干线，区、乡、村公路总长1800多公里，公路覆盖密度每平方公里1公里，居全国区县之首。公共交通方便迅捷，公交车917、993、901（燕化换乘中心-前门西）、646、952、616、971、321等直达市中心；建设中的北京城市六环贯穿良乡卫星城。房山地区有两条轨道交通的规划，分别是地铁房山线和市郊铁路S5线。地铁房山线的规划路线已确定,并于今年的4月开工，起点丰台区郭公庄，与地铁9号线相连，终点良乡苏庄大街。将于2015年建成通车。S5线为通往西南郊区的市郊铁路干线。线路东起北京南站（即永定门站），经丰台、长辛店、良乡，然后继续向南服务于窦店、琉璃河等地区。尚没有具体规划方案。 地铁房山线房山区域内设车站9座：苏庄大街站、南关站、东杨庄站、大学城站、理工大学站、广阳城站、长阳西站、长阳镇站、稻田站。丰台区域内设车站2座：世界公园站、郭公庄站。方案三为确定方案在建中 本地块境内资源房山区主要山脉大房山、大安山、三角山、百花山、西占山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米；最低处是东南部立教洼，海拔为26米。境内有大小河流13条，拒马河、大石河回旋曲折，永定河、小清河穿境而过。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。房山区历史悠久，文化灿烂，古迹众多是房山区的一大特色，闻名遐迩的“北京猿人”就在周口店一带渔猎生息。 素有北京小桂林之称的十渡经济发展房山区GDP2008年达223亿元，比2007年210亿元增长5.8%。今年1-7月，房山区在十个远郊区县中综合排名第四位，排名前三位的是顺义、昌平和通州。 其中房山区全社会固定资产投资居第一位；各项税收、规模以上工业企业总产值居第二位；房地产开发投资居第三位。 数据来源：北京统计局未来规划根据北京城市规划对房山区新的功能定位，房山将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体，成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。良乡高教园区位于北京西南良乡卫星城规划区东部，京广铁路以东，规划六环路以北。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。一期入驻中国社会科学院研究生院、北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、首都医科大学5所国内著名高校。良乡物流基地位于良乡卫星城西南部，总占地面积约为5平方公里。是北京市规划建设的三大物流基地之一。良乡大学城园区按照功能定位分为四大区，其中：学校的教学生活区6414亩，占总用地面积的63.8；中央设施区1423亩，占总用地面积的14.1%；西部配套区829亩，占总用地面积的8.2%；中央绿化景观区1393亩，占总用地面积的13.9。园区规划总建筑面积473.12万平方米，其中：学校261.48万平方米；中央设施区145.92万平方米；西部配套区65.72万平方米。建成后，入驻师生规模预计可达10万人。 本地块小结房山区是临近主城区的远郊区县之一，依托主城区区域发展较快。房山区在北京10个远郊区县中，综合实力排名第四。属于发展比较好的区域。未来北京西南的经济重心、成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。物流基地和大学城的发展为拉动区域升级起到重要作用。多条轨道交通的规划与建设拉近了与北京的距离，为房地产未来的升值打下了良好的基础。房地产市场情况板块划分房山区房地产开发是以京石高速为纽带，向东西两侧拓展的，京石高速以东区域是个乡镇的政府所在，房地产发展较快。房山区的房地产板块基本可以按行政区块划分为良乡板块、窦店板块、长阳板块、阎村板块、青龙湖板块、燕山石化板块等。 土地市场 自2008至今，房山区共成交住宅用地7宗，成交楼面地价8002800之间，相对于其他区域价格较低。 目前有长阳起步区4号地一个36万平米的居住地块正在交易，其中含16万平米的限价房，挂牌楼面地价2583元，后期暂无地块入市。 数据来源：bjtd3市场供应截至到2009年7月底，房山区的房地产市场可售期房月85万平米，期中住宅约69万平米。可售现房面积约28万平米。市场去化房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，2008年受金融危机影响，房山区房地产市场下滑比较严重。房山区2007年全年商品房销售面积104.5万平米，2008年全年商品房销售40.7万平米，下滑了61%。2008年北京市全年商品销售面积1335.4万平米，房山区占的比重较低，约3%左右。市场价格房山区的购房客户一大部分来源于北京主城区，尽管房山区房地产市场受金融危机影响比较严重，房山区商品房销售均价飞速上涨，价格由06年底的4100元/m2左右的均价上涨至目前的7000元/m2左右。按项目的物业类别划分，目前别墅的价格基本在9000元/m2以上，花园洋房价格在8000元/m2 ，普通住宅在5000-7000元/m2不等，按普通住宅所在板块划分，配套比较好的良乡和燕山石化区房价较高，配套较好的项目售价在7、8千元每平米左右；其他配套不是很完善的区域价格在5000元左右。 数据来源：房山统计局5城区价格比较将房山、通州、顺义、昌平、大兴56环之间的普通住宅项目价格比较，房山区的房价最低，是目前的价格洼地。在售楼盘在售楼盘主要集中在良乡和阎村。在售楼盘价格5300-11500不等。在售楼盘表数据来源：soufun商业市场房山区商业主要集中在良乡的拱辰大街上，西潞大街及昊天大街也有一部分。大学城区域人口稠密，消费积极，商业配套严重匮乏，主要依靠主城区商业，距离在23公里左右，商业配套有待发展。主要街道商业街商铺售价在20000元/平米左右，配套底商及其他区域售价在9000元/平米左右。数据来源：soufun小结目前市场供应不足100万平米，加上土地供应未来1年内可达到130万平米的存量。房山去房地产市场去化比较依赖主城区的购买力，经济向好时年去化在90万平米左右。房山区的房价以每年25%左右的速度上涨。目前房山区的土地价格较低，楼面地价不足3000元/m2.房价相对北京6环周边其他区域是最低的，未来升值潜力巨大。大学城区域商业配套严重匮乏。地块认知地块位置图规划指标地块总建筑面积22.1万平米，商业与住宅的比重为4：6。地块现状地块除了一加油站待拆迁，其他均以拆迁完毕。地块北侧地块北侧是长虹东路，目前城铁房山线正在建设之中。预计2015年通车。地块西侧地块西城为交通主干道阳光大街。交通向西走长虹大街4公里左右可通京石高速阎村入口，向南不到3公里到六环路,向东可达京开高速，交通便捷。乘917（天桥-良乡大学城）、952路公交车可到达高教园区。区内可换乘8路、12路小公共汽车等到达高教园区。地块南侧、东侧地块仅临工商大学，东侧为在建的黄良路。周边配套图北京理工大学北京工商大学首都师范大学周边配套商场：华冠购物中心，家福便民超市，美廉美超市医疗：房山红十字会、嘉事堂药店、康辉药店、博祥大药房、同济医院门诊、房山第一医院等。学校：良乡小学，良乡中学，良乡大学城（中国社会科学院研究生院、北京理工大学、北京工商大学、首都师范大学、首都医科大学等院校已入驻其中）。幼儿园：良乡镇托儿所，房山区昊天幼儿园，良乡双语实验幼儿园邮局：良乡城内邮政所银行：建行长虹东路储蓄所，北京农村商业银行房山支行，工商银行餐饮：麦当劳、肯德基、权金城、金百万烤鸭店等休闲健身：良乡体育公园合作模式与北京恒安泰投资有限公司共同出资1000万元人民币注册开发公司，确定双方股份比例。以开发公司的名义组织一期土地（C0014、C0015）摘牌。摘牌后组织一期项目的二级开发、销售、物业管理。一期项目启动后，开始陆续组织二期（A0072、A0073）及后续1200亩土地的摘牌、开发。开发过程中全部开发完成后按股份比例分利。我方委派董事长和财务负责人，北京恒安泰投资有限公司组织开发、销售专业团队。操作模式双方组建开发公司后，以注册资金保证公司的前期正常运营。土地摘牌时，由中建以股东借款方式借资用于开发公司支付土地开发补偿款和土地出让金，以获得土地证。由中建以股东借资用于开发公司支付前期费用（五证一书）等。开发公司收取定向开发教师公寓的部分售款（由股东方北京恒安泰投资有限公司操作）。由中建按市场价承担工程建设，并垫资至0。待自有资金投入达到一期项目总投资额25%时，由股东方北京恒安泰投资有限公司组织银行融资。预售款及融资款在保证正常工程支付前提下，余额含利息返还中建所借土地款及前期费用。一期进入正常开发、销售，并着手后续土地摘牌、开发。周边竞品瑞雪春堂 距轻轨南关站步行5分钟路程。卖点：大学城、水景、轻轨。均价：7480元/m2占地面积:313057.52平方米总建筑面积:511177.50平方米建筑形式：板式高层开工时间：2007-10-1入住时间：2010年10月总户数：4000余户停车位：地上停车位1006个，地下停车位1400个物业费：每月每平米1.68元曦城国际 距轻轨苏庄大街站步行5分钟路程。卖点：主城区配套，轻轨，国际高尚社区的专业标准。均价：8000元/m2占地面积:200000平方米总建筑面积:400000平方米建筑形式：点式高层、板式高层入住时间：2010年11月总户数：1151户停车位：556个物业费：每月每平米1.70元北潞尚界 社区南侧为轻轨线。卖点：主城区配套，轻轨，别墅。均价：8500元/m2占地面积:96000平方米总建筑面积:120000平方米建筑形式：花园洋房、别墅入住时间：2010年9月物业费：每月每平米1.50元天骄俊园 社区东门外为轻轨长阳镇站。卖点：主城区配套，轻轨，性价比。均价：60006700元/m2占地面积:28559.99平方米总建筑面积:47825平方米容积率：1.6建筑形式：多层入住时间：现房总户数:500余户停车位:地下车位72个物业费：每月每平米0.90元地块SWOT分析地块SWOT分析随着大学城、城铁的建设，周边地块入市将导致同质竞争将会日趋严重。Threats 风险发挥优势、抓住机会、克服劣势强调项目的核心价值，突出项目的核心卖点；树立项目良好的人文形象；放大优势、转化风险、减少劣势做好自身配套，打造项目的产品附加值，提升项目的竞争力；尽快及早入市，争取抢占市场先机，引领市场发展；初期营销定位建议住宅营销初期定位经以上分析可进行初期定位：项目定位：大学城教职员工配套公寓产品定位：中小户型住宅客群定位：大学城的教职员工及金融街周边新进白领价格定位：根据目前市场现状及价格趋势均价可定为6000元/m2左右。商业定位地块规划的商业建筑面积为8.8万平米，为未来的10万人的师生服务，建议可以规划名店城、数码港、潮流基地、休闲娱