深圳鸿隆世纪广场面积.ppt

写字楼产权面积划分技术要点 案例 鸿隆世纪广场 写字楼产权面积划分技术要点思路 写字楼产权面积划分意义 本项目标准层资源分析 本项目产权单位面积划分思路 解决方案 本项目产权单位面积划分细则 写字楼产权面积划分意义 1 对标准层各个朝向的资源进行恰当整合 可回避 不良单位 的产生 同时实现产品价值最大化 2 面积面积划分适当 控制各面积户型的百分比 可规避销售风险 本项目标准层资源分析 A座整体户型方正 景观开阔 采光面积大 销售抗性不大A B座及B C座连接处 粉红色区域 进深大 采光面小 可能出现黑房 存在较大销售抗性B座东北角区域资源较优 但户型不方正 划分为大面积单位使用不便A B座间有卫生间区隔 户型拼合不便 问题区域 N A座 座 本项目产权面积划分思路 1 主流面积控制在250 以下 控制大面积单位比例 降低市场风险 2 A B座连接部分采光量小 应尽量避免 黑房 出现 3 在保证产品可用性的前提下 尽量减少单位结构性变动 降低工程施工量 4 各单位和相邻单位均具有较好的拼合使用性 解决方案 1 关于B座洗手间位置的调整建议2 A B座高低区层数划分建议 N B座洗手间位置调整 A处 粉红色区域 为目前B座卫生间所在位置B处 橙色区域 为整改后B座洗手间所处位置 B 采 光 面 调整原因 1 A处影响A B座拼合2 B处资源匮乏 黑房 南北向拼合难度大 南向拼合进深过大 北向拼合对视严重 且有空调管线限制层高 调整后可解决两大难题1 B区销售难题2 A B区与A座的拼接和户型划分问题 空调 解决方案 1 A B座高低区层数划分 B座劣势单位比重较大 受问题单位制约 面积划分无改进余地 建议B座以统一方式划分 考虑到市场风险和产品拼合灵活性 建议减少大面积单位的划分 A座6 29层以标准层面积区间划分 30 33层以较大单位面积划分 划小不等于买小 但划小不等于买小 上述划分方式可降低市场风险 增加拼合灵活性 而大面积客户仍可通过多套拼合实现较大的使用面积 解决方案 2 在以上两个问题解决后 让我们分别对A B座产权面积划分进行优化细则说明 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 B座标准层面积划分 原B座面积划分 优化后B座面积划分 B座标准层平面划分示意图 优化后单位面积集中在91 235 区间内 单位面积小 总价低 产品存在多种拼合可能 且拼合结果较为合理 有利于客户引导 B座优化小结 优化内容 B座修改后示意图 1 卫生间位置调整2 卫生间原位置与转角单位拼合为两个有采光面的103 左右单位 采 光 面 优化结果 1 避免了黑房的出现2 提高西南向转角的产品品质 并使该区域获得了更大的可售面积3 解决了A B座连接处面积拼合问题 B座优化细则 A座优化细则 优化细则总结 A座标准层平面划分建议 原A座标准层 16F及以下 优化后A座标准层 6 29F A座标准层平面划分示意图 优化方案特点 1 单位面积小 降低销售阻力 2 相邻户型拼合容易 可按需要随意拼接 3 A B座连接处拼合容易 A座4 5两个单位可直接对接B座 拼合性好 1 2 4 6 8 3 5 7 9 A座标准层优化小结 优化内容 单位数量从6个变为9个 优化结果 1 单位4和单位5可与B座相邻单位灵活拼合2 单位小 总价低 通过提高单价可增加总收益3 小单位易售 降低销售风险 A座高区平面划分建议 修改后A座高区 30 33F 原A座高区 18F及以上 A座高区平面划分建议 优化方案特点 1 大面积产品比例较低 有利于加快整体销售速度2 如有客户需要仍可在现有基础上实现面积拼接以满足大面积客户需求 A座高区优化小结 优化内容 单位数量从4个变为5个 修改结果 1 单位面积较大 景观最好 充分实现单位价值2 拼合方式更多