现时条件下房地产企业运营战略选择.ppt

现时条件下房地产企业运营战略选择 2008年12月 一 现时房地产运营市场环境 2008年国家宏观调控政策作用显现 加之世界金融海啸影响 中国房地产市场供给方资金链条绷紧 需求方处于明显观望状态 并在短期内难以走出观望 炒房者因投机能力下降而不同程度地退出市场 首次购房的自住性需求更为谨慎 商品房交易量大幅下降 房价逐步开始下滑 房地产市场景气回落 开发企业迎来新一轮 洗牌 留存在市场当中的真正的住房需求者对房地产产品提出更高要求 未来市场竞争会更加激烈 二 现时房地产开发企业的生存状态 1 做得比较好的企业 企业运营所需现金流充裕 在售项目已进入成熟期或尾期 2 大多数房地产开发企业 它们占房地产企业总数的60 70 这部分企业的负债率比较高 大概达到70 80 不可否认 开发企业的负债率可能还会持续升高 因为企业的短期负债融资结构 导致其有可能无法偿还债务 在销售状况不佳的情况下 债务利息只会越滚越多 即使银根放松 负债率仍有增长的趋势 二 现时房地产开发企业的生存状态 3 少部分房地产开发企业 它们占房地产开发企业总数的10 20 这些企业在当前的市场状况下 可能会支撑不下去 继而被淘汰出局 这类公司大多数都有一些存续的房地产项目 一旦出了问题 消化这些存续项目可能要花费相当长的一段时间 三 现时房地产开发企业的选择 1 通过与产业整合者的协同 实现价格变现 良性退出后寻求新的投资领域 2 通过调整自身的结构特点 重新定位 寻找到在产业生态系统中的位置 完成自身在新的产业生态系统中的价值获取 以此实现可持续性发展 三 现时房地产开发企业的选择 3 通过自身的创新与努力 政府的扶持成为引导本地区产业中的主导型房地产企业 通过对外的市场拓展 品牌塑造 建立起具有市场影响力和产业链号召力的优势品牌 以此为龙头 引领和带动产业集群的发展 四 优胜劣汰 什么样的房地产运营企业能够生存 1 比判断 剩下的是对未来大趋势判断正确的企业 2 比资源 资源越大的企业越能留下 资源小的企业淘汰 3 比战略 有战略规划的企业才能留下 四 优胜劣汰 什么样的房地产运营企业能够生存 4 比运营 有职业化 专业化团队管理与运营的企业能留下 5 比品牌 品牌效应 增加发展的无形资产基础 6 比增值 化 增长 为 增值 由 务虚 到 务实 使土地 楼房 物业等增值最大化 五 硬币的两面 机会所在 1 市场规范 市场的游戏规则越来越规范 土地资源上的强弱势地位将由资本与品牌等因素决定 而其专业实力和在资本市场 客户群体中良好的口碑将带给企业越来越显著的优势 五 硬币的两面 机会所在 2 市场出现底部的可能最近出台的各项宏观调控的政策 对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现 一些在售项目加大促销力度 急于收回资金 而另一些正在酝酿的项目则更加慎重 地价相比而言较低 收购其他房地产项目也在低位 随着流动性的逐渐释放 加之住房刚性需求的存在 目前阶段可能是最好的时机 五 硬币的两面 机会所在 3 政府扶持与政策支持房地产业是一个涉及面广 带动系数高的行业 我国每年钢材的25 水泥的70 木材的40 玻璃的70 和塑料制品的25 都用于房地产开发建设中 房地产业对这些产业的发展能起到1 1 17促进作用 因此 促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求 房地产业将面临日益优化的政策环境 继续巩固其支柱产业的地位 发展空间更加广阔 五 硬币的两面 机会所在 从中长期来看 我国房地产业属于朝阳产业 目前还处于总量增长时期 现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题 必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决 房地产业的中长期趋势良好 地方政府的财政收入与就业状况与此密切相关 六 痛并快乐着 策略选择 1 正确把握未来的宏观经济趋势 把握金融变局对房地产格局与演变方向 以把握中国经济转型和升级财富路线图 2 深入细致的洞察企业成长秘密 兼容并蓄 锐意进取 长远做好企业规划 3 深刻回顾对经济 商业 房地产的历史发展 把握未来大格局中的价值和战略方向 推动企业和个人在金融变局下规避多种风险 引导创新 联合战略空间 六 痛并快乐着 策略选择 4 需要对现实场景进行深刻 有效解析 审时度势 提供切实可行的升级转型关键路径 5 强化危机意识 看懂巨变本质 迎合机遇与挑战 改变当前众多企业家与地方官员 温水煮青蛙 的危险境地 七 对目前形势的反思与关键要素分析 1 中国房地产市场的独特性95年以前 我国的房地产市场是不流通的市场 是国家垄断的市场 之前房地产的分配方式依附于计划经济体制下运转和表现 大量的需求以实物分配或行政划拨的手段实现供给 近十年来 房地产市场发展是在没有充分释放计划经济时期存量资产的前提下 以商品房新概念推出市场供给的新方式来满足不断增长的巨大住房需求的 大量的住房需求通过市场交换得以满足 形成了房地产市场上前所未有的卖方市场 七 对目前形势的反思与关键要素分析 卖方市场的重要特征是开发商不需要营销手段就能让渡所生产的房产 而买房者需要付出更多货币得到住房 一般来说 市场中买卖双方的博弈是通过价格表现出来 当供不应求的时候价格上浮 当供需平衡是价格胶合 当需求不足时价格下浮 在价格轨迹上 往往很多人忽视这样一种现象 那就是当供需平衡之前或者供需变化之前 价格总会出现超预期的跳跃等先兆性现象 这实际上就是市场即将转型的信号 七 对目前形势的反思与关键要素分析 房地产市场是一个永恒的市场 其中住宅市场是房市的重要市场 但住宅市场并不是以满足中高收入为主的一种市场 住宅区也不会按照阶层不同分成所谓的 富人区 和 穷人区 住宅市场上出现的种种问题 一个是市场问题 一个是社会问题 房价的阶梯性上涨和阶段性滞胀以及趋势性下降 都会随着市场经济和经济政策的变化而变化 这种变化一个是市场细分化 市场交换的范围扩大 另一种变化是社会财富在不同阶层之间转换着分配的方式 七 对目前形势的反思与关键要素分析 2 中国楼市目前的发展处于何种阶段 在市场经济条件下 任何一个市场房地产的走势 都由政府 有形之手 和市场 无形之手 所主导 区别在于不同的市场 不同的时期 二者的重要性有所差别 七 对目前形势的反思与关键要素分析 本轮房地产宏观调控始于2003年 但一直到2007年第三季度 在调控力度越来越大的情况下 房价却稳步向上冲 2007年全年全国商品房价格同比大涨近20 深圳 北京等热点城市涨幅多在40 以上 七 对目前形势的反思与关键要素分析 第一阶段 量减价涨 成交量开始下降 但价格依然上涨 从去年第四季度至今年第二季度 全国楼市即如此 类似经济形态的中的 滞胀 第二阶段 量缩价平 市场观望气氛进一步加重 需求的继续减少逼使卖方放弃加价 但卖方也不情愿降价 买卖双方激烈博弈 房价僵化 七 对目前形势的反思与关键要素分析 第三阶段 量价齐跌 这个时候市场发生质变 看空后市的心理预期占据上风 买卖双方皆对于后市感到悲观 于是 价格无法自持 身不由已的下落 此时 在 追涨杀跌 的心态主导下 成交量没有任何起色 反倒出现越降越难卖的糟糕局面 七 对目前形势的反思与关键要素分析 第四阶段 量稳价跌 成交量一般会先于房价到达底部 因为不同于股市 楼市中存在一定量的刚性需求 他们会成为阻挡市场崩盘的最后一道 铁坝 而价格依然还会下行极端者如日本1991年泡沫破灭后 地价跌了10多年 香港1998年金融危机后房价跌了5年左右 美国二战后经历5次低潮 房价下跌期一般为两年左右 如1969 1970年和1991 1992年 七 对目前形势的反思与关键要素分析 第五阶段 量增价稳 虽然在价格上面买卖双方仍在较劲 但开发商和二手房东已拒绝让步 此时压抑已久的需求 尤其是自住需求开始入市 表现为成交量逐渐上升 至此 市场预期终于开始逆转 看多派慢慢占据主导 接下去的市态也就变得简单了 量价齐升 市场步入新一轮的增长期 七 对目前形势的反思与关键要素分析 3 降息对楼市走势的影响我国上次降息周期从1996年5月开始 到2002年2月终止 持续五年多 共计降息8次 基准存款利率由10 98 降至1 98 累计下降9个百分点 最近一次升息周期从2004年10月开始 终止于2007年12月 历时三年多 累计加息9次 基准存款利率升至4 14 累计提高2 16个百分点 七 对目前形势的反思与关键要素分析 从2008年11月27日起 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1 08个百分点 同时下调存款准备金率1 2个百分点 对购房者而言 本次降息在前三次降息的基础上又进一步降低了供楼的利息负担 减轻了购房的成本 降息虽然能减轻购房者的负担 但对于因房价过高而买不起房的无效需求而言 依然难以起到刺激和支持的作用 尤其是那些首次置业者 七 对目前形势的反思与关键要素分析 4 流动性过剩我国宏观经济中的流动性过剩是内外部因素共同作用的结果 从外部看 主要国家的低利率政策 日元套利 新兴市场国家的巨额贸易顺差 加上对风险溢价的低估 石油输出国累积的石油美元 使得全球充斥着大量的流动性 从内部看 我国储蓄大于投资 贸易顺差居高不下 又处在人口红利期 这些因素在短期内是无法改变的 经济的高速增长 资本项目和经常项目的双顺差 使投资者对人民币升值的预期强烈 也会导致全球资金流向我国 这些因素使流动性过剩将成为我国宏观经济的常态 七 对目前形势的反思与关键要素分析 流动性并非完全是洪水猛兽 目前为止 流动性过剩虽然对中国经济的负面影响较大 但这也意味着直接融资发展的重大机遇 意味着中国融资结构调整 居民储蓄多元化发展的契机 要大的投资渠道和融资产品来吸收掉 对金触工具的需求很旺盛 十七大报告多次强调要 优化资本市场结构 多渠道提高直接融资比重 要解决流动性过剩 最根本的问题要加快资本市场发展改变我国金融产品的期限结构 供应更多的长期金融工具 例如股票 资产证券化产品 企业债券 长期信用债券 外汇期货 保险产品等 缓解短期流动性压力 七 对目前形势的反思与关键要素分析 5 汇率变化对中国房地产的影响房地产市场对汇率的敏感度不高 因为其他大宗商品都是美元商品 房地产则不是 特别是中国的房地产市场不是如此 原因很简单 其他大宗商品可以世界自由流动 房地产市场只能在国内 全球性的房价不可能是一样的 关键看土地所内核价值 如果一个城市生活质量高 这个房子所扩张的价值就水涨船高 反之亦然 因此 我们可以看到 受制于国际大宗商品大幅度上扬 国内的很多商品价格很快就上扬 国际大宗商品大幅度下挫 国内商品价格就会大幅下滑 这跟全球市场相关 七 对目前形势的反思与关键要素分析 6 低增长 高通胀发展趋势如果我们观察自2003年以来经济增长与通胀的运行轨迹 到目前为止可以说已经发生了三次转变 2003 2006年是高增长 低通胀 四年平均的经济增长率是11 CPI年均上涨率是2 1 2007年经济增长率为11 9 通胀率上升到4 8 开始转入高增长 高通胀 2008年初以来 通胀率最高已达8 7 经济增长率则出现了走低的趋势 一季度同比回落了1 1个百分点 同期贸易顺差负增长 实际投资增长率从2003 2006年平均的25 3 下降到15 9 开始显露出低增长 高通胀的趋势 七 对目前形势的反思与关键要素分析 本轮经济增长的主要需求动力是投资和出口 从投资看 由于目前已接近本轮投资周期的末尾 新上项目投资已出现了显著负增长 投资完成额也出现了明显回落 由投资所贡献的需求动力正在逐步回落 从出口看 由美国次债危机所导致的全球经济衰退才刚刚开始 中国出口增长的衰退和贸易顺差的缩减也不可避免 因此至少在今 明两年由出口贡献的需求增长会极其微弱 甚至是负值 而在分配矛盾未获显著改善的时期 消费始终仍会是投资和出口的应变量 即会随投资与出口回落而下降 所以经济增长率在今 明两年将会持续走低 七 对目前形势的反思与关键要素分析 中国的人均土地资源条件比日本还恶劣 按工业化与城市化所必需的人均平地资源计算 中国仅是日本的80 但日本在70年代中期完成工业化的时候 城市地价是目前中国的近50倍 未来25年中国也将基本上完成工业化 即便考虑到汇率因素 人民币兑美元的汇率在未来25年上升到4 1 中国的房地产价格也得上涨20倍 在中国由于城市化明显滞后于工业化 未来10 15年必然会出现一个城市化高峰 房价上涨也会随之出现一个高峰 土地是最基本的生产要素 经济增长所需要的各类生产要素投入物 都会随经济增长所产生的需求拉动而不断提升 如果现价经济增长率保持在年均10 由于土地的供给极为有限 就会拉升房地产价格 所以房地产价格是经济增长的函数 七 对目前形势的反思与关键要素分析 房价和房屋租金互逆的走势是极不正常的现象 说明已经有越来越多的人买房不是为了自己居住 而是为了投资 因此会一方面拉高房价 一方面却造成租房市场的供过于求 导致租金下降 房价与租价的互逆走势 也是房地产泡沫破灭的先兆 美国自2005年下半年以来房地产泡沫开始破灭 就是在2004年首先出现了城市房价上涨与租金下降的情况 因此必须引起我