前期介入服务与接管验收及入住管理方案.doc

前期介入服务与接管验收及入住管理方案一、 前期介入服务将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“项目（）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。1、规划设计阶段对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。1）智能化管理系统的设计包括安防、停车场管理、监控（岗亭）和消防控制中心；2）小区人车分流的设计；3）公共照明开关设置位置；4） 公共照明开关开闭形式；5） 物业管理用房的位置设计（包括物料仓储、业委会、居委会用房、小区垃圾房）；6）VI系统的设计；7） 公共（员工）洗手间的设置；8） 信报箱的设立；9）公共告示栏的配置；10）家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；11）绿化喷淋系统和插喷的设置；12）楼宇公共清洁取水位置的设置2、建设施工阶段1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；2） 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；4）提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质和成品造成损伤；7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；10） 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；11） 提出遗漏工程项目的建议；12）对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。3、竣工验收阶段1）参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；2）发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；3）参与重大设备的调试和验收；4）制订物业验收流程；5） 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售阶段1）制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；2） 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；3） 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；4） 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；5） 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。二、 项目的接管验收1、物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。2、依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准、建房2010165号物业承接查验办法对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。3、物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；4、接管验收的作用a明确交接双方的责、权、利关系b确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。三、入住管理方案（一） 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作（二） 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。（三）即时完成入伙注记。（四）受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订使用公约。6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8）业户入伙流程图如图所示。2、租赁住户入住流程1）签订租赁意向书，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。2）签订租赁合同书。合同应附有管理公约等有关附件。3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。5）交付押金和首期租金。6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。3、 入伙作业标准1） 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。2） 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。3） 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。4） 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。5） 内部手册登记及时，即时完成注记。6） 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业规程1） 由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。2） 业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。3） 业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。4） 由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。5） 业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。6） 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。7） 业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查规范为了保证项目（）入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分