二手房的投资注意事项.doc

二手房的投资点(1)2?二手房的投资点（1）总价较低，流动性好，适合投资投资房产也要考虑风险性。二手房由于面积较小、建成年份较早、户型不符合现代人居住要求等原因，它的总房价总是比新房低。而且绝大部分的二手房都可以直接居住，可以免除十万元以上的装修费用。所以，投资二手房的风险要比投资新房低。你所购买的房产要拿来投资的，不是拿来居住的，所以你投资房产一定要注意流动性。一方面，绝大部分的二手房，所处的地段很好，都是城市的中心，住行都较为方便，所以市场需求一直很旺盛。另一方面，目前，我国虽然经济发展速度很快，但不可否认的是，绝大部分的人还不是很富有。对绝大部分的人来说，购买房产永远都是他们生活中开支最大，也是最慎重的大事。不要说在经济不发达的城市，就是在经济发展很好的京、沪、穗、深四个城市，需求低房价的人群仍然是最多的。因此，旺盛的需求造就了二手房极高的流动性。总投资较低决定的风险低、需求旺盛决定的流动性强，造就了二手房极高的投资价值。（2）出租客源充分，租金稳定从而投资收益稳定投资房产的收益来自两个方面，一方面是为了享受房价上涨带来的收益，另一方面是出售之前可以出租收取租金。而二手房极具魅力的地方是已经处在市中心或是中心城区、中央商务区，而这些地方正是租房需求最旺的地方。因为租房需求最大的人群是在本地没有固定家庭的年轻人，他们对租房的要求必然是经济、实用、交通方便；相比之下，他们对房屋的户型、环境、面积并不太在意。在这种情况下，功能性强、面积小、租金低的二手房必然是租房人群的首选。如此，你投资的二手房在出售之前，就能获得稳定的租金收入，从而能获得稳定的投资收益。据上海房屋租赁指数办公室提供的统计数据显示，整个年上海住房租赁市场保持高位运行，租金处于上扬态势。由于学生、外来务工人员，以及本地因动迁引发的过渡房需求为售后公房提供了强劲的推动力，全年售后公房租金平均涨幅近。尽管豪宅的身价远超过普通住宅数倍甚至数十倍，但其租金年化收益率却远低于普通住宅。年上海售后公房租金最高涨幅近，而高档房租金年涨幅只有约，两者相差8个百分点，涨幅差距很大。可见，作为普遍住房的二手房，其租金的增长性远比高档的新房要好得多，投资优势可见一斑。新房与二手房出租收益比较表房别项目新房二手房购房总价100万元60万元装修费用大装修，花费20万元小整理，花费3万元总投资金额120万元63万元出租效率因面积大，地理位置较偏，租房需求弱小，平均每年有2个月空置因面积小，地理位置好，租房需求旺盛，每个月都满租年租金月租金5000元10个月5万元3200元12个月3?84万元投资收益率（5120）100%4?2%(3?8463)100%6%1?7?2二手房投资三要点二手房的投资点(2)1?二手房现有状态二手房多以“小”、“旧”存在。目前，二手房紧俏产品主要集中在由20年前的老工房转化为10年的、介于新旧之间的早期商品房。10年房龄的房子投资优势凸显。一是单价相对较低，从目前市场看来，大多的二手房售价在每平方米6000元至8000元，贵的一般也不超过10000元。二是房型紧凑，20世纪90年代初期、中期建造的商品房，房型紧凑，面积不大，公摊面积小，利用率高；且外观相对较新，是较佳的投资品种。2?怎样投资不吃亏（1）四个方面必看投资二手房的第一项功课就是多看。房产投资，作为个人的一项大投资，要看（考察和考虑）的方面较多。但其中有四个方面是必看的。足够的人看：要看房子所处地段是否有足够的人气，人气旺了，住房需求也旺。好地段、热闹中心区的二手房有良好的升值潜力，能保证日后良好的投资收益。环境和市政两配套：要看房子所在地是否有良好的环境和市政配套。二手房大多处于有一定年头的小区里，小区里的会所虽很成熟，但不一定很完善，要选择在那些市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区里投资二手房。同时，还要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、垃圾转运站等不良环境，小区的安全保卫、卫生清洁，以及房屋本身的配套设施等也是考察的重要内容。交通是否便利：是看二手房是否处在交通发达的地方，周边最好要有停车场或是小区里就有停车位；要注意避开高架桥的阻隔，这样居住和生活都很方便。设计能否改造：是看户型设计是否比较科学，若是有不佳之处，是否能稍作改造提升其价值。（2）横向纵向比较另外，在考察多处二手房后，还要善于比较。比较分纵向比较与横向比较。横向比较：评估投资，回报率。横向比较，就是与同地段的房子做比较，看有没有利润空间和优势。对同一供需圈内规模相当的二手房，必须对其价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修档次、是否存在拆迁可能、配套设施是否成熟等方面，进行一个细致、周全的比较，在此基础上评估各个目标二手房的投资回报率，择优而投资。纵向比较：看涨的空间，就是与前几年的房价做比较，结合这个地段的历史房价情况和发展前景，看看涨价或是跌价的空间有多大。3?要根据资金来选择二手房对于资金雄厚的投资者来说，重点要考虑上述的“多看多比较”中的要点。而对于投资资金较小的个人投资者，必定要考虑可供投资的资金数量。（1）资金量小者：则是3040平方米，前期可先选择小户型的二手房，如一室或两室户，面积小的二手房占用资金不大，出租灵活，其租金收入较高且稳定。（2）资金较多，可买两居室：投资二手房是以收取租金为主要目的，那么建筑面积在3040平方米的一室户最受青睐，因为小面积带来的是租金小、且不用合租的优势，很受外来人群欢迎。如果投资二手房是以出售获取价差收入，那么两户室就更佳，因为需求者多是小两口、三口之家或是儿女购给父母居住的，这类人群追求的就是便利与实惠。4?在拍卖行里淘金，购买抵债房产由于多种原因，拍卖行里总是会拍卖一些抵债房产。这些抵债房产具有较高的投资价值。例如，几年前的海南，银行等单位为加快处理原先的抵债房产，纷纷通过委手拍卖的形式来处置房产。许多不错的房产被以低价拍卖，有些房产的拍卖价格低至附近的现房或是期房的50%。显然，从拍卖行中拍得这样的二手房，极富投资价值。现在，由于到拍卖行里淘金的投资形式已众所周知，所以当前从拍卖行中取得二手房的获利空间已经没有以前那么大了，