不动产疑难办理案例.doc

典型案例040：跨宗地建设的住宅，怎么办理不动产转移登记基本情况段某以划拨方式取得了湖北省荆门市一处180平方米土地的使用权，2005年，段某将其中80平方米分割转让给其女儿，并办理了土地使用权出让手续，出让年限为15年（至2020年4月26日止），还取得了土地使用权证；其余的100平方米土地仍保持为划拨，也取得了土地使用权证。2007年,段某与其女儿利用上述两宗地联合建房一幢，同时办理了房屋所有权登记。现因房屋出售，申请办理不动产转移登记。解决办法荆门市不动产登记机构在核实有关情况后，提请召开不动产登记联席会议进行专题研究，根据相关土地管理法律法规、不动产登记暂行条例、湖北省国土资源厅关于土地使用年期调整有关问题的复函以及荆门市人民政府办公室关于处理荆门中心城区不动产登记有关历史遗留问题的意见等有关规定，作出以下决定：一是将上述两宗地合并，重新进行权属调查落宗；二是完善土地出让手续，将合并后宗地土地使用权按住宅用地出让，土地使用权期限以80平方米落宗地起始时间为准调整至70年，原两宗地依据现行土地价格按不同年限进行评估后，分别计算、补缴土地出让金。在完善土地使用权出让手续后，不动产登记机构为申请人办理了不动产转移登记。经验总结上述处理方式主要从两个方面考虑。一是尊重历史，对利用国有划拨土地进行商品房开发，且已分户办理房屋所有权证、未分户办理土地使用权证的，应由土地权利人或建设主体完善用地手续，缴纳土地出让价款及相关税费后，办理不动产登记；二是跨宗地建设的住宅，对于土地性质和使用期限不一致且无法分割的，将宗地合并，土地使用权类型和使用期限调整一致后依法办理不动产登记。典型案例041：违规改变容积率的住宅小区，如何办理不动产登记基本情况某住宅小区于2013年竣工，共建住宅549套。2015年，该小区住宅全部销售并为业主办理了房屋所有权登记。现业主申请办理房地一体的不动产登记。经审查发现，该小区开发企业违规改变容积率，未经处理；开发商不配合办理土地分摊等手续，致使不动产登记无法进行。解决办法针对上述问题，不动产登记机构报请市政府召集住建、房产、消防等部门进行集体会商，研究解决对策。最后，决定按照“证缴分离”“容缺后补”的原则，在对开发商依法处理的同时，为业主办理不动产登记。对开发商改变容积率、欠缴土地出让金以及不履行配合办理土地分割义务等违法行为，一是由各国土资源、规划等部门依法处罚并追缴土地出让金；二是有关部门依法将该开发企业及法定代表人、出资人纳入“失信人黑名单”，同时市公共资源交易中心取消该公司参与当地所有项目投标资格并依法限制其房地产开发经营行为。根据上述解决办法，不动产登记机构在主动与开发商联系的同时，组织开展了宗地勘测和权籍调查等工作，按照“证缴分离”“容缺后补”的原则，为符合登记条件的业主办理了不动产登记。典型案例：042 用地不规范的住宅楼如何登记基本情况 2006年，王某以企业危房改造名义，取得建设工程规划许可证，建造商品房68套。 2009年，房屋竣工后售出，并为购房人办理了房屋所有权登记。2017年，业主申请不动产登记。经不动产登记机构审查，该项目存在房地用途不一致、宗地坐标移位等问题。解决办法针对上述问题，不动产登记机构主动与住建部门联系，对该项目的规划、土地用途和容积率等情况予以核查。本着尊重历史，信守政府承诺，维护群众合法利益的原则，鉴于购房人已办理房产登记，应予以办理不动产登记。对于开发商欠缴规费和土地出让金、超容积率、改变用途等问题，由有关单位依法处理。根据钟祥市关于处理全市不动产登记中相关遗留问题的意见（试行）中“证缴分离”的精神，不动产登记机构为已办理房屋所有权登记的业主办理了不动产登记。经验总结湖北省钟祥市不动产登记机构在不动产登记工作中，对于不动产登记中遇到的历史遗留问题，本着尊重历史、结合实际、便民利民、服务群众的原则，在法律法规的框架内，积极探索、主动作为，为解决不动产登记工作疑难问题寻找“突破口”，取得了良好社会效果。典型案例043：办公用房缺少竣工验收等手续，首次登记如何办理基本情况2016年8月，福建省连江县某单位申请办理办公用房的不动产登记。经审查，该办公用房于1997年4月取得土地使用权，办理了建设许可证，但未办理施工许可证及竣工验收等相关手续。由于手续不全，无法办理不动产登记。解决办法为解决上述历史遗留问题，连江县不动产登记机构积极与有关部门沟通，了解详细情况，制定解决方案，并向县政府汇报。县政府召开协调会决定，由住建、规划部门出具工程规划许可，上述单位委托有资质的机构对其办公用房进行质量安全可靠性鉴定，环保部门出具环评意见，消防部门出具消防合格意见。在取得国有土地使用权证、质量安全可靠性鉴定报告、消防验收合格意见和环评意见后，不动产登记机构为上述单位办理了不动产登记。经验总结针对登记疑难问题，不动产登记机构应积极与有关部门、企业沟通，了解详细情况并制定解决方案，及时向当地政府汇报。由地方政府召开相关问题协调会，协调有关部门配合，制定处