国际大酒店二期配套建设工程（温泉洗浴休闲广场）项目投资计划书.doc

国际大酒店二期配套建设工程（温泉洗浴休闲广场）项目投资计划书 第一章 总 论11 项目简介com 项目名称项目名称国际大酒店二期配套建设工程温泉洗浴休闲广场com办单位概况项目承办单位大酒店大酒店是2007年经改制后由集团全资收购的一家准四星级酒店该酒店位于市黄河大道东段是全市目前主要的集会议接待住宿餐饮休闲娱乐为一体的大型酒店该酒店不仅是市的标志性建筑同时也是焦作周边地区较具影响力的星级酒店已成为市以接待服务为主的重要场所为的经济和社会发展做出了积极的贡献com议书编制依据原则和范围com1项目建议书的编制依据市场调研的有关资料现场勘查所得资料和数据国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版行业主管部门制定颁布的有关法规和规定com2编制原则从国家产业政策市场需求以及项目单位的实际情况出发全面考察该项目经营状况等因素合理确定工程规模和建设方案力求达到设施一流特色经营更大限度地满足社会经济发展日益需求com4项目建议书的编制范围本项目建议书的主要研究范围包括项目提出的理由与过程项目建设的必要性和建设规模的确定项目的建设条件项目的建设方案投资估算经济与社会效益初步分析及结论12 项目概况com点项目建设位于现大酒店后侧空余地地理位置优越扩建富余量充足交通运输通讯十分方便水电等配套设施齐备符合有关部门对选址的要求com容根据目前国际大酒店的设施现状结合现有的地热井资源并充分考虑及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴游泳休闲的断档服务空间拟建设以下内容a新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场b配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆c新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅d附属配套工程包括花房茶吧酒吧棋牌室园林小品绿化道路等 com设条件项目建设地地势平坦地上地下水丰富且温泉井以具备项目区基础条件完备用水用电有保障交通非常便捷com资与资金来源本项目总投资为99082万元其中建设投资9555万元建设期利息21万元流动资金1432万元资金来源酒店自筹36982万元申请银行贷款本金600万元建设期利息21万元13 主要财务数据及评价指标表主要财务数据及评价指标表序号名 称单位数量一财务数据1总投资万元990822固定资产投资万元92153项目资本金万元369824营业收入经营期平均万元6005营业税金及附加经营期平均万元336总成本费用经营期平均万元4157利润总额经营期平均万元1528所得税经营期平均万元389税后利润经营期平均万元114二财务评价指标1销售利润率25332投资利润率15343财务内部收益率所得税前19724财务净现值所得税前万元366625投资回收期所得税前年5966资本金收益率18077资产负债率经营期第1期51628利息备付率偿还期内平均6139偿债备付率偿还期内平均06410总投资收益率158911项目资本金净利润率308314结论与建议随着焦作旅游业的异军突起市酒店行业的潜在商机日益显现这一潜在商机引得诸多外地投资者纷至沓来大量的民间资本纷纷抢滩市场酒店服务业作为第三产业伴随着社会经济的不断发展和人们生活水平的不断提高其服务功能将更加显现更待提高更加全面温泉洗浴休闲娱乐作为国际大酒店的附属配套二期工程的建设不仅可以拉动酒店的餐饮住宿为酒店主业带来更加旺盛的人气和效益而且可以为人们提供更加温馨舒适的休闲环境对提升国际大酒店的星级服务品牌服务将产生更加深厚的影响和作用经过对本项目从市场服务建设条件以及盈利能力等多方面的分析本项目有很好的发展前景鉴于洗浴休闲娱乐行业具有基础设施一次性投资大营业收入收市场变化影响较大因此建议要一方面要加强经营管理工作协调好各方关系另外还要树立长期经营的理念做到注重前期投入和各项实施的完善然后逐步收回投资在15年之后在考虑盈利的经营预期第二章 项目提出的背景和建设的必要性21 项目提出的背景市行政上隶属于焦作市位于豫北平原西部是一个以农业为基础以现代工业为主的新兴县级市地理位置十分优越南依黄河与孟津巩义市隔河相望北接沁阳市济源市遥望太行山东临温县西与洛阳吉利区相接东距省会郑州79公里西南距洛阳40公里北距焦作57公里交通四通八达新洛焦洛常洛公路207国道以及二广高速公路贯境而过全市辖6镇1乡4个办事处265个行政村总人口36万市气候温和光热资源充足土地肥沃农业生产以达由于优越的地理位置和富饶的区域经济历来是商贾云集商品集散之地商品经济发达被誉为南北之咽喉东西之要津近年来随着改革开放的不断深入市经济和各项社会事业得到了长足的发展2007年全市国民生产总值达113亿元同比增长196全社会固定资产投资完成713亿元同比增长528社会消费品零售总额完成215亿元同比增长208出口创汇完成18900万美元同比增长35经济增长质量明显提高农民人均收入5498元综合经济实力居全省109个县市第12位焦作旅游业的崛起为酒店业带来无限商机据调查2000年至2006年来焦旅游人数分别以每年86313310425821641619和18的增速激增至950万人焦作旅游业短时间内的快速崛起对整个旅游链条的运转提出了严峻考验由于酒店业占据了吃住行游购娱旅游六要素的前两个要素因此酒店业在这场考验中表现出的不适应症最为突出2005年之前每逢旅游黄金周焦作市大小宾馆酒店爆满很多游客只好下榻到周边的市沁阳市济源市郑州市即使在双休日这种住宿紧张的情况也都存在让游客住得下住得好成为焦作旅游业持续快速发展的重要因素旅游业快速发展与酒店业服务功能滞后形成的供需矛盾为市酒店业大发展孕育了难得的商机随着经济的不断发展和对外开放的深入境外企业和外来投资者纷纷涌入投资环境的改善和城市形象的不断提升促使外商与企业员工人数不断增加从而推进了的酒店服务业蓬勃发展22 项目建设的必要性市现有宾馆酒店两家正在装修改造的还有一家其中华鑫宾馆是一家准三星级酒店其洗浴中心设施条件目前居首位华鑫宾馆又是国际大酒店的主要竞争对手尽管国际大酒店作为市一家准四星级大酒店住宿餐饮会议接待堪称一流承接着乃至周边地区的各类会议但由于内部服务设施局限没有一个像样的可容纳住店人员和吸引外来人员来酒店洗浴娱乐的休闲场所从而导致住宿客源下降酒店主业效益下滑随着社会经济的不断发展人们生活不断提高人们对休闲娱乐方式的追求也不断更新提高向往高层次的洗浴娱乐境界是酒店服务业未来必不可少的服务内容和发展方向由于国际大酒店院内已具有一口地热井地热资源非常丰富如何充分利用其地热资源打造首家酒店服务业洗浴休闲新境界是带动国际大酒店主业发展的主攻方向因此国际大酒店充分利用其地热井优势建设集洗浴休闲娱乐茶吧酒吧演艺棋牌为一体的多功能服务设施不仅必要而且对拉动酒店主业效益增加人气活跃文化夜生活提升城市品位都将产生积极的影响和作用第三章 建设规模与建设条件31 建设规模的确定根据国际大酒店的发展目标结合目前酒店业的发展状况和趋势合理确定发展规模以适应服务产业市场需求趋势因此建设规模拟定为总建筑面积为4000平方米的温泉洗浴广场32 建设内容根据目前国际大酒店的设施现状结合现有的地热井资源并充分考虑及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴游泳休闲的断档服务空间拟建设以下内容a新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场b配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆c新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅d附属配套工程包括花房茶吧酒吧棋牌室园林小品绿化道路等33 建设选址经过对项目单位提供的选址方案实地考察结合项目建设的实际情况建设地址在现国际大酒店主楼后侧地理位置优越交通四通八达场区地域广阔交通便利符合建设选址要求34 建设条件初步分析com件市属大陆性季风型气候四季分明春季干旱多风夏季炎热雨足秋季日照较长冬季雨雪较少平均年降水量6412mm最多的1958年为10143mm最少的1966年3404mm且降水量在年际季节的分布上也极不均匀其中夏季平均降水量3299mm占全年总降水量的54冬季降水量264mm占全年降水量的4春秋则介于两者之间年平均气温14oC最高气温428oC最低气温-183oC全年日照总时间24911小时年平均太阳辐射总量为1223千卡平方厘米无霜期为2098天根据当地地质资料该地属黄沁河冲积平原区域内土壤类型为冲积褐土土层厚度不一第一层为褐土第二层为粘土第三层为粉质粘土区域内地震烈度为六度地下水埋深17米左右地震设防烈度为7度地基承载力fk 120kNm2com供水项目区内现有用电设施齐全项目建设用电有保证项目区地下水丰富场区内配备自备井两眼其中一眼为地热温泉以满足项目用水的需求供水有保障com施在建筑物的顶部设置避雷针以避免雷害侵袭com材料供应条件该项目建设主要原材料为水泥钢材石料砖沙材料等可由当地建材市场供应货源充足渠道畅通运输距离短供应有保障第四章 工程建设方案41 工程方案com 设计依据原则建筑工程设计施工标准2002年版工程建设标准强制性条文建筑工程部分中有关建筑消防安全等方面的规定酒店业安全经营规范和行业标准场区布局合理设施先进安全可行功能分区明确布置流程顺畅办公与营业区均有独立出入口和专用通道便于人员安全出入与疏散洗浴区应选择适应的园林植物楼前设置花坛绿地形成优美的环境加强环境监测与治理对经营过程中产生的废水应达到标准排放洗浴区应设置消防设施场区内至少应配备一口自备井以满足消防需要com 总平面布置市国际大酒店温泉洗浴广场位于该酒店主楼后侧空余地总建筑面积4000平方米其中洗浴中心1800平方米小型室内温泉游泳馆600平方米多功能厅1600平方米洗浴中心布置于主楼左侧西边游泳馆位于洗浴中心正面南侧多功能厅位于主楼后边东侧配套附属工程花房茶吧酒吧棋牌停车场绿地等按功能区不同环境布局以适应经营管理的便捷与客人出入方便为前提 42 建筑结构设计与建筑材料工程地质根据场区已建工程岩石工程勘察报告拟建项目场地为类场地场地土类型为中硬土场区存在6级左右地震的背景因此拟建项目抗震按七度设防主体工程洗浴中心工程按4层框架结构设置一二层分别为男女部三层为自助餐厅和棋牌休息室四层为演艺大厅室内游泳馆采用水立方外观形状框架结构水池为椭圆形多功能厅采用方椎体五层框架结构扇形屋顶花房等配套工程为砖混结构整体工程全部采用新型墙体材料装修装饰部分按照设计部门的设计方案施工力求达到大气美观具有独特的建筑风格建筑材料混凝土桩基础采用砼C20钢材采用HPB235级和HPB335级轻钢结构厂房及屋面外购或加工组装43 动力供应供电项目区内现有用电设施齐全项目建成后用电有保证供水项目用水按照循环使用的原则经营期内年新鲜水用量为8万立方年酒店现有深水井水量可完全满足项目用水需要本项目采用DN100镀锌钢管暗敷供水管道丝扣连接给水管道应作压力试验试验压力不应小于06Mpa在10分钟内压力下降不应大于005Mpa然后将试验压力降至工作压力以作外观检查以不渗不漏为合格该项目区地下温泉水质良好符合生活卫生标准水压为2030Kgcm2水温46 排水洗浴广场内排水为洗浴和游泳污水场区东西走向设总排水暗沟污水经处理后排于两侧道路排水沟内消防按照建筑设计防水规范GBJ1687规定场区内应设置消防栓消防给水以场内两口自备井为主水源房间应配置手推型灭火器该区室外消防用水量按15升秒计室内消防用水量按10升秒计合计为25升秒折合为最大小时消防用水量为90吨小时室外消防采用低压消防制控制半径以1000米计部分室外地面建三出口式消防栓若干处防雷措施在建筑物的顶部作防雷装置以避免雷害侵袭44 通风室外气象参数冬季通风 -1 夏季通风 32 冬季平均风速 27米秒 夏季平均风速 23米秒 夏季通风相对湿度 49 年主导风向 西南风 通风形式经营过程中基本无污浊气体为美化环境在以自然通风为主的情况下将采取全面自然通风和局部机械通风的措施拟建洗浴中心南北两侧上方均设置通风口安装排风装置保持换气畅通第五章 项目实施进度本项目严格按工程基建程序进行 项目建议书一经批复就将积极进行技术交流和商务谈判待项目建议书和初步设计批准后开始施工设计同时签订设备购买合同 土建施工过程中在互不影响的情况下可穿插开展地下管道设备基础和部分设备的就位与安装具体时间安排如下2008年12月完成项目建议书申报或备案2009年1月-10月完成土建和装修2009年11月-12月预运行第六章 投资估算及资金筹措61 投资估算依据项目投资估算依据有河南省建筑工程单位估价表河南省建筑工程费用定额建设部发布的建筑工程项目申请报告估算编制办法以及河南省政府省发改委省建设厅的有关补充文件等62 投资估算 com资估算本项目建设投资估算为9555万元其中建筑工程费660万元设备购置费150万元设备安装费15万元工程建设其他费用85万元预备费455万元详见建设投资估算表com金本项目流动资金估算为1432万元详见流动资金估算表com利息本项目需贷款600万元银行贷款年利率按700执行建设期利息估算为21万元该项目总投资估算为99082万元63 资金来源资金由酒店自筹36982万元申请银行贷款本金600万元解决64 资金使用计划本项目自资金到位之日起一年内建成固定资产投资在一年内完成流动资金按每年的生产负荷逐年投入依次为第一年80第二年及以后为100第七章 经济效益测算71 经济评价依据与基础数据 1国家发改委建设部2006年颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版 2项目计算期鉴于洗浴休闲娱乐行业具有基础设施一次性投资大营业收入收市场变化影响较大投资回收期长的特点本项目计算器按20年考虑其中建设期1年经营期19年 3各项税率按照以下标准计取营业税收入的5城市维护建设税营业税的7教育费附加营业税的3所得税254财务基准收益率确定为135外购材料及备件费用本项目主要外购材料及备件为小食品饮料及洗浴用品按15元人次估算每年费用为180万元6燃料动力费用估算本项目年需外购煤炭800吨每吨800元年费用为64万元年需补充新鲜水8万立方米由于使用自备水井取水故仅需支付水资源费025元立方米年费用为2万元年需耗电50万KWH按065元KWH计算年费用为325万元总计年外购燃料动力费估算为985万元7工资及福利费估算项目新增员工50人人均年均工资含福利费用按9600元年工资及福利费用48万元8折旧维修费摊销费折旧按平均年限法分类计提折旧年计提折旧费4266万元摊销费按照5年进行摊销年摊销费用11万元年维修费按固定资产的5计提年费用估算为4502万元72 年营业收入和年营业税金及附加com 营业收入估算项目建成投入使用后正常年预计接待客人12万人每人每次消费额在38-100元左右本项目暂按50元人次估算正常年份营业收入估算为600万元com 营业税金及附加估算年营业税金及附加按国家规定计取其估算值在正常年份为33万元73 总成本费用估算项目经营期内年平均总成本费用估算为415万元具体构成详见总成本费用估算表74 利润总额项目经营期内年均利润总额估算为152万元所得税38万元税后利润114万元详见利润与利润分配表第八章 经济与社会效益评价81 财务盈利能力分析com 财务现金流量表 全部投资 根据该表计算以下财务评价指标全部资金所得税前财务内部收益率 FIRR 1972财务净现值 Ic 13 36662万元投资回收期 596年全部资金所得税后财务内部收益率 FIRR 1556财务净现值 Ic 13 13533万元投资回收期 708年com 现金流量表 自有资金 根据该表计算以下财务评价指标财务内部收益率 FIRR 1807财务净现值 Ic 13 19696万元82 清偿能力分析本项目需贷款600万元通过计算贷款偿还期为472年含建设期1年83 不确定性分析com 敏感性分析本项目测算的各种数据在实际运行中会发生不同程度的变化从而影响投资效益外购原材料价格和建设投资发生变化时对内部收益率的影响来确定敏感性因素详见敏感性分析表敏感度系数和临界点分析表 基本方案收益率1972 序号不确定因素变化率 内部收益率敏感系数临界点 临界值1营业收入-5001658063-1046洗浴休闲娱乐收入-10001335064销售量 单位万人次 临界值-150099806510742营业价格-5001658063-1046洗浴休闲娱乐收入-10001335064单价 含税 临界值-150099806544773材料备件价格5001873023367小食品饮料1000177402单价 含税 临界值150016730216044建设投资 不含建息 5001870023654建设投资1000177602临界值15001690019130461com 盈亏平衡点分析该项目经营期第二年新增销售收入为600万元年新增固定成本为19016万元年新增可变成本为2785万元年新增营业税金及附加为33万元最高盈亏平衡BEP计算为BEP年新增固定成本年新增销售收入年新增可变成本年新增销售税金及附加1006591因此可知在项目期内当经营能力利用率最高达到设计规模的6591时项目即可保持盈亏平衡详见盈利平衡图84 结论经过对本项目各方面进行的可行性分析认为该项目符合酒店服务业决策和地方经济发展的需要项目建设规模适中市场前景乐观抗风险能力强并具有较强的债务偿还能力原辅材料水电气供应有保证其他建设条件具备并具有显著的社会效益通过二期配套工程的建设可迅速提升酒店的整体运营形象增加人气形成产业规模更好的服务的经济建设同时也给大酒店带来可观的经济效益因此该项目在是可行的是一个具有较强发展潜力和竞争力的服务产业化项目建议抓紧建设尽快实施同时鉴于洗浴休闲娱乐