3、山水庄园百问百答061115.doc

山水庄园百问百答一、 营销篇1、 定位1、 项目的定位是什么？ 高品质别墅小区；以自然生态为基础，以坡地建筑为载体，以五星级酒店亮点，打造高端的、具异国风情的世外田园生活。2、 庄园和别墅的区别是什么？别墅庄园自然环境强调对自然的征服遵循自然地势，保留天然风景，绝对不允许丝毫的环境破坏建筑特色简单的把房子堆砌在一起遵循地势起伏，强调建筑与自然的和谐共生，体现天人合一的居住境界生活配套简单的物质生活配套满足于精神之上的奢华生活配套设施，五星级酒店只是庄园的私家会客厅领地拥有前庭后院的房子有山、有湖的独立的私家领地空间平面的两维空间建立在坡地之上的三维立体空间视野视野局限在同一水平线的平面之内顺势起伏，一览无余、高低落差、相互错开的大视野尊贵性后天营造的尊贵与生俱来的高贵血统生活格调追求物质的丰盛传承贵族的精神盛宴中世纪庄园现代庄园标志符号家族徵章、马球、骑士、狩猎、葡萄酒、绘画、雕塑、舞会高尔夫、烧烤、高级聚会Party、跑车、名种狗、名种马、游艇历史文化谱系和血统决定的封号、权势和职业，世袭几千年来的无限荣耀、继承几千年来庄园文化的荣耀，又实现庄园精髓的升华。生活文化参政议政的政治生活；捍卫祖国的军事生活；高高在上的社会生活；奢华富丽的家庭生活；虔诚严格的宗教生活；门当户对的婚姻生活。养身、养生的私密生活享受、低调、内敛的高贵生活氛围、挥动高尔夫的无限惬意、永不落幕的高级Party，名媛会所、劳斯莱斯、万宝龙营造下的无限荣耀、快速切换在都市繁华与自然山水间二、 设计篇1、 总规1、项目的生活污水排放在哪里? 在小区内的道路下面，有排污管道和污水处理。2、项目有超市吗?超市有多大？ 有，就在会所区域，超市面积目前没有最终确定，但超市内能满足您基本生活需求。3、项目占地面积多大？ 约900亩。4、项目湖面面积多大？ 约200亩。5、项目的容积率是多少？ 0.36、总用地面积？ 596913.70平方米。7、项目建筑面积多大？ 273355.64平方米8、建筑密度是多少？ 14.02%9、项目里面的道路路宽几米? 项目内的道路宽是6米。10、如果买A户型别墅,有两台小车,一台放在车库,另外一台小车放在那里? 可以停在进自己家车库的门前，或者停在自己家的花园内。2、建筑1、负一层的楼层高度是几米? 每个户型都有区别，但是最低不低于3米；2、是否每一个设计都有中空客厅? 不是的，我们设计的每个户型中空的位置都不一样。 3、产品户型 风格单位门牌号栋数建筑面积花园面积户型意大利风格G-IT213,211,203,201,200,198,191,189,173,16611约：333.63-336.37约2867904房3厅6卫西班牙风格F1-SP212,210,199,197,192,190,188,177,16510约：332.54-367.22约3515284房2厅6卫塔斯干风格F1-IT209,196,193,187,185,176,172,161,1638约：333.63约3006224房2厅6卫西班牙风格G-SP208,202,195,186,162,1755约：367.22约3317794房3厅6卫棕榈滩风格H-PB207,2052约：507.01约4846125房2厅5卫意大利风格H-IT2061约：501.09约6595房2厅5卫意大利风格A2-IT216,219,180,1684约：395.25约3295154房3厅6卫西班牙风格A2-SP215,220,181,1674约：398.77约3305064房3厅6卫西班牙风格A3-SP225,2222约：350.29约3643915房2厅6卫意大利风格A3-IT223,1602约：349.56约3063255房2厅6卫意大利风格F2-IT221,217,182,178,1705约：335.68约2845535房3厅5卫托斯卡纳风格F2-TU218,183,179,171,1695约：342.9约3283965房2厅5卫3、 产品外立面风格庄园北区保留了意大利、西班牙、托斯卡纳（塔斯干）风格、新增了棕榈滩风格意大利风格：总体会给人一种更为正式的而端正的视觉，舒缓的四坡屋面，红色的陶土瓦，连续拱形门窗，精致有力的檐托。意大利风格出檐较大，立面多用方正的切割石材，檐托下有壁板，线脚简洁整齐，墙角多作石材线脚护脚处理。这种风格的别墅更多继承了古罗马建筑的比例与柱式，代表着传统与高贵，一如庄园的生活，在自然环境与高尚的社区，传统的建筑风格与现代的生活方式中契合。意大利风格特征1、四方形塔楼，低坡度四坡屋顶，多半是两到三层2、细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒U字形）3、宽长的屋檐下均等排列装饰托座4、大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂它有六种形态：简单四坡顶还中央上墙;非对称造型；带塔楼；正立面上墙；平顶（城市中）自然主义是意大利色彩丰富的调色板上最基本的颜色元素，他们的建筑被很多种色彩和壁画所装饰，意大利人很精于使用不同的石材，意大利的大理石花色精美、加工精密度高，可用于地面积前面的装饰。托斯卡纳风格（塔斯干）：托斯卡纳位于意大利中部的古老而美丽的地区，以其历史、艺术和自然风光闻名于世。那里有明净的阳光和白云，那里一直保持着安静而原始的生活；色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶是这里的标志性色彩。托斯卡纳风格的别墅所侧重的不只是那些粗糙的毛石墙面，爬满藤蔓的花架，他更加在意的是自然而恬静的生活方式，所以你可以从这里找到更多自然亲近的空间，开敞的平台，或者半室外的敞廊，或坐或卧，真正的托斯卡纳风格应该不是自然、粗糙、浑厚的立面造型，而是在这样建筑中更加自然、纯朴的生活。建筑肌理：通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出托斯卡纳风格的温暖感受，为宽屋檐红瓦顶和黄色（也有桔红和粉色）墙（材料多为土或石灰）为主，建筑配件为铁艺、百叶窗和阳台以及高低朝向各不同的赤陶屋顶，产生一种节奏感的视觉效果。建筑体量：设计有多廊柱骑楼，其中柱拱比例多为经典的文艺复兴比例，即正方与半圆。通常托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。西班牙风格：自由与纯粹可以作为西班牙建筑风格的最典型特征，通常采用充满质感的涂料墙面，在重点的部位做细致的装饰，精美的手工艺是表现西班牙风格的最有力手段，无论是藤蔓般的铸铁栏杆，还是窗楣上的凹墙面线脚，在看似散漫却又充满灵性的西班牙匠人手中铸就。只有用墙面涂料粗糙来对比装饰线脚的繁芜、用局部彩色瓷砖的艳丽色彩来对比整体色彩的纯净，西班牙建筑的特有韵味才能得到释放。特征：1、屋顶多为红瓷瓦铺设。2、屋沿朝两侧外伸3、外立面较多体现工匠技艺的浪漫自由手工涂料、藤蔓铁艺栏杆、陶罐、彩砖点缀棕榈滩风格： 准确的说棕榈滩风格别墅来自于美国，棕榈滩佛罗里达州东南部的旅游城镇。位于大西洋和沃思湖之间狭长坝滩上，有桥梁与隔湖的西棕榈滩相连通。1894年建设了通西棕榈滩的铁路，随之又兴建了众多饭店宾馆。各种设施的逐步完善和发展，使棕榈滩一跃成为美国东南沿海的重要旅游胜地和全国最豪华的冬季避寒游览点。许多富商和名流慕名前来休假，因此棕榈滩又被人们称之为美国的里维埃拉，设有棕榈滩大学。为了保持旅游职能和防止环境污染，城区实行严格的区划方案，不发展制造业。 这里每年流动着全球四分之一的财富；这里没有人疯狂的工作；这有有的是洁白的细沙滩、一幢幢个性极强的私人别墅；这里的人各个神清气爽；这里的生活是大多数人望尘莫及的。这就是全球财富人群的聚集地棕榈滩。特征：1、棕榈滩户外空间较多，而且多为木质花架覆顶2、主入口作塔楼处理，塔身在开窗盒材质多作分段设计3、入户门多作半圆拱，门套线脚层次较多4、细部较为繁杂，檐托多雕有图案5、栏杆多用手工艺味较浓的铁艺，一些窗户设有铁艺栅格6、立面多有落地的拱形门窗，立面着色和材质较明快，墙面石材多平整5、你的花园比例是多少? 1：1 最多1：26、A1/A2/A3的客厅层高是多少? A1为5.3米，A2为A4.3米，A3为4米。7、A1/A2/A3是否存在客厅中空？ 客厅不存在中空。8、 是否存在饭厅中空，层高多少？ A1餐厅中空8.4米，A2餐厅中空7.6米，A3餐厅中空6.8米。9、 A1/B1/C户型的客厅开间有多宽？ A1客厅开间4.9米，B1为6.3米，C型为6.6米。10、 负一层的设备间有何作用? 摆放独立的供电系统，或摆放其他生活用品11、负一层的设备间会影响到人的居住吗? 当然不会，您又不是作为工厂功能。12、连接一层之间的楼梯可以改变位置吗? 可以13、厨房内有直饮水吗？ 没有。14、油烟是由专门烟道排放的还是直接往外排放的？ 直接排放。15、如果要更改间隔，有哪些墙体是不可以打的？ 只要不是外墙，都可以。16、为什么窗户不使用飘窗台设计，这样设计有何优点？ 因为设计需符合建筑风格，虽然有飘窗实用，但是破坏了整个建筑风格外观。17、屋顶上能装太阳能热水器吗？ 原则上不可以，会破会整体的外观形象，和屋顶瓦面。18、花园可以做游泳池吗，是否有深度限制？ 可以。没定19、花园里是否埋有地下管线？ 有。20、花园里有没有水龙头？ 这个可以自己接出来。21、建筑成高是多少？ 除A3是11.10米外，其他都是10米。22、户与户的左右间距是多少？ 最窄的6米，最宽的8米。23、户与户之间前后的间距是多少？ 约6至8米。24、机动车停车位有几个？ A1、A2、A3是每户一个车库；B1、B2、C、D是每户两个车库。25、非机动车的停车位有几个？A1户型19个、A2户型18个、A3户型10个、B1户型16个、B2户型6个、C户型8、D户型2个。2、 园林1、 项目园林总体设计的原则是怎样的？答：整个小区的绿化呈现出以绿为主的整体风貌，充分考虑到当地的气候、土质等自然环境，因地制宜，草灌乔自然结合。绿化植物以常绿树种为主，使小区达到四季常绿，四季有花的自然景观。同时，绿化通过一定的主题线索，成为一个呼应的整体系统。2、 小区道路绿化是怎样的？答：整个小区的道路构架明晰，道路绿化一是满足小区内步行、遮蔽、防风防尘的需要，二是进一步突出整体道路骨架。采用：东南侧道路连接次入口和中轴广场，树种为高山榕和红花紫荆，以此将道路分为三个景观带，中段为红花紫荆，两端为高山榕，西北侧道路树种为麻楝，别墅区行道树为红花紫荆。3、 公共绿化是怎样的？A、 广场绿化：主入口的中轴线广场整体设计开阔庄严，视线深远，两侧树阵采用细叶榕，其宽大的树冠既可观赏又可遮荫，造就宁静的氛围。圆形广场则采用高大的盆架子，使之与气势宏伟的古典廊架相呼应。B、 湖岸绿化：宽广的自然湖面是该项目最优美的风景，因此自然舒适的湖岸就成为小区内的一道美丽的风景线。驳岸边上采用体态轻盈的垂柳为主，沿着湖边漫步小径点植观赏大树，如凤凰木、刺桐、印度紫檀、黄槿，丛植尖叶杜英、细叶榄仁、白兰，同时点缀美人树、鸡冠刺桐，鸡蛋花开花观赏树。湖岸树木花草葱郁，体现人与自然生态共生共处的和谐。C、 会所绿化：富丽堂皇的会所是该项目最引人注目的建筑，也是业主平日休闲的娱乐场所。面向中心湖面的绿化以海南椰子为主，结合散尾葵和鸡蛋花，营造出 轻松惬意，椰风轻佛的度假氛围。D、 别墅区样板房绿化：花园绿化以中型乔木为主，除在宅前种植标志性大树，花园内种植树型轻盈优美的观赏树种，如尖叶杜英、水石榕、白兰、鸡冠刺桐等，同时适当点植小型果树如枇杷、芒果、水蒲桃，增添生活乐趣。E、 临时绿化：该项目保留了原生态的桉树林，在临时绿地都采用了桉树带与之衔接，以蒲葵、凤凰木、大叶紫薇和黄槐丛植为作为景观观赏带，同时与道路边留出8-10米宽的绿地，使视野更为开阔。4、 项目的主要树种有什么？答：凤凰木：拉丁名Delonix regia,别名火树、洋楹、红花楹树；印度紫檀：拉丁名Pterocarpus indicus 别名紫檀；尖叶杜英：拉丁名Elaeocarpus apiculafus Mast 别名长芒杜英。3、 酒店1、整个云东海地区就只有我们的项目有五星级酒店吗? 是的，而且我们是由全球酒店业排行第一的洲际酒店集团进行管理的酒店。2、五星级酒店占地多少亩? 100亩3、五星级酒店约有多少间客房? 五星级酒店标准，不少于200间。4、五星级酒店里有何配套？ 酒店里面有非常齐全的消费会所：会所地下室:室内恒温泳池、室外泳池、瑜伽室、健身房、舞蹈室首 层：西餐厅、销售大厅二 层：棋牌室、桌球室、乒乓球室5、会所恒温游泳池有多大? 2606、会所室外游泳池有多大? 3007、会所有地下停车场吗? 10个8、会所面积有多大? 6428.849、会所设施要收费吗? 需要收费，但是对于业主来说是有优惠的。10、酒店总共有多少层? 酒店总共有15层。11、酒店部分会和别墅区分隔开吗? 酒店和别墅区是分开管理的，如果是业主的朋友要进入小区，我们需要得到业主的同意之后才能让进入小区。 12、酒店地上建筑面积多少？ 25万平方米左右。13、 酒店有几个会议室？ 共8个会议室，大会议室（1个）、中会议室（3个）、小会议室（4个）。14、会所什么时候能营业？ 首期开盘的时候会有部分经营场所营业，但是大部分要在07年中下旬。三、工程篇1、 工程1、你们的项目分几期开发啊？ 三期。2、项目要完成全部的开发要多少年？ 三年。3、酒店何时能够开放使用? 酒店计划在2012年内全部启动。4、项目建筑结构是怎么样的？ 框架结构。5、项目是分几期开发？分别是哪三期? 项目共分为3期开发，分别是南区和北区的1期和2期。6、项目的酒店何时动工? 目前酒店的会所部分已经封顶，其他部分已经打桩。2、装修1、山水庄园独立别墅设计理念是什么？C型美式南加州庄园对一般人来说，最理想的居住环境，便是兼备城市功能与生态环境的地方；豪宅的价值，亦往往因其地处无可比拟的自然环境而提升。南加州庄园美式的设计风格，将现代美国南部庄园式的生活方式和生活需求融入其中，强调自然、通透、宽敞的居住享受，打造出一个具有阳光气息的悠闲居住空间，与自然和谐共存的健康居所。开放式的回廊将户外的自然气息引进了室内，客餐厅置于其中，一方面既有户外通透的景观，同时亦拥有室内的舒适，室内与户外空间交融渗透整个客餐厅。厨房具备了开放式的西厨及封闭式的中厨，加上半开放的备餐间，既演绎了美式家庭生活模式，亦添加了适合中国家庭生活习惯的元素。开放式书房自成一体，敞阔的空间，无论从视觉上还是功能上都大大提升了舒适度。主人套房除了特大的主卧及起座间外，更设计了步入式的衣帽间，加上和浴室相连的独立式化妆间，令这个私密性的生活空间，在整体规划上十分完整，而每个细节亦都臻至完美。地下层独立的步入式酒窖、红酒雪茄室和棋牌娱乐区域，让家庭的格调生活方式和主人高贵品味的爱好有充分发挥的空间。通过户外烧烤露台，引入加州的别墅庭院生活观念，把室内的家庭的生活空间延伸到户外，让院落中的自然野趣渗透进室内。B1型欧式奢华与尊贵B1型样板间，极尽展示欧洲建筑及室内装饰的精华所在，传统的古典风格，以复古的情怀，优雅的享受和不朽的艺术为主题，通过纯粹的欧式设计，精致考究的细节雕琢和高雅细腻的装饰线条，诠释欧洲贵族生活的奢华与享受。爱奥尼克柱式的门廊，耸立于贯通两层高耸的入口大堂，自然流露出一种慑人的气势，进入其中，令人感受到贵族式生活的专贵与优雅。门廊内雕像及艺术摆设，更加添了一点文化气息。以家庭室为住所核心，传达的是一种全新的欧陆居住观念。巴洛克式的主人套房室内的家具与墙身的柱式无不体现细腻精彩，让欧式的古典浪漫情缘温馨主卧室的每个角落，重现华丽的古典宫廷风情。A型现代法式风格以现代法式室内设计为主题，这单位的空间设计显示着现代都市人追求的时尚与经典，设计以法兰西唯美浪漫本色为大前题，在设计风格上将现今欧美最流行的新浪漫主义演绎出来。客餐厅将Coco Chanel的风格和哲学融会其中，大小不一的圆镜与蚀花图案的茶镜，共奏出一篇流动的乐章。客厅及餐厅的设计，融合上世纪初的巴黎设计和当代的风格，以新古典为基础，加上对家具及物料新的演绎，用多种不同的物料如清镜、水晶、蚀花镜等，形造出一个糜烂华贵的感觉。主人套房晶莹剔透的珠粒壁纸与熠熠闪光的水晶吊灯维妙维肖的结合，紫色的独有的魅力和新古典主义的油画营造出艺术巴黎的浪漫情怀。女主人服装设计工作室亮丽水晶图案的墙纸与浓烈的红色灯饰，华丽晚装的模特及银光亮泽的织物，令尊贵的气度更臻完美。现代与古典元素的混合，将铺陈的雕琢凝练得更为含蓄，更为精雅，华丽与时尚的室内装潢尽显出主人的超凡脱俗和优越品味。2、会所装修设计理念是怎样的？答：绅士，不单是一套西装的事情Richard James（DUNHILL系列的总设计师）绅士是精神层面的修养Ian Garlant（英伦著名时装品牌HARDY AMIES的设计师）现代绅士、贵族精英、社会名流，则随心所欲，最重要是显出个人品味、身份与生活态度，那么，一股由心而生的现代绅士气派自然流露，一份尊贵随之而来。与山水庄园户外环境相伴，会所室内设计将提炼及延续苏式庄园风格，使其与建筑群和谐统一，成为人们在娱乐、憩息之余，也不失成功人士的一派儒雅风范的休闲场所。演绎现代庄园式的浪漫情怀生活格调，将浪漫主义建筑元素与庄园元素融合起来。3、项目别墅的交楼标准是什么？1. 结构： 采用钢筋混凝土框架结构。2. 屋顶：采用高级西班牙屋面瓦。3. 外墙： 铺贴名贵文化石，高级涂料或高档手工釉面砖。4. 大门： 高级木门配（高级门锁）。5. 地面： 1:2.5水泥砂浆找平，磨粗面。 6. 天花： 水泥石灰砂浆找平，白灰罩面。7. 内墙： 水泥石灰砂浆底白灰压实抹光。8. 窗户： 采用高级铝合金（中空）玻璃窗。9. 厨房： 预留排水接驳口。10. 厕所： 预留排水接驳口。11. 阳台门：出阳台门安装高级铝合金推拉门（中空玻璃）。12. 露台：地面1:2.5水泥砂浆找平，磨粗面。13. 供水：供水到户，设独立水表，户内预留给水口一个。14. 供电：供电到户内配电箱，设独立电表（按供电要求）。15. 煤气： 按市燃气公司标准安装到户，设独立煤气表。16. 电话及电视（弱电）：IDD电话、宽带网络、智能建筑系统布线及有线电视接口安装至住宅（建 筑户内弱电箱）。17. 别墅车库：每幢别墅均配套有汽车库（遥控车库门）。18. 后花园：植草栽树，户间围墙为砖砌实墙及通花铁栏，预留排水口。4、项目公共装修标准是怎样的？1. 监控系统：小区设闭路电视监控系统、一卡通（出入口控制系统、停车场管理系统）、各组团主入口设可视对讲门禁系统、电子巡更系统、周边防范系统、三表（水表、电表、气表）远抄。2. 消防系统：按消防部门要求设有规范的消防系统，停车场（酒店及展厅部分）配置自动喷淋系统、自动报警系统、防火卷帘系统、应急照明系统。别墅区部分配置室外消火栓系统。3. 管理系统：拥有完整物业管理系统对全小区进行封闭式管理。4. 背景音乐及紧急广播。四、开发篇1、花园面积有房产证的吗? 有。2、负一层的面积有房产证的吗? 有。3、露台的面积是否按一半面积算? 露台不算面积。4、你们有没预售证。 有5、购房首期何时交？ 下定金后三天。6、你们的庄园使用年限是多少年？ 按国家统一规定使用权是70年。 五、物业篇1、项目的物业管理公司是哪家?答：广东奥园物业管理有限公司。2004年，奥园物业荣膺中国市场物业管理行业十大知名品牌，成功跻身全国知名物业管理企业行列。2、管理费是多少?私家花园要另外收费吗？答：物业服务费用由业主按其拥有物业的面积交纳，具体标准如下（已包含物业管理法规允许范围内水、电公共能耗分摊和花园管理）：独立别墅： 2.00 元/月平方米（按建筑面积计算），花园： 0.5 元/月平方米（按花园面积计算）。3、一层的窗户允许装防盗网吗？答：不能，您放心了，我们都有红外监控系统，而且24小时保安巡逻。4、花园能不能自己围起来?答：我们会用很漂亮的植物和木围墙帮你们围好的。5、花园里的绿化维护发展商会做吗？答:花园的绿化是由业主自己打理的。6、花园里可以养小动物吗？答：可以，不过需要到物业管理处登记。7、业主在花园里载种的植物有没有限制？答：基本上不会太大的限制，但是不能影响小区整个园林规划。8、花园是否允许业主建小亭？答：可以，不过需要到物业管理处登记。9、花园里可以自行增加车库吗？答、增加车库就可能会影响你们自己家的整体规划了，但是可以停车。10、项目智能化系统是怎么样的？1、智能化可视对讲系统（门禁系统）2、闭路监控系统3、电子巡更系统4、周边防范系统5、一卡通停车场管理系统6、背景音乐及紧急广播7、防雷接地系统六、团队篇1、项目的建筑设计公司是谁？答：美国道林公司曾全美住宅最佳建筑设计奖等众多国际大奖，美国道林，创建30余年，缔造了无数世界级建筑，屡获“全美住宅最佳建筑设计大奖”等至高荣誉。传承世界顶级建筑设计精髓，在原生态坡地之上，倾情为山水庄园献上撼世经典。而户型及外立面的设计则是美国著名的道林公司，道林公司是美国非常著名的建筑设计公司，尤其在高端物业方面十分有建树，道林公司曾分别在03、04年获得美国高端房地产设计全美第一名。道林公司于04年进入中国，主要代表性作品有：杭州桃花源、北京纳帕溪谷、成都的麓山国际等，这些项目都是近年中国高端物业的代表作，06年道林公司设计的麓山国际别墅同样获得美国行业设计金奖。 2、项目园林规划是谁？答：香港易道公司曾荣获百余项国际级大奖，他是全球最大的景观设计和规划公司之一，主要代表性的作品有：香港迪斯尼乐园及上海浦东中央公园等等。 3、项目酒店设计是谁？答：美国KXA建筑事务所闻名世界的拉斯维加斯凯撒大帝帝皇塔酒店的设计者 4、项目会所和样板房装修公司是谁？答：样板房是香港陈建中设计有限公司曾屡获中国最佳室内设计大奖； 会所是广州韦格斯扬设计有限公司拥有丰富的大型场所室内设计经验。 5、项目的施工图设计单位是哪家？答：广州景森工程设计顾问有限公司本