郑州商圈介绍.docx

郑州主要商圈简要分析 郑 州 主 要 商 圈 简 要 分 析 姓名： 姓名：钱明铸 学号： 学号：20081216225 班级：市场营销（ 班级：市场营销（2）班 郑州主要商圈简要分析 郑州主要商圈简略图： 从大体上分析可以看出郑州商圈基本上可分为八块， 下面我就简要介 绍一下这八块商圈： 二七商圈 二七商圈 地理位置: 地理位置:以二七广场为中心,半径约为三公里的商业聚集区域。二 七商圈作为郑州市商业的龙头,是商业最为繁华的地方,也是闻名全国 的郑州商战的主战场。作为郑州传统商业空间的重心所在,二七商业 区是郑州最早开发建设的城区之一,这里紧邻火车站,人流量极大,上 世纪90年代以后由于亚细亚的建设繁荣一时。 主体构成: 主体构成:大商新玛特、丹尼斯、北京华联、百盛等百货商场;苏宁、 -1- 国美、五星等家电连锁商店;沃尔玛、丹尼斯、大商新玛特、北京华 联等超级市场;印象城购物中心强势入驻;大上海城、德化步行街等专 业专卖店的聚集。囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发 等几乎所有的零售业态,商业环境较佳,氛围浓厚。 存在问题: 存在问题:作为一座城市的标志性商业区域的二七商圈,其所发挥的 作用与它的地位是极不相称的,比如2008年二七商圈的销售额仅为 37.1亿元,而同为商业标志性区域的重庆解放碑商圈,2008年销售额 却达到了334.3亿元。 原因在于三个方面,一是交通不畅,随着城市人口 的增加,交通瓶颈逐渐凸显出来;二是管理不力,商圈内小摊小贩林立, 各种违规经营经常会有,影响了商圈形象,更影响了城市形象;三是商 圈内缺少规划,商圈内尤其是百货业与其他商圈有着极高的相似度,商 圈内部没有形成特色经营和清晰的定位,造成了“千店一面”的现象,损 害了消费者购物的积极性。 未来发展: 未来发展:作为郑州市的地标性商业中心,市政府投入了大量的资源 对二七商圈进行改造提升。2010年4月二七商圈通过了一揽子新的改 造计划,此次改造的目标在于达到功能定位提升、商业业态提升、交 通系统提升、环境形象提升。并由传统购物百货向商业休闲综合体转 变,由传统批发零售向现代物流综合体转变。定位于面向国家中部的 商贸物流中心,辐射中原城市群生产服务中心和服务郑州城市的商业 休闲中心,成为辐射中原城市群战略的中心点,实现郑州商贸城战略的 支撑点和中心城区可持续战略的活力点。最终实现中部第一商圈、中 国著名的商业中心的规划目标。 碧沙岗商圈 碧沙岗商圈 地理位置: 地理位置: 碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围,建设路以南,工人路 以东,友爱路以北,碧沙岗公园以西的范围。从碧沙岗公园周边地理位 置来看,这里确实是一块黄金宝地,占地400亩的碧沙岗公园和绿城广 场是西区人们休闲的场所,周边高校林立,靠近建设路、嵩山路、中原 -2- 路等城市主干道,公交线路四通八达,交通便利,各种市政配套设施齐 全。碧沙岗商圈从上世纪50年代起就已有商业积淀,成为西区人气聚 集带,并一步步地走向了繁荣。 到了上世纪80年代到90年代中期,“碧沙 岗商圈”成为是郑州商业的中心地带。原因在于这里聚集了诸如国棉 厂等大量的国有企业,因此也聚集了大量的人口和购买力。碧沙岗商 圈的兴盛与衰落与这些企业的命运息息相关,90年代中期以后,各个 大型国企出现了经营不善甚至倒闭的情况,而曾经繁荣的碧沙岗商圈 也出现了萧条的场景。 主体构成: 主体构成:商业大厦、中原商贸城等百货商场;家世界、世纪联华、 丹尼斯等超级市场;国美、五星等家电连锁店。 存在问题: 存在问题: 商业业态发展不充分,西区居住人口有80万,其中具备中 高档消费潜力的有15万20万人。西区人民的购买力在碧沙商岗圈 有时得不到最大限度的发挥,今后除了卖场之外,其他门类也会得到长 足进展。 未来发展: 未来发展:进一步提高商业聚集程度,调整结构,提高档次,明确定位, 突出特色,注入文化特质,形成有层次,集购物、休闲、文化娱乐、餐饮 于一体的商业区特色;鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐 饮网点;适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮 电、旅游、商务、住宿等服务网点;限制设置仓储式商场、大型综合 超市。 花园路商圈 花园路商圈 地理位置: 地理位置:花园路商圈脱胎于紫荆山商圈,或者说是范围扩大的紫荆 山商圈。这个商圈以紫荆山百货大楼为起点,向北辐射,顺花园路向北, 分布着花园商厦、中环百货等大型超市、百货商店,在花园路与农业 路口,郑州新玛特国贸店和丹尼斯百货花园店遥相呼应,成为名副其实 的“面对面”的竞争对手。 花园路商圈的形成依赖于近几年花园路周边范围经济的发展,以及 -3- 郑州市的战略发展方向。花园路、农业路、金水路这几条道路集中了 郑州市大的金融机构,包括银行总部、保险公司的总部。另外,郑州市 目前的城市发展基本上是向东、向北这两个发展方向,而且消费能力 比较强的,社区档次比较高的基本上在这个范围内。 主体构成: 主体构成:花园路商圈中百货商店是非常重要的组成部分,比如紫荆 山百货、正道花园商厦、大商新玛特国贸总店、丹尼斯花园路店。 作为大商集团的华北地区旗舰店,大商新玛特郑州国贸店面积近10万 平方米,定位为多业态复合型综合购物广场,汇集了世界顶级一线品牌, 融精品百货、超市卖场、家电家居、餐饮娱乐、美容健身、星级影院 为一体。 有着“最高的百货店”之称的丹尼斯百货花园店,目标是打造郑 州商贸文化的标记。 摒弃了简单的一站式购物概念,提出了“休憩”氛围 建设。走进商店就像走进了一座奢华的五星级酒店。 郑东新区商圈 郑东新区商圈 地理位置: 地理位置:随着郑州市“北移东扩”的发展战略,郑东新区以前所未有 的速度迅速崛起。郑东新区西起老107国道,东至京珠高速公路,南至 机场高速公路,北至连霍高速公路,远期规划总面积约150平方公里。 郑东新区由 CBD 中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖科技 园区和经济技术开发区等六大功能组团组成,规模相当于郑州市原有 已建成市区,在未来2030年内建成。 未来发展: 未来发展: 郑东新区在政府的强力支持下,经过几年的建设已经有了 一个雏形。 在推动郑东商圈成形的力量中,除了和 CBD 本身的商业街 道规划有关外,还与城市交通规划密切相关。2006年,郑州市政府决定 将郑州高速公路客运枢纽站定在新107国道与中央大道交叉口东北 角建设,这一决策对郑东 CBD 商圈的成形具有里程碑式意义。此外, 全新规划的郑州铁路新客站则选址在金水东路南侧1.5公里处,更为 郑东 CBD 带来了庞大的商机和人流。两大车站强大的人气聚集功能 和郑东新区的强磁场效应,将使人流、物流、资金流在此组合,推动郑 -4- 东新区商业的发展。 紫荆山商圈 紫荆山商圈 紫荆山商圈以紫荆山百货大楼为中心，地处花园路、紫荆山路、金 水路交叉口，是郑州公交的一个中转站，人口流动量大，辐射面广。 紫荆山路两侧现在以裕鸿国际广场为核心，以金城国贸、易初莲花超 市、华联新时代广场、花园超市等多个重点项目为支点，建设成为集 休闲、购物、商务、娱乐、餐饮为一体的大型综合现代化商圈。 经三路商圈 经三路商圈 经三路是近几年才发展起来的郑州的“华尔街” 在民间被誉为“金山 ， 路” 不足两公里多的路两边就有包括民生、光大、上海浦东在内的银 。 行多达十多家，以及中国人寿、太平洋人寿、平安等多家保险公司， 证券、期货公司、典当行近20家。另外还有上千家公司云集在经三路 的20多栋写字楼内， 一副商务大街的繁忙景象。 这里聚集着华润万家、 国美电器，世纪联华，永乐家电等零售企业。经三路北段汇集着众多 高档社区，构成了郑州高端的城市居住区。这个区域因为有高端消费 人群的存在，而且与花园路农业路商圈距离不远，因此商家密集，竞 争也越发激烈。 郑州火车站商圈 郑州火车站商圈 郑州火车站商圈内有商户2万余家，各类批发市场近20余个，每日 人流量达20余万人次， 辐射面积扩张数十倍。 火车站商圈以大同路为 界的服装专业批发市场和小商品批发市场两个阵营。由银基、钱江、 锦荣、敦睦路服装批发市场等多个大型服装市场组成的服装商圈，已 经成为国内主要服装批发集散地之一。 北面的小商品批发市场由郑州 国际小商品城、苑陵商场、中天商场、中州商场、河南金林市场以及 5万多平方米的盛和小商品城等几家批发市场组成，其中30层的郑州 世贸商城高达一百余米。 郑州火车站的小商品市场已成为中部小商品 的集散地，其经营品种达数百万种。 -5- 西出站口商圈 西出站口商圈 刚推出的郑州火车站西出站口规划方案，显示新商圈将于西区崛 起。据报道：按照火车站西出站口的规划，在商业功能的定位上，以 商品零售和批发、快捷酒店、餐饮服务等为主，一个比较大的、比较 高档的新的商圈即将形成，业内人士称，经营业态上可以考虑图书、 女装、美容美发、通讯、快捷酒店、特色餐饮等。 郑州商圈目前的特点 郑州商圈目前的特点 由以上商圈介绍及简要分析， 不难看出未来的商业竞争必然是商圈 与商圈之间的竞争，而对于高端消费群体的争夺则更为商圈所看重。 但同处农业路花园路口的大商和丹尼斯都明白一个道理： 共荣共生才 能积聚起周围巨大的人流。这个路口是北出郑州的门户，向北可以辐 射到新乡、焦作、安阳。向东向西分别连通郑东新区和高新技术开发 区，地处郑州交通枢纽地位，实在是一个无可挑剔的商业滋生地，这 也许正是大商和丹尼斯同时看中的最重要原因， 而两家商场的入驻让 以往从此匆匆而过的人群停下脚步。不少业内人士认为，随着花园路 上的诸种业态逐步完善， 这一新生代商圈将无可争议地成为郑州的第 二大商圈。 初具规模的花园路商圈一出生便剑指高端，花园商厦定位精品百 货，大商新玛特郑州总店从上月起再次开始了全店招商，重点出击郑 州目前尚没有的顶级品牌，丹尼斯百货人民店和花园店正在调整，将 花园店定位在流行百货，而人民店也将成为精品百货。服务的主要人 群则是居住郑州城东北区域或者郑州以北几个城市、 收入较高的白领 阶层。 有人流的地方就会有商业。事实上，最近几年，随着郑州城区东扩 北移，郑州商业也随之向东向北发展，并形成不少初具规模的区域性 商圈。 花园路商圈因为郑州三家精品百货商业的表演而让这个商圈显 得身份高贵；沿花园路向南，紫荆商圈因为香港知名百货商家香港新 -6- 世界百货和零售业巨头家乐福的入驻，而让这个商圈已有的易初莲 花、国美电器等充满了期待。沿金水路向东，曼哈顿广场已引来家乐 福、沃尔玛比邻而居，国美电器、赛博数码、五星电器也先后入驻， 未来路首座牛津街携数万平方米丹尼斯大卖场即将亮相。 而随着城西 南区的开发，大学路商圈呼之欲出。 郑州商圈存在的一些问题 郑州商圈存在的一些问题 零售业总量严重不足，布局不够合理，市民奢侈品花费在郑州仅 占三分之一左右。2003年，郑州市曾出台2003年到2020年商业网点 规划，这一规划将郑州商业分为三个层次市级商业中心，包括二 七商圈、龙湖商圈和碧沙岗商圈；42个区域商业中心；其他则是社区 商业中心。 然而现实情况是，郑州商业格局的发展似乎并没有照着这个规划 前行，6年时间过去了，老商圈碧沙岗几乎没有起色；郑东新区的龙 湖商圈，最主要的商业项目宝龙城市广场至今客流稀少。也许是城市 发展太快最终导致了这个规划有些“落伍” 所以今年郑州市采用国际 ， 招标形式，聘请两家国际知名咨询机构罗兰贝格和摩立特对郑州商 业格局进行重新规划。 综上郑州主要商圈分析可知： 综上郑州主要商圈分析可知：影响一个商圈发展的主要有以下三个 分析可知： 因素。第一,商圈内的经济发展,商圈内的经济状况直接决定了商圈是 否能够繁荣发展,碧沙岗商圈由盛到衰的例子有力的说明了这一点。 第二,政府的推动作用,行政力量的推动是商圈迅速发展的重要原因, 郑东新区的迅速发展是说明这一点的有力佐证。第三,商圈原有的商 业积淀,商圈原有的商业氛围浓厚也会对商圈的发展有很好的促进作 用。 随着郑州地铁路线全面规划及动工的完成及中原崛起战略的实施， 未来的到1020年郑州还会迎接来更多的挑战与机遇，相信到时整 个商圈也会得到进一步的发展与完善！ 郑州火车站商圈详细介绍郑州作为中国三大商贸中心试点城市之一 郑州作为中国三大商贸中心试点城市之一， 火车站商圈一直在起着重要的支撑作 用。自上世纪 80 年代末敦睦路服装摊档的出现开始，火车站商圈历经近 20 年的 发展和完善， 目前已经形成以大同路为界的服装专业批发市场和小商品批发市场 两个阵营，尤其是服装专业市场已经成为国内最具规模的集散地市场之一。 据统计，该商圈内有商户 2 万余家，市场近 20 个，日人流量达 20 余万人次，租 金上涨了 20 余倍，辐射面积扩张数十倍。如果说上世纪 90 年代中期，以银基为 标志的火车站商圈是第一个黄金发展期， 那么进入 21 世纪第一个 10 年收尾阶段， 伴随着城市框架的拉大， 现代化大交通体系的完善与建设， 外地商业大鳄的进入， 商业业态的升级，火车站商圈将迎来新一轮的革命和发展。 晚报记者 梁冰 交通：助推商圈发展 交通是城市商业布局、区域商业业态的重要决定因素之一，郑州现代化交通体系 的规划和建设推动火车站商圈进行新一轮的革命和发展 “6 月 6 日，城市地铁一号线建设启动，火车站作为地铁一号线重要的停靠站点 之一，对商圈内业态的升级和商圈功能的扩张提升具有重要的意义，零售功能对 商圈内任何一个市场都举足轻重。” 郑州智源堂房地产咨询有限公司首席知识 官高重恒表示。 他说，加上一环（三环环线）两横（金水路、建设路-陇海路）一纵（沙口路京广路连接）的完善，势必推动商圈向更高层次的发展，尤其是京广路与沙口路 道路拓宽相连后，将直接贯联南三环和连霍高速，打通大郑州交通体系的任督二 脉。 此外，火车站西出站口的改造，将会使火车站商圈的业种、业态、配套服务体系 更为齐全和完善，更能适应未来商业的发展趋势。 “届时，火车站商圈的商贸流通将更为便捷，商圈地位会更加稳固，对周边省份 和城市的辐射力也将更大，对郑州商贸中心城市的定位将更具战略意义。”高重 恒认为。 大鳄：推动商圈升级 商业地产大鳄的进入将推动火车站商圈向更高层次升级， 引领火车站商圈进行新 一轮的商业革命，从而对郑州整体商业布局和发展产生革命性的深远影响 郑州作为传统的商贸城市，虽然二七商战和火车站商圈成就了一段商业佳话，但 是随着商业的换代和升级，郑州本土商业地产的开发还鲜有大型的、专业化的、 跨区域的商业地产开发商和运营商进入，尤其是火车站商圈。 高重恒分析道，地一大道运用先进的商业模式，通过城市人防工程的改造，利用 其成功的运营经验和开发建设经验， 较为成功地打造了火车站商圈的地下专业市 场，成为火车站商圈一支新的主力军。 而具有国际性商业地产开发背景的恒隆地产、嘉里中心的进入，在未来 1 至 2 年内，其开发运作的恒隆广场、香格里拉酒店等物业，将会彻底地改变火车站商 圈的形象，使火车站商圈和二七商圈紧紧地联系在一起，赋予两大商圈更为多元 化的功能，不仅是商业，还包含办公、酒店、娱乐等更为复合、互动的城市功能。 高重恒坦言，到时，大郑州最为繁华、最为强势的两个批零商圈的融合，将会形 成一个全新的、 先进的城市消费的大磁场， 整个商圈也将迎来新的黄金发展周期。 业态：更加满足需求 商业业态的发展、进化，推动火车站商圈向更先进、更符合商业趋势、更能满足 消费需求的方向发展 火车站商圈以低价位、商品更新速度快、规模化、品种齐全、物流周转便利等因 素取得了消费者、商家、上游生产商、采购商的认可，并取得了极速的发展。 但是在高重恒看来，随着消费的升级，商品流通渠道的革命，火车站商圈必须在 保持这些优势的基础上进行新一轮业态的升级，打造一些更具现代化的、时尚化 的、体验化的、品牌化的、展贸型的新型市场。 “业态必须要实现从摊位、商厦到体验型、展贸型、时尚型专业中心的飞跃，无 论是空间形态、室内环境还是经营方式等都必须符合上游商家、消费者、采购商 乃至市场内商户的需求趋势。”他认为，在未来 1 至 2 年内，万博商城二期所打 造的第五代展贸直销型小商品专业市场， 以及天荣时装城改造后所建设的第五代 展贸体验时尚型服装专业市场势必推动商圈的业态升级， 引领火车站商圈进行新 一轮的业态革命。 在城市现代化交通体系建设和完善、商业地产开发大鳄的进入、商圈内商业业态 的革命性升级等的推动下，火车站商圈将迎来自诞生以来最为深刻、最为深远的 变革。 或许在未来 5 年， 火车站商圈与二七商圈的融合后， 商圈将成为郑州的“南 京路”和“梅陇镇”。 “火车站商圈的革命性升级，必然带动新一轮的商铺投资热潮，该商圈仍然是未 来 5 年郑州商业地产投资的首选区域。 ”高重恒表示， 随着土地商业价值的提升， 高容积率、高覆盖率、功能更为完善的建筑形态或将成为未来该区域商业地产开 发的主流产品。 郑州火车站，始建于 1904 年，是中国铁路建设初期芦(沟桥)汉(口)铁路 中段的业务站，时称郑县站。 郑州车站扼守中原腹地，位居河南省郑州市的 中心，连接京广、陇海两大铁路干线，占地面积近 3000 亩，站房面积 10 万平方 米， 11 条客车到发线，日接送旅客列车 229 列，日均发送旅客 4 万多人，每天 过往人流近 15 万人次，年运输进款达 14 亿元，既是全路特等客运站，也是全路 最大行包中转站，素有中国铁路客运的“心脏”之称。 随着社会的进步与发展，郑州车站把最大限度地满足旅客需求作为终极目 标，确立了“千好万好不如旅客走好，金奖银奖不如旅客夸奖”的服务理念。目 前，12 个候车大厅可同时容纳 1.5 万多名旅客休息候车；60 多块电子导向屏服 务项目一目了然；64 个售票窗口、60 路自动问询电话订票线路、27 个市内客票 代售点形成了全方位的售票网络；集商品、饮食、商务于一体的服务一条街，满 足着不同层次旅客的需求，成为服务的亮点；站台上 20 个造型各异的售货亭尽 显风采；具有时代风情的文化长廊,散发出浓郁的文化气息，郑州车站正以更具 个性化的环境和服务，打造着旅途的温馨港湾。 风雨百年，历经沧桑；展望未来，前程似锦。郑州车站正在时代的滚滚洪流 中荡舟弄潮、与时俱进，向着美好的明天前进。郑州北站是亚洲最大的货运站， 郑州客运站是中国第二大站。 客流量全国第二、 货流量全国第一的郑州火车站地区一直是商家的必争之地。 进入 2004 年以来，火车站周边的批发市场急剧膨胀，尤以服装经营面积增加最 多。 郑州火车站商圈到底还能“圈”多大？寸土寸金的商铺能否圆众多投资者 的掘金梦？ 有人说，2004 年应该被称为“商铺投资年”。这股商铺热席卷全国，定位 为商贸城市的郑州市当然也不能“幸免”：老市场推陈出新，新楼盘不断涌现， 产权式商铺层出不穷，掀起了一场商铺淘金热。 而这一切，在郑州市的核心商业区火车站地区表现得最为明显。 也许是看到银基商贸城赚得盆满钵满，也许是认为“方圆 300 米无闲置铺 位”和“现有服装批发市场都活得不错”的地方大有可为， 不仅先期进入的市场 开发商在尝到甜头后争相进行后续开发， 新进入者也受到光明“钱景”的鼓舞而 大干快上。 世贸商城继一、二期开发成功之后，又推出了第三期“升级版”，以“先租 后售”的形式谋求商铺运作新模式。天荣时装城二期开始营业。金城服饰广场的 主体建筑已经封顶，眼下正忙于招租。早一步开盘的恒泰服饰广场据说销售已接 近尾声。而新近面世的郑州小商品城（二期）也打出了“产权旺铺”的口号。 火车站地区的确是当之无愧的“流金之地”，特别是当银基商贸城完成二、 三期扩建以后，这个体量硕大的巨无霸越来越显示出它在服装市场中的龙头地 位。在银基的带动下，环绕银基的东面、北面和西面，众星捧月般云集了数量众 多的服装批发市场，一马路童装批发市尝世贸商城、锦荣服装城、天荣时装城， 还有经过改造的钱塘衣城以及敦睦路服装批发中心等都想从火车站淘金。在这 里，市嘲扎堆”效应表现得尤为明显，从而形成“一荣俱荣”的商业景观。 一位熟悉火车站商情的业内人士认为，如此多的商铺这么集中地推向市场， 这在以前是不曾有过的，是银基的成功点燃了这把火。 在众多开发商躁动的背后，是银基商铺“热得烫手”的现实。 据银基商贸城宣传总监刘宗瑞介绍， 目前银基商贸城每平方米的月租金低的 有二三百元、高的达五六百元，而其二级市场价格已被“炒”得超过 1000 元， 求铺不得的商户甚至要求把每个楼层的管理办公室租给他们。 开发商动作频频，不能不引起众多投资者的注意。记者在世贸商城三期和小 商品城二期的售房现场看到，不断有人进来详细询问投资情况。而让人不可思议 的是， 每平方米五六万元的价格， 一个铺位下来少说也得五六十万元， 竟然也“卖 得很好”。记者同几家售楼部联系后被告知，有的只余下少部分铺位，有的则已 售罄。 看来，郑州火车站的批发市场正在迎来一次规模空前的“膨胀”。 在郑州市商业多点布局并已形成多个商业中心的今天， 为何还有巨量资金流 向人车拥堵、地价昂贵且治安状况不太好的火车站地区？ 世贸商城投资方河南肯同置业有限公司的董事长宋海聚认为， 服装批发之所 以会在火车站地区衍生，自有其深层次的原因。简单地说，是由服装批发的业态 形式决定的。拿郑州来说，火车站和长途汽车站近在咫尺，市内主要公交线路在 此都有站点，转运成本最低，货物吞吐最方便，非常适合服装批发业的发展。 其实位于一马路的 M 服装城最早是一个以经营摩托车配件为主的市场， 但摩 托车配件搬运不便，最终摩配城远走航海路。而服装则轻便许多，万元以内的货 一个人就能带走，不需借用别的交通工具，转车运货非常方便，服装批发遂在火 车站地区“生根发芽”。 早在几年前，有人想在郑州南郊建一个服装批发市场，最终却没能实现，因 为单单把这么多的人流运到那里就得花费许多成本。而在火车站地区，一切都是 现成的，下车就到了。商业的发展，必然要适应市场，而批发市场的选址则要充 分考虑批发商户的需要，这种资源合理化配置的最终表现就是成本最低。 除了运转成本低廉以外，吸引投资商的还有支撑火车站地区高租金、高利润 的巨大现金流量。 问及市场的现金流量，一位管理人员称：“具体的数目不好说，每天至少上 亿元吧！你看火车站地区有多少家银行营业部，有哪一家银行存取款不排队？” 至于商铺的租金，也能从另一个方面说明问题。 据粗略调查，以每平方米月租金计算，南阳路沿线为 2050 元，商城路沿线 为 3070 元，东西大街一带为 3080 元，农业路一带为 2060 元，东太康路为 500600 元，火车站地区则为 2001000 元。和市内其他区域的租金价位相比， 火车站商圈的租金无可争辩地高居榜首。 “如果操作得当，5 年、10 年有可能再造一个碧莎商圈，但你能再造一个郑 州火车站么？土地供应就这么少，是资源的稀缺性造就了火车站商铺的奇货可 居。”这位管理人员如此认为。 繁忙的火车站地区是郑州市最早“醒来”的地方， 早晨出货是火车站批发市 场的显著特点。 每天凌晨四五点钟，市内其他地方还处在一片静寂和黑暗之中，这里却已是 灯火通明了。坐夜车在天亮前已赶到火车站的外地商户顾不上旅途疲劳，便大包 小包地忙碌开了。 有人做过统计，5 年前郑州火车站地区的服装零售额占到全市零售总额的 50%左右，而现在这一比例已下降到 10%。虽然从零售量上看还是增加的，但零 售所占份额在不断下降。这清楚地表明，火车站商圈已进入了一个以批发为王的 时期。 世贸商城的一位商户一个月能批发出去 1 万条裤子，但他还嫌生意“不理 想”，而一位虎豹服饰的全国总代理商每天能走两个集装箱的货“大进大 出”已逐渐成为火车站地区服装市场的典型特点。 来这里批发的商户来源很广， 不仅省内十几个地市的商户长年包长途车来这 里，周边省份如河北、山西、陕西、湖北、安徽也有不少商户选择来郑州进货。 据宋海聚介绍，世贸商城的客户最远有从乌鲁木齐过来的。为何许多商户来 郑州而不是去广州进货？他算了一笔账，假如去广州，一般要乘飞机，如果进 2 万元的货，加上 2000 元的往返路费，成本就增加了 10%，而乘火车可能只花 300 多元就打住了。再说，乘飞机带这么多货必须托运，而坐火车则可以随身携带或 起个货件就行了。从服装的商品特性上看，做批发特别适合依托火车站、汽车站 等交通枢纽地带，而郑州恰好又处于京广、陇海两大铁路干线的交会点，放大了 铁路效应，这是郑州能形成区域性批发市场的重要原因之一。 在诸多市场中，银基商贸城的辐射能力应该是最强的。但刘宗瑞认为，银基 也经历了一个较长的市场培育过程， 如何更好地向外省甚至国外辐射也是他们现 在所要考虑的一个重要问题。 他说，最早银基只能覆盖郑州周边地区，后来随着规模扩大，逐渐辐射到全 省， 现在的辐射半径已经能到邻近各省， 并且向内蒙、 甘肃等广大西北地区延伸。 之所以能辐射得那么远，有关人士分析，一是因为郑州独特的区位优势，交 通方便，物流通畅，极易吸引远方的商户。二是和银基这几年做大品牌有关，单 体服装商场在全国最大，年交易额突破 100 亿元，总规模在全国居前三位，已经 树立了良好的品牌形象。 当然还有一点， 那就是周边省份的服装批发业发展较慢， 没有像银基这么大规模的专业市常以武汉为例，虽然汉正街比银基更出名，但其 服装批发的规模并不比银基大，而且汉正街又破又旧，无法和银基的经营环境相 比。 能把远方商户吸引来的另一个重要原因， 那就是现在普遍实行的买断制所带 来的影响。比如说，银基的商户如果把某种品牌服饰在我国西北地区的代理权拿 到手，那就等于把那里的客户争取了过来，因为有合同的约束，他们不可能到其 他地方拿货，只有来这里。 其实，商业的发展一般离不开产业的支撑。刘宗瑞这样表述银基和本地生产 企业的关系：最初是银基的商贸流通促进了郑州本地服装加工业的发展，然而发 展到现在，本地的生产企业反过来也对银基扩大影响、走向全国提供了支持。就 在 9 月 21 日，银基刚刚举行了“郑州女裤展示中心开业仪式”，来自郑州当地 的 19 家服装企业和银基达成协议，在银基二楼作集中展示，欲借助银基招牌把 市场做大。“现在银基还只是做国内市场，但我们会抓住国外品牌进入中国市场 的机会，把郑州作为他们进入中国市场的第一站，逐渐向国外辐射。” 有人认为，火车站商圈无论在哪个城市都是“第一商圈”。所谓“第一商 圈”，是指现金流量最大、人气最旺的区域，如果把毗邻火车站的二七商圈包括 在内的话，郑州火车站周边地区在省会商业独领风骚已经有许多年了，银基的崛 起更是把服装批发行业推向一个新的高度。现在“银基效应”已经显现，这么多 的商家看好火车站地区的商机，那么火车站商圈到底有没有边界？如果有的话， 它的边界在哪里？火车站商圈的辐射能力到底有多强？ 有人说，以大同路为界，郑州火车站地区的商业大致可分成两个部分：大同 路以南因为陇海路方便外地车进出，形成以服装批发为主的区域；而大同路以北 则更方便乘公交车和出租车的本地人进出，从而形成了小商品批发区。这种“隔 路而治”的现象现在也一直在延续：新开发的服装市场都在大同路以南，而唯一 新开盘的郑州小商品城二期刚好在大同路以北。 原有服装市场上规模的已经有七八家，又有这么多新开发的商铺要推向市 场，火车站地区能消化得了吗？ 对银基周围兴起的“市场开发热”，刘宗瑞坦言他并不赞同：“这也许不是 一个好现象。”也难怪，同是经营服装，每一家新开的市场都有可能成为银基的 竞争对手，作为银基宣传总监的刘没有必要为竞争对手叫好。不过他还是说出了 事情的另一面：其实大家没有必要都挤在服装批发这条船上，依托银基做服装的 配套商品也许会更好一些。即便是经营服装，如果没有先进的经营理念，还是围 绕现有市场做文章，不增强辐射能力，那也很可能在“贴身肉搏”中倒下。 新开的市场能不能活好，关键要看市场实力和经营策略。宋海聚认为，如果硬件 设施还是 5 年前甚至 10 年前的标准，没有中央空调和停车场，不注重消防安全， 就无法吸引今天的商户。实际上，火车站商圈巨大的现金流量和红火的生意掩盖 了很多问题，比如说经营设施落后、市场功能不完善、经营管理落后等，现在因 为大家还能赚到钱，还是先忍着，但一旦竞争起来结果就很难说了。而且火车站 地区也不是没有商家倒下，陇海路上不就有一家市场经营得不太好吗？ 虽然“义乌指数”发布已有两年，但是对商品指数的精确度，负责发布指数信息 的义乌商城集团市场发展服务分公司总经理助理成俊平一直有一个遗憾目 前发布指数的 17 类商品，并没有经过系统的分类，也就是说，这些类别存在重 复或遗漏的可能。 而在国际上，至今尚没有一部专门针对小商品的分类标准， “随着小商品种类的累积增加， 我们注意到义乌市场里已经出现了小商品名称不 规范、归类混乱等现象，并且开始影响到生产、经营、流通和出口等环节。”成 俊平说。 在义乌经商多年的台湾商人高龙龙， 同样在采购商品时遇到了困惑。 “像 这样精美的餐具，在台湾属于餐具，但在这里却要到工艺品区才能找到。”高龙 龙表示，由于语言文化上的差异，欧美和阿拉伯地区的客商在商品分类上遇到的 问题还要更多。“为了保证市场的持续发展，规范市场的管理，我们急需一套关 于小商品分类标准。”昨天，在义乌商城集团市场发展服务分公司总经理胡志龙 手中，看到了这本刚刚完成印刷的小商品分类与代码 。这本由浙江中国小商 品城集团股份有限公司起草， 中商流通生产力促进中心负责研究和编制的分类标 准，编制历时两年时间，其间得到了商务部、国家海关总署、国家统计局、清华 大学等的支持。标准将目前市场上的小商品，按照属性划分为 16 个大类、9105 个子类、六个级层，基本上完整地囊括了目前所有的小商品品种，同时也为新品 种的增加留出了编码空间。 比如说在编码中，儿童开档裤的一级分类为服装类，二级为儿童，三级为裤 子，四级为开档裤，编号为 09010101，而这个编码之下还要分为四类，分别是 纯棉、纯麻、纯丝和其他。 根据中商流通生产力促进中心主任、 小商品分类与代码编制组组长刘普 合介绍，此次发布的小商品分类与代码，采用联合国统计委员会编制的主 要产品分类（简称 CPC）的思想，在分类标志的选择上，以材质、加工工艺、 产品用途等属性作为主要分类标志。 “但是我们编制的分类相比更加细致。”刘普合为记者举了一个例子：CPC 中的“伞”与“手杖”、 “纽扣”等产品合为一个类目， 代码为“3892”； 小 而 商品分类与代码则对“伞”进行了细分，形成 12 个独立的类目，包括工艺伞、 直杆伞、二折伞、三折伞、沙滩伞、其他伞具、伞具配件、伞柄、伞骨、伞珠、 其他伞具配件。 “对于正在经历转型的义乌市场来说， 小商品分类与代码的编写意义重 大。 ”义乌市委书记吴蔚荣表示， “目前在世界上， 没有一个地方能像义乌一样， 聚集这么多的小商品，而及早掌握小商品分类的话语权，对外国客商在中国的小 商品采购具有重要的参考意义，将极大加快义乌市场的国际化趋势。” 在中国版图上，郑州居中的区位，是外向通达度较高的战略通道，既可吸 纳集聚、吞吐输出、四面辐射，又能承启东西、贯通南北，有中国最大的陆路枢 纽，京广、陇海铁路十字路口，连霍、京珠高速公路十字路口，徐州西安、 北京武汉高速铁路客运专线十字路口，有亚洲最大的高速公路立交桥，黄河 上最大的公路大桥，以郑州铁路集装箱货运中心站、郑州国家干线公路物流港、 郑州国际航空保税物流中心等重点物流项目为骨干的铁路、公路、航空、信息四 位一体的交通物流体系正在加紧建设中以大同路为界， 火车站商圈分为两种 主要的经营业态，火车站以南为服装市场，以北为小商品批发市场。 据了解，火车站小商品市场由郑州国际小商品城、苑陵商场、中天商场、中 州商场、 河南金林市场等几家批发市场组成， 在很长一段时间里大家都相安无事。 然而，从今年 3 月开始，由于金智万博商城招商工作的启动，使得风平浪静的小 商品市场再起风云。 这个在原盛和小商品城原址上建起的小商品城，是一个集批发经营、商务办 公、产品展示为一体的大型小商品市场。“5.5 万平方米的经营面积，可以容纳 2000 个商户，这相当于火车站地区现有小商品批发市场面积的总和。”金智万 博商城营销总监张金照说。 业内人士认为，金智万博商城的亮相，在成倍地扩充火车站小商品市场规模 的同时，也必将引起新一轮的商户争夺战。 实际上，随着小商品市场规模的不断扩张，一轮又一轮的商户争夺战早已不 断上演。据了解，2001 年河南金林市场开业后，中天市场半数的客户都到金林 市场“另立炉灶”了；2003 年，二马路汽车站附近的香港城开业，河南金林市 场的客户被拉走了 50左右；2006 年，总面积近 3 万平方米的郑州国际小商品 城盛装开业，商户争夺战更是达到了白热化程度 在激烈的竞争中，许多小商品市场经营者纷纷认识到，要想避免恶性争夺商 户现象的出现，当务之急，一方面小商品市场要共同做大小商品这块“蛋糕”， 另一方面要错位经营，实现优势互补。 令人欣喜的是，目前，中州的电子原器、金林的文具、国际小商品城的精品 礼品、中天的人工花卉等各个小商品市场，在一定程度上都形成了自己的特色， 占据了一方市场。 新商家争相参战 郑州的小商品市场江湖，在平静了这么多年后，终于在 2005 年开始躁动。 在郑州火车站东边的弹丸之地上，分布着大大小小 10 多个小商品市场，成 千上万种小商品在此集散，电子产品、工艺礼品、针织饰品应有尽有，成为众多 精明商家的淘金宝地，也成了郑州市民购买小商品的好去处。 曾为郑州第 一路的大同路， 将火车站地区划为两个圈路南是以银基商贸城为代表的享誉 全国的服装批发商圈， 路北是以苑陵商场、 河南金林市场、 中天市场、 中州商场、 盛和针织批发市场等为代表的小商品商圈。 10 多年来风平浪静的郑州小商品江湖，近期因为“杀入”了几个体量更大、 实力更强的新商家而风云骤起。 “恶战的血腥味已经开始弥漫。”一位圈内人士如此断言。 今年以来，陆续以全新姿态亮相的新商家，正在改变该区域常年“相安无 事”的生活。 新的小商品商场中， 风头最劲的要数总面积达 3 万平方米的郑州国际小商品 城，其体量堪称郑州小商品商圈之最。该项目的 A 座已经于今年 6 月 26 日开业， B 座将定于今年 12 月份开业，两者之间有空中廊桥相连。B 座就位于原来的郑 州小商品城的旧址上，目前正在扩建改造中。 位于大同路上的金旺角广场 7 月初试营业，定位于专业针纺饰品广场。它由 曾经鼎鼎有名的黄和平商场改建而成。上周末，该商场在自家门口举行的推介活 动，吸引了不少路人的眼球。 让郑州小商品商圈各位“腕儿”不爽的是，在郑州西区，也有人叫嚷着要做 小商品生意。 一个是位于碧沙岗商圈的中原商贸城小商品商场，也是批零兼营，以 5000 平方米的面积称霸郑州西区。该商场 4 月 30 日开业，填补了碧沙岗商圈小商品 市场的空白。据该商场负责人辛志强介绍，该商场拟于 8 月 10 日“百天庆”时 推出时下很流行的“比价退差”活动，以价格吸引顾客。 另一个是提起来就让郑州小商品商圈的人脊背隐隐发凉的中原国际小商品 城。 采访中， 不止一个人向记者提起中原路最西头正在筹建一个小商品批发基地。 记者了解得知，这个由浙江商人投资的市场，定位于小商品一级批发交易，规划 占地面积为 5000 亩，总投资 40 亿元，首期建设占地 1458 亩，有近 1 万个铺位。 “这个市场建成之后，郑州火车站地区走批发路线的商户日子将会难过。”一位 业内人士称。 实际上，残酷的洗牌已经悄悄逼近。去年在火车站地区开业的一家小商品商 场，除一楼和二楼还有极少数的商户在苦苦支撑外，三楼如今几乎是人去楼空， 整个市场濒临倒闭。 商户争夺战升级 各大市场明争暗夺中，最值钱的是什么？商户！ 采访中，不同小商品市场的人士都向记者“投诉”过同一个问题:其他商场 的人总是到自己的商场里散发招商广告。 虽说郑州小商品市场的经营者在不断“扩军”，江浙、广州等地的商户以及 郑州本地的商户不断增加，但主力商户就那么多。因此，每有新市场开业，就有 商户大规模流动，来来回回之间，上演了许多商战好戏。 几位业内人士不约而同向记者讲了在商户争夺战中发生的一些趣事 2001 年年底，河南金林市场开业，中天市场 50的客户都跑到金林市场去 了，其中，三楼经营办公文具的商户几乎全被拉走了。 2003 年，二马路汽车站附近的香港城开业，河南金林市场的客户被拉走了 50左右，中天市场的客户也被拉走了不少。 2004 年，盛和饰品城开门纳客，中天市场地下一层经营饰品的商户几乎被 “连窝端”。 “我们不断从外地招来更有实力的商户，同时出走的商户中也有杀回马枪 的，这样，我们的出租率始终保持在 99以上。”中天市场经理汪涛称。 随着几家新市场次第开业，各个商场的商户争夺战也在不断升级。 要想挖别人的墙脚， 肯定得拿出点吸引人家前来的优惠条件。 记者调查发现， 各市场普遍采用的手段是减免租金，有减免两个月的，也有减免半年甚至更长时 间的。中原商贸城小商品商场经理杨耀琴称，该商场在每平方米每月 5070 元的 低租金基础上，还另外对新商户减免两个月的租金。中原国际小商品城销售副总 监叶小东称，进入该市场的经营商户和生产厂家均享受“免二减三”待遇，即相 关税收前两年减免，后三年减半。当然，商户实力越强，享受的优惠越多。 新市场另一个比较有诱惑力的条件是:经营环境更舒适。 和老市场相比，新建市场有中央空调、手扶电梯、室内环境几乎可以和百货 商场相媲美。老市场自知这是自己最大软肋所在，因此也奋起直追。比如中天市 场，投入 100 多万元解决消防问题，花几十万元装了空调，商户们再也不用在摊 位上吊小电扇了。新市场的开张，在一定程度上带动了老市场的升级改造。 浙江商人马先生做办公文具生意，他在火车站地区两个小商品市场都有摊 位。“虽然还有新商场找我谈，也给出了优惠条件，我也有继续开店的需要，但 就我个人而言，进新市场还是非常谨慎的。老商场设施陈旧，但老客户多，新市 场做起来了自然一切都好，一旦做砸了，自己的投资也将砸进去。”马先生称。 小商品成就大市场 郑州小商品市场的市场容量到底有多大？郑州能容纳这么多的小商品市场 吗？ 很多人也许认为，在批发市场卖针头线脑，实在是不值得一提的生意。可就 是这些看似不起眼的小商品，却因为有着广阔的市场而让一部分人先富了起来。 “没有人计算郑州小商品商圈造就了多少百万富翁