土地管理学总论.doc

第一部分 本门课程的自学指导一、土地管理学的研究对象、学科性质和任务土地管理学的研究对象是作为自然经济综合体的土地的利用和土地关系的管理，这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性。土地管理学是管理科学的一个分支，它研究调整土地关系和监督、调控土地利用，使之达到预定目标的管理活动的规律性。它是介于土地科学和管理科学的一门交叉学科。是理论与实践相结合的应用学科。土地管理学的基本任务是应用土地管理学的原理和方法，来研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督、调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态效益、经济效益和社会效益的目的。二、土地管理学的体系结构、基本内容土地管理总论（陆红生主编，2002年2月第1版,2004年7月第4次印刷）全书10章，体系结构由下列几部分组成：1、土地管理的原理。包括土地的概念和特性；土地管理的人本原理、系统管理原理、动态管理原理、效益管理原理；土地管理的一般过程。2、土地管理内容和方法。包括地籍管理、土地权属管理、土地利用管理、土地市场管理、土地信息管理。3、土地管理案例分析和操作实务第二部分本门课程(下)的内容辅导第一单元第六章 土地利用管理一、 学习重点（一）基本概念1、土地肥力。土地肥力是指土地提供或协调植物生长发育所需水分、养分、空气、光能和热量的能力。2、土地利用。土地利用指人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。3、土地利用管理。土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。4、土地利用总体规划。土地利用总体规划是指人民政府依照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要，确定和调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署。5、土地用途管制。土地用途管制是国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。（二）基本知识和基本理论1、土地利用管理的理论依据（1）土地肥力和土地报酬原理土地肥力原理。肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。土地肥力包括自然肥力和人工肥力。自然肥力是人工肥力形成的基础，人工肥力是自然肥力的“加工”，二者结合在一起，综合地形成经济肥力。土地肥力状况主要受社会生产力发展水平和生产关系的影响。土地肥力状况是与社会生产力发展水平相适应的，并随着它的发展而不断得到改善。其原因：一是伴随着社会生产力的提高、科学技术的进步及其在农业上的应用，人们就能更大规模地将劳力、资本投入土地，不断地提高人工肥力；二是随着社会生产力的发展和科学技术的进步，人们有可能将土壤中的营养元素不断地变为植物能够直接吸收利用的形态，从而使土壤的有效肥力和作物产量得到提高。土地肥力状况，除了受社会生产力发展水平的影响外，还受生产关系和上层建筑变革的影响。土地报酬原理。在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中，当对土地连续追加劳动和资金时，起初，追加部分所得的报酬逐渐增多，在投人的劳动和资金超过一定的界限时，追加部分所得的报酬则逐渐减少，从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势，这就是通常所说的“土地报酬递增递减现象”。 变动资源的投入所得的土地报酬可区分为总报酬、平均报酬和边际报酬三种形式。总报酬指一定数量的生产资源（如肥料、种子等）投入土地后，所得的产品量；平均报酬是指生产资源投入量与相应产品量之比；边际报酬指每增加一单位变动资源投入量所引起的产量增加的数量。土地报酬的三种形式中，边际报酬起主要作用，其他报酬形式均随之变化。出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的，其中主要原因是，在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬起初递增而后递减的现象。研究土地报酬变化规律的意义在于：揭示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果。（2）马克思的地租、地价理论地租理论。地租是土地所有权在经济上的实现形式，并且以土地的所有权与使用权相分离为条件。也就是说，地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。一切地租都是剩余价值的转化形式。根据近代地租实体超额利润形成的原因和条件的不同，地租可区分为级差地租、绝对地租和垄断地租。地价理论。土地价格是资本化了的地租。土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以土地没有价值，当然也就没有价格。土地价格是资本化了的地租。土地价格的高低，直接取决于地租的数量和银行存款利率的高低。用公式表示为：土地价格地租利息率。可见，地价不是土地的购买价格，而是地租的购买价格，是将预期的地租系列资本化而形成的，所以，土地价格是资本化了的地租。决定地租产生和存在的是土地所有权的垄断及所有权与使用权的相互分离。影响土地价格的因素多而复杂，大致可归纳为以下三大因素：一是总体因素，总体因素指对广泛地区地价的高低有影响的因素，如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等；二是区域因素，区域因素指对某地区地价高低有影响的因素，如该区的位置、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等；三是个别因素，个别因素指个别宗地本身的条件对其地价高低有影响的因素，如宗地的位置、形状、方向、面积大小、离公共设施的远近、城市规划上的使用分区、临街状态、环境条件、地势高低等。由于土地是数量有限、不可替代的生产资料，所以，土地价格总是随着社会经济发展呈上升趋势。当然，这并不排除在某段时期内，地价出现平稳或下降的情况。（3）区位理论区位指社会、经济等活动在空间上分布的位置。土地位置是固定的，各地段都处在距离经济中心不同的位置上。人类从事生产，需要将资本和劳力带到土地上，并将产品运至市场，为了方便生产和流通，降低产品成本，增加利润，就要按一定的标准选择适宜的空间位置，使比较利益最大，于是就产生了区位理论。现代区位理论研究的核心是确定最有利的建设场所，选择最低成本的经营区位，适应人们生产、居住、旅行、休养等方面的要求。依据区位理论可以有效地解决以下问题：确定土地资源在各用途、各部门之间的分配；优化土地利用结构；制定合理用地的政策和规划；确定土地的质量等级；确定不同位置地段的差额税率。（4）生态经济学原理作为土地生态经济（既有自然，又有经济）系统运行的四大要素，就是物流、能流；价值流和信息流。“土地是一切生产和一切存在的源泉。作为生态系统它是地球生态系统的基础和核心；作为社会经济系统，土地是重要的，不可替代的生产资料。不论是劳动力的再生产，还是生物的自然再生产及作为商品交换的经济再生产，都是直接或间接地利用土地。物流、能流、价值流和信息流，都是在土地及其所提供的空间运行的。掌握了生态经济学原理，运用能流、物流有效的流动，达到既有利于生态的良性循环，又取得越来越好的经济效益的目的。科学的土地管理就是要运用上述原理采取各种措施，合理地利用、保护土地资源。2、土地利用与土地利用管理（1）土地利用及其影响因素土地利用的概念。土地利用可以是生产性的活动，也可以是非生产性活动。土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的主要内容是：确定土地的用途；在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源；采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。土地利用不单属于自然范畴，它还属于社会经济范畴。土地利用不是一成不变的，它是一个动态过程。土地利用的影响因素。对土地利用产生影响因素是多种多样的，归纳起来，主要有：自然因素、社会经济因素和人的文化素质。自然因素主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等。社会经济因素主要指社会制度、政策，城市化与工业化、土地所处的位置、交通条件，成本、效益、土地利用现状等。人的文化素质人们的知识水平、科学技术水平，对土地利用的整体性、长远性的认识，都会给土地利用带来深远的影响。土地利用的原则。生态平衡原则；最大经济效果原则；节约原则。（2）土地利用管理的概念和内容土地利用管理的概念。土地利用管理是土地管理的核心。土地开发，指通过对土地投入活劳动和物化劳动，一方面将难利用的土地改变为可利用的土地，如开荒、土地复垦等；另一方面是对已利用土地进行再开发，以提高土地利用的集约化程度，如将平房改建为楼房等。土地整治，指通过生物、工程措施，克服土地原有的某些缺陷，改善土地的质量，以提高其利用潜力，如平整土地、改良盐碱地等。土地保护，是指为防止土地乱占滥用和防治土地退化、破坏、污染而采取的各种保护措施，以使土地能够永续利用。土地利用管理的指导思想和主要内容。实施土地利用管理应遵循可持续发展、保障土地资源安全和有效供给、前瞻性及科学性的指导思想。土地利用管理包括以下主要内容：农用地（含耕地、园地、林地、牧草地、养殖水面）开发、利用（供给）、保护；建设用地开发、利用（供给）、保护；未利用土地开发、利用（供给）、保护；对各类土地开发、利用（供给）、保护进行管理。土地利用管理，是从三个方面对农用地、建设用地、未利用地的开发、利用、保护进行管理的。一是通过编制土地利用总体规划和中期、年度计划，对土地开发、利用、保护进行计划管理；二是对土地利用总体规划实施过程进行监督，以保障土地资源的合理利用；三是对农用地，建设用地，未利用土地的开发、利用、保护状况开展经常性的监测、调查、调控，以保证土地利用沿着科学轨道、朝着良性循环方向发展。3、农用地利用管理农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地是土地资源的重要组成部分，是人类生存、发展的最基本条件。（1）耕地利用管理耕地利用的特点。耕地利用有以下特点：利用周期较短；对自然条件要求严格；集约利用程度较高；具有永续利用性能。耕地利用管理。保持耕地供需平衡；实行基本农田保护制度；提高耕地利用集约度，合理利用耕地，提高耕地质量；大力开展土地整理；建立耕地预警系统。（2）林地利用管理林地利用的特点。林地利用的特点是：利用周期较长；森林是一种可再生资源；对自然条件要求不严，利用方式较粗放；多为综合性利用。林地利用管理。因地制宜地扩大森林覆盖面积；加强对森林采伐的管理监督；加强森林保护。（3）养殖水面利用管理养殖水面利用的特点。养殖水面利用的特点是：利用的综合性；利用的不稳定性。养殖水面利用管理。对水面开展综合考察；统一规划、合理布局、综合利用；加强水面保护和统一管理。4、建设用地、未利用地开发利用管理 （1）建设用地利用管理建设用地利用的特点。建设用地主要有如下特点：建设用地利用的非生态性；建设用地位置的特别重要性；建设用地的高度集约性；建设用地的稳定性；建设用地的扩张性。建设用地利用管理。控制建设用地的规模；大力提高建设用地集约利用程度；保护和改善城镇生态环境、防止污染和其他公害；实施有利于建设用地内部挖潜的政策。（2）未利用地开发利用管理未利用土地开发利用的特点。存在土地利用的障碍因素；未利用地开发必然带来生态环境的变化；需要投入较多的资金和劳力；土地开发具有经营性的特点。未利用地开发的原则。必须依照土地利用总体规划进行；必须在保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化的前提下进行；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。未利用地开发利用管理。待开发土地资源的调查与评价；未利用土地开发的可行性研究；未利用地开发利用规划；未利用土地开发的项目管理，包括未利用土地开发项目的立项审批管理和未利用土地开发项目的监督与检查；土地开发者合法权益的保护。5、土地利用总体规划（1）土地利用总体规划的特性和作用土地利用总体规划是由各级人民政府组织编制的，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。土地利用总体规划的特性。土地利用总体规划的特性表现为：综合性又称整体性或总体性；战略性；长期性；控制性；权威性；动态性。土地利用总体规划的作用。土地利用总体规划的编制是政府行为，是土地用途管制的依据。通过土地利用总体规划，国家将土地资源在各部门间进行合理配置。土地利用总体规划的作用概括为以下几点：土地利用总体规划可以为充分、合理利用每一寸土地提供科学依据；土地利用总体规划可以协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家“一要吃饭、二要建设、三要保护环境”的土地利用基本方针的贯彻落实；土地利用总体规划是加强土地利用管理的手段；土地利用总体规划可以有效地促进社会经济发展。（2）土地利用总体规划的体系和内容我国目前的土地利用总体规划按行政区域划分为全国、省（区）、地（市）、县（市）和乡（镇）五个层次。由于每一层次、每种类型的规划所调节控制的范围不同，目的不同，其所要求的规划内容重点、规划编制模式等也不相同。全国性土地利用总体规划。全国性土地利用总体规划应该为国家的宏观经济环境调控提供依据，它应该属于战略性、政策性规划。全国性规划的基本内容应是从促成全国的人口合理分布、资源合理配置、生产力合理布局与经济均衡发展、食物的安全供给以及环境整治的要求出发，提出全国土地利用的战略目标，确定土地开发、利用、整治和保护的重点项目和重点地区，协调全局性的重大基础设施建设的用地关系，提出不同类型地区土地利用方向、目标、重点和土地利用政策。全国性规划应以文本为主，规划成果主要体现为制订一系列政策，同时确定一些土地利用的战略性目标。省（区）级土地利用总体规划。省（区）级行政区在我国其区域范围都比较大，经济结构、产业结构、土地利用结构都比较完整，省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴，它的规划内容与全国性规划相近，但它更强调区域土地供需总量的平衡，土地开发、利用、整治和保护的重点地区和项目更加明确，土地利用政策的区域差异性更加明确具体。省级规划以文本为主，应有反映主要用地的控制指标，辅之以反映土地开发、利用、整治与保护的重点地区和项目的示意图。地（市）级土地利用总体规划。地（市）级土地利用总体规划就其深度而言应属于政策性规划范畴，它是由省级规划向县级规划的过渡层次，其基本内容应是在上级规划的控制下，结合区域规划的要求，在分析本地（市）的人口、土地与经济发展的基础上，进一步分析土地的供需情况，提出土地供应的总量控制指标和确定本市（地）区域上地开发、利用、整治和保护的重点地区和范围。县（市）级土地利用总体规划。县（市）级土地利用总体规划属于管理型规划，重在定性、定量、定位的落实，提高规划的可操作性。县级规划作为总量控制的最基本层次，其规划内容要具体体规定性、定量、定向、定位的要求，其总量控制指标应落实到位，尤其对于城镇用地，不仅要有全县（市）的城镇用地总规模控制，而且要有每一个城镇的控制指标。乡（镇）级土地利用总体规划。乡（镇）级土地利用总体规划处于规划的最低层次，属实施型规划，规划成果以规划图为主，为用地管理提供直接依据。乡（镇）级规划内容的重点应是在县级规划总量控制与用地分区控制的基础上进行详细的土地用途编定，即把各类用地定量、定位落实到具体地段，并确定每类用途土地的具体要求和限制条件，为土地的用途管制提供直接的依据。（3）土地利用总体规划的审批与实施土地利用总体规划的审批。为了加强中央政府对土地利用的控制和确保耕地总量动态平衡的实现，土地管理法对土地利用总体规划的审批权作了如下的规定：土地利用总体规划实行分级审批；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准；省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准；上述规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准，其中，乡镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。土地利用总体规划实施计划与设计施工图。土地利用总体规划实施计划可分为中期计划和年度计划，它是按上述规划的目标和内容，根据国民经济发展情况和投资数额来统筹安排相应的用地结构、占地规模和实施项目。土地利用中期计划一般与国民经济发展五年计划相对应，期限为5年。土地利用中期计划通过土地利用年度计划逐步落实。在土地利用规划方案被相应的各级政府批准以后，就产生法律效用。设计单位可根据该方案编制土地规划施工图，在图上应绘出工程施工所需要的全部信息（包括确切的位置、施工项目的长度、宽度、深度，质量要求等）以保证按计划施工。（4）土地利用年度计划土地利用年度计划的任务和组成。土地利用年度计划，是根据国民经济和社会发展计划，国家产业政策，土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制的。它是以一年为期，属于中期土地利用计划的具体化。土地利用年度计划按分级管理原则，分为国家土地利用计划和地方土地利用计划。土地利用年度计划，按调节控制程度序列分为指令性计划和指导性计划。指令性计划是由国家制定的，具有法律效力和强制性，由国家直接控制的计划。指导性计划中，只规定一定幅度的指标，用以指导国民经济各部门对土地的利用，一般不具有强制性。土地利用年度计划指标体系。土地利用年度计划指标，可分为农业生产用地、农业建设用地、非农业建设用地和土地开发整理指标四类。土地利用年度计划编制的程序和实施监督。根据1999年3月国土资源部颁布的土地利用年度计划管理办法规定，土地利用年度计划编制、实施程序为：提出本地下一年度土地利用计划建议；对各地土地利用年度计划建议综合平衡后，编制土地利用年度计划；年度土地利用计划的批准；拟订实施方案。6、土地用途管制（1）土地用途管制的内涵和目标土地用途管制的涵义。土地用途管制制度是人类社会发展到一定阶段保护和合理利用土地资源的必然抉择。土地用途管制定义为：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。土地用途管制的目标。土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，是政府为了保障全社会的整体利益和长远利益，消除土地利用中的各种非理性现象，处理好土地利用中的各种矛盾，保证土地资源的可持续利用而采取的一种公共干预措施。因而土地用途管制的目标是“政府目标”，它是要通过用途管制实现土地的合理利用与持续利用。具体来说，土地用途管制的目标应包括以下几个方面：土地利用整体效率最大化；协调“吃饭”与“建设”的矛盾；消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。（2）土地用途管制的内容土地用途管制的规划管理。土地用途管制主要是通过编制和执行土地利用规划来实现的。土地利用规划管理的内容具体包括以下几个方面：定性控制；定量控制；定位控制；定序控制。土地用途管制的实施管理。所谓土地用途转变是指土地利用从一种现状用途转变为另一种用途。满足土地用途分区规划成为土地用途管制的关键，为实施土地用途分区规划的规划许可制度是土地用途管制的有效途径。所谓规划许可制度就是采用颁发规划许可证的办法，控制土地用途的转变。农用地转用许可是实现土地用途管理的关键。我国土地用途管制的根本目的在于盘活存量建设用地，控制建设对耕地资源的浪费性占用，确保耕地总量动态平衡目标的实现。因此，土地用途管制的核心是耕地总量控制制度，这是中国特色的土地用途管制制度。耕地总量的控制指标是在预测未来社会经济发展对用地需求和人口增长对农副产品的需求后，根据区域内耕地可持续补充的能力，确定本地区需要保持的耕地量和分阶段控制总量以及各阶段可转移（可供）耕地数量并通过编制详细规划，对耕地的保护、利用和转移实行分阶段的管制。要实现这样的目标，必须按照划定土地用途分区的土地利用规划，重点抓好农用地的管制和非农用地的管制。农用地管制可分为限制转移管制和许可转移管制两类。所谓许可转移管制就是根据规划的布局，在一定的条件限制下，允许一部分农地进行规定用途的转用。这类管制包括三种情况：一是农用地内部转移制，这主要是耕地向其他农业生产用地的转移；二是农用地向非农用地的转移管制；三是耕地后备资源的开发转移管制。在现阶段，农用地许可转移管制的重点应放在农用地向非农用地的转移管制和耕地后备资源的开发转移管制。非农用地用途管制的重点是非农建设用地的用途管制，主要包括增量非农业建设用地的用途管制和存量非农业建设用地的用途管制，其中增量非农业建设用地的用途管制与农用地许可转移管制密不可分。7、土地利用监督与调控（1）土地利用监督土地利用总体规划实施监督。土地总体规划是合理利用土地的蓝图，规划的实施过程就是合理利用土地的过程，对规划实施监督的过程，也就是对土地利用的管理过程。各级人民政府土地行政主管部门是同级土地利用总体规划组织实施的主管部门。土地利用总体规划经过批准后，由土地行政主管部门负责组织实施，并按中期和年度实施计划经常检查和监督规划执行情况，以保障规划保质保量按期完成。土地利用动态监测。土地利用动态监测具有下列特点：监测成果的多样性；监测体系的层次性；技术要求的区域性；技术手段的综合性。土地利用动态监测的作用主要有：保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新；通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观管理提供依据；能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈创造条件；对一些重点指标进行定时监控，设置预警界线，为政府制订有效政策与措施提供服务；及时发现违反土地管理法律法规的行为，为土地监察提供目标和依据等等。土地利用监测的目的在于能及时地掌握土地利用及其时空动态变化状况，有效地利用土地资源，使其发挥最佳利用效益。土地利用动态监测的主要内容包括：区域土地利用状况监测；土地政策措施执行情况监测；土地生产力监测；土地环境条件监测。土地利用动态监测常用方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。（2）土地利用调控土地利用监测分析。通过土地利用动态监测获得的信息，需经过分析，评价，才能作为土地利用调控的依据。对土地利用监测分析评价，通常采用以下指标体系：土地利用结构与利用程度指标；土地集约经营程度指标；土地利用社会经济效益监测分析指标；土地环境和生产力监测分析指标；土地管理政策措施的监测分析指标。土地利用监测分析常用的方法有：指标对比法、综合评分法、评价系数法、对应分析法、分布指数法。土地利用调控的任务和措施。土地利用监测和分析的结果是对土地利用进行调控的重要依据。土地利用调控的主要任务，是使土地利用不偏离土地利用总体规划的目标和方向，或将这种偏离控制在可允许的限度之内，做到合理利用、开发、整治、保护土地；并取得最佳综合效益。对土地利用进行调控，常采用下列措施：建立健全土地法制；有效地利用各种经济杠杆；加强行政管理；尽快实现土地利用监测、分析手段现代化；建立合理用地的责任制。（三）本章节的学习重点及难点1、土地利用与土地利用管理。2、建设用地、未利用地开发利用管理。3、土地利用总体规划。4、土地用途管制。5、土地利用监督与调控。二、同步自测练习题（一）判断与改错题1、肥力是土地（农业土地）的本质属性和质量标志。2、地价是土地的购买价格。3、土地利用可以是生产性的活动，也可以是非生产性活动。4、土地利用总体规划的编制是集体行为，是土地用途管制的依据。5、全国性土地利用总体规划属于战略性、政策性规划。6、土地用途管制的目标是“整体目标”。7、土地用途管制的核心是耕地总量控制制度。8、土地利用管理是对土地利用进行调控的重要依据。（二）名词解释题1、土地利用； 2、土地利用管理； 3、土地利用总体规划； 4、土地用途管制。（三）单项选择题1、土地报酬的三种形式中，起主要作用，其他报酬形式均随之变化。A、边际报酬；B、平均报酬； C、即时报酬； D、总报酬。2、土地价格总是随着社会经济发展呈趋势。A、下降； B、上升；C、增加；D、减少。3、实施土地利用管理应遵循可持续发展、保障土地资源安全和有效供给、前瞻性及 的指导思想。A、整体性； B、系统性； C、科学性； D、协调性。4、土地利用管理，是从三个方面对农用地、建设用地、的开发、利用、保护进行管理的。A、耕地；B、林地；C、交通用地； D、未利用地。5、耕地利用管理的措施之一是实行 保护制度。A、基本农田；B、耕地；C、土地； D、农田。6、林地利用多为利用。A、间接性；B、综合性； C、长期性；D、直接性。7、大力提高建设用地 利用程度。A、有效；B、持续； C、集约； D、开发。8、未利用地开发具有 的特点。A、社会性； B、公开性； C、公益性； D、经营性。9、土地利用总体规划的核心是土地利用结构和布局。A、确定和调整； B、确定； C、调整；D、规划。10、应该为国家的宏观经济环境调控提供依据。A、地（市）级土地利用总体规划；B、全国性土地利用总体规划； C、县（市）级土地利用总体规划；D、乡（镇）级土地利用总体规划。11、土地利用年度计划按 原则，分为国家土地利用计划和地方土地利用计划。A、计划管理； B、集中管理； C、分级管理；D、经济管理。12、土地用途管制制度是保证土地资源的可持续利用而采取的一种措施。A、综合性； B、强制性； C、限制性；D、公共干预。13、转用许可是实现土地用途管理的关键。A、农用地； B、耕地； C、建设用地；D、未利用地。14、土地利用动态监测可以保持土地利用有关数据的 ，保证信息能不断得到更新。A、及时性；B、现势性； C、准确性；D、有效性。15、土地利用调控的主要任务，是使土地利用不偏离的目标和方向。A、土地利用计划；B、土地利用年度计划； C、土地利用总体规划；D、土地利用规划。（四）多项选择题1、变动资源的投入所得的土地报酬可区分为三种形式。A、总报酬；B、平均报酬；C、边际报酬；D、月报酬；E、年报酬。2、影响土地价格的总体因素是 等。A、经济发展速度； B、城市化状况； C、社会安定状况；D、土地政策；E、土地投机。3、土地生态经济系统运行的四大要素是。A、人流； B、物流； C、能流；D、价值流； E、信息流。4、土地利用的原则是。A、生态平衡原则； B、最大经济效果原则； C、节约原则；D、整体性原则； E、协调性原则。5、耕地利用有以下特点：。A、利用周期较短；B、对自然条件要求严格；C、具有综合性；D、集约利用程度较高；E、具有永续利用性能。6、建设用地主要有如下特点： 。A、 利用的非生态性； B、位置的特别重要性； C、高度集约性； D、稳定性； E、扩张性。7、土地利用规划管理的内容包括 四个方面。A、定性控制；B、定量控制； C、定位控制；D、定序控制； E、定时控制。8、土地利用监测分析评价，通常采用的指标体系是：。A、土地利用结构与利用程度指标； B、土地集约经营程度指标；C、土地利用社会经济效益监测分析指标； D、土地环境和生产力监测分析指标；E、土地管理政策措施的监测分析指标。（五）辨析题1、出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的。2、省级土地利用总体规划属于政策性规划，它的规划内容与全国性规划相同。3、土地用途管制制度是保证土地资源的可持续利用而采取的一种强制性措施。 （六）简答题1、 土地利用管理的理论依据是什么？2、 为什么说土地价格是资本化了的地租？ 3、土地利用管理的主要内容是什么？4、林地利用的特点是什么？怎样进行林地利用管理？5、土地利用总体规划在土地利用管理中的作用是什么？6、什么是土地用途管制？土地用途管制的目标是什么？7、如何进行土地利用的监督和调控？（七）论述题1、怎样进行未利用地开发利用管理？2、按程序编制一个本地土地利用年度计划。3、联系实际怎样进行土地用途管制的实施管理？三、同步自测练习题参考答案（一）判断与改错题1、对； 2、错；3、对；4、错；5、对； 6、错；7、对；8、错。（二）名词解释题略（见教材和本章学习提示）（三）单项选择题1、 A； 2、B；3、C；4、D；5、A；6、B；7、C；8、D；9、A；10、B；11、C；12、D；13、A；14、B；15、C。（四）多项选择题1、ABC； 2、ABCDE； 3、BCDE； 4、ABC； 5、ABDE；6、ABCDE；7、ABCD；8、ABCDE。（五）辨析题1、对。出现土地报酬递增递减现象的原因是多方面的，其中主要原因是，在一定的经济状况和生产技术条件下，土地在客观上存在着受容力的界限，追加投资超过土地受容力便不起作用，从而出现土地报酬起初递增而后递减的现象。2、错。省级土地利用总体规划仍然属于政策性规划的范畴，它的规划内容与全国性规划相近，但它更强调区域土地供需总量的平衡，土地开发、利用、整治和保护的重点地区和项目更加明确，土地利用政策的区域差异性更加明确具体。3、错。土地用途管制制度是政府采取的最严格的土地管理制度，是政府为了保障全社会的整体利益和长远利益，消除土地利用中的各种非理性现象，处理好土地利用中的各种矛盾，保证土地资源的可持续利用而采取的一种公共干预措施。（六）简答题略（见教材和本章学习提示）（七）论述题略（见教材和本章学习提示）第二单元第七章城市土地市场管理一、学习重点（一）基本概念1、市场。狭义的市场是指商品交换的具体场所，广义的市场是指商品交换关系的总和。2、土地市场。从狭义上讲，土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。3、城市土地市场宏观管理。城市土地市场宏观管理是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。4、城市土地市场微观管理。城市土地市场微观管理是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、市场客体和市场交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等现象，以发挥土地市场机制的正常调节功能。5、城市土地市场供需平衡。城市土地供需平衡是指城市土地供需运动的趋势从非均衡趋向于均衡，是一种动态的平衡。6、城市土地市场价格管理。城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。（二）基本知识和基本理论1、城市土地市场管理概述（1）城市土地市场的基本概念市场、土地市场和城市土地市场。由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主义上地公有制度，因此，土地市场应包括城市土地市场和农村土地市场。我国土地市场的形成与发展。我国土地市场的形成与发展，是经济体制改革和对外开放的结果。土地市场作为市场经济体系的一个组成部分，它的建立和发展必然以商品经济发展到一定阶段为前提条件，伴随市场经济发展而发展，在时间上呈现阶段性，分为：城市土地市场的萌芽阶段；城市土地市场的形成阶段；城市土地市场的发展的完善阶段。城市土地市场的结构体系。城市土地市场结构包括城市土地市场类型结构、城市土地市场层次结构和城市土地市场组织结构。城市土地市场类型结构包括：城市各类用地市场（住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场等）和城市土地产权市场。我国城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖，所以不存在城市土地所有权市场。我国城市土地市场实质上就是土地使用权市场。城市土地市场层次结构。从市场层次来讲，城市土地市场又可划分一级市场和二级市场。我国城市土地归国家所有，政府是城市土地一级市场惟一的供给者，所以城市土地一级市场是一种垄断性市场。目前，我国城市土地一级市场存在三种交易方式：出让、出租和入股，其中，出让是一种较常用的交易方式，它又包括协议出让、招标出让和拍卖出让三种方式。二级市场土地供给者不是惟一的，所以城市土地二级市场是一种竞争性市场。目前，我国城市土地二级市场主要存在四种交易方式：转让、转租、抵押和入股。城市土地市场组织结构包括城市土地市场主体组织、市场中介组织和市场调控组织。城市土地市场运行机制。城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制。市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。（2）城市土地市场管理概述城市土地市场管理的必要性。城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的。城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理，主要是：由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性；城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失；城市土地资源配置不合理。城市土地市杨管理的原则。整合性利益原则；平等对待原则；控制与弹性管理原则；依法管理的原则。城市土地市场管理的内容。城市土地市场管理的内容包括宏观管理和微观管理。城市土地市场宏观管理又包括两个方面：城市土地市场供需管理和城市土地市场价格管理。从城市土地市场层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况。因此，城市土地市场宏观管理的重点，就是对城市土地一级市场的供需和价格进行管理。2、城市土地市场供需调控与管理（1）城市土地市场供需平衡模型与调控机制城市土地市场供需平衡模型。城市土地供需运动是在土地所有者、土地开发公司和土地需求者三方之间进行的。为了便于分析，将城市土地市场分解为两个层次：第一层次是土地所有者与土地开发公司之间的市场，称之为一级市场；第二层次是土地开发公司与土地需求者之间的市场，称之为二级市场。城市土地供需平衡就包括一级市场供需平衡和二级市场供需平衡。另外，由于城市土地具有用途的多样性，城市土地供需平衡又是通过各类用地供需平衡来实现的。现假设一级市场某类用地的供给为S1h，一级市场某类用地的需求为D1h，二级市场某类用地的供给为S2h（D1h），二级市场某类用地的需求为D2h，则得到城市土地供需平衡模型如下：S1hD1h S2hD2h 。这样，城市土地供需不平衡即失衡就有四种情况：S1hD1h、S1hD1h、S2hD2h、S2hD2h。情形之一：S1hD1h，说明一级市场土地供过于求，表现为城市中有大量未开发的闲置土地；情形之二：S1hD1h，说明一级市场土地供不应求，表现为城市内没有未开发的闲置土地，且建筑密度和建筑容积率极高；情形之三：S2hD2h，说明二级市场土地供过于求，表现为大量的土地未脱售而空置；情形之四：S2hD2h，说明二级市场土地供不应求，表现为居民住房和营业性用房极为紧张。由于城市土地供需不平衡易于观察、分析，据此即可判断一个国家或地区城市土地供需是否处于平衡状态。城市土地市场供需平衡调控机制。对一级市场土地供过于求（S1hD1h）的调控。首先应控制城市土地增量供给，稳定S1h ，可以采取如下措施：加强城市规划管理；提高农地特别是耕地的价格；建立耕地用途管制制度。其次，应刺激开发公司开发闲置的城市土地，使D1h增大，具体措施如下：对城市土地价格实行“最高限价”管制；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准。对一级市场土地供不应求（S1hD1h）的调控。当出现S1hD1h情形时，只能调控供给一方使S1h增大，不能抑制D1h，否则会产生一级市场供需平衡而二级市场供需失衡的现象。具体措施如下：建立城市规划的反馈机制，及时修编城市规划，适度扩大规划限额；在新编规划的范围内，适时、适度降低农地价格，使S1h有计划地增加。对二级市场土地供过于求（S2hD2h）的调控。目前，我国已出现S2hD2h，且主要表现为商品住房大量空置。因此，首先要控制S2h进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使D2h趋近S2h。具体措施如下：控制一级市场土地增量供给；适度降低商品房价格；加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程。对二级市场土地供不应求（S2hD2h）的调控。由于房价偏低，开发贷款利率较高而购房贷款利率较低，导致S2hD2h，对这种不平衡应采取“双向”调控的办法，即要刺激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为。具体措施如下：政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。 （2）城市土地市场供需调控的“三维立体结构”城市土地市场供需调控的“三维立体结构”，是指城市土地市场供需调控的方向、时间和力度。城市土地市场供需调控的方向。供需调控的方向包括两方面的内容：一是选择调控目标；二是确定调控措施的作用方向。选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，其作用方向是向上，如减免税收、降低贷款利率等；另一类是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，加控制贷款规模、限制土地供给量等。一般来说，在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段，应采用作用方向向上的调控措施；在土地市场出现“过热”预兆时，应采用作用方向向下的调控措施。城市土地市场供需调控的时间。确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供需调控措施的决策时间；要考虑供需调控效应的滞后时间；要考虑调控效应的惯性。城市土地市场的供需调控必须与完善的土地市场监测预警系统相结合。城市土地市场供需调控的力度。供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑如下因素：土地经济波动的幅度；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；调控效应惯性大小；调控环境。（3）城市土地市场供需调控与管理的政策工具发展计划和规划。发展计划一般分为长期计划、中期计划和年度计划。年度计划主要有年度建设用地计划（或年度土地出让计划）和年度信贷投放计划。要充分发挥土地利用总体规划和城市规划的调控作用，关键在于土地利用规划和城市规划相协调。土地利用总体规划与城市规划从不同的角度对不同的规划对象（土地利用总体规划的对象是规划范围内的全部土地，城市规划对象是城市土地）作出了长期部署和安排，两者既有所区别，有所侧重，又有相互交叉、相互重叠的地方，因而必须处理好两者的相互协调关系，做好土地利用规划与城市规划的衔接工作。“两规”衔接的三个重点是：土地利用总体规划与城市规划统计指标体系的衔接；城镇体系规划的衔接；城市规模的确定与衔接。财政政策。财政政策在调节土地市场发展速度和供求关系上发挥着重要的作用。主要有：地租政策、税收政策和财政投资政策。税收政策作为财政收入政策对土地市场的供需调控作用体现在两个方面：通过对土地市场运行